關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理論文
1房地產(chǎn)企業(yè)物資采購管理中存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)的物資采購包括咨詢服務(wù)采購、工程采購、設(shè)備采購、材料采購等，其中材料采購和工程采購是主要內(nèi)容。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)場施工逐步弱化，工廠生產(chǎn)逐漸強化，材料采購成了物資采購的主體。從房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的現(xiàn)狀來看，還存在一些不足，嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)管理的水平。
1.1物資采購成本較高
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價中，建安成本約占總成本的60%～70%，物資采購直接影響開發(fā)項目的建造成本。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在物資采購中存在成本較高的情況，一是采購權(quán)分散，采購計劃不完整，存在采購數(shù)量不成批量的現(xiàn)象，導(dǎo)致采購價格未達到最優(yōu);二是采購人員素質(zhì)不一，對采購計劃不能正確評估，存在人情采購、關(guān)系采購的問題，出現(xiàn)物資庫存積壓，增加了材料管理費用;三是采購管理結(jié)構(gòu)不嚴謹，采購渠道單一，采購環(huán)節(jié)繁多，存在舍近求遠的情況，加大了項目開發(fā)的總體成本。
1.2質(zhì)量控制難度較大
房地產(chǎn)項目開發(fā)同施工材料密切相關(guān)，物資采購質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量，進而影響樓盤銷售和企業(yè)利潤，所以物資采購質(zhì)量非常重要。在采購供應(yīng)中，有些企業(yè)對供應(yīng)商評估分析不足，導(dǎo)致部分采購物資不能完全達到質(zhì)量標準和建筑標準，使得工程質(zhì)量難以得到保障，因此，采購物資的驗收檢查環(huán)節(jié)不可缺少。對采購物資的質(zhì)量控制不像對價格、交貨期要求那么簡單，操作難度很大，采購部門不可能全部把質(zhì)量標準詳細表述在合同中，更多在事后進行質(zhì)量把關(guān)，這無形中加大了物資采購質(zhì)量控制的難度。
1.3合作關(guān)系問題較多
房地產(chǎn)企業(yè)同物資供應(yīng)商之間本應(yīng)是一種戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，相互共享信息，聯(lián)合生產(chǎn)和銷售，合作降低成本，共同提高競爭力。但在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商很難發(fā)展成“榮辱與共、不可分割”的合作關(guān)系，二者往往是臨時性短期行為，合作關(guān)系并不緊密。同時在過程中經(jīng)常消耗較長時間博弈各自利益和解決日常問題，對于長期的有計劃的`合作戰(zhàn)略決策所花費的時間并不多，更多考慮眼前利益，這為物資采購管理帶來了更多問題，也為物資采購質(zhì)量控制埋下了一些隱患。
1.4成本管理意識較少
在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺少完善的成本管理制度體系，多數(shù)員工缺少成本管理意識，認為成本管理是財務(wù)行為，缺乏全員參與的主動性。這種粗放的管理機制直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平不高，主要表現(xiàn)為:注重項目成本的絕對發(fā)生額度，忽略整個項目開發(fā)經(jīng)營的效率;注重項目建造成本控制，缺少項目各階段成本的管理;注重項目大額支出監(jiān)督，缺乏項目全面成本管理的意識。由于成本管理制度體系不完善，部分房地產(chǎn)企業(yè)員工存在出工不出力的現(xiàn)象，在實際操作中沒有有效執(zhí)行規(guī)章制度，以致物資采購質(zhì)量得不到保證。
2提升房地產(chǎn)物資采購管理績效的途徑
面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內(nèi)部管理，明晰部門崗位職責，規(guī)范物資采購業(yè)務(wù)，優(yōu)化物資采購流程，嚴控物資采購質(zhì)量，有效控制項目開發(fā)成本，不斷提升企業(yè)的核心競爭力。
2.1建立健全規(guī)章制度
建立健全規(guī)章制度是房地產(chǎn)企業(yè)開展物資采購管理工作的根本保證。在物資采購的過程中，由于規(guī)章制度缺位，可能會出現(xiàn)部分物資采購管理失控，造成一些不可彌補的質(zhì)量問題，大大損耗房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤空間。因此，學習借鑒國內(nèi)外先進的管理理念和實踐經(jīng)驗，并結(jié)合企業(yè)自身實際情況，建立健全物資采購管理相關(guān)的制度、標準和程序十分必要，能扎實推進物資采購管理績效的提升。但是，規(guī)章制度畢竟是紙上之物，要使規(guī)章制度發(fā)揮作用，必須通過系統(tǒng)教育、日常教育樹立全員成本管理的意識，必須通過效績評價體系建設(shè)強化制度實施的效能。在意識樹立方面，應(yīng)讓每位員工明白成本可控，控制成本不只是財務(wù)部門的事情，更是全體員工的事情，需要全體人員共同參與。在效績評價體系建設(shè)方面，應(yīng)以企業(yè)盈利最大化為目標，在管理鏈條中做到全程可控，在部門之間形成相互制約監(jiān)督機制，在全體員工中充分調(diào)動工作積極性，把成本管理滲透到項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，從而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。
2.2全面實行公開招標
在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，實施物資采購公開招標，物資供應(yīng)按進度分批配送十分重要。第一，公開招標選擇優(yōu)秀供應(yīng)商，包括供應(yīng)商的信譽度、生產(chǎn)能力、技術(shù)水平、管理水平、服務(wù)水平等方面的考量，采取與多家供應(yīng)商合作完成物資采購計劃的辦法，這不僅能保障物資采購的品質(zhì)，而且對項目正常生產(chǎn)起著決定作用。第二，強化管理監(jiān)督供應(yīng)商，供應(yīng)商在利益驅(qū)動下更多考慮自身需求是正常的經(jīng)濟行為，因此通過合同條款和過程約束來加強物資質(zhì)量監(jiān)督和供應(yīng)期限管理是必要的，可更好防止房地產(chǎn)企業(yè)利益受損。第三，與優(yōu)秀供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)同物資供應(yīng)商建立長期合作的伙伴關(guān)系，保持穩(wěn)定的業(yè)務(wù)往來，不斷更新物資供應(yīng)商的物資質(zhì)量、價格、服務(wù)等信息，并適時向物資供應(yīng)商反饋使用情況，這既有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)物資價格和施工進度選擇恰當?shù)墓⿷?yīng)商，也有利于物資供應(yīng)商及時掌握物資使用信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)與物資供應(yīng)商之間保持良好的長期合作的戰(zhàn)略關(guān)系，對雙方的發(fā)展都有利。
2.3借助電商平臺采購
如今，電子商務(wù)已經(jīng)成行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)跟上時代的腳步，充分利用電子商務(wù)平臺進行物資采購管理。電商平臺采購的優(yōu)點主要有兩點，一是規(guī)范物資采購過程，避免人為因素隨意操作，大大提高工作效率;二是縮短空間距離，省時省錢，讓決策更加高效。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本控制方面主要有三個方面的作用，一是降低物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，通過電商平臺可使物資采購達到陽光透明的采購招標和方便快捷的供應(yīng)投標，直接降低了物資供應(yīng)商的商務(wù)成本，間接增加供應(yīng)商對物資降價讓利的意愿;二是降低物資采購工作費用成本，通過電商平臺進行物資采購，可以便捷進行遠程發(fā)標、投標、開標、評標和定標等工作，不僅能擴選供應(yīng)商，提高物資采購的快速響應(yīng)能力，而且能實現(xiàn)隨用隨提，大幅降低物資采購工作費用和管理成本;三是降低物資采購總成本，通過電商平臺進行物資采購，可以開展戰(zhàn)略性采購、聯(lián)合采購、集中采購等活動，以規(guī)模性物資采購獲取生產(chǎn)商或經(jīng)銷商更多的價格和服務(wù)優(yōu)惠，直接降低房地產(chǎn)企業(yè)物資采購的總成本。
2.4全程負責采購任務(wù)
在房地產(chǎn)企業(yè)物資采購中，供應(yīng)商選擇對于采購產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)至關(guān)重要。在物資采購中，通常采用流水線式采購模式，由項目部提供技術(shù)文件，由采購部編制招標文件并完成招標活動，最后交給工程部實施。這種模式有各負其責、相互制約的優(yōu)點，但分割了采購過程，不利于部門間的合力協(xié)作，容易出現(xiàn)“需要什么采購什么”和“采購什么就用什么”的現(xiàn)象，當出現(xiàn)問題時難以追查責任，使得物資采購效益低下。而在物資采購中實行招標工程師全程負責采購任務(wù)的模式，包括技術(shù)標準制定、招標文件編制、招標活動開展、供應(yīng)商選擇、釆購合同簽訂、采購活動實施和采購履約評估等所有環(huán)節(jié)均由招標工程師負責，可以有效避免部門間相互推諉、不負責任的問題。當然，這種模式也有權(quán)力過度集中、容易出現(xiàn)貪腐的弊病，因此需要設(shè)置必要的督察機構(gòu)對所有物資采購活動進行抽查驗證，約束招標工程師和供應(yīng)商的行為，防止暗箱操作避免尋租現(xiàn)象出現(xiàn)，保證物資采購科學合理，保障物資采購效益最大化。
3結(jié)論
物資采購是房地產(chǎn)企業(yè)需要著重控制的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到項目工程的質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)營的效益。在市場競爭激烈的網(wǎng)絡(luò)時代，房地產(chǎn)企業(yè)需要轉(zhuǎn)變成本管理理念，抓好關(guān)鍵環(huán)節(jié)，做好源頭控制，管好支出大項，有效解決物資采購中存在的問題，大幅提供物資采購管理的績效，有力控制項目開發(fā)的成本，才能持續(xù)健康發(fā)展。
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