城市綜合體成本控制路徑探討論文
摘要：在秉持可持續(xù)發(fā)展理論的基礎(chǔ)上探究城市綜合體建設(shè)項目的全壽命周期的成本控制，分階段對城市綜合體的成本控制進行了分析研究，并就各階段的成本控制提出了具體措施。把可持續(xù)發(fā)展思想運用于各階段，全面考慮成本問題，在決策階段，綜合考慮社會效益和經(jīng)濟效益，論證項目的可行性，在設(shè)計階段充分盡量使用新技術(shù)使用可再生資源，在實施階段，控制成本的同時減少對環(huán)境的污染，在運營階段，把循環(huán)利用以及節(jié)約概念進行充分利用。
關(guān)鍵詞：城市綜合體；可持續(xù)發(fā)展；全壽命周期；成本控制
１基于可持續(xù)發(fā)展理論對城市綜合體項目全壽命周期成本控制的重要性
隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們的生活水平不斷提高，全球正在面臨著嚴(yán)重的環(huán)境污染和資源短缺的問題。為了解決這一問題，對以低能耗、低污染為基礎(chǔ)的和自然環(huán)境和諧相處的可持續(xù)發(fā)展理論越來越被人們所認(rèn)可和重視。對于城市綜合體來說，其本身就是一個巨大的消費者，它的開發(fā)建設(shè)將會給我們賴以生存的自然環(huán)境帶來不同程度的負(fù)面影響。傳統(tǒng)的建設(shè)項目在為人民提供基本功能作用的同時，占據(jù)、毀壞土地，過度地消耗資源，產(chǎn)生大量對環(huán)境造成嚴(yán)重污染的建筑垃圾，而且還不能夠自我維持和更新。所以將可持續(xù)發(fā)展理念運用于對城市綜合體的開發(fā)對節(jié)約資源、保護環(huán)境、保障基本功能、促進城市的城市綜合項目的轉(zhuǎn)型具有重要意義。對于以營利為目的的開發(fā)商來說，可持續(xù)發(fā)展項目的設(shè)計和建造成本增加了但是短期效益不明顯，他們不能從長遠(yuǎn)的角度來看待問題，從而導(dǎo)致很多項目只側(cè)重技術(shù)、環(huán)境和經(jīng)濟分析，而不能從全面的、系統(tǒng)的角度來考慮，不能夠很好的處理項目的可持續(xù)發(fā)展問題。結(jié)果使得許多項目不能長久有效地持續(xù)運行從而給社會和環(huán)境帶來眾多遺留問題，給社會、政府或者使用者增加負(fù)擔(dān)。傳統(tǒng)的成本控制只關(guān)注城市綜合體項目的建設(shè)階段的成本，而對其運營階段的成本控制視而不見，導(dǎo)致其成功率較低、資源浪費嚴(yán)重并且對周圍環(huán)境造成了巨大的影響，不符合可持續(xù)發(fā)展要求，導(dǎo)致許多城市綜合體項目由于資金鏈斷裂、成本超支、項目虧損等原因而形成了“爛尾樓”，或者在運營階段由于能耗太大、成本太高等原因而無法運營下去。而基于可持續(xù)發(fā)展理論的城市綜合體建設(shè)項目雖然在初期的設(shè)計和建造成本可能小幅增加，但是在后期其運營使用成本可能會呈大幅降低趨勢［３］。從長期看，將達到較好的經(jīng)濟效益和高投資回報率。所以，基于可持續(xù)發(fā)展理論對城市綜合體的全壽命周期進行成本控制，通過對城市綜合體全壽命周期內(nèi)的各個階段進行分析并且系統(tǒng)的實施成本控制措施。從全壽命周期來審視城市綜合體項目的成本控制工作，綜合考慮建設(shè)項目的全部成本，將實現(xiàn)城市綜合體項目在全壽命周期內(nèi)資源消耗最低和經(jīng)濟效益最大。
２基于可持續(xù)發(fā)展的全壽命周期城市綜合體
的成本控制具體內(nèi)容基于可持續(xù)發(fā)展理論的全壽命周期成本控制是從項目的整個壽命周期從可持續(xù)發(fā)展的角度去考慮項目的成本問題，覆蓋了項目的整個壽命周期，考慮的時間更長也更加的合理，考慮的方面也更加周全。其要求人們要全面地考慮項目的建造、運營和維護成本，進行全面地成本控制，保證城市綜合體項目的可持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)分階段討論城市綜合體的具體成本控制措施。
２．１城市綜合體在決策階段的成本控制
２．１．１方案選擇
在可持續(xù)綜合體項目設(shè)計之前，對綜合體項目進行充分的'現(xiàn)場調(diào)查后，運用一定的數(shù)學(xué)工具對擬建綜合體項目進行投資估算，為設(shè)計單位和設(shè)計方案的選擇及衡量設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性和成本控制提供重要依據(jù)。在進行方案選擇時可以進行多目標(biāo)比選，對整個綜合體項目的全生命周期的經(jīng)濟成本、社會成本和環(huán)境成本進行有效的規(guī)劃。運用定性分析法、運籌學(xué)優(yōu)選法、專家系統(tǒng)優(yōu)選法等方法，秉著整體完備性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、可操作性原則、層次性原則、可持續(xù)性等原則對方案進行比選。
２．１．２功能定位
對所在地的基地進行調(diào)研，分析周邊的交通、生態(tài)、文化等環(huán)境，從中尋找對綜合體開發(fā)的有利因素，并且分析其將來的發(fā)展趨勢，結(jié)合各方面專家對城市綜合體功能定位的分析，對影響其項目功能定位的因素進行系統(tǒng)的、具體的分析。可以采用模糊綜合評價方法和層次分析法相結(jié)合，通過科學(xué)的評價來確定最優(yōu)的功能定位方案。其次，在確定了其功能定位模式以后需要進一步準(zhǔn)確的進行內(nèi)部子功能分析，確定功能的配比，對城市綜合體的功能定位做更為明確的細(xì)化。在功能定位的基礎(chǔ)上，進一步深化，明確功能業(yè)態(tài)的詳細(xì)配比和開發(fā)規(guī)模。對各種物業(yè)的市場狀況進行考察，通過科學(xué)的計算來確定適宜的開發(fā)規(guī)模。最后，結(jié)合總體功能定位模式和子功能系統(tǒng)規(guī)模的分析，對綜合體的功能定位進行調(diào)整和優(yōu)化。
２．１．３選址定位
應(yīng)尊重原來的生態(tài)環(huán)境對場地的資源和能源進行充分利用，減少各種對環(huán)境產(chǎn)生不合理影響的建筑活動，使綜合體與環(huán)境和諧相處。此外，土地是稀缺的資源和要素，對土地資源合理開發(fā)利用是世界上大多數(shù)國家的基本國策，而城市綜合體的一大特點就是集約性，因而在選址定位中特別需要注意土地的集約利用，合理提高容積率、綠化率，達到持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)［４］。具體可以采用ＡＨＰ層次分析法、模糊綜合評價方法相結(jié)合，對其進行定量和定性分析。并且對成本和未來運營進行投資效益的財務(wù)分析、敏感性分析來進行功能定位優(yōu)化。然后，從城市綜合體全壽命周期來考慮，考慮后期的運營以及維護等成本因素。選擇出最利于城市綜合體的開發(fā)建設(shè)并且滿足城市總體可持續(xù)發(fā)展要求的地理位置和功能定位。
２．２城市綜合體在設(shè)計階段的成本控制
設(shè)計單位應(yīng)該要建立綜合體項目系統(tǒng)的全壽命周期概念，從全方位、全壽命周期考慮，在考慮城市綜合體項目的全壽命周期過程中，要充分考慮與周圍環(huán)境的相互作用。盡可能降低不可再生資源的消耗，控制可再生資源的利用強度，保護資源再生所需的環(huán)境條件。還應(yīng)該計算綜合體項目在全壽命周期內(nèi)的運行和維護費用，以尋求最佳平衡，達到真正可持續(xù)發(fā)展的目的。因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂驐l件，注重對當(dāng)?shù)乜稍偕茉矗ㄈ顼L(fēng)能、地?zé)崮堋⑻柲埽┑睦谩２⑶野凑粘鞘锌傮w規(guī)劃的要求，從項目場地的基本條件、地質(zhì)水文、氣候條件、地形地貌等方面分析設(shè)計方案的可行性和經(jīng)濟性，對資源、空間、能源進行高效利用，主動利用自己的專業(yè)知識，提供對可持續(xù)發(fā)展有利的設(shè)計方案，積極運用新的建造技術(shù)、環(huán)保材料和環(huán)保技術(shù)，并且利用價值工程進行各因素的價值分析和論證，提升綜合體項目的整體價值，采用經(jīng)濟與技術(shù)相結(jié)合，并且貫穿于每個階段，形成多層次、全過程的投資控制，并最終實現(xiàn)綜合體項目的可持續(xù)發(fā)展。
２．３城市綜合體在實施階段的成本控制
實施階段是投入資金的高峰期，此階段成本控制的主要目標(biāo)是把綜合體項目的一次性建造費用控制在計劃范圍之內(nèi)。雖然就綜合體項目的全壽命周期而言，其成本節(jié)約的潛力相對較小，但若控制不當(dāng)，造成的浪費將是最大的［５］。而且城市綜合體項目在實施過程中需要使用的建筑材料和機械設(shè)備，會產(chǎn)生大量的粉塵、廢棄、噪音，對環(huán)境會造成極大的破壞，影響項目的可持續(xù)發(fā)展。施工單位應(yīng)該采用綠色的環(huán)保的施工建造技術(shù)、進一步完善施工方法。在此階段應(yīng)該通過各種手段來降低成本，增加各種資源的有效利用，并且在建設(shè)的同時注重保護場地的生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格控制施工灰塵、噪聲、大氣污染等。減少因為施工而對環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，在施工用水、材料選擇、廢棄物處理過程中運用節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材的思想。
２．４城市綜合體在運營維護階段的成本控制
與傳統(tǒng)的全過程造價管理模式不同的是，“工程項目全壽命周期成本控制”把運營階段并入成本控制內(nèi)容并且結(jié)合前面各個階段，綜合考慮運營階段成本。在運營維護階段應(yīng)該重點加強城市綜合體的維護成本管理，但是由于城市綜合體的特殊性應(yīng)該對其運營成本也多加控制。運營維護階段屬于最后一個階段，城市綜合體的價值已經(jīng)固定，所以，在這個階段就是要使城市綜合體保值甚至增值，這個可以通過有序的管理體制和節(jié)能降碳來實現(xiàn)，并且對連環(huán)管理、固體廢棄物收集和處理、室內(nèi)環(huán)境的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、節(jié)水節(jié)能管理等進行有效連續(xù)的實行；通過對綜合體的性能進行全方位的診斷，及時合理的更換建筑材料、設(shè)備系統(tǒng)從而提高綜合體的壽命和耐久性；通過對綜合體及時進行節(jié)水節(jié)能的改造，合理規(guī)劃更換、拆卸下來的建材，實現(xiàn)資源的合理化利用，避免對環(huán)境產(chǎn)生不利影響。
３結(jié)語
可持續(xù)發(fā)展是既能滿足當(dāng)代人的需求，又不損害后人的發(fā)展模式，其提倡集約型生產(chǎn)模式和消費模式。在城市綜合體項目全壽命周期內(nèi)加入可持續(xù)發(fā)展概念，可以最大限度的節(jié)約資源、減少污染和保護環(huán)境，并且能夠在全壽命周期內(nèi)節(jié)約成本，帶來巨大的成本節(jié)約空間。在日益重視環(huán)境問題的今天，基于可持續(xù)發(fā)展理論的城市綜合體項目能夠降低能源消耗、保護不可再生的土地資源、實現(xiàn)最佳功能的同時創(chuàng)造更大的社會效益，開發(fā)商也最大限度地兌現(xiàn)社會責(zé)任的承諾。隨著人們生活水平的提高，城市綜合體還在不斷增加，能耗也將保持持續(xù)增長，城市綜合體的節(jié)能刻不容緩。對城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展研究不僅可以減少建筑能耗、緩解城市能源供給帶來的緊張局面，還可以借助城市綜合體的廣泛影響力，在全社會范圍內(nèi)普及推廣可持續(xù)發(fā)展意識。
參考文獻：
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［３］杜文更．面向可持續(xù)發(fā)展的建筑企業(yè)綠色化創(chuàng)新研究［Ｄ］．武漢：武漢理工大學(xué)，２０１２．
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