關于小區管理方案（精選10篇）
為了確保工作或事情能有條不紊地開展，常常要根據具體情況預先制定方案，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。方案的格式和要求是什么樣的呢？以下是小編幫大家整理的關于小區管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
小區管理方案 篇1
為做好香格里拉小區車輛管理工作，為廣大居民營造一個安全、文明、舒適的生活環境，為了做好車位安排工作，在廣泛征求業主意見的基礎上，經馮莊社區、香格里拉小區業主委員會、麗嘉物業管理有限公司共同商議，確定香格里拉小區車輛管理方案如下：
一、車位確定的.方法
1）地面車位不對外開放，已報名業主經物業公司審核，業主委員會監督方可參加搖號，東區27個車位，西區42個車位進行搖號，西區預留3個做為臨時停車位，供來訪車輛使用。
2）公開透明操作，社區指導、業主委員會監督、物業公司執行。
3）車位申請登記時，需提供房產證或承租合同、業主身份證復印件及車輛行駛證復印件。
4）車位按搖號前后順序安排車位，按戶為計算單位，選定后，車主需要繳納一年的停車服務費，欠繳物業費的業主請結清費用并與物業服務企業簽訂停車服務協議后方可取得使用權。
二、車輛日常管理
1、取得車位使用權的業主車輛進出一律刷卡通行，外來車輛進入小區，須經門崗登記，接受秩序維護員的指揮和安排。并按市物價局、市房管局相關文件規定繳納臨時停車費，營運車輛進入小區必須經門崗登記和同意，并不得在小區內滯留。
2、進入小區的車輛，應服從秩序維護員的指揮和安排，不得在小區支干道、車行道、消防通道隨意停放車輛，不得跨騎路牙輾壓綠化草地、損壞路牌、各類標識及其他公用設備，如有損壞應照價賠償；造成嚴重事故的，將追究其經濟和法律責任。
3、車輛進入小區禁止鳴笛，應減速慢行，避免發生意外
4、車輛停放后，車主應隨身攜帶好貴重物品，鎖好車輛車門，設置好防盜系統。
5、車輛帶貨出門，必須有相應證明，屬貴重物品，大件物品或搬家時必須由業主到管理處填寫物品出門單，領取放行條，經門崗查驗后方可離區。
三、附則
1、對于違章停放的車輛，物管處有權聯系相關職能部門協助處理，清理費用由車主承擔。
2、本規定只適用于車輛進入小區后行駛、停放的秩序維護，不承擔車輛等其他義務，如發生意外由公安部門處理。
3、當地面臨時停車位飽和時，其余車輛不得進入小區，自行在小區外尋找停車位。
小區管理方案 篇2
為保證本小區內機動車輛停放有序、出入安全，保障廣大業主人身和消防安全，對小區業主自有車輛和外來在小區出入的車輛進行管理規定如下：
1、所有進入小區的機動車輛持車輛通行證（或臨時通行證）出入。
2、駛入小區內的車輛限速行駛、按車位停放、確保安全、確保消防通道暢通。
3、小區業主內部車輛管理：
（1）各有車業主按照物業公司規定時間，到傾城小區物業管理處二樓客服服務中心辦理手續，領取通行證。交納車位占用費，劃定車位、編號、車牌號。
�。�2）由于小區消防通道不能占用及樓前人員通行的需要，所劃車位不可能滿足所有業主車輛停放。物業處通知公示時間，先來先辦車位劃完為止，對有爭議的車位雙方協商解決。（辦理車位憑：業主購房證明、身份證、戶口本、行車證、駕駛證登記辦理，）
�。�3）車輛進出小區時，保安員認“證”對車，通行證與車牌號不符者，保安人員有權禁止該車輛進入、停放。有車位的車輛進入小區后停放在車位上，不得亂停亂放，必須服從保安人員的.管理。
（4）車主（司機）應保管好通行證，如有丟失或損壞，車主（司機）要立即報告保安隊長，否則由此產生的后果由車主（司機）負責。對無車輛通行證的車輛一律不準進入小區，不是本小區的業主一律不辦理通行證。
4、外來車輛出入管理：
�。�1）外來車輛進入小區前要進行登記，領取臨時通行證方可進 入。
�。�2）外來車輛必須接受保安人員指揮，不得隨意停放，不得占用他人車位。
（3）當日18：00—次日8：00時，外來車輛不允許在小區內停放。
5、小區內禁止2、5噸以上的貨車、大型客車及裝有易燃、易爆、 劇毒等危險品的車輛入內（搬家車、消防車、工程車等特殊情況除外）。
6、禁止出租車入內。遇有乘載老、弱、病、殘以及攜帶過重物品的，視情況可放行，但必須及時離開。
7、停放小區的車輛必須參加保險。停放好車輛后，調好防盜系統警備狀態。不要遺留貴重物品、重要文件等，離車時車主（司機）要鎖好門窗，否則后果自負。
8、車位使用者應保持車位清潔、無油漬。
9、保安人員通過值班和巡邏，避免停放在小區內的車輛受損。
小區管理方案 篇3
隨著汽車的普及，私家車數量劇增，小區停車場配套設施不足，尤其是對于一些老舊小區，由于建設之初缺乏必要的停車位規劃，導致居住小區停車難現象突出。
小區停車現狀：
1、車多位少導致停車難，出現亂停亂放現象。
2、業主上下班時間集中，進出車效率低下，出入口通行緩慢。
3、小區物業管理跟不上，出現停車糾紛。
影響
1、小區車輛亂停亂放，影響小區形象和環境，有些還會損害小區綠化。
2、小區出入口通行緩慢，影響門口道路通行，從而易引發交通擁堵。
3、小區物業對于停車位大多是只收費不管理，停車場車輛出現事故問題無人問責。
解決方案
1、建設立體車庫，增加停車位
立體車庫具有占地少、車輛排列緊湊的優點，可利用小區的空地，進行建設。在對綠化影響最小的前提下，滿足更多的'停車需求。
2、安裝智能管理系統，提高出入口車輛進出效率
目前最先進的車牌識別系統，進出場不需要停車刷卡，而是通過出入口的車輛識別來判斷車輛進出場的權限，實現不停車進出，快速通行的目的。
3、引入專業管理團隊進行停車場管理
專業的事情交由專業的團隊做，停車場管理直接影響到小區的環境和業主的關系，聘用外部管理人員可以嚴格執行管理制度，保障停車場及業主車輛安全。
小區管理方案 篇4
一、日常管理要點
1、制定完善的停車場管理制度，并遵照執行。
2、定期檢查停車場配置足夠的消防栓等滅火器械，并可通過防火卷簾將整個車場分割成若干個防火區域；車管員對易燃易爆物品、煙火等涉及安全的一切事項嚴格把關，提高警惕性，杜絕隱患。
3、私家車位設立明顯識別標示，車管員不讓其他車輛擠占私家車位；對于一些禁止停車的場所，設置顯著的禁停標志，對違禁的車輛實施處罰。
4、對于臨時泊車卡、月保卡與私家車位卡采用不同顏色印制，便于識別管理，在車卡背面注明有關事項如：不賠償損失、車輛應自辦保險等，盡量避免事后糾紛。
5、車場配置顯著的出入口指示、限高標志、禁鳴標識、限速標志、車場管理須知、收費標準等。
6、車管員對每輛進入車場車輛作適當檢查，注意車輛是否有被撞、被刮等跡象做好現場記錄由車主簽字確認，在此減少不必要的糾紛；主動禮貌提醒車主不要將貴重物品留在車內，同時阻止閑雜人員進入車場。
7、停車場將安排專職車管員對停車場實施巡查管理，并引導車輛停放，提供問詢服務。
8、對車場出入口附近的路面實施人車分流，確保區內人員進出及活動的安全；對于易產生交通瓶頸、造成堵塞的地段及時進行有效疏導。
9、在停車管理員手中將備一份月保車主基本檔案，以便車輛發生危險情況或緊急疏散時使用；車管員巡查中若發現停放車輛有異常情況（自燃等）要立刻采取措施實施補救，若車輛之間發生交通事故，要盡快處理，以不妨礙車輛通行為準則，并好事件報告。
10、對于長期亂停亂放、耍賴不交車輛保管費的車輛，車場管理部按規定給予發函提醒，再實施鎖車處理，或將其強拖走交由交警部門進行處罰。
二、月保、臨保、IC卡辦理
停車場的出入口勻使用IC卡智能系統。有月保車輛需求的業主/租戶首先到服務中心填寫月保車輛申請，按收費標準交納月保費用，由管理中心工作人員按技術要求將IC卡一卡通輸入停車場月保通行指令，此時業主可享用IC卡一卡通的全程服務。若到月底未重新辦理月保交費，IC卡一卡通將終止停車場通行服務。
臨保車輛是用入停車場自動取卡，出車場時讀卡交費。車輛臨保的業主，不享受一卡通全程服務。其他外來人員使用的臨時停車IC卡不具備從停車場進入樓層的功能。凡業主的'大堂門IC卡皆具備從停車場進入樓層之功能。
三、負一層管理建議
負一層為住宅、商業公寓合用之地，按發展場出入口不字的要求，負一層將按照住宅109個車位，商業、公寓100個車位的劃分明確區域，設置明確的行駛、停放指引牌，各行其線共享其路，并在負一層車場管理人員的配置上比負二層多設一人。
四、停車場環境管理
停車場將定期開啟風機換氣，保證空氣流通。每日清潔人員將對車場實施保潔作業，定期對地面進行沖洗、管網實施擦抹。巡查人在其巡查過程中將隨時注意地面衛生情況，并對大件垃圾立刻實施清理。
五、停車場物業管理費用收取
停車場的物業管理費用，我公司將按照行業規定對每一月保車位收取管理費100元，對每一臨保車位收取管理費150元，空置車位另行商定。
六、停車場物業管理費收取的用途
停車場的物業管理費的收取費用，主要用在支付停車場管理人員的工資、福利，停車場設備、設施的養護維修，停車場用水、用電費用以及其它不可預見的費用。
七、停車場標識：市場各區域豎立停車場標識
八、停車場管理規定須懸掛公示
小區管理方案 篇5
一、總體規劃
為了搞好xx小區的物業管理服務，提升本企業物業管理水平，為業主營造一種舒適的居住環境，特制定本方案。
二、服務準則
�。ㄒ唬藴史⻊諘r間
周一至周日上午8：00~下午18：00。
�。ǘ┓⻊罩行碾娫�
物業管理部客戶服務中心設有24小時值班服務專員，以便于為廣大業主服務。服務電話如下。
1．標準服務時間電話：
2．非標準服務時間電話：
三、服務內容
�。ㄒ唬┻w入手續辦理
1．業主持小區業主的《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續。
（1）按規定要求填寫《入住登記表》。
�。�2）按規定繳納有關款項。
�。�3）與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。
�。�4）辦理物業移交手續，領取鑰匙。
2．業主應保證在搬家過程中服從轄區物業管理人員的指揮，按指定路徑進出遷入地域，并注意遵守小區的公共秩序。
（二）房屋維修管理
1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。
2．對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。
3．根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。
4．每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
5．保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日內完成；照明設施一般的.故障（損壞的燈座、燈泡、開關等），在兩天內安排修復完成，其他故障五個工作日內完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每一個月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進行修補維修。
6．按照政府有關規定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
7．對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關主管部門。
8．小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
�。ㄈ┕苍O施維護管理
1．對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。
2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。
3．有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。
4．對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。
5．特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關規范。
6．設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正�；胤拧�
7．對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、車庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
8．公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發生堵塞時應及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。
9．建立設備設施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。
10．每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無安全隱患。
11．設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。
12．使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。
13．保證載人電梯日夜24小時正常運行。
14．消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。
15．小區主要道路及停車場交通標志齊全。
16．路燈、樓道燈完好率不低于95％。
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1．小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。
2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標志。
3．園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內容、要求及記錄。
4．門崗及巡視服務人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續上崗時間不超過四小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。
5．監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。
6．有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。
7．突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。
8．對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
9．對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。
10．對監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。
（五）清潔服務
1．在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。
2．小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。
3．區內公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。
4．二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。
5．根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
�。┚G化養護管理
1．雇請專業人員實施綠化養護管理。
2．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3．對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。
4．定期清除綠地雜草、雜物。
5．適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
6．適時噴灑藥物，預防病蟲害。
四、服務評估
1.定期評估
服務中心客戶主管根據業戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環境衛生人員每月x日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。
2.臨時檢查
總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由服務中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。
小區管理方案 篇6
上午9:00—11:00檢查一次，隨壞隨修。
由維修員按專業操作規程實施。
1.電氣作業安全操作規程。
2.燈具技術標準。
燈泡正常使用。燈柱、座、燈罩管井、完好，完好率達99%以上。
綠化景觀養護
花草修剪補種、施肥澆灌。景觀建筑小品養護。
每日養護、急時修補、修復。
環境、花木、景觀及建筑小品養護和管理。
大廈園林綠化、景觀養護標準：
1.保持觀賞效果。
2.綠化補種率98%以上
溝渠、池井
雨水井、口污水井、化糞池、閥門井。
每月20日檢查一次，發現問題及時維修。
由維修員按作業規程實施維修。
1.井內無積物、井壁無脫落。
2.化糞池口及分隔地無堵塞。
3.井蓋標志清晰。
4.井蓋完好率100%。
5.無缺損、少污跡。
6.無堵塞。
休閑文體設施及公共標識
座椅等設施以及標識牌、警示牌。
每周三檢查一次，發一現問題及時維修。由維修員實施維修。
1.標志清楚無污跡。
2.安放牢固。
3.無銹蝕、斷裂。
4.標志完好率100%。
5.標志無損壞、休閑設施完好率100%。
消防設施
1.疏散標志的維護。2.室內消防栓、箱的`維護檢修。。
1.消防標志隨壞隨修.2.每年夏季和秋季對消防帶涼曬一次。
1.維修人員對應負責。2.消防系統主要設備每年春季試運行一次。
消防設施保養規范
設施、設備完好率100%.
機電設備
1.日常機電設備零部件、易損件維修更換。
2.電梯日常維保。
3.柴油發電機日常維保。
4.每月檢查設備一次。
5.每季檢查開關靈敏度及開關堅固件完好情況。
6.年檢電源切換及自動保護裝置。
7.柴發機每月15日試運行10分鐘。
8.由管理處負責人組織實施。
9.重大設備按相關標準進行大修。
各項機電設備維修保養規范。
1.運行正常安全。
2.設備完好率98%
管理原則
1.遵循各級政府制定的相關法律、規章，認真履行“物業管理服務合同”。
2.推行“以人為本，服務第一”的服務理念，建立平等的服務與被服務的新型物業管理合同關系。
3.在公司領導下不斷完善提高服務、管理水平，充分展示“紳帝物業”的真情服務與專業管理的精髓。
4.樹立“管理、服務出效益”的經營理念。
小區管理方案 篇7
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。
�。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
�。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的'和諧。
三、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
�。ㄈ炇针A段（20xx年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
小區管理方案 篇8
為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
�。ㄒ唬┕仓刃蚬芾�。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。
�。ǘ┕箔h境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
�。ㄈ┕舶踩婪丁f助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。
�。ㄋ模┕迷O施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
�。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。
�。┢渌�。其他需要協調解決的物業服務項目。
三、基本原則
�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。
�。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的`社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
�。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。
五、工作思路
在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
�。ㄒ唬┫日魏蠊芾�。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。
�。ǘ┫刃麄骱髮嵤�。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。
�。ㄈ┫确⻊蘸笫召M。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區社區物業化服務工作領導小組。
組長：xx。
副組長：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；
區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；
區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；
區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；
區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。
八、方法步驟
�。ㄒ唬蕚潆A段。
1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
�。ǘ⿲嵤╇A段。
1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。
�。ㄈ┛己蓑炇针A段。
1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區進行交流講評。
3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。
推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
�。ㄈ┤χС�，為順利實施社區物業化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。
小區管理方案 篇9
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率： 100％
2.房屋零修、急修及時率： 99％
3.維修工程質量合格率： 100％
4.管理費收繳率： ≥98％
5.綠化完好率： 99％
6.清潔、保潔率： ≥99％
7.道路完好率及使用率： 100％
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率： 100％
9.排水管、明暗溝完好率： 100％
10.路燈完好率： 100％
11.汽車場完好率： 100％
12.公共文體設施、建筑小品完好率： 100％
13.小區內重大刑事案件發生率： 0
14.小區內治安案件發生率： ≤1／年
15.消防設施、設備完好率： 100％
16.火警發生率： ≤1％
17.火災發生率： 0％
18.違章發生率： 2％
19.違章處理率： 100％
20.用戶有效投訴率： ≤2％
21.有效投訴處理率： 100％
22.管理層員工專業培訓合格率： 100％
23.特種作業員工持證上崗率： 100％
24.維修服務回訪率： ≥30％
25.業主（住戶）對物業管理綜合滿意率： ≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）
一、實行“菜單式”服務模式
即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分 鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的文明禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表現在：（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛員）根據接待客戶的不同，應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作 服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30—9:00，11:30—12:00，13:45—14:30，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項可以得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。 所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶提供服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的.社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動接受管理處提供的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶提供共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中， 因此開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務內容的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人 員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
小區管理方案 篇10
為確保管理處正式接管小區物業以后，各項工作能夠穩妥有序的開展，達到《物業服務合同》約定的服務標準，管理處（籌）根據物業公司與甲方的合作意向，以《物業服務合同》（草稿）和《物業管理方案》（草案）為基礎，重點從清潔、保安、設備、綠化等綜合服務和日常管理方面做好各項籌備工作，具體從以下幾個方面開展：
一、基本籌備工作
基本籌備工作主要指管理處開辦計劃，通過購買、調配管理處日常運作所需的設備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務的硬件環境。具體包括以下內容：
�。�1）辦公設備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機、復印機、傳真機、文件柜等）；
�。�2）日常辦公用具的準備（辦公用品采購、公章雕刻等）；
（3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）；
�。�4）護衛、清潔等臨時工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等，如有需要，還應考慮以上人員的伙食，如煤氣灶、煤氣罐等）；
�。�5）維修保養工具的配置。
說明：管理處（籌）應結合甲方及自身的實際情況，對以上計劃進行合理調整。
二、制度建立工作
健全的制度是管理處規范運作的基礎。管理處在接管期間應高度重視各項制度的健全工作，以公司管理部制定的《物業管理服務標準規范文本》為指導，盡快完善管理處的各項規章制度。在制度未出臺之前，管理處可采取召開專題會議、形成會議紀要的方法來臨時規范各項工作，一旦時機成熟，就應形成制度。具體實施包括以下幾個方面：
1、管理處各崗位的崗位職責。包括：主任崗位職責、副主任崗位職責、各部門負責人崗位職責和各基層崗位的崗位職責等。
2、管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、財務管理、考勤管理、值班管理、收費管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為規范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。
3、管理處清潔工作手冊。()包括：管理處清潔質量監管辦法、各崗位清潔工作標準、各崗位清潔工作程序等。
4、管理處保安工作手冊。包括：管理處保安工作管理規定、管理處保安崗位設置、各崗位工作標準、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規定、人員來訪接待管理規定、人員來訪接待流程圖、車輛出入管理規定、物品出入管理規定、保安裝備使用管理規定、保安交接班管理規定、保安交接班程序、保安隊隊列訓練內容及標準、文明執勤用語等。
5、管理處設備管理工作手冊。包括：管理處設備管理規定、設備臺帳、各設備的操作規程、各設備的保養維修計劃、各設備的維修保養運行記錄、各設備故障緊急處理措施等。
6、管理處綠化管理工作手冊。包括：管理處綠化管理規定、綠化植物臺帳、各植物的習性及養護方法、各植物的養護計劃、各植物的養護記錄等。
7、管理處緊急情況應急處理程序。包括：常用電話號碼、火災應急處理程序、治安緊急情況應急處理程序、停電應急處理程序、停水應急處理程序、水浸應急處理程序、液化石油氣泄漏應急處理程序、新風機防毒應急處理程序、電梯停梯困人應急處理程序、臺風應急處理程序、盜警應急處理程序、急救應急處理程序、其他應急處理程序等。
說明：管理處應根據各綜合服務的外包/內管情況對各綜合服務的工作手冊進行相應調整。
三、員工崗前培訓
管理處要針對各崗位的特點，對管理處員工（包括正式工、外聘工、臨時工）的工作能力進行評估，有針對性的開展崗前培訓，主要有以下幾個方面：
1、管理處全體員工：物業公司發展史、質量方針、質量目標、小區基本情況、小區內設備（供水、供電、排水、消防、運載、弱電等）情況、甲方基本情況、物業管理各綜合服務的標準及要求、常用禮儀禮節、常用禮貌用語等；
2、清潔工：清潔保養方法、清潔工作標準、清潔工作程序；
3、保安員：各崗位工作標準、各崗位工作程序及相關的管理規定學習、監控及消防系統操作培訓等；
4、綠化工：綠化養護方法、綠化工作標準、綠化工作程序等；
說明：崗前培訓的'具體內容應根據實際情況進行調整。
四、綜合服務實施的準備工作
1、清潔準備工作
�。�1）外包：如清潔外包，管理處則只需按照《合同》約定的清潔衛生范圍和標準，明確各崗位的范圍及職責，制定清潔月度工作計劃和完善相應的監管措施即可。
�。�2）自管：如清潔工作由管理處自己負責，除明確各清潔崗位的范圍及職責、制定清潔月度工作計劃和完善相應的監管措施以外，還需要進行相應的機械設備和清潔物料準備、每月清潔物料消耗測算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓等。
2、保安準備工作（由于物業公司接管小區均自建護衛隊，故不列出外包工作內容）
�。�1）自衛警械、對講機等裝備的購買或調配；
�。�2）保安崗位設置、排班等；
�。�3）明確巡檢時間、巡檢頻度、巡檢路線及相應的巡檢簽卡的設立；
（4）強化隊列訓練（重點突出崗位形象訓練）；
�。�5）崗前培訓。
3、綠化準備工作
（1）建立區內綠化植物臺帳；
（2）綠化崗位設置、排班等；
（3）按照綠化工作標準和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務；
（4）崗前培訓。
5、設備準備工作
（1）根據甲方提供的物業資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術人員進行現場查看了解），對區內的供電、供水（水池）、排水、弱電、運載、新風、消防、避雷、有線電視等系統的機器設備、線路和管渠走向進行實地對照，并建立相應的設備臺帳和設備卡片；
�。�2）根據各設備的運行、使用狀況，制定合理的保養、維修及定期檢查計劃；
�。�3）根據各設備的情況，做好設備運行、維修、保養記錄；
�。�4）崗前培訓。
6、停車場及整改建議
�。�1）停車場管理。熟悉區內車輛的號牌、車型、車主姓名及單位，對停車場周邊的安全隱患進行重點防范，并及時進行整改。
（2）整改建議。對建筑主體及附屬設備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。
五、其他準備工作
1、辦公區
辦公區除了要做好以上四項基本的準備工作以外，還須重點做好與甲方職能部門的溝通工作，對甲方負責后勤工作的重點科室、重點人員進行了解、熟悉，根據甲方的實際情況建立適當的溝通渠道，確保雙方能夠及時溝通，使信息及時反饋，為雙方進一步的合作打下基礎。
2、生活區
生活區除了做好以上四項基本的準備工作之外，還要重點做好住戶檔案的建立工作，在資料的收集過程中應做到盡可能詳細。
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