銷售分析報告

時間：2024-03-18 07:00:45 分析報告我要投稿

銷售分析報告精華

　　在當下社會，報告與我們愈發關系密切，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。相信許多人會覺得報告很難寫吧，以下是小編收集整理的銷售分析報告精華，希望對大家有所幫助。

銷售分析報告精華

銷售分析報告精華1

　　為了深入了解影響銷售人員薪酬因素，20xx年11月30到12月5日，南昌工程學院xx市場營銷調查中心對南昌市的部分銷售人員進行了一次抽樣調查，本次調查主要以訪問調查和問卷調查等方法展開，共發放問卷30份，收回29份，有效率達96.6%。

　　通過本次調查我們了解到影響銷售人員薪酬因素主要有三個方面的因素：個體因素，企業因素和社會因素。

　　一、個體因素的影響

　　所謂個體因素的影響是指由銷售人員個人價值特點所決定的薪酬水平，這里主要包含兩個層面的價值體現：能力和付出價值和業績價值。

　　所謂業績價值。即便同類崗位，如果銷售人員的投入程度不同，技能有差異，那么對公司的價值貢獻也是不同的。調查發現，大概有94%的受訪人員認為績效是影響銷售人員薪酬的主要因素，公司薪酬的分配依據是對銷售人員的業績評估，對于銷售人員的績效評估包括有效工作量的部分(即未產生直接銷售成果，但是有價值的行為)，如銷售產品數量、潛在客戶開發、銷售機會發掘、項目運作等，總之，普遍認為銷售人員的薪酬是有銷售人員的績效價值所決定的。

　　其次是技能和付出，通過本次調查和研究我們了解到銷售人員的技能和付出也會影響到銷售人員的薪酬，99%的被調查人員都認為銷售人員的技能和付出會直接影響到銷售人員的業績從而影響到銷售人員的薪酬水平。

　　二、企業因素的影響

　　企業因素中主要包含企業經營狀況、企業性質、企業薪酬制度。

　　1、企業經營狀況企業經營狀況是影響薪酬水平的重要因素，據調查了解，顯然，大約有96%的銷售員認同經營狀況好的企業，支付就能力強，都能保持薪酬有一定的增幅，而經營狀況差的企業，不得不考慮人力成本的因素，銷售人員的薪酬水平就會受到影響。

　　2、企業性質企業性質也會影響到銷售人員的薪酬狀況，調查中我們了解到，私企、國企、外企和民營企業的薪酬政策是不同的，有將近60%的被調查人員認為公司性質直接營銷到期薪酬水平。當然，在我們調查過程中，也有36.6%的受訪人員認為企業的性質對影響銷售人員的薪酬不是很大。

　　3、企業薪酬制度由調查可知，95%的受訪人員認為公司的薪酬制度很大程度上大致決定了銷售的'人員的薪酬水平。

　　三、社會因素的影響

　　社會因素中，影響薪酬水平的因素主要有：行業特點、勞動力市場的供需關系。

　　1、行業特點本次調查發現，也有將近一般的銷售人員認為企業所在區域和行業特點對企業薪酬水平的影響很大，對于發達地區，企業人才競爭激烈，同時企業的整體支付能力也較高，銷售人員薪酬水平顯然偏高，而欠發達地區不僅有企業支付能力的問題，物價水平也偏低，銷售人員薪酬水平也相應偏低。

　　2、勞動力市場的供需關系調查得知，銷售人員薪酬水平也受到勞動力市場供求關系的影響。88%的銷售人員認為勞動力市場供求關系失衡人才稀缺時，勞動力價格也會偏離其本身的價值，一般供大于求的時候，薪酬水平會下降，供不應求的時候，薪酬水平會上升。

　　當然，在本次調查研究結果中還有一些其他因素也會影響銷售人員薪酬水平，例如，競爭公司的薪酬制度、銷售人員的學歷等，但大多數被訪問人員稱這些不是影響他們薪酬說平的主要因素。

　　結論：銷售人員的薪酬作為企業內部管理的一項重要因素，影響因素可謂多種多樣，每一個因素都有可能影響到銷售人員薪酬，但通過公司的改進和銷售人員的不斷努力，薪酬還是可以有所改變的。

銷售分析報告精華2

　　【報告目的】

　　1、就當月的運營狀況進行分析總結；

　　2、對其中存在的問題，提出解決方案并由會議討論；

　　【報告目錄】

　　1、當月的.營銷數據分析；

　　2、當月的市場營銷總結；

　　3、當月經營中暴露出的問題，以及解決辦法；

　　【當月營銷數據分析內容】

　　一、市場營銷數據分析內容：

　　1、當月市場營銷活動；

　　2、當月市場營銷活動評估及總結；

　　3、當月重點項目的市場營銷及評估總結；

　　考核指標：電話量+網絡量+（初診上門-電話上門-網絡上門）

　　二、現場及非現場營銷數據分析：

　　1、各成功率分析（含醫師）

　　考核重點指標：客服部

　　電話組：電話上門成功率、經電話上門的銷售成功率、重點項目電話上門率；網絡組：網絡上門成功率、經網絡上門的銷售成功率、重點項目網絡上門率；現場組：初診成功率、復診成交率、總成交率、人均消費金額（按總成交人數）、人均消費項目數、老客戶2次消費、重點項目成交率；

　　醫師：初診成功率、總成交率、人均消費金額（按總成交人數）

　　2、渠道經營分析：

　　1）代金券消費率，代金券人均消費，代金券項目消費情況；

　　2）網絡推薦客戶成交率，網絡客戶人均消費；

　　3）渠道卡客戶成交率，人均消費；

　　4）雜志電話量及上門量；

　　三、當月客戶信息分析內容：

　　1、客戶所在區域

　　2、客戶的年齡層次；

　　3、客戶的收入大致情況；

　　4、客戶的職業背景：學生、公務員、私營業主、全職太太、工人、職員、企業白領、

　　自由職業、其他

　　5、尤其是最消費客戶的相關信息分析；

　　四、客戶滿意度分析：

　　1、服務環節的問題歸納；

　　2、效果環節的問題歸納；

　　3、其他方面的問題歸納；

銷售分析報告精華3

　　一、行業分析

　　1、市場總量及增長

　　近幾年小家電市場每年以xx%左右的增長速度快速發展，20xx年，中國小家電生產規模達到14.4億臺，同比增長12.7%，全國小家電銷售額達到971.9億元（在各小家電品類中，廚衛類小家電占據最大的份額，占整體小家電市場銷售額的78%，家居類小家電緊隨其后）。20xx年銷售規模達到11xx億元人民幣，同比預計增長14.1%，預計20xx年會突破xx00億元，市場潛力巨大。從市場需求量上看，歐洲平均每家有30多種小家電，而在中國平均每家僅有3～4種小家電。隨著人們經濟水平的提高，小家電快速進入消費者家庭，在大家電市場日趨飽和、受人民幣升值以及經濟發展帶來的收入增長、國家鼓勵消費政策的出臺等環境下，業內人士指出，今后2—5年仍將是我國小家電發展的黃金時期，年需求量增幅在30%以上。

　　另據中怡康數據顯示，20xx年前三季度廚衛、小家電行業整體銷售額達到1xx4億元，同比增長16%，預計全年將達到xx00億元的市場規模。面對如此巨大的市場機遇，雅樂思、愛庭、浪木等小家電品牌開始借助三四級市場高速成長從而快速崛起。

　　2、家電行業整體情況

　　最新統計數據顯示，在發布20xx年度業績預報的28家家電行業上市公司中，預增的有21家，續盈2家，扭虧1家，首虧2家，預減2家。整體而言，報喜的上市公司達到24家，占比高達85%，整體大面積盈利，意味著行業景氣度持續高漲。但是分析發布業績預告的公司數據，卻可以發現一個事實：主營冰箱、洗衣機、空調的青島海爾（29.06，0.44，1.54%）、美的電器（18.73，—0.22，—1.16%）、格力電器（19.00，—0.27，—1.40%）等主流大家電公司盡管營收規模都在四百億元以上，但是業績增幅都較大，可謂是大象起舞。而形成鮮明對比的是，近年來持續登陸資本市場的廚衛類小家電上市公司，盡管營收規模多在二三十億元，其增幅卻明顯緩慢。

　　3、渠道競爭

　　20xx年中國網購家電突破800億元，其中小家電占比超過50%，成為銷售增長最快和最有潛力的銷售渠道。美的日電集團CEO黃健表示，到20xx年中國人口預計將達到xx億，加速發展的城鎮化，將使城鎮人口第一次超過農村人口，國內市場消費潛力非常巨大。美的到20xx年，日電中國營銷總部的美的小家電專賣店將達到xx000家，銷售網點將達到xx萬家，其中增長最多的就是在三四級市場。

　　雅樂思電器銷售公司總經理付英杰介紹說，在去年電磁爐全行業委縮30%的情況下，企業獲得了xx%的增長，這在很大程度上受益于三四級市場的高速增長。愛庭電器有限公司辦公室主任xxx表示，隨著城鎮化建設速度的加快，中國三四級市場家庭對電磁爐和電飯煲等小家電的需求量將會不斷加大。“現在通過技術創新和成本降低，一臺性價比高的電磁爐xx0多元就可以買到。這對于三四級市場的居民來講，完全擁有購買力，市場潛力巨大。”xxx說。“未來以鄉鎮市場為代表的三四級市場顯現出新商機，催生了小家電企業對三四級市場消費群的挖潛，下一個5—xx年，三四級以下市場將是電磁爐、電飯煲等小家電產業的最大價值洼地。”

　　二、市場分析

　　1、市場級別分析

　　有人統計，發達國家小家電產品品種與國內之比為2：1（近200種VS不到xx0種），小家電市場的繁榮必將是一個不斷引進和研發產品品種的過程。很多生活小家電還有一個市場認知接受的過程，其隨著產品品類與生活必須程度及其認知程度的界限，市場開發過程亦將呈現區域銷售依次滾動的過程，競爭將隨之呈現區域集中趨勢（有業內人士統計，北京、上海和廣州三個經濟圈就占了計多小家電新興品類約60%的市場份額）。

　　生活小家電區域進程按照產品生活必須程度從低到高依次如下：一級市場主要是以廣州為代表的珠江三角洲城市及以上海為代表的長江三角洲城市和京津地區，二級市場主要以青島、大連、福州、廈門、重慶等有代表性的大城市為主，三級市場是部分省會城市和經濟較為發達地區的中等城市，四級市場是大部分的地級城市，五級市場是國內大部分的縣級市場，六級市場是鄉鎮一級。

　　2、產品結構分析

　　20xx年相關統計數據顯示，不論是出口還是內銷，小家電銷售額的'增長速度均高于銷售量的增長，這表明小家電行業正在進行著結構性調整。專家分析認為，消費者需求升級、產品標準提升等多種因素共同促進了小家電向精品變身。廣東機電進出口商會統計數據顯示，20xx年1—6月我國小家電出口額雖繼續保持增長趨勢，但與前幾年相比，出口數量卻是負增長；同時，傳統的具有一定出口批量規模的小家電出口放緩，有些產品甚至出現了較大幅度的負增長，但一批具有一定科技含量、附加值較高的小家電新品出口放量增長，勢頭不容小視。比如，在空調的擠壓下，電風扇市場曾一度萎縮，但通過企業的不斷創新，目前的電風扇產品融入了負離子、光觸媒等先進技術，能對空氣品質進行改良，還擁有驅蚊、自動調溫等高附加值功能，這為其開發了新的市場。

　　三、小家電銷售渠道發展趨勢分析

　　1、傳統渠道發展趨勢分析

　　傳統渠道：仍占主流。

　　大市場大批發：小家電弱勢品牌因市場投入小，雖然品質優良、行業有影響力，但消費者不認知，這些特點決定了其具有較強的批發能力，一方面能減少終端費用；另一方面因其有可靠的質量容易被下游經銷商接受，可以滿足二三級市場消費者對價格的敏感和對產品質量的苛求。大市場大批發的路線是這類小家電切入市場的突破口。

　　商場和電器專營店：由于區域經濟發展的不平衡性以及地區市場環境的差異性等因素，在未來幾年內，不論是從渠道數量還是渠道銷售量來看，小家電流通仍將以傳統的大型商場和代理制經銷商為主。數據顯示，在全國范圍內，大型百貨商場仍然占到廚衛家電銷售總額的40%左右，特別是在新興渠道尚未有余力顧及的二、三、四級市場以及國內一些比較富裕的鄉鎮村市場上，中小商場仍然擁有絕對的渠道領導力和控制力。

　　2、商場和電器專營店發展趨勢分析

　　電器專營店的健康發展，離不開對業態的理性分析。對電器專營店的發展要科學理性的分析，不能一直堅持在大賣場經營，而抵制全國性家電連鎖經營。

　　目前，進行連鎖經營已經是電器專營店的發展趨勢，這樣才能充分宣傳品牌的價值優勢，有利于品牌產品的長遠發展。

　　3、連鎖渠道發展趨勢分析

　　連鎖渠道：未來的主戰場。

　　對當前的中小城市而言，由于新興渠道的蓬勃發展，大有蠶食商場之勢。廚衛小家電的新興連鎖渠道包括家電類連鎖企業（如國美、三聯、蘇寧等）、以國外品牌為主的綜合性連鎖等。隨著大家電產品價格競爭的殘酷性，使渠道商越來越關注利潤空間較高的小家電產品。因此，未來家電連鎖渠道將成為小家電市場的最主要銷售渠道之一七、小家電行業投資分析及前景預測小家電以時尚、個性、高雅、方便、適用等為特點贏得了千萬家庭的青睞，在贏得市場的同時，也建立起了利潤與成長的行業大旗。

　　20xx年1月—11月我國家用電器實現主營業務收入為6300億元，比上年同期增長了2.73%，實現累計利潤總額294億元，比上年同期增長了49.96%，截止至20xx年11月底，全行業規模以上企業數為3051家。

　　在產品質量和穩定性上廚衛、家居、生活類小家電都獲得了穩步提升，產品技術含量也得到了加強，在品牌建設上也涌現出了以美的、格蘭仕、格力、TCL、方太、亞都、蘇泊爾、九陽、燦坤等為代表的一大批知名品牌，在營銷網絡構建上也形成了一批專業的小家電代理商、經銷商，并在國美、蘇寧等連鎖體系占據了重要比例。

　　與傳統家電產品不同，小家電在中國仍處于高速發展階段，隨著消費需求的增長，小家電產品的種類和數量都在不斷增長，小家電平均利潤率高，為企業帶來的收益也高，未來幾年小家電的增長率平均都在30%以上。

銷售分析報告精華4

　　一、市場運行情況

　　1、全國房地產市場運行情況

　　房地產開發投資完成情況

　　20xx年1-6月份，全國房地產開發投資30610億元，同比名義增長16.6%(扣除價格因素實際增長14.3%)，增速比1-5月份回落1.9個百分點。其中，住宅投資20879億元，增長12.0%，增速回落1.6個百分點，占房地產開發投資的比重為68.2%。

　　1-6月份，東部地區房地產開發投資17809億元，同比增長15.4%，增速比1-5月份回落0.6個百分點;中部地區房地產開發投資6328億元，增長16.9%，增速回落5.4個百分點;西部地區房地產開發投資6473億元，增長19.9%，增速回落2.6個百分點。

　　1-6月份，房地產開發企業房屋施工面積475614萬平方米，同比增長17.2%，增速比1-5月份回落2.4個百分點;其中，住宅施工面積357392萬平方米，增長15.0%。房屋新開工面積92380萬平方米，下降7.1%，降幅比1-5月份擴大2.8個百分點;其中，住宅新開工面積68617萬平方米，下降10.7%。房屋竣工面積33259萬平方米，增長20.7%，增速回落5.6個百分點;其中，住宅竣工面積26719萬平方米，增長21.1%。

　　1-6月份，房地產開發企業土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份擴大1.2個百分點;土地成交價款3441億元，下降13.3%，降幅擴大3.3個百分點。

　　二、商品房銷售和待售情況

　　1-6月份，商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份縮小2.4個百分點;其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業營業用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額23314億元，下降5.2%，降幅縮小3.9個百分點;其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業營業用房銷售額增長5.4%。

　　1-6月份，東部地區商品房銷售面積19667萬平方米，同比下降10.9%，降幅比1-5月份縮小3.2個百分點;銷售額14130億元，下降7.2%，降幅縮小4.9個百分點。中部地區商品房銷售面積9879萬平方米，下降7.4%，降幅縮小2.8個百分點;銷售額4388億元，增長1.1%，1-5月份為下降2.9%。西部地區商品房銷售面積10418萬平方米，下降10.8%，降幅縮小0.3個百分點;銷售額4797億元，下降4.5%，降幅縮小0.5個百分點。

　　6月末，商品房待售面積31408萬平方米，比5月末增加669萬平方米。其中，住宅待售面積增加512萬平方米，辦公樓增加84萬平方米，商業營業用房增加31萬平方米。

　　三、房地產開發企業到位資金情況

　　1-6月份，房地產開發企業本年到位資金43329億元，同比增長5.7%，增速與1-5月份持平。其中，國內貸款7592億元，增長8.1%;利用外資202億元，下降53.9%;自籌資金18591億元，增長12.9%;其他資金16944億元，下降0.7%。在其他資金中，定金及預收款10389億元，增長1.5%;個人按揭貸款4216億元，增長0.8%。

　　房地產開發景氣指數

　　6月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為94.71，比上月回落0.19點。

　　6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況

　　新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有21個，持平的城市有24個，上漲的城市有25個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有57個，持平的城市有2個，上漲的城市有11個。6月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%，漲幅比5月份回落的城市有6個。

　　二手住宅價格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有19個，持平的城市有20個，上漲的城市有31個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.1%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有58個，上漲的城市有12個。6月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.6%，漲幅比5月份回落的城市有8個。

　　6月份，70個大中城市房價同比下降城市個數雖然繼續有所增加，但環比上漲的城市個數也增加較多。首先，從同比數據看，大部分城市房價仍然低于去年同期水平。6月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格下降的城市有57個，比5月份增加2個;二手住宅銷售價格下降的城市有58個，與5月份的下降城市個數相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降的城市個數均超過80%。一線城市中，北京、上海、廣州和深圳的新建商品住宅銷售價格分別下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅銷售價格分別下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。這表明，經過艱苦不懈的努力，房價過快上漲的勢頭總體上得到有效遏制，房地產市場調控取得了明顯成效。

　　從環比數據看，新建商品住宅和二手住宅價格上漲的城市均有所增加。其中，新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有25個，持平的城市有24個，下降的城市有21個，環比上漲的城市個數比5月份增加了19個。二手住宅銷售價格環比上漲的城市有31個，持平的城市有20個，下降的城市有19個，環比上漲的城市個數比5月份增加了13個。一線城市中，北京、上海和廣州的新建商品住宅銷售價格分別上漲了0.3%、0.2%和0.2%。深圳雖然環比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、廣州和深圳的二手住宅銷售價格分別上漲了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

　　近幾個月來，在房地產開發商以價換量銷售策略影響下，市場成交逐漸活躍。在成交量放大的同時，6月份一些城市房價出現環比上漲。分析其原因，主要有三個方面。一是利率下調，購房成本下降，購房人的經濟負擔有所減輕，部分人的.購房意愿增強;二是隨著前期累積的剛性需求和改善性需求有所釋放，特別是市場對房價走勢的預期出現一些變化，擔心房價反彈;三是部分樓盤在以價換量獲得較好的銷售業績后，取消折扣優惠，甚至調高價格。由此可見，6月份一些城市房價環比上漲的原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。

　　2、石家莊房地產市場運行情況

　　20xx年上半年石家莊整體房價上漲6.41%。自春節之后房價一呈上漲趨勢，漲幅一直在2%左右徘徊，在4月達到漲幅最高，環比3月上漲2.62%。5月樓市價格漲幅下降，開始趨于更加平穩的走向，截止至6月26日，石家莊房價6月環比漲幅僅0.37%。

　　石家莊六大城區在售的168家樓盤中68家樓盤房價上漲，漲價樓盤個數占總數的40.48%;14家樓盤房價下跌，降價樓盤個數占總數的8.33%;其余86家樓盤房價基本持平，持平樓盤個數和調整價格樓盤個數各占一半，漲價樓盤相對較多。

　　從各個區域來看，橋西區23家樓盤房價上漲，漲價樓盤個數占總數的47.91%，漲價樓盤個數最多;新華區、長安區各有11盤漲價，緊隨橋西區之后，位列第二;橋東、裕華區各有9盤漲價;開發區僅有5盤漲價，整體房價較為平穩。房價下跌樓盤數最多的是開發區，共5盤降價，其他區降價樓盤均僅有1-3個，六大主城區降價盤共計14個。占總數的0.83%。

　　據“石房在線”樓市行情數據顯示，20xx年6月份，石家莊商品房共備案4300套，環比5月份上漲51.7%，備案面積為296829平方米，環比5月份上漲28.1%。上半年樓市成交量可謂一路高歌，從年初的月成交1034套飆升至4300套，往日樓市的“蕭條”一掃而光。

　　四、小結：

　　由以上數據我們不難看出，春節過后房地產市場成交逐漸回暖，自3月份開始前期積累的剛性需求的市場流動性開始增加，同時首套房貸利率下降等刺激同時到來，剛需的入市帶動房屋銷售出現明顯回升，3月全國商品房銷售面積與銷售額環比2月分別上升了18%和9%。踏入5月傳統銷售旺季，在多地出臺樓市微調政策支持剛需購房和開發商加大推盤量、打折等力度的共同作用下，樓市成交創出調控以來的新高，據中國指數研究院統計，檢測的40個城市中，逾八成城市5月銷售環比上漲;在10個重點城市中，除上海和武漢單月成交面積低于11年月均成交外，其余8個城市成交量均高于去年月均水平。

　　受限購令政策的影響，住宅市場在經歷了20xx年的蕭條之后，目前整體市場依然不容樂觀，但同時政府對于房地產的調控也進入到了第二個階段，在此階段政府不會再一刀切似的打壓房地產，而是采取有保有壓式的組合政策和金融調控手段，打壓投資投機炒房者的同時，支持普通民眾的合理購房需求，并扶持剛性需求者實現首次置業。我們認為，未來樓市政策繼續實現微調修是極有可能的，因此下半年的樓市成交雖不會有大幅上升變動，但實現平穩過渡將不再是難題。預計下半年，開發商將繼續積極增加推盤數量，而樓市降價幅度基本保持穩定，銷售量則會維持溫和放大。

銷售分析報告精華5

　　一、備案情況概述

　　11月份武漢市商品房銷售備案套數為12945套，銷售備案面積為145.66萬㎡，成交均價3847元/㎡，總成交金額56.0354億元。本月x日均備案套數431套，日均備案面積4.86萬㎡。

　　與上月相比，本月銷售備案套數增長幅度很大，漲幅達到122%!比今年銷售狀況最好的5月也多出18.7%。綜合多方面因素分析，主要有以下兩個方面的原因：一方面是自今年國家對房地產行業實施了空前嚴格的宏觀調控以來，市場供求雙方都對房地產市場保持觀望態度。經過幾個月的市場反應，被短暫壓抑的市場需求開始釋放，由此導致了銷售量的劇增;另一方面，也是受國家調控影響，導致往年慣常的“金九銀十”局面風光不再，而是出現向十一月轉移的趨勢，這也促進了本月銷售量的增長。此外，在十月末有數個樓盤集中開盤，其銷售合同備案的延遲到十一月，這也在一定程度上也促進了本月商品房銷售備案量的增長。

　　房地產新政實施后的幾個月內，除8月份處于市場銷售淡季最低谷之外，其他幾個月的銷售量都穩定在相對較低的水平，即使往年市場反應良好的“金九銀十”的這兩個月的銷售量也并沒有與其他月份拉開差距。

　　單就本月銷售套數激增這一指標來看，說明市場上仍然存在旺盛的需求。但也并不能就此說明樓市今后走勢，究竟是強勁反彈還是曇花一現，需要今后的市場反應來印證。

　　雖然商品房銷售備案套數前幾個月基本保持平穩，但商品房成交備案價格卻一直呈現微幅上漲趨勢，本月成交價格漲幅不足1%。成交價格的持續微幅上漲從另一方面也反映出本地市場的健康和旺盛的需求。

　　二、銷售備案數據分析

　　1.各區域備案數據

　　本月銷售備案套數最多的區域為江岸區。該區在十一月并沒有新項目推出，銷售基本都是靠以前的項目的銷售的拉動，這顯示出該區域眾多的供應體量和市場需求。武昌區本月銷售備案套數位居第二，近幾個月該區域推出新盤較多，且市場反應尚可，此外還有市場反映較好的項目合同延遲到本月備案的因素在內。由于江漢區本月推出新盤相對較多，且多集中在月末，因此雖然本月銷售備案套數并不多，但在下月的銷售備案情況中將會有體現。

　　2.各建筑類型備案數據

　　從銷售備案套數方面來說，小高層和高層建筑類型的銷售情況要好于其他建筑類型。特別是高層建筑類型，連續幾個月的銷售數據以及月度新盤狀況都表明高層建筑已經成為現在房地產市場上銷售和供應的主流。隨著高層建筑的不斷增多，多層和小高層比重將越來越小。而隨著國家全面否決別墅用地，別墅在市場上的出現也將會是越來越少。

　　3.不同面積段備案數據

　　從備案套數數據分析，本月120㎡以下的房型占總體銷售量的61.7%，比上月有小量的下降，但依然占據主要地位。而隨著房價的持續上漲，120㎡以上的房型總價偏高，相對而言銷售存在難度，因此目前這部分房型主要存在于高端住宅和新政實施以前動工的住宅項目中，在新建的項目中也存在部分。隨著國家政策的落實到位和地方細則的出臺，120㎡以下所占比重將會繼續增加。

　　4.不同戶型備案數據

　　本月銷售備案情況顯示占主要銷售部分的房型是一室、兩室兩廳、三室兩廳和四室兩廳，其中三室兩廳和兩室兩廳依然占絕大部分比重，這說明目前市場上的購房需求還屬于合理正常化的階段。而四室三廳、復式住宅和別墅等屬于高端客戶的戶型的銷售量比較一般，而這也與高端產品的銷售特點是一致的。

　　5.不同檔次備案數據

　　根據市場信息網統計數據，按不同的價格區間本文將交易價格在2500元/㎡以下的商品房列為普通住房，將交易價格在2500—5499元/㎡的商品房列為中高檔住房，交易價格在5500元/㎡以上的(包含別墅)列為高檔住房。

　　本月高檔項目銷售備案狀況比上月有多好轉，本月有金都漢宮等高端項目正式銷售，且取得不俗的銷售業績，加上以往其他高端項目的銷售拉動，備案也比較及時，因此數據有所上升。

　　占主要部分的還是中檔項目即價格在2500-5499元/㎡區間內的項目，2500元/㎡以下的項目一般都在江夏、吳家山等遠城區。而實際上，隨著房價的'上漲，市區內3500元/㎡以下的項目也是比較少了，主要集中在東西湖、后湖等板塊，可以說3500-5499元/㎡這個價格區間的銷量顯示了大多數購房者的真實承受能力，這個價格范圍內的項目一般處于中心城區或者近城區，生活便利，離原來的居住地點也不遠，相對而言總價也還在可接受的范圍內。

　　6.區域成交價格分析

　　本月成交備案價格最高的區域是武昌區，由于區域內集中了眾多高檔項目，而且具有良好的景觀資源，因此武昌區的價格近來上漲較快，超過了江漢區。而漢陽區在幾個代表性樓盤的拉動和新區建設的利好消息之下，區域成交價格也是持續上漲。

　　三、增量備案數據分析

　　1.各建筑類型增量分析

　　本月新增量中，高層建筑面積新增95.94萬㎡，而小高層建筑由于增量較少，反而抵不上銷量，兩者權衡因此出現存量下跌的狀況，也即小高層建筑本月新增量為零，且小高層存量消化了15.84萬㎡。根據多方面數據綜合分析，高層建筑本月銷量和增量都有如此大的量可能有集中備案和報批因素。別墅出現增量則是新政以前的項目的后續工程。

　　2.不同面積段新增量分析

　　從上圖可以看出本月各個面積段的增量中，140㎡以上的占50%以上，而綜合市場因素分析，本月新增項目中并沒有如此大的體量，因此本月新增數據依然存在集中備案因素，導致各面積段新增量數據較高。而91-120㎡面積段銷售量大于新增量，使得該面積段的存量下跌。

　　從本月各面積段的增量數據來看，前一段時間趨于穩定的供應結構將會有一定調整，主要體現在大面積房型的供應量將會有一定上升。由于國家規定“90㎡以下戶型占總量70%”的硬性指標，因此今后的結構調整仍將是個不得不重視的問題。

　　3.各區域新增量分析

　　本月各區域的新增量呈現出參差不齊的現象，武昌區和東西湖區由于幾個大盤的推出導致新增量大，而漢陽、洪山等區域也有新項目推出，但新增量依然小于銷售量，這反映出目前市場上仍然存在較大需求。

　　四、總結

　　本月備案情況無論是銷售套數還是銷售面積都出現了“井噴”現象，備案套數更是躍居全年最高水平，以往房地產業內的“金九銀十”的黃金銷售期也似乎轉移到十一月。而事實上，從本月新增備案項目、開盤項目、銷售狀況等方面來看，也確實印證了這一點。但是由于今年的特殊情況，市場對于地產新政的效果需要一段時間才能反映出來，在此期間內因此各項指標都出現了一定量的下跌。而本月備案套數、備案面積的劇增可以理解為前一段時間被壓抑的市場供應和需求得到了集中釋放的結果。

　　本月各區域市場體現出一定的不平衡性，主要體現為區域市場上的供求關系不同，從各區域新增量情況來看，有的區域持續大體量供應，而有的區域則增量不抵銷量，使得本月消化了部分存量。

　　同時，根據本月不同面積段的新增量數據顯示，140㎡以上的大面積房型在市場上比重增加，一方面帶來銷售壓力的同時，另一方面也使得市場供應結構發生變化，對市場的良性發展產生一定影響。

　　由于全市高端項目多集中在武昌的臨江、臨湖區域，因此近來武昌區的成交價格被拉升，導致本月武昌區域成交備案價格高于其他區域。隨著金都漢宮的正式銷售，全市的高端住宅基本都已經開始銷售且在近期內也不會有新的高端項目推出，高端市場競爭越發激烈，而這些高端項目今后走勢如何將值得關注。

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