土地分析的報告7篇
在學習、工作生活中，報告的用途越來越大，其在寫作上具有一定的竅門。寫起報告來就毫無頭緒？下面是小編精心整理的土地分析的報告，希望對大家有所幫助。
土地分析的報告1
按照區(qū)委統(tǒng)一部署，就“深入開展學習實踐科學發(fā)展觀”，我于4月10日至4月20日，以明確科學發(fā)展觀深刻內涵，結合實際，運用科學發(fā)展觀的思想來分析解決問題為目的，對省國土資源廳、市國土資源局、 xx土地儲備交易中心、xx土地局、xx經濟技術開發(fā)區(qū)土地局進行了走訪、學習，就我區(qū)土地資源管理問題進行了調研。
我發(fā)現(xiàn)，我們xx區(qū)由于近年來大力發(fā)展裝備制造業(yè)，隨著我區(qū)工業(yè)化步伐的不斷加快，開發(fā)區(qū)內大范圍進行村屯改造，對鎘污染農用地通過地類變更進行工業(yè)化改造，使社會經濟發(fā)展對土地資源供給訴求矛盾日益凸顯。
以科學發(fā)展觀武裝思想，大力推進節(jié)約集約利用國土資源勢在必行。
土地是民生之本、發(fā)展之基、財富之母。加強和改進國土資源管理，既是落實宏觀調控政策、優(yōu)化經濟發(fā)展方式的當務之急，也是鞏固改革發(fā)展成果、促進我區(qū)可持續(xù)發(fā)展的長遠大計。針對土地管理工作中出現(xiàn)的一些新情況、新問題，我們必須堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，切實抓好土地管理制度的改革創(chuàng)新，以土地管理制度改革的新成果，謀求經濟社會發(fā)展的新跨越，推動我區(qū)在科學發(fā)展的道路上不斷取得更多更好的成績。
針對我區(qū)裝備制造業(yè)的發(fā)展以及資源供需突出矛盾，我區(qū)積極應對宏觀調控新政，緊緊圍繞“保護資源、保障發(fā)展、維護權益、服務社會”這一中心目標，認真貫徹落實十七大精神和科學發(fā)展觀，一方面，在創(chuàng)新管理方式的基礎上，逐步引導資源利用方式朝著規(guī)劃、招商、土地利用統(tǒng)一合理化轉變;另一方面，在挖潛資源存量的基礎上，逐步引導實現(xiàn)由資源供給服從需求向資源供給引導需求的轉變。
在調研中，我發(fā)現(xiàn)我區(qū)通過近年來的不懈努力，已經把國土資源節(jié)約集約利用，作為保障可持續(xù)發(fā)展的緊要任務來抓，結合我區(qū)實際情況，創(chuàng)新了一些新舉措，在建立“規(guī)范有序、保障有力、調控有效”新機制上取得較為明顯的成效。
一、認識統(tǒng)一，各項制度基本落實
加強土地節(jié)約集約利用，是嚴格土地管理的重要環(huán)節(jié)，更是調整經濟結構、轉變經濟增長方式、建設節(jié)約型社會的緊迫任務。我區(qū)對各村屯的社會經濟發(fā)展階段、水平、定位和矛盾等都進行了比較充分認真的分析，有了比較深刻的認識。
通過我區(qū)統(tǒng)一部署，對我區(qū)土地利用總體進行了認真分析，在轉變資源利用方式、大力倡導節(jié)約集約利用上已經形成共識，普遍認識到如果繼續(xù)按照陳舊的發(fā)展觀念和模式來搞建設，土地后備資源將根本無法保障xx區(qū)整體規(guī)劃經濟指標的實現(xiàn)。因此，全區(qū)統(tǒng)一認真貫徹執(zhí)行宏觀調控政策，促進經濟又好又快發(fā)展。
1、強化土地利用規(guī)劃、計劃管理，促進土地節(jié)約集約利用。一是在用地審批中嚴格土地規(guī)劃、計劃審查，充分發(fā)揮規(guī)劃、計劃對建設用地的引導和調控作用。從供給數(shù)量、結構、供地方式、供給主體、供給時機等方面嚴格把握，引導產業(yè)合理布局和協(xié)調發(fā)展;二是妥善處理保障與調控的關系，在我區(qū)整體規(guī)劃內優(yōu)先保障市、區(qū)重點建設項目、高新技術項目和城鄉(xiāng)公共事業(yè)用地;三是通過建設項目用地預審制度，嚴把規(guī)劃、計劃的落實關。主動與有關部門協(xié)調配合，在建設項目預審時，從規(guī)劃用途、用地規(guī)模、供地政策、產業(yè)政策等方面嚴格把關。土地的規(guī)劃、計劃管理在經濟運行中發(fā)揮了積極作用，引導和推動工業(yè)項目向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中，住宅向社區(qū)集中，促進了土地利用結構的優(yōu)化，提高了土地利用效率。
2、嚴格土地供應政策，提升土地節(jié)約集約利用水平。在一定區(qū)域范圍內，土地利用總體規(guī)劃應該高于其他規(guī)劃。現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃是以耕地保護為價值取向，我區(qū)應該嚴守耕地宏線，我區(qū)土地利用總體規(guī)劃應體現(xiàn)兩個目的：一是落實嚴格的耕地保護制度，二是必須對規(guī)劃建設用地作出嚴格的控制。結合我區(qū)經濟發(fā)展實際，普遍落實建設用地節(jié)約集約利用控制標準，依據(jù)省國土資源廳、市國土資源局規(guī)定，結合實際制定了工業(yè)項目進入建設用地節(jié)約集約利用控制標準和農村居民點規(guī)劃建設用地標準(村屯改造)。符合我區(qū)實際的控制標準的實施，對建設用地節(jié)約集約利用起到積極的推進作用，提高了土地利用強度。
3、發(fā)揮市場機制作用，提高土地資源配置效率。通過全面落實經營性用地和工業(yè)用地公開出讓制度，以市場運作推進土地節(jié)約集約合理利用，通過發(fā)揮土地價格杠桿作用，促進了經濟增長方式轉變。建立了“多渠道進水，一個水池蓄水，一個龍頭出水”的土地收儲供應機制。進一步強化了政府對土地一級市場的壟斷和調控。通過實施土地儲備制度，將盤活國有企業(yè)資產與推動舊城改造和加快城市化進程三方面實施對接，達到整體推進，協(xié)調發(fā)展。
4、加強建設用地批后監(jiān)管。全面實行建設用地全程跟蹤管理，進一步落實用地審批、開工檢查、竣工驗收的全程管理，對建設用地實行全程監(jiān)控，實行定期巡查及竣工驗收制度，確保項目用地及時利用，防止土地閑置現(xiàn)象的發(fā)生。
二、大膽實踐，積極探索新途徑
我區(qū)率先開始嘗試地類變更，將鎘污染嚴重的農用地變更為工業(yè)工地，將村屯整體搬遷，既保障了百姓的健康，又將被污染土地從新合理利用。
三、創(chuàng)新實踐，加快構建新機制
要做到布局集中、產業(yè)集聚、用地集約，不僅要統(tǒng)一思想認識，明確方法途徑，而且還要有配套的政策支持，充分調動各方的積極性，從而以節(jié)約集約利用促進科學發(fā)展。我區(qū)創(chuàng)新實踐了一些符合本區(qū)實際的政策和措施，比如：全面發(fā)展我區(qū)裝備制造業(yè)、建冶金園工業(yè)園…
四、目前存在的問題
1、土地閑置現(xiàn)象依然存在，由于xx區(qū)進行實施的是村屯整體改造，一個村的土地全部征收，而項目建設用地約占總面積的80%左右，這樣造成了部分土地的閑置。
2、在土地規(guī)劃方面，宏觀調控和微觀制約還沒有限的統(tǒng)一起來。
五、節(jié)約集約用地的應對措施
1、對現(xiàn)已征收的村集體土地進行一次更全面、細致的普查，對閑置土地的地理位置、面積、周圍環(huán)境做到心中有數(shù)，有圖、有表并與現(xiàn)狀土地相配套，以便在招商引資中進行市場化運作。
2、對閑置土地充分開發(fā)利用，根據(jù)農村城市化進程和裝備制造業(yè)比較集中的特點，可以規(guī)劃建設一批公益性、娛樂性、休閑性的設施和場所。
通過此次對科學發(fā)展觀的調研，使我更加深刻的理解了科學發(fā)展觀的內涵，明確了黨落實科學發(fā)展觀的及時性與必要性，學會要有意識的用科學發(fā)展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學發(fā)展觀的同時，不斷將其與專業(yè)能力相結合，做到統(tǒng)籌兼顧，全面分析。
土地分析的報告2
xx省xx縣擁有“中國紅豆杉之鄉(xiāng)”的稱號。20xx年開春，xx縣xx鎮(zhèn)農民xx承包土地準備種植紅豆杉，但資金問題成了他的“攔路虎”，當他獲知農信社可辦理農村土地承包經營權抵押貸款業(yè)務后，當即以承包180畝土地作為抵押向農信社提出了借款申請，當?shù)剞r信社經調查核實后，及時給他發(fā)放了40萬元貸款，成為鎮(zhèn)里最大的紅豆杉種植戶。得到貸款的他，感慨地說：“農信社對農民想得真周到，使農民手中的‘死資產’變成‘活資金’，我一定要好好利用這筆資金，搞好生產，及時還款。”他對用貸款種起來的紅豆杉苗管護良好，現(xiàn)在長勢非常喜人，兩年后即可獲得豐收，預計可獲利54萬元。
農村土地承包經營權也能抵押辦理貸款？這個新生事物在當?shù)夭簧俎r民引起震動和反響，甚至有些人士稱之為推動“第三次土地革命”的助推器，但這只不過是xx省三明市農信社開辦農村土地承包經營權抵押業(yè)務的一個縮影。自20xx年初試行以來，經過實踐證明，該項業(yè)務較好適應了農村土地規(guī)模經營的需求，有效滿足了當前農業(yè)產業(yè)化發(fā)展的實際，具有較高的實踐價值和廣闊的推廣空間。
新的農村經濟催生新的“土地革命”
農民流轉土地的愿望強烈。現(xiàn)在，隨著農村城鎮(zhèn)化進程的加快和進城務工農民的增多，不少農民對土地的依賴度明顯減弱，農村土地出現(xiàn)一定程度的拋荒現(xiàn)象，很多農民都產生了流轉土地的愿望。以轄內xx縣為例，近幾年來，勞動力轉向非農業(yè)累計達2.5萬人，占農村總勞動力的50%以上，其中出國勞務經商人員約九千多人。農村土地流轉加快趨勢明顯，據(jù)統(tǒng)計，20xx年，全縣就有3196戶農民進行了土地流轉，占全縣農戶總數(shù)的15%，土地流轉面積達2.26萬畝，占全縣耕地總面積的13.96%。
農村產業(yè)化經營的資金需求強烈。隨著農業(yè)部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》的出臺，農民將通過依法方式取得農村土地經營權，并可以對土地進行規(guī)模化開發(fā)，形成集約化管理和產業(yè)化經營。加上近年來國家出臺了系列強農惠農政策，持續(xù)加大對“三農”投入與對農民財政補貼力度，農民從事農業(yè)生產的積極性不斷提高，對土地資金的需求更加強烈。以轄內xx縣為例，規(guī)模集中流轉的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類、綠色蔬菜等五大生產基地，基地建設每年對資金需求達5000萬元以上。
農村土地承包經營權抵押應運而生。20xx年初，為能進一步促進農業(yè)產業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進農民增收和扭轉土地拋荒現(xiàn)象，滿足農戶規(guī)模化經營的資金需求，三明市農信社順勢探索開展農村土地承包經營權抵押貸款業(yè)務。轄內xx縣聯(lián)社出臺了《xx縣農村土地經營權抵押信貸業(yè)務試點辦法》，率先開展了農村土地承包經營權抵押業(yè)務試點，有效地解決了農村融資擔保難的問題。至20xx年7月末，全市農信社累計發(fā)放此項貸款318.38萬元，貸款余額138.48萬元。
建立起適應農村經濟發(fā)展的運作模式
確貸款對象和條件。從事種養(yǎng)業(yè)的農戶且持有符合以下條件的農村土地經營權，方可申請此類貸款：具備持續(xù)生產能力的果場、茶園、養(yǎng)殖場、農業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農村土地經營權；土地經營權合法取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料（如農村土地承包經營權證、合法合規(guī)的承包經營或租賃合同）；土地經營權產權關系清晰，符合“依法、自愿、有償”的土地流轉原則，承包經營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；經營土地沒有改變農業(yè)用途。
抵押價值評估與登記。在農村土地經營權價值評估中介機構成立前，由貸款人對土地經營權抵押價值進行評估。評估一般原則為土地經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+土地上種養(yǎng)物價值。農村土地經營權價值評估中介機構成立后，由該中介機構對土地經營權抵押價值進行評估。辦理抵押登記時，若土地經營權屬當?shù)卮逦瘯模洿迕翊肀頉Q同意后，由村委會出具同意抵押書面意見，若土地經營權屬農戶個人的，由農戶在村委會同意抵押書面意見書上簽字確認。而后憑抵押登記申請書、雙方簽訂的抵押合同和相關材料向縣農業(yè)局申請辦理抵押登記，并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案。
風險防范措施。把好貸款用途關，借款人取得貸款必須用于農業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕；同時，合理確定貸款金額與期限。此項貸款金額一般不超過土地承包經營權抵押評估價值的70%，貸款期限按承包期限和生產周期確定。
政府政策支持。縣級政府出臺《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行規(guī)范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協(xié)助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉。
扎扎實實的成效讓農民得到“真金白銀”
適應了農民以土地進行融資的需求。隨著改革的深入和經濟發(fā)展，農村經濟發(fā)展出現(xiàn)了一些顯著變化，農村勞動力人口轉移，大量農民從事非農產業(yè)，土地不再僅僅被視為生存的手段。農民希望將土地承包經營權視作一種生產要素以進入市場進行融資，從而轉化為生產資金，以滿足不斷增長的農業(yè)生產資金需求。自20xx年開展試點來，xx聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式累放此項貸款308.38萬元，為當?shù)匾?guī)模種養(yǎng)農戶及時提供了資金支持。
切實有效保護了農村土地。近幾年來，農村勞動力人口大量轉移，甚至一些農戶舉家搬入城市，出現(xiàn)了人少地多土地拋荒現(xiàn)象。現(xiàn)在，許多農村將大量土地集中起來對外承包。由于農村土地規(guī)模承包后，生產成本投入大，承包戶資金缺口較大，對融資要求迫切，通過開展土地承包經營權抵押貸款，可以支持其開展規(guī)模生產，從而方便土地集中使用，也有效保護了土地。自20xx年開展此項業(yè)務試點來，轄內xx聯(lián)社涉及流轉土地4162畝，共有320畝拋荒地得到了復耕。
提高土地流轉和使用效率。通過土地規(guī)模流轉后，
土地集約和規(guī)模開發(fā)，農業(yè)基礎設施建設可進一步加強，更好促進科技成果轉化運用，提高農產品附加值，促進生產要素更加合理配置，使土地變成高標準、高科技含量的農場，有效提高土地產出率和農產品的商品率。同時有利于增加對土地的投入，使土地生產效率大幅提高。
加快農業(yè)產業(yè)化發(fā)展步伐。通過推行農村土地承包經營權抵押貸款新業(yè)務，為當?shù)靥厣a業(yè)及時注入資金支持，促進經營戶發(fā)展上規(guī)模、上檔次。伴隨著產業(yè)化的加速發(fā)展，土地流轉市場進一步活躍，使當?shù)剞r村步入產業(yè)化發(fā)展與土地流轉良性循環(huán)的軌道。如在xx縣農信社信貸資金的傾力支持下,目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬畝，藥材3萬畝，林竹7萬畝，煙草2.75萬畝，木薯0.8萬畝的農業(yè)產業(yè)化體系。
政策障礙和市場狹窄等仍不容忽視
價值評估不夠規(guī)范。由于目前全市尚無專門的土地經營權價值評估機構和專業(yè)資質評估人員，缺乏一個相對獨立的評估價值作參照，僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成份較大，評估程序不符常規(guī)。
缺乏土地流轉要素市場。從目前貸款試點情況看，縣政府雖制定了農村土地經營權抵押貸款管理辦法，但尚無成立土地流轉要素市場，一旦經營戶出現(xiàn)貸款違約，將使農信社處置抵押物難度較大，土地經營權難以變現(xiàn)，一定程度上影響了此項業(yè)務的推廣步伐。
貸款風險難以掌控。因農業(yè)屬于弱勢產業(yè)，抵御自然災害或市場風險的能力較弱，存在不可預知的風險。若承包經營戶遇到自然災害，造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導致地上附著物價值大幅降低，進而影響土地流轉價值。這些因素貸款人難以有效掌控，也缺乏應對措施，導致信貸風險防范困難加大。
逐步建立和完善土地經營權抵押運行機制
規(guī)范農村土地經營權價值評估。建議政府出臺專門針對農村土地經營權價值評估的管理辦法，引入相對獨立的第三方對農村土地經營權抵押價值進行評估。同時，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理體系。
迅速建立土地流轉要素市場。建議當?shù)卣袑嵚男泻靡韵侣氊煟赫嬲鋵嵽r村土地承包經營權證的發(fā)放及變更工作；按照農業(yè)部制訂《農村土地承包經營權流轉管理辦法》規(guī)定，積極引導流轉雙方簽訂書面合同，作為流轉的唯一權屬證明資料，為此項信貸業(yè)務的開展奠定良好基礎；出臺有關土地經營權流轉及抵押處置的有關規(guī)定，建立土地經營權產生爭議的仲裁機制，消除金融機構的法律風險顧慮。
及時建立風險防范機制。加快成立農業(yè)信貸擔保機構和發(fā)展農業(yè)保險，降低土地經營權抵押貸款的信貸風險。農業(yè)信貸擔保機構在組建形式上，可采取由政府出資成立“農業(yè)擔保基金”，同時業(yè)主交納一定數(shù)量的風險保證金，委托中小企業(yè)信用擔保機構管理并開展農業(yè)擔保業(yè)務。同時要鼓勵和支持保險公司開辦農業(yè)保險業(yè)務，由于農業(yè)保險收費低、風險大，政府應當對農業(yè)保險的虧損進行適當?shù)难a償；農信社積極探索多種擔保方式，對額度較大的此類貸款，推行“農村土地經營權抵押+公司擔保”、“農村土地經營權抵押+基金擔保”和“農村土地經營權抵押+經營戶擔保”等方式，進一步防范信貸風險。
土地分析的報告3
近些年來我院在審理地產案件中，不斷遇到村委會利用集體土地建住宅樓賣給本村以外的村民和城市居居而產生的房屋買賣糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點，還涉及小城鎮(zhèn)建設的政策導向與有關法律規(guī)定的沖突問題。因此，如何正確把握法律與政策的關系，維護好本地區(qū)的社會穩(wěn)定，妥善處理此類糾紛，需要認真探討。
一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況1993年國家六部委聯(lián)合下發(fā)《關于加強小城鎮(zhèn)建設的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內開展創(chuàng)新型小城鎮(zhèn)活動，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號文件下發(fā)南京市人民政府關于批轉市建委《關于加強南京市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設的實施意見》的通知。這一系列的文件規(guī)定了農村小城鎮(zhèn)建設的規(guī)劃、管理及實施的具體辦法。在這樣一種政策導向下，此項工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區(qū)的葛塘鎮(zhèn)（該鎮(zhèn)1996年被省政府評為示范新型小城鎮(zhèn)）于1995年開始了此項工作，該鎮(zhèn)下轄的鄰近大廠城區(qū)的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣給了本村村民，80賣給外地農民和城鎮(zhèn)居居。這四個村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補辦了下列手續(xù)：1、原南京市大廠區(qū)計劃經濟委員會關于葛塘鎮(zhèn)各中心村建設或貿易貨棧工程建設的立項報告的批復；
2、原南京市大廠區(qū)土地管理局核發(fā)的或補發(fā)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地批準通知單”；
3、原南京市大廠區(qū)城鄉(xiāng)建設局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿易貨棧”的紅線圖；
4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設許可證”。四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式。“委托建房協(xié)議”的'主要內容也都明確規(guī)定了村委會享有土地的所有權，購房者享有土地使用權和房屋的所有權。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經過了工程質量的驗收，并領取了建筑管理部門頒發(fā)的質量合格證書。在審理此類案件過程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購房者，村委會均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋所有權證”。四個村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國有土地接壤，住宅樓的配套建設、物業(yè)管理均已達到一定的水平。
二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會，至目前為止尚無一例購房者訴村委會的案件，作為原告的村委會的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無房地產開發(fā)經營的資格，“委托建房協(xié)議”無效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權證書和國有土地使用權證書，被告即可付清余款。也有少數(shù)購房者并不主張委托建房協(xié)議無效，而以其他的理由（如房屋質量問題）相抗辯。這類案件的難點主要在如何認定“委托建房協(xié)議”的性質和效力。對此問題的認識意見分歧較大，主要有下列幾種觀點：
1、認為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實為房地產開發(fā)經營，而村委會不具有房地產開發(fā)經營的資格，集體土地亦禁止從事房地產開發(fā)經營，故應認定“委托建房協(xié)議”無效。
2、有條件的認可“委托建房協(xié)議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購房者是外地農民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無效。
3、應當認定“委托建房協(xié)議”合法有效，因為委托建房與房地開發(fā)有著本質的不同，不應將小城鎮(zhèn)開發(fā)建設與城市房地產開發(fā)經營混為一談。“委托建房協(xié)議”的產生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關鍵是看建房有無規(guī)劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關的法定手續(xù)，取得了相應的權利就應當認定“委托建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應的手續(xù)，故應當認定協(xié)議有效。
三、對此類案件的處理情況及原因分析我院自20__年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止20__年6月底已審結20余件，結案方式大都采判決形式，判決結果均認定委托建房協(xié)議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協(xié)議，購房者撤回上訴。目前已審結的20余件案件大部分均已得到執(zhí)行。我院對此類案件的焦點即“委托建房協(xié)議”的效力問題作有效認定的理由如下：
1、集體土地上所建的住宅樓均經政府有關部門的審批，且有關政府部門具有相應的職權，如大廠區(qū)土地管理局所批準的9.8畝非耕地用于中心村工程建設就符合《土地管理法》有關管理主體和職權的規(guī)定。
2、本區(qū)集體土地建設的住宅樓在審批的程序上符合國務院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》的規(guī)定。
3、集體土地上的委托建房與城市房地產開發(fā)有著本質的不同。委托建房協(xié)議的形式與國家倡導的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設的政策有著密切的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設自應遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應套用《城市房地產管理法》的規(guī)定來調整小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設。
4、假若認定“委托建房協(xié)議”無效，將造成本轄區(qū)范圍內社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結果，對3000多套房屋的購房者有關集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩(wěn)定與否具有決定性的意義。如果認定委托建房協(xié)議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會穩(wěn)定，認定委托建房協(xié)議無效也必然造成社會財富的浪費。
5、購房者主張“委托建房協(xié)議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發(fā)現(xiàn)一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協(xié)議”無效來與村委會討價還價。另外，主張“委托建房協(xié)議”無效的內在理由，是認為我國現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)是限制集體土地使用權流轉的，之所以限制集體土地使用權的流轉，是因為如果允許集體土地使用權流轉將會導致農村耕地的大量流失；導致農村廉價土地沖擊城市房地產市場。對這種理由，我們認為限制土地使用權流轉恰恰是造成農村耕地流失的一個重要原因。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權違法批地、亂占耕地、浪費土地的事實大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國已經具備了保護耕地的法律基礎。如果土地用途制度得以有效實施，即使允許集體土地使用權流轉也不會造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續(xù)與1998年以后的土地用途管理制度的規(guī)定較吻合，審理此案應當考慮這一情況。還有放開集體土地使用權流轉確有可能沖擊城市房地產市場，使政府減少大量的土地收益，但是，從長遠看允許集體土地使用權流轉有利于國家和社會利益。農村集體土地如形成市場可以和城市土地市場并存競爭，有利于發(fā)揮城市、農村各自功能的優(yōu)勢。近年來越來越多的人贊成放開集體土地市場。梁慧星先生在《中國物權法草案建議稿》中就持此觀點。但是我們闡述這些理論并不是要突破現(xiàn)行法律規(guī)定，而是認為在現(xiàn)行法律框架下，對于小城鎮(zhèn)開發(fā)建設過程中的集體土地建住宅樓的效力認定宜寬不宜嚴，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項目有立項批復，有土地使用審批、有建筑許可，且批準部門是在其職權范圍內行使審批權（包括事后補辦了有關手續(xù)）就應認定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮(zhèn)建設過程中，有些地方確實存在不規(guī)范的問題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規(guī)范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實施以后已經得到遏制，小城鎮(zhèn)建設步入了正規(guī)。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮(zhèn)建設早期由于不規(guī)范所遺留的問題，并不是這類問題還在延續(xù)，如果對“委托建房協(xié)議”作有效認定會對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設起負面影響，法院審理時應當謹慎的認定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設不起負面影響的效果，那么從合同法的角度也應當認定“委托建房協(xié)議”有效。基于上述理由，本院對這類案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認定。這樣處理取得了良好的社會效果。
土地分析的報告4
一、實習區(qū)區(qū)位條件分析
1、概況
實習區(qū)駝梁自然保護區(qū)位于河北省平山縣北部，平山、阜平、五臺兩省三縣交界處
面積約158.7平方千米，東經113°41′52′~113°50′56′′，北緯38°34′46′~38°45′51′。最高峰南坨位于東經113°47′，北緯38°45′。
2、地質地貌
保護區(qū)內出現(xiàn)的基巖為太古界的阜平群和龍泉關群，歷經多次地殼運動和漫長的地質年代遭受區(qū)域混合巖化作用，有不同程度變質的片麻巖、變粒巖和片巖，厚度在690~2960m。
保護區(qū)地勢北部高，南部低，由海拔2281m下降到1000m左右，相差1200m，地貌類型有亞高山地貌和中山地貌兩種類型。亞高山地貌，位于保護區(qū)的北部，面積約0.5萬畝；中山區(qū)，分布面積廣，約占保護面積的9%，海拔在1000—20xxm。經長期剝蝕，各溝谷的坡度一般為25°~35°。由于坡度陡斜，水土沖刷痰中，溪溝兩岸支撐力弱，山體崩塌，形成懸崖深谷。各溪溝中，因水流沖擊，大型的水蝕穴很多。夏季山洪季節(jié)，水流湍急，亂世橫臥，形成二、三米高的跌水，隨處可見，時而在左岸，時而在右岸，形成所謂“盤腸河”。
3、氣候
平山縣屬溫帶半濕潤季風大陸氣候，由于高差懸殊，立體氣候明顯，概括了河北省的氣候類型特點。保護區(qū)氣候，溫度偏低，濕度偏高，形成溫涼濕潤典型的山地氣候，具有冬寒、夏涼、春秋短促的特點。
4、水系和水文特征
平山縣全縣都屬海河流域的子牙河流域，流域內自產地表水是石家莊市的重要水源。駝梁地區(qū)屬于子牙河滹沱河系-卸甲河流域，卸甲河與平山縣其他12條河流匯入滹沱河。
5、植被
駝梁自然保護區(qū)地處暖溫帶中心地區(qū)。受地理位置的影響，形成的地帶性植被為暖溫帶落葉闊葉林，保護區(qū)地處深山，人煙稀少，原生植被雖已遭到不同程度的破壞，天然植被也只有前大地、中臺山一帶殘存約5萬余畝次生林，但區(qū)內尚且保存著較為豐富的野生動植物資源。
駝梁自然保護區(qū)植被類型復雜多樣。按《中國植被》的分類系統(tǒng)，地帶性植被型有寒溫性針葉林、溫性針葉林、落葉闊葉林、落葉闊葉灌叢、灌草叢、草原等，非地帶性植被型有草甸。根據(jù)優(yōu)勢種命名可以劃分為12個群系，具有豐富的生態(tài)類型多樣性。
二、土地利用調查
1、數(shù)據(jù)來源
實習遙感影像圖，實習區(qū)gps定位數(shù)
2、依據(jù)：在遙感影像上，不同的地物有不同的特征，這些影像特征是判讀識別各種地物的依據(jù)。通過地物間的形狀、色調、紋理、圖型和陰影的不同，比照實際地物與遙感影像，建立目標地物的解譯標志解譯標志的建立，見表
地物類型形狀、色調、紋理、圖型、陰影目標地物照片遙感影像其他
房屋村落影像中圖形分布規(guī)則，主色調為白色，紋理清晰，顏色單一
商服用地：規(guī)則分布，單位較大
居住用地：規(guī)則分布，單位較小，較密集。
山區(qū)旱地影像幾何特征不規(guī)則，局部呈條狀形態(tài)，影像呈現(xiàn)出紅、淡紅、粉紅和淡藍等顏色。影像紋理較粗糙，紋理不均勻。
灌木林幾何特征不規(guī)則，生長在低地中，影像呈現(xiàn)紅、鮮紅、粉紅和暗紅色、影像紋理細膩，在統(tǒng)一色調中差異不大。
高覆蓋草地形態(tài)各異，連片分布地類邊界明顯。影像呈以鮮紅、紅、淡紅、粉紅為主色調。影像質地較細膩、紋理清晰、顏色均一。
3、空間解譯及其過程
（1）土地分類體系認識：閱讀判讀地區(qū)文獻資料，參照全國土地調查分類系統(tǒng)，擬定研究區(qū)土地調查分類系統(tǒng)。
（2）建立各種土地利用類型判讀標志：比照實際地物與遙感影像，建立“研究區(qū)土地調查分類系統(tǒng)”中各種土地利用類型的判讀標志。在遙感影像上，地物目標各種各樣的特征通過圖像的形式，在可見光譜區(qū)域里，反映的大小、形狀、色調和陰影等稱之為判讀標志。判讀標志分為直接判讀標志和間接判讀標志。
（3）解譯判讀各土地利用類型的影響特征：根據(jù)建立起來的解譯標志，將硫酸紙蒙在遙感影像上，按照“研究區(qū)土地調查實習報告
分類”中的類型，勾繪目標地物的邊界。
（4）實地判讀：根據(jù)解譯結果，到實地進行校核驗證，完善解譯標志，修正解譯結果。
三、土地利用分析
1、后大地土地利用空間分布分析
后大地的土地利用大致可以概括為“七山二水一分田”
七山：區(qū)域內以山地為主，山坡上廣泛分布有針葉林、闊葉林、灌木林地，還有少量灌草地分布，植被覆蓋度比較高。有一些坡地改為梯田耕種，現(xiàn)在荒廢了。
二水：區(qū)域內有眾水匯聚而成的河流，水流湍急，河床狹窄，水流對兩岸侵蝕作用比較大，形成盤腸河。同時流水的侵蝕作用，溝谷加深變寬。溝谷中分布有大量的楊樹等闊葉林。
土地分析的報告5
xx縣20xx年度土地變更調查與遙感監(jiān)測工作從20xx年xx月23日開始至20xx年1月5日結束，歷時六周。基本上查清xx縣20xx年度各類土地利用變化情況、耕地增減情況、建設用地增減情況，同時依據(jù)外業(yè)調查的土地利用變化信息，對二次調查農村土地調查數(shù)據(jù)庫進行了更新。
本次變更調查工作由地籍科牽頭，地類確認由縣局監(jiān)察隊負責，規(guī)劃科、耕保科負責基本農田上圖。由各科室聯(lián)動，分工明確，各負其責，并且經過了以上各科室集體會審確定完成的。
20xx年度土地利用變更調查的完成，是保持土地調查成果現(xiàn)勢性的重要途徑，也是土地調查成果為國土資源管理及經濟社會發(fā)展提供基礎支撐的具體要求。
一、年末各地類規(guī)模和本年度地類變化情況
經調查，至20xx年12月31日止，xx縣20xx年度土地總面積為2606350.5公頃。其中耕地面積為481281.3公頃，園地面積為4069.8公頃，林地面積為58991.85公頃，草地面積為5213.4公頃，城鎮(zhèn)村及工礦用地154606.65公頃，交通運輸用地40332.15公頃，水域及水利設施用地面積為183xx32.95公頃，其他土地30722.4公頃。
從地類變化情況看，耕地減少891.75公頃，增加1084.95公頃，凈增加193.2公頃；園地凈減少15公頃；林地減少93.15公頃，增加3.45公頃，凈減少89.7公頃；草地凈減少21.45公頃；城鎮(zhèn)村及工礦用地減少158.55公頃，增加1424.4公頃，凈增加1265.85公頃；交通運輸用地減少45.9公頃，增加48.3公頃，凈增加2.4公頃，水域及水利設施用地減少1488.6公頃，增加0.15公頃，凈減少1488.45公頃，其他土地減少51.75公頃，增加204.9公頃，凈增加153.15公頃。從以上地類變化分析，耕地總量呈遞增趨勢，建設用地呈逐年增加趨勢。
二、耕地數(shù)量增減變化情況及分析
1、耕地減少去向分析
（1）建設用地占用耕地狀況，新增建設用地占用耕地748.8公頃，占用土地全部為建設預留地及一般農用地，不占用基本農田，本年度批準本年度建設的面積為696.3公頃，本年度未批先建的面積為52.5公頃。以上建設占用耕地當中，屬合法用地分別為省、市、縣重點項目及基礎設施建設項目，包括直屬山水水泥項目、潤峰科技項目等。屬違法用地的大部分為部分小型鎮(zhèn)、村辦企業(yè)、農村居民點占用。
（2）農業(yè)結構調整占用耕地狀況。通過農業(yè)結構調整變?yōu)樾笄蒿曫B(yǎng)地108.9公頃，主要原因是農村居民為適應當前經濟發(fā)展需要，滿足市場需求，及時調整產業(yè)結構，大力發(fā)展養(yǎng)殖種植業(yè)，提高土地的產出效益，爭取增加純收入，應大力扶持，科學引導。
（3）農村道路占用部分耕地的狀況。為改善農村居民出行困難的狀況，按照國家村村通公路的要求，經我縣人民政府批準，在充分考慮耕地占補平衡的情況下，我縣今年建設了部分農村道路，極大的改善了農村居民出行難的狀況，完全符合國家“三農”政策。
2、耕地增加來源分析
今年耕地增加來源主要是塌陷地復墾、整治挖潛項目復墾舊村址及一些農民自主整理、復墾增加耕地。xx縣的土地利用情況比較好，目前全縣還有部分未利用地等可整理、復墾的耕地后備資源，如一部分土地復墾、開發(fā)項目已竣工驗收。因此耕地的保有量有很大的提高。
3、園地數(shù)量增減變化情況及分析
園地今年凈減少15公頃，主要是農村道路建設及設施用地占用。
4、林地數(shù)量增減變化情況及分析
林地今年凈減少93.15公頃，主要是城鎮(zhèn)村及工礦用地、設施農用地占用。
三、建設用地增減變化情況及分析
（一）建設用地擴展規(guī)模分析
我縣本年度城鎮(zhèn)村及工礦用地增加1266.3公頃，其中建制鎮(zhèn)增加421.95公頃，村莊增加843.75公頃（包含廠礦企業(yè)），采礦用地0.6公頃。從建設用地增長規(guī)模來看，合法新增建設用地814.8公頃。違法新增建設用地面積815.7公頃，主要是一些小型鎮(zhèn)村辦企業(yè)為了發(fā)展未批先建。
（二）建設用地變?yōu)槠渌仡惖姆治?/p>
四、耕地總量平衡、占補平衡及年度計劃執(zhí)行情況分析
我縣今年共減少耕地891.75公頃，其中合法新增建設用地占用耕地696.3公頃。違法新增建設用地占用耕地52.5公頃，但是通過土地復墾增加耕地1084.95公頃，凈增加193.2公頃。因此，對今年需占用耕地的建設項目，我縣根據(jù)有關土地管理法律法規(guī)的要求，嚴格實行“占一補一”的用地原則。建設占用耕地的一律開墾同等數(shù)量和質量的耕地，以求數(shù)量及質量的平衡，從而基本保證我縣耕地的占補平衡，確保耕地總量動態(tài)平衡，以至我縣耕地保有量高于《土地利用總體規(guī)劃》對耕地保有量的要求。
四、存在的問題
1、本次遙感監(jiān)測圖斑中有24個圖斑雖在我縣工作界線內，但行政界線及權屬不屬于我縣，屬于我縣境外圖斑，因各個圖斑的情況不同，內業(yè)數(shù)據(jù)變更也不同，具體情況如下：
本次遙感監(jiān)測圖斑中的63#、72#、84#圖斑21.4公頃，雖然在我縣工作界線內，但行政區(qū)域及權屬為江蘇省沛縣；298號圖斑至316號圖斑共19個圖斑256公頃，權屬為江蘇省銅山縣；201號圖斑xx.2公頃權屬為濟寧市任城區(qū)；216號圖斑3.9公頃，權屬為棗莊市薛城區(qū)。由于歷史遺留原因，我縣無法進行外業(yè)核查，只能從影像圖上判別，影像圖上有明顯建筑物的我們內業(yè)數(shù)據(jù)進行變更，沒有明顯建筑物，我們因無法識別，沒有進行內業(yè)數(shù)據(jù)變更。
2、農村居民建房不愿在老宅基地上改建，而是從新選擇宅基地，原宅基地又不整理，且受政策的影響，對農村村民建房的限制大幅下降，掀起了新的農村宅基地改建、擴建熱，造成了土地資源的浪費，土地利用率下降。
3、基礎設施建設存在先用后批或用不批的現(xiàn)象，嚴重削弱了土地管理法的權威，阻礙了土地管理部門的依法行政。
五、措施與建議
1、進一步貫徹、落實《土地利用總體規(guī)劃》，加大耕地保護力度，嚴格實行用途管理制度，落實拆除零星村，建設中心村的規(guī)劃修編指導原則，使“退基還耕”的措施落實到位。
2、加大土地管理法律、法規(guī)的宣傳，加強土地執(zhí)法手段，改革土地管理體制，從源頭上、根本上杜絕土地重大違法案件的發(fā)生。
3、進一步加強土地集約節(jié)約利用，盤活存量，改善低數(shù)，使項目建設盡量少占耕地，甚至不占耕地。
4、認真貫徹、落實有關文件精神，搞好城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，以及土地開發(fā)復墾和整理工作，在城鄉(xiāng)建設用地合理使用的基礎上加大耕地保有量。
5、切實加強基本農田保護工作，認真落實貫徹從基本農田保護條例，完善基本農田保護制度，嚴格執(zhí)行基本農田“環(huán)境”的要求，使基本農田的保有量穩(wěn)中有升。
6、建議省市對我縣的工作界線給予適當?shù)恼{整，以便于下一步工作的順利開展。
土地分析的報告6
近年來，湘鄉(xiāng)市農業(yè)經濟取得了較快的發(fā)展，土地流轉也呈現(xiàn)出規(guī)模不斷擴大、流轉形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農村土地承包經營權流轉工作情況，加速推進湘鄉(xiāng)市農業(yè)和農村經濟發(fā)展，湘鄉(xiāng)市統(tǒng)計局組織課題組深入全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處及市直有關部門單位，對農村土地承包經營權流轉工作進行了專題調研。
一、湘鄉(xiāng)市農村土地承包經營權流轉的現(xiàn)狀及成效
湘鄉(xiāng)市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬，下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個街道辦事處。共有708個行政村，8040個村民小組，農村土地承包戶223547戶，農村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉(xiāng)市的農村土地流轉工作有了較好較快的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市農村土地流轉面積近18.2萬畝。其中耕地流轉面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農戶5.2萬戶，占總農戶的23.3%。承包方式以轉包、租賃、轉讓為主。
湘鄉(xiāng)市農村土地流轉在土地的合理有效利用，推動農業(yè)和農村經濟建設上，發(fā)揮了十分重要的作用。同時也帶來了農業(yè)農村發(fā)展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進了農業(yè)結構調整和農村土地的規(guī)模化、集約化經營。通過土地流轉，把零星的土地從農民手中集中連片，進行適度規(guī)模經營，大力發(fā)展規(guī)模特色產業(yè)，促進了土地、資金、技術、勞動力等生產要素的合理流動和優(yōu)化組合，實現(xiàn)了土地資源的充分利用。
2、推動了農業(yè)經營機制的創(chuàng)新。主要是通過農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)和農民專業(yè)合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農民簽訂流轉合同，建立現(xiàn)代農業(yè)生產基地。
3、提升了農業(yè)綜合生產能力和土地利用率。土地流轉促進了農業(yè)機械化和農田水利基本建設。
4、促進了農村剩余勞動力的合理轉移。通過土地流轉，打破了一家一戶封閉式的經營格局，使土地逐步轉向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農業(yè)勞動力，使許多農民可以離開土地安心外出務工經商，轉向二、三產業(yè)，從而優(yōu)化了農村勞動力就業(yè)結構，促進了農民轉移就業(yè)。
5、增加了農民收入。農民通過土地流轉，既可以獲得流轉收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉的生產基地務工賺取工資收入。
二、當前湘鄉(xiāng)市農村土地流轉中存在的主要問題
1、土地流轉的行為不規(guī)范。一是土地流轉存在隨意性和不穩(wěn)定性。許多流轉特別是農戶之間的流轉都沒有建立穩(wěn)定的流轉關系，流轉期限短。除林地流轉期限較長以外，以轉包為主的農戶間的耕地流轉，期限一般1—3年，有的更短。二是流轉無合同或合同不規(guī)范。大部分地方土地流轉都沒有合同，特別是水田流轉通常用口頭協(xié)議的方式進行私下流轉，即使有合同，也存在權利義務表述不清、利益分配不規(guī)范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關系混亂，形成土地流轉糾紛隱患。
2、鄉(xiāng)村兩級中介組織和管理服務機構功能不健全。對于農村土地流轉僅僅停留在一般性的引導管理上，缺乏對農村土地流轉的有效管理和服務，農戶自發(fā)土地流轉占相當比重。特別是在邊遠地區(qū)，多數(shù)農戶土地流轉發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動流轉，因無力耕種，談不上精耕細作，導致土地質量下降。
3、政策宣傳和扶持力度還有待進一步加強。主要是農村土地承包政策宣傳教育沒有跟上來，農民思想認識不足，心存疑慮。部分農民怕土地流轉會失去承包權，影響自己的利益。因此，寧可粗放經營，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉出去。另外，由于湘鄉(xiāng)市就土地流轉還沒有出臺具體的指導意見和扶持政策，因此，鄉(xiāng)村基層干部沒有把土地流轉工作納入重要議事日程，去正確引導農民依法有序流轉。
三、當前制約湘鄉(xiāng)市農村土地流轉的主要因素
1、土地分散經營制約著土地流轉。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調整留下的種種弊端，嚴重制約著生產力的發(fā)展和產量的提高。湘鄉(xiāng)市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經營，要轉為集中規(guī)模經營，由于涉及的農戶多，農戶之間的思想認識不一致，嚴重制約了土地的有序流轉，影響了土地規(guī)模效益的發(fā)揮。
2、農民缺乏社會保障制約著土地流轉。農村土地對于農民來說，普遍具有社會保障和就業(yè)兩大功能。這就決定了農民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉(xiāng)種田，心里踏實。同時，由于目前城鎮(zhèn)化水平較低，吸納農民就業(yè)能力不足，農村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉移空間有限，以及農民自身知識技能的儲備不足，進城就業(yè)門路窄，無法在城市獲得穩(wěn)定的職業(yè)和收入，因此，農民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。另外，近年來國家將各種惠農補貼直接發(fā)放給承包農戶的發(fā)放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價格低廉制約著土地流轉。雖然政策倡導土地要有償流轉，但是土地流轉的價格極低。造成這種現(xiàn)象的原因：一是農業(yè)比較效益低。據(jù)農業(yè)部統(tǒng)計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產資料價格大幅上漲，有的甚至成倍增長，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復種指數(shù)2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉的價格難以提高，流轉農戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經營而不流轉。二是土地流轉渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的土地流轉市場，急于流轉土地的農民只能低價或無償把土地轉讓給別人耕種。三是農民土地經營流轉價格意識淡薄。土地流轉價格不像普通商品價格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價格評估機制，從而導致農民價格意識淡薄。四是農業(yè)特色產業(yè)少，帶動力不強，使得土地流轉規(guī)模化經營程度不高。而評價土地流轉的成效，一個重要的標志就是看農民流轉土地后，通過經營主體的集約化經營，土地的產出效益比流轉前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢的產業(yè)，對形成適度規(guī)模經營有明顯的推動作用，但從調查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續(xù)性強的特色農業(yè)產業(yè)的有力支撐，農用地需求相對較少，許多農戶面臨著土地向何處流轉的困惑。
4、農業(yè)規(guī)模經營風險大制約著土地流轉。農業(yè)規(guī)模化經營一般前期投入資金大，回籠周期長。加之缺乏配套的風險防范機制作保障，自然災害、市場波動、經營不善等不確定因素均可導致產業(yè)效益降低甚至血本無歸，一旦發(fā)生這類情況就難以保障農民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會穩(wěn)定。另外，水田流轉對于種糧大戶也有些現(xiàn)實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數(shù)流轉經營主體對土地流轉表現(xiàn)得很謹慎，不敢輕易接手。
四、推進湘鄉(xiāng)市農村土地流轉的建議
1、加強土地流轉政策的宣傳和典型引導。廣泛深入地宣傳農村土地承包經營權流轉的政策和法律法規(guī)，使農民對土地流轉有新的認識，改變一些農戶寧可拋荒、不可失地的想法，解決農戶土地流轉中的思想顧慮。幫農民算好賬，進行流轉疏導。通過算賬，使一部分農民將承包土地通過流轉實現(xiàn)規(guī)模經營、集約經營。加強典型引導。積極引導農民進行探索性示范試點，讓農民看到土地流轉的好處后，因勢利導促進土地正常流轉。因地制宜，分類指導，根據(jù)城郊地區(qū)、交通干線沿線和邊遠地區(qū)不同的情況，在每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處重點抓好1—2個村的土地流轉工作，特別是在完善土地承包機制、推進土地流轉上要有所突破，為逐步在面上推開探索和積累經驗。
2、健全鄉(xiāng)村兩級管理服務機制，規(guī)范土地流轉行為。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處農村經營管理部門為依托，全面建立鄉(xiāng)級土地流轉服務中心和農村土地承包糾紛調解仲裁機構，各行政村都明確村主任為土地流轉信息員，有條件的村建立土地流轉服務站。積極培育規(guī)范的土地流轉有形市場，建立農村土地流轉信息網(wǎng)絡，為農村土地流轉搭建服務平臺，承擔農村土地流轉政策的指導、業(yè)務咨詢，以及土地供求登記、信息發(fā)布、項目推介、中介協(xié)調、合同鑒證、跟蹤服務和糾紛調處仲裁等服務工作。同時各級財政要安排專項資金解決必要的服務體系建設資金和工作經費。村級土地流轉服務站或信息員，隨時收集并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉中心報送土地流轉供求信息，參與流轉收益評估，協(xié)助土地流轉雙方簽訂土地流轉合同。通過市、鄉(xiāng)、村三級服務網(wǎng)絡的有效結合，為土地流轉提供便捷有效的服務。
3、建立扶持獎勵的優(yōu)惠政策，推進土地流轉進程。湘鄉(xiāng)是農業(yè)大市，如何推進土地流轉，做好“三農”文章，政策導向是關鍵。因此建議盡快出臺政策，加大財政獎扶力度。對達到一定規(guī)模的龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農民專業(yè)合作組織，按各地產業(yè)布局規(guī)劃，每年安排一定的獎勵資金給予扶持和獎勵。把扶持壯大龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農民專業(yè)合作組織，作為促進農村土地流轉的一個重要抓手和有效途徑。同時還要采取多渠道扶持、多部門發(fā)力的方式，加快農業(yè)產業(yè)化進程，促進農業(yè)規(guī)模化集約化經營。在項目建設扶持方面，要把現(xiàn)化農業(yè)建設、移民建設、退耕還林、農業(yè)綜合開發(fā)等項目重點優(yōu)先安排，引導土地有序流轉；在金融支持方面，要由農發(fā)行、農業(yè)銀行、農村信用合作社、村鎮(zhèn)銀行等金融機構研究制訂關于全面推進土地承包經營權抵押貸款的實施細則，開展承包經營權抵押試點和流轉收入質押的貸款業(yè)務，解決農村土地流轉和農業(yè)產業(yè)化發(fā)展中的資金投入這一瓶頸問題。
4、積極創(chuàng)造良好條件，優(yōu)化土地流轉環(huán)境。一是大力提升農業(yè)產業(yè)化水平，帶動土地適度規(guī)模經營。要制訂現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，突出發(fā)展本地特色產業(yè)。進一步加大農業(yè)招商引資力度，促進農業(yè)生產的區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)模化和企業(yè)化，提高農業(yè)生產效益，以此推動土地流轉的適度規(guī)模經營。二是大力發(fā)展非農產業(yè)，加快農村剩余勞動力轉移。土地流轉和土地集約流轉將產生更多的農村剩余勞動力，如不能有效解決勞動力轉移問題，勢必會影響土地流轉和農村穩(wěn)定。因此，要通過多種形式，加大對農民的科技素質和就業(yè)技能培訓，加大勞務輸出力度，實現(xiàn)更多的農村剩余勞動力在外地或本地務工經商。三是加快完善農村社會保障體系。要逐步建立農村養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等保險，完善社會救濟、社會福利、社會互助等方面的社會保障制度。從而逐步弱化土地的福利性質和社會保障功能，突出其生產發(fā)展和增收致富功能，為土地轉出者解決后顧之憂。四是建立農業(yè)規(guī)模經營的風險防范機制。積極開展政策性農業(yè)保險試點，建立健全農業(yè)風險保障機制，以防范產業(yè)發(fā)展不利因素，減少農業(yè)受災害等原因造成的損失，為經營者營造良好的發(fā)展環(huán)境。
土地分析的報告7
摘要：分析了土地整理項目選址應注重的若干問題,明確指出了確定項目區(qū)地址時應考察和調查研究的具體問題及其如何進行界線的劃定,并對項目區(qū)可行性研究進行了探討。
關鍵詞：土地整理項目;選址立項;可行性研究
近年來,全國實施了不少土地整理項目,取得了明顯的成績,但由于土地開發(fā)整理規(guī)劃存在規(guī)劃時間短、技術力量薄弱等原因,造成規(guī)劃的科學性、合理性、全面性等方面不夠理想,特別是規(guī)劃項目安排上存在著時期安排不當及其可行性和可操作性不強等問題[1]。本文主要針對土地整理項目的選址及其可行性進行探討。
1.土地整理的概念和內涵
土地整理是指在一定的區(qū)域內,依據(jù)土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃所確定的目標和用途,采取行政的、經濟的、法律的、工程技術等方面的手段,對土地利用現(xiàn)狀進行調整、改造、綜合治理,以提高土地利用率和產出率,改善生產、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。其內涵可包括以下幾個方面:一是土地整理本質是不斷提高土地資源的經濟供給能力;二是土地整理強調利用與保護的相互結合;三是土地整理追求生態(tài)、經濟、社會三效益的協(xié)調統(tǒng)一;四是土地整理表現(xiàn)為一個持續(xù)的動態(tài)發(fā)展過程[2]。
2.土地整理工作中存在的主要問題
目前,在土地整理工作中還存在不少問題,一是有關政府領導和部門或群眾在土地整理上認識不完全一致;二是有關土地整理項目申報、選址、立項等相關人員對土地整理的目的認識不夠全面;三是有關土地整理項目可行性調查研究工作做得不夠扎實。
3.土地整理項目選址應注意的問題
3.1土地整理的要求和原則
土地整理選址立項所選項目區(qū)應滿足的要求:一是項目區(qū)土壤和地形適宜于作物生長發(fā)育,適宜于田間機械作業(yè),適宜于灌排工程布設,適宜于防風固沙;二是項目區(qū)及周邊地區(qū)能逐步將25°以上的陡坡地退耕還林、還草,20°以下的坡耕地應因地制宜實現(xiàn)梯田化或退耕;三是能充分應用生物、工程與農藝等方面的科學技術;四是能與農業(yè)經營機制完善聯(lián)系起來,逐步做到土地適度規(guī)模經營;五是村莊整理要考慮適應城鎮(zhèn)化的發(fā)展和農村現(xiàn)代化及建設社會主義新農村的需要[2-3]。
土地整理項目整個實施過程必須遵守各項基本原則:一是以農地整理為主原則;二是集中連片,具有一定規(guī)模,有利于集約利用土地的原則;三是具有較好的資源和基礎設施條件的原則;四是能發(fā)揮社會、經濟、生態(tài)綜合效益,確保土地資源可持續(xù)利用的原則;五是公眾參與積極性高,可與相關部門相協(xié)調的原則;六是示范項目要具有典型性、特色性、代表性,可與建設“小康村”、建設“社會主義新農村”等示范村相結合的原則。
3.2土地整理的其他相關問題
目前,土地整理過程中需要高度重視的相關問題主要有:一是土地整理與耕地總量動態(tài)平衡及生態(tài)保護問題;二是土地整理與農村城鎮(zhèn)化問題(農村村民向中心村、鎮(zhèn)集中);三是土地整理和建設社會主義新農村長遠發(fā)展的問題;四是土地整理與經濟增長方式的轉變問題;五是土地整理與家庭聯(lián)產承包制的完善問題;六是土地整理與土地權屬管理問題。
3.3土地整理項目區(qū)范圍界限的劃定
土地整理項目選址時應認真考察和調查研究以下具體問題:一是具有較好的水利資源,能否解決項目區(qū)灌溉排水問題;二是項目區(qū)的干部群眾是否積極性高,公眾參與、出工投勞、共同投資的意愿是否強;三是否符合當?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃,能否與村鎮(zhèn)規(guī)劃及有關部門相關規(guī)劃協(xié)調一致;四是按照整理潛力大小、綜合效益好壞、實施難易程度等因素,全盤考慮選定項目地址,成熟一個上一個。應首先根據(jù)土地整理的要求、原則和相關問題及選址時要考慮的具體問題,初步確定土地整理項目地址,然后根據(jù)該項目所在地址及周邊有關具體情況等,最后確定土地整理項目區(qū)的范圍界線,可以根據(jù)具體情況采取以下不同的劃定方法:一是以村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))等行政(土地)界線為界;二是以流域界線(分水嶺)為界;三是以現(xiàn)有基礎設施工程(路、溝、渠等骨干工程)的中心線或邊線為界;四是以人工建筑(房屋、圍墻、堤壩、橋涵等建筑物、構筑物)的邊緣為界;五是以天然障礙(河流、塘庫、林帶等障礙物)的邊沿為界;六是以地形特征(山腳線、山谷線、山脊線、陡坎線等地貌線)為界;七是以滿足特殊(地塊)要求的界線為界;八是以若干種方法(含上述方法或其他方法)劃定的界線為界[4]。
4.土地整理項目可行性調查研究分析
4.1規(guī)劃方案的擬訂與可行性分析
土地整理項目可行性研究(報告)中,擬訂好項目的規(guī)劃方案及作好可行性分析是一項最主要和最重要的工作,直接關系整個可行性研究(報告)是否科學合理、操作是否可行,并對后續(xù)工作有著深刻的指導意義。規(guī)劃方案的擬訂與可行性分析要注意以下方面[1]:一是一定要與項目(區(qū))概況及特點緊密聯(lián)系;二是一定要與項目(區(qū))的資源和潛力調查分析緊密結合;三是一定要與項目區(qū)及周邊地帶的主干工程和主要基礎設施及項目所在行政區(qū)有關部門對其計劃安排互相協(xié)調;四是一定要與公眾參與的意見互相統(tǒng)一;五是一定要注重合理布置田間溝、渠、路、林和村主干工程總體布局方案;六是一定要注重科學劃分整個項目區(qū)和確定田塊大小及土地平整單元;七是一定要做出2種(以上)方案的比較;八是一定要進行投資規(guī)模和綜合效益的比較。
4.2項目投資規(guī)模和效益分析
土地整理項目的投資規(guī)模和效益分析是土地整理項目可行性研究(報告)中的一項重要內容。項目規(guī)模(項目區(qū)總面積)是投資規(guī)模的依據(jù),但不能以項目規(guī)模大小來定投資規(guī)模的大小,投資規(guī)模的大小應以項目區(qū)的農用地(耕地)整理和村莊整理的面積的大小作為主要依據(jù),投資規(guī)模估算應以骨干工程(含土地平整)數(shù)量和農民住房拆遷為主要內容,投資規(guī)模估算的文件依據(jù)和采用的定額應綜合考慮國土資源部和省國土資源廳及水利廳等部門的有關文件和標準,主要材料的估算和人工費用的計算應以通用價和當?shù)厥袌稣{查價格相結合的方法,效益分析要注意綜合效益的分析,各項目對社會、生態(tài)、經濟三效益的作用,應根據(jù)項目特征,突出主次不一樣,社會效益應突出是否體現(xiàn)滿足農民愿望和當?shù)氐男枰约笆痉逗蛶拥茸饔?生態(tài)效益應從項目建設對環(huán)境的有利和不利影響上進行分析;經濟效益主要考慮新增農用地(耕地)面積、改造(改良)原有土地和其他方面調整的新增收入。效益計算應按當?shù)厥袌鲱A測實事求是地進行概算,可采用靜態(tài)或動態(tài)的分析方法估算投資回收期[4]。
5.參考文獻
[1] 鄖文聚.土地開發(fā)整理項目可行性研究與評估[M].北京:中國人事出版社,20xx.
[2] 高向軍.土地整理理論與實踐[M].北京:地質出版社,20xx.
[3] 范樹印.土地整理工程設計[M].北京:中國人事出版社,20xx.
[4] 徐雪林.土地開發(fā)整理項目實施管理[M].北京:中國人事出版社,20xx.
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