物業公司調研報告

時間：2024-12-12 09:34:27 澤彪調研報告我要投稿

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物業公司調研報告（通用18篇）

　　我們眼下的社會，接觸并使用報告的人越來越多，報告具有雙向溝通性的特點。你所見過的報告是什么樣的呢？下面是小編幫大家整理的物業公司調研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

物業公司調研報告（通用18篇）

　　物業公司調研報告 1

　　為扎實開展深入學習實踐科學發展觀活動，堅持以科學發展觀為統領，樹立以人為本的發展理念，實現管理處建設全面、協調、可持續發展。通過此次對科學發展觀的調研，使我們更加深刻地理解了科學發展觀的內涵，明確了黨落實科學發展觀的及時性與必要性，學會要有意識地用科學發展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學發展觀的同時，不斷將其與管理處發展相結合，做到統籌兼顧，全面分析。近期，我們深入相關部門、隊及班組，通過走訪座談、征求意見等形式，對龍南管理處建設情況進行了調研和思考。

　　一、落實科學發展存在問題及差距

　　龍南管理處主任采取走入各隊、開座談交流等形式，征集不同群體的意見和建議，經過認真歸納、分析，存在以下問題及差距。其中主要體現在：一是運行設備、管線老化，維修費用逐年遞增，作用發揮不充分；二是可視門鈴、監控系統設備老化，損壞嚴重，維修量大，造價高；三熱水虧損嚴重，四是外雇工福利待遇低；五管理崗人員較少，技術類人才急缺，不能隨公司壯大而增加。

　　二、學習落實科學發展觀，推動物業和諧發展，必須從以下幾個方面努力：

　　（一）龍南管理處是物業公司成立最早的小區，運行設備及管線老化問題也逐年顯現。僅xx年世紀家園小區業主室內及室外冷熱水主管線共修復2 處，管線腐蝕滲漏問題已成為物業管理服務維修的重要項目。物業公司在資金允許的情況下，對世紀家園小區進行管線改造，全面更換。

　　（二）電子門鈴系統是物業服務的.門面，業主回家第一道門就是單元門，但世紀家園可視電子門鈴系統老化，損壞嚴重，維修量大，使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協商、達成共識，原有電子產品損壞一律按現在市場價購買，系統兼容問題由維保廠家解決；同時與維修廠簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用，不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用；成立維保小組對電子門鈴系統進行統一管理，同時聘請一名技術顧問進行業務指導。

　　（三）龍南管理處要從政治、文化、生活等各個方面去關心員工，在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖，摸清困難員工的底數和情況，有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實際困難，真正建立幫扶工作的長效機制。事業上送溫暖，提高員工群眾素質，為員工發揮作用、施展才能搭建平臺，創造有利于員工成長成才進步的工作環境。權益上送溫暖，要依法堅決維護員工群眾的各項合法權益，比如，加班加點工作的問題，公司給與更多的關注。精神上送溫暖，要著眼于員工的精神文化需求，更多地開展文化、體育、娛樂活動，起到陶冶情操、振奮精神的作用。

　　（四）人才對一個企業的發展有著舉足輕重的作用，龍南管理處近幾年來發展迅速更是急需技術類、管理型人才來推動企業的發展。管理崗位人員較少，技術類人才急缺問題已成為物業企業的首要問題，龍南管理處對學習能力較強的新生青年應給予機會培訓學習，發揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業穩步向前，企業逐步發展壯大。

　　隨著學習實踐科學發展觀活動的進一步深入，龍南管理處將進一步自查自糾，邊學習邊整改，以推動物業公司和諧發展。

　　物業公司調研報告 2

　　實習，顧名思義，就是在實習中學習。經過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西。現在我們就要畢業了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。

　　努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎。現在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。

　　首先，總結經驗，其次，有系統地了解自己的工作情況。隨著國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。

　　隨著國民經濟建設的快速發展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環境和居住的社區文化提出了更高的要求。物業管理在我國雖然是一個新興的服務業，但已經有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經驗。從興起到發展，現已成為現代居民不可或缺的服務業。

　　物業管理能走可持續發展之路嗎?作為一名物業管理專業人員，我在畢業前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯系實際，我在xx物業管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業管理辦公室實習，我對各地的物業管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了學到的專業知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。

　　一、研究對象的基本情況

　　xx市xx物業管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經營的企業。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業管理從業人員崗位證書。創建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優良的物業管理團隊。公司成功接管xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等住宅區，取得了良好的社會、環境和經濟效益。面對物業管理市場的激烈競爭和困難，公司規劃了良性發展循環。

　　目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業管理優秀住宅小區”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現代管理方法，確保工作順利完成，為業主創造文明、整潔、安全、有序的生活環境，創造舒適的生活空間。我們將繼續創新，努力為西城更多業主和居民提供優質、安全、舒適的服務，進一步提升企業形象，精心打造“新橋物業”企業品牌，讓新橋物業成為物業管理行業的一顆璀璨之星。

　　二、研究的目的和意義

　　“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現階段物業管理行業的社會發展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業管理有著良好的發展前景，但從目前的物業管理現狀來看，行業內部和社會環境之間還有一系列問題需要解決。

　　只有隨著社會經濟的進一步發展，為物業管理創造良好的外部條件，行業內不斷自我完善，物業管理的美好前景才能成為現實我想通過這次實習，我將對物業管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業管理理論，探索物業管理工作的本質和規律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來。總的來說，它也為物業管理行業走向成熟和健康發展做出了自己微薄的努力。

　　三、研究方法和范圍

　　在本次調查中，我主要對新橋物業管理辦公室開展物業管理工作的特點、方法和操作規程進行了調查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調查期間，我主要通過現場采訪物業管理人員和現場調查來完成調查工作。新橋物業管理有限公司現擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區。

　　四、調查分析結果

　　實習期間，我深刻體會到新橋房產的優勢及其對黃翔街的影響。新橋物業管理有限公司雖然經過短短幾年的發展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創新和挑戰的精神。但是，在看到成績的同時，也發現了一些影響新橋物業發展的問題，總結如下:

　　首先，內部管理不規范首先，幾個物業管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。

　　其次，由于物業管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協調處理的關系眾多，物業管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發展。然而，當內部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業管理的健康發展。

　　第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發展的主要障礙。

　　例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的是使物業管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業管理服務質量的提高和物業管理的健康發展。此外，各物業管理辦公室內部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。

　　第三，缺乏專業管理人員由于員工相對缺乏專業知識，他們大多在過程中從事房地產。雖然他們比較有經驗，但缺乏系統的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業很少引進專業管理人員，導致服務意識差，觀念創新不足，物業管理難以進入良性發展的軌道。

　　五、研究經驗和建議

　　通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的`一些建議和方法:

　　1.建立一支規范、高效、專業的團隊，做好基礎管理是關鍵。優秀的基礎管理是搞好物業管理的基本點，而員工素質是優質服務的決定性因素，是物業企業可持續發展的關鍵。

　　（1）規范服務人員形象，加大企業宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業主發生沖突時，“新橋物業”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業主造成不良影響。房地產是一個服務行業，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程。快樂的員工可以平息服務缺陷給業主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。

　　（2）完善與物業相關的規章制度和各類檔案維護制度完善的規章制度可以規范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，提升企業的外部形象，也是未來創造卓越和9000認證的重要環節。因此，有必要建立家庭員工崗位責任制和崗位內容要求，并確保其得以實施。內部系統的建立必須始終展現絕對服務提供商的形象——以所有者為中心，輻射每個員工的行為。在外部，我們需要建立一個完整的公共系統，包括裝修系統、房屋檢查系統、設備檔案管理系統等。值得注意的是，每個公共系統的建立都應以國家法律和法規為基礎，措辭應盡可能人道。這有利于建立一個清晰合理的服務流程，讓“人人負責一切”，讓每個責任事故都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎懲激勵措施

　　（3）充分重視業主大會和業主委員會的作用，成為物業和業主之間的橋梁所有業主都是整個住宅物業的業主，而業主大會和業主委員會是他們的代表組織和代表，也是住宅區重大決策的業主。因此，物業管理人員應充分重視自己的角色，處理好自己的關系。業主委員會是業主大會的執行機構，也是物業企業的監督者和助手。一些重大物業事項（物業維修基金的使用、年度預算、物業共用部位的管理等）。）必須得到行業委員會的批準，否則有時對財產的好想法可能成為非法行為。此外，在日常管理服務中，應定期或不定期與業主委員會或業主代表舉行會議，就日常管理中的不足和缺陷征求意見，以提高自身水平。同時，應向業主委員會表達對業主的合理要求，以及個別業主的不合作，要求他們協助解決問題，以便雙方能夠充分了解，并在必要時達成書面協議

　　2.服務管理應以專業化為方向，融入法制化，走程序化的道路。

　　（1）在專業化的方向上，首先要做的是奠定其專業基礎，即讓大多數員工掌握豐富的專業知識和技能，所以企業應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業學習媒體，并配置現代信息網絡（互聯網、局域網等）。）使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業的思想和心態做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據當地情況加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。

　　實習期間，我在社區管理辦公室接觸到的專業書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環。第三，專業化還要求明確的部門結構和改進專業結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規范，并有相應的配套設施。最后，專業重組是根據各部門所用專業的特點整合專業知識，使每個員工擁有一個專業和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。

　　（2）將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協調的糾紛方面。物業公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發生事故，我們將承擔責任。

　　如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現有序有效的管理過程。因此，其經營管理的復雜性不同于一般制造企業。它的運作和管理是系統的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。

　　未來，中國的物業管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業管理行業會越來越好!

　　物業公司調研報告 3

　　物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十余年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。為了更深入地了解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：

　　一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘

　　在調研中我聽到最多的眼就是收費難，似乎從有物業管理那天起就伴隨著這一問題，即使是在《物業管理條例》頒布實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由眾多，物業管理企業服務不到位自不必說，而如房屋質量等開發商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業管理企業的經營困境感到同情了。

　　更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，于是效仿他們做法的人越來越多，物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業管理企業，還有園區內的所有業主。所以要搞好沈陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手。經濟基礎是實現小區保值增值的關鍵，這一點必須讓廣大業主們清楚的認識到。

　　二、業主大會、業主委員會成立、運行不規范，作用發揮不當

　　在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同愿望，所以物業管理不是物業管理企業一方的事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。

　　但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處于無序狀態。

　　三、物業管理企業人員整體素質有待提高

　　這一問題主要表現在以下兩方面：

　　一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源于物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業戶至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；

　　二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

　　四、服務標準不統一，有待規范

　　物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的'，但由于現在我市未對不同價格的物業費應具體提供那些服務做出細致明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響，質優價廉的小區業主會認為物業費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質優價不廉，甚至是質不優價不廉的小區業主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業費的支出，從而不愿交物業費。

　　五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營

　　開發商遺留問題主要包括兩方面：

　　一是房屋質量存在問題；

　　二是承諾未兌現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。

　　調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，于是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規建設滯后，影響物業管理行業規范化

　　國家《物業管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。

　　針對以上問題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺物業管理服務質量等級標準

　　按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公布費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

　　二、加快業主大會制度規范化進程

　　按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

　　三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質

　　在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；

　　2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；

　　3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

　　4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

　　四、嚴格把好驗收關

　　事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺地方性法規、規章

　　由于各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。

　　六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境

　　深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

　　物業公司調研報告 4

　　今年暑假，我在科海物業管理有限公司進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我通過對科海物業公司的調研，了解了物業企業實際經營情況，使我知道了物業公司經營的基本情況，我加深了對公司具體經營操作認知，不再片面地知道公司的營業。我知道了公司經營并不是我所想象的那么簡單，一個公司的經營是復雜的，就如同一個機器工作，里面的電子元件非常復雜。實習的過程中，既緊張，又新奇，在這個過程中，鍛煉了自己，讓我感受頗多，也收獲了很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的理性的認識。

　　我所實習的科海物業有限公司，是一家致力于住宅、大廈，各類商務寫字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業管理企業。目前公司管理面積近二百萬平方米，包括小區、政府大樓、商場、大廈等各種類型物業樓盤40多個，公司現有員工400余人，其中大專以上學歷60人，擁有中級職稱的40余人，持證上崗率100%。雖然公司并不大，但是公司運營的還是比較好。

　　在我實習了解過程中，感觸是很深的，收獲也比較大。在實習中，我通過看和問等方式，對科海物業有限公司展開了深層次地了解，開展物業管理有關工作的特點、方式、運作。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。

　　一、加強人力資源管理，提高整體能力

　　公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自己人生價值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。而且員工具有相關的技術，能夠在所處的位置對客戶能夠提供好的服務，使客戶滿意，幫助顧客在一些小問題上能夠得到很好的解決。

　　做好員工的入職、在職培訓工作。公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自己人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

　　從實際出發，管理處嚴格參照lS09001質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時對員工的工作進行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責，及時糾正員工的錯誤行為。公司并且根據員工的實際情況出發，給員工安排合適的職位和合適的工作時間，并且依據員工的個人要求，對員工進行更好的安排。公司對員工實行輪班制，每段時間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

　　二、提高服務能力，提升核心競爭力

　　在實習中，我知道了科海物業和房地產商合作方共同投資注冊成立公司，科海物業以無形資產與資金投入，與合作方成立有限責任公司，科海物業派遣有關人員負責公司運作。并且科海物業本著以員工滿意、客戶滿意、社會滿意是我們永遠的追求，尊重和關心員工是企業生命，質量、環境方針不斷為客戶營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，我們深深明白，客戶是我們生存和發展的基礎，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開始為客戶服務的那一天起，我們就一直在努力追求以科學、嚴謹的管理，優質、真誠的服務去把握機遇，贏得客戶的滿意為服務理念。

　　而且科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個大的團隊，大家需要齊心協力，創造一個更加美好、更加強大的公司，并且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客戶需要卓越溝通，公司的團隊內部需要卓越溝通，溝通產生共鳴，溝通產生原動力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責，盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價值實現的標尺。有盡責之心可助事業騰飛，有盡責之心可獲得客戶與更多的回報。

　　科海物業公司以敬業——要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心。誠信——個人要有誠信，企業更要有誠信，許諾答應業主，客戶，員工的事情必須況現，必須得完成。創新——管理模式上的不斷創新，經營理念上的不斷創新和服務意識的不斷創新為企業精神。從而，實現了公司更好的經營，提高公司的影響力，使公司有一個更加美好的未來，公司實現了高效的管理運作，解決了客戶的諸多問題，讓客戶更加滿意，并且感到舒心和放心，創造了一種無微不至、無所不在的

　　服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

　　三、物業管理的重要基礎工作——設備管理

　　對于設備的管理，在我實習中，我看到在小區里，公司對于設備的管理并不到位，如小區內的公共設備基本得不到管理，設備壞了，并沒有得到及時地修護，但對于商場里的設備，雖然得不到及時維修，但也不會等多久就會修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會及時修護。而且在小區里，設備并不會得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設備的檢查做的還是比較好的，因為我并不會看到損壞嚴重的設備，但小區里就會有這種狀況。所以說在這一方面做得并不到位。

　　四、管理的保障——安保隊伍

　　公司的下層管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，不同的地方有不同的設置。對小區實行24小時的安全保衛。建立并完善各項治安管理規章制度。在商場或者其他地方，保安要求要有相應的技術，對所在的地方的服務能夠提供一些幫助，方便客戶對不懂的方面進行指導，對客戶的'一些小問題提供以一些解決辦法，保證客戶放的車子或其他東西不會丟失，讓顧客放心、滿意。并且及時提醒客戶注意自己的東西，以免落下，還有，把客戶所落下的東西收起，再想辦法歸還給客戶，所以在招聘保安時，需要對保安的個人素質進行考核，保證整體員工的素質，營造一個更好公司形象，為公司的進一步發展做好鋪墊。對于保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓。從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

　　五、公司經營狀況和存在的問題

　　目前，因為物業這一行業在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善。科海物業公司目前也正處在發展的階段，公司的人員有限，所以管理的范圍有限。資金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大。科海物業目前運營的還算可以，每個管理的區域都會派遣一名經理，所以在某些方面會出現問題，因此公司需要不定時的去查看。科海物業每個地方的運營還是比較好的。公司管理處對于每個地方的經營是比較成功的，科海物業對每個管理去很負責，會配合每個的管理，使客戶增加對公司的信任，為了可以發展更多的客戶。而且科海物業公司也會幫助每個客戶處理好他們所遇到的困難，使得每個客戶能滿意公司的服務，增加對公司的好感。這樣客戶便可以帶來更多的客戶，使得公司得到更好的發展，這樣就可以擴大公司經營，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來帶來更好的明天。目前，科海物業公司的下層人員對公司的管理并不是很滿意，主要是員工的工資問題，這也是許多物業公司存在的問題，而且公司的高層人員的工資有的也并不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經營不是很好，上層人員或多或少會克扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問題。這也物業公司因為剛起步的原因，物業公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多。科海物業目前經營的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務并不很滿意，所以公司對這方面的經營并不好。科海物業公司會派遣1到2名物業方面的專家作為哪個地區的顧問，而且這個顧問分為常駐和間歇性兩種，這是比較好的方法。科海物業公司在根據經營理念運作是還沒有完全做到的，所以科海物業正朝這方面努力。科海物業公司正以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規范。公司存在的問題正在慢慢地解決，為了讓更多的客戶接受和支持科海物業。

　　六、公司的理念和存在的問題及解決方法

　　科海物業博采眾長，吸取了國內外許多先進企業的管理經驗和理念，使公司的各項管理日趨優化。同時，公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。科海物業充分利用自己豐富的物管經驗，從物業管理角度，協助開發商進行小區規劃與有關設備選型，保證物業在將來長期的使用過程中擁有一個良好的硬件平臺。并且公司對樓盤推廣中的物業管理要求提出建議，并配合開發商在樓盤銷售中各種活動的開展及樓盤銷售現場的管理等。業主的需求不斷更新與提高，科海物業將以服務為基礎，以品質為生命，以業主滿意為最高目標，依托科學管理，不斷創新，不斷拓展服務領域，積極營造物業的文化氛圍。

　　我們隨時將以自身的優勢為基礎，擴展企業規模，打造企業品牌。并以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，在取得經濟效益的同時，創造良好的社會效益。科海物業公司對居民住宅小區進行綠化，使得公司不斷為客戶營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，為客戶提供更好的生活環境。現在在住宅小區，科海物業公司的管理出現了許多嚴重的問題，雖然科海物業公司開通了網絡投訴，解決了一些問題，但很快又依然會出現許多同樣地問題。甚至出現了員工對住宅小區的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區里居民的住宅環境并不是很好，水電問題，而且出了問題并不能得到及時的解決。所以科海物業應該派遣技術人員常駐在小區里，而且是要有足夠的技術人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應急。在小區中健身設施沒有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員并沒有及時修理。在調研期間，我看到很少員工去巡查小區的設施，只有偶爾會巡查一次，還有的就是在特殊情況才會巡查。在小區里，公司很少派人去檢查用電、用水設施，只有在居民打電話告訴時，維修人員才會姍姍來遲。解決方法是:公司應該加強人員的管理，要求公司對每個不同工作的人，在有事時能夠隨叫隨到，做到盡職盡責。公司要加強員工的責任心、事業心，要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心，提高員工的素質和能力，客戶合理的要求，要盡力做到，滿足顧客的要求。

　　通過這次實習，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理知識的，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。我知道了做事要仔細，認真，每個行業有每個行業的難處。物業行業是一個服務行業，做得工作是比較繁瑣，所以我們應該做到盡心盡責。在調研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎么做，怎么去問。所以，在這次調研中，我只是問了居民和保安，其他的是從網上了解，還有的是自己看到的。我知道物業這一行業的工作比較困難，員工的工資是個很大的問題，所以很多人才不會選擇物業這一行業。而且大多數的人對物業這一行業不了解，人們并不注重物業這一行業，所以在我國這一行業發展不起來，但國外已經發展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來，而且在中國有些城市發展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業管理，營造一個更加和諧，舒適的生活。

　　物業公司調研報告 5

　　為了規范市區內普通住宅小區物業管理，根據地區領導安排，20xx年8月5日—10日，地區建設局組織專題調研組，對xx市市域內住宅小區建設情況、物業管理情況進行了調研，并與多家物業服務企業進行了座談，就做好物業服務工作聽取了物業服務企業建設性的意見，同時深入住宅小區走訪了業主，召開了業主代表座談會，認真聽取了業主對物業管理及服務的意見和建議，現將調研情況匯總報告如下：

　　一、xx市住宅小區建設及物業管理的基本情況

　　截止20xx年7月底，xx市建成180個普通住宅小區，共有物業服務企業47家，其中二級資質1家，三級資質31家，三級（暫定）資質15家，從業人員近4000人，管理普通住宅小區140個，小區總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數36210戶，居住人口11萬余，物業覆蓋率達70%，未實行物業管理的小區有40個。

　　二、存在的主要問題

　　在此次調研中，我們總體感覺是：地區內物業管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規范。

　　（一）物業管理收費偏低

　　地區內物業管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/戶、月）一直延續到2008年，2009年xx市出臺了按等級收費的規定，由于多數物業公司服務質量難以達到分級收費服務標準，業主普遍不接受，所以，除個別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/戶、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標準執行，物業服務收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類物業公司服務成本進行了測算，按照目前物價指數和收費標準，物業公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務，要想企業不虧損，只能缺位服務，由此，派生出一系列問題：

　　一是員工工資低（地區內股份制和個體物業服務企業員工工資平均600元左右；麗園小區物業服務企業員工平均工資650元；阿牙小區物業服務企業員工平均工資700元，屬最高），高質量管理人才和服務人員難以引進（地區內物業管理企業吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力和社會40、50人員等），低素質管理人員只能履行低標準服務，造成服務錯位或不到位。

　　二是難實施規范化管理標準化服務，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區社會穩定帶來不和諧因素。

　　三是企業負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發生。

　　四是業主拖欠物業費情況嚴重，經統計，xx市城市物業住宅公司累計債務249萬元，安雅物業公司累計債務307.6萬元，業主欠費嚴重影響物業公司的生存。

　　（二）物業管理中各方主體行為不規范

　　地區內實行物業管理的140個普通住宅小區，只有37家成立了業主管理委員會，占25%，且大多數業主委員會不能規范運作（主要原因是業主委員會缺乏正常經費來源）。未成立業主委員會的住宅小區，物業管理屬于“跛足”運作，業主權利、義務不清楚，物業公司與業主委員會之間關系不明確，出現問題后無法追究相關責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利于物業管理市場的規范，削弱了物業管理行業的發展。

　　（三）落實住房專項維修資金制度不到位

　　一是沒有按照規定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用。

　　二是政府主導建設的安居房、經濟適用住房未按國家規定標準留用專項維修資金（麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當時規定的2%標準）。

　　三是20xx年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。

　　由于專項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。

　　（四）老舊小區開發建設中遺留問題多，物業公司無力解決。具體表現為：小區規劃與實際建設不符，沒有物業管理設施；小區環境與售房承諾有差異；文化娛樂、健身場所等配套設施不完善；房地產開發商擅自改變物業管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設備質量差，返修率高，引起業主不滿；有的小區設施老化，影響到管理質量。

　　三、出現問題的原因（對存在的問題進行定量分析）

　　（一）物業管理市場體制欠完善，缺乏競爭機制

　　xx市目前實行物業管理住宅小區分四種情況，一是由市房地產部門直管的物業企業，對政府先期開發的安居住宅小區實施物業管理；二是由中央、自治區駐哈企業直管的物業企業，對單位開發的住宅小區實施物業管理；三是由開發商組建的物業公司，對自行開發的住宅小區實施物業管理；四是由股份制或私人組成的物業企業，對市區內其他住宅小區和零星散戶樓棟實施物業管理。從總體上講，xx市物業管理仍然處于計劃經濟時代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競爭，按照國家《物業管理條例》規定，業主通過市場競爭機制選擇物業服務企業，只有通過競爭，才能形成新的管理機制，促進物業服務企業衍生、發展、做大做強。

　　（二）業主大會和業主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制

　　隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建筑物內有多個產權人（即多個業主）的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效的機制。業主委員會是業主大會選出的決策機構，在業主大會閉幕后，行使業主大會的權利。由于xx市住宅小區業主委員會組織機構不健全，業主委員會的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業主委員會未發揮應有的作用，物業公司缺乏業主監督。業主與物業公司出現的爭議問題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。

　　（三）物業服務企業行為不規范

　　市區內物業服務企業普遍對自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚，在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的事項、收費與服務不相符等不規范的行為。

　　（四）開發建設質量問題對物業管理造成不利影響

　　市區內部分住宅小區由于開發質量問題，使得物業服務企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加大了物業服務企業管理成本，造成了物業服務企業虧損。

　　（五）無物業小區陷入治理困境

　　xx市區內無物業小區主要有三類：一是一些機關事業單位和國有企業早期建設的單位公房因機關合并或企業改制不復存在，造成無物業管理；二是城鄉結合部個人興建的私房群；三是因原有物業服務企業倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優勢，對物業吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業服務公司不愿介入。由于缺乏物業管理，這些小區普遍存在臟亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩定因素。

　　四、措施與建議

　　（一）物業管理要從源頭抓起，切實抓好新開發住宅小區前期物業管理和竣工綜合驗收工作。

　　1、全面實行前期物業管理。按照國家《物業管理條例》及自治區、地區和xx市實施國家物業管理條例的有關規定和要求，今后，市區內新建住宅3萬平方米以下的開發小區，在工程開工前，建設開發單位必須將物業管理規劃、設計方案及與擬選聘的物業服務企業簽訂的委托合同，一并報市房地產主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關手續，工程開工后物業服務企業介入管理，直到小區竣工交付使用后，業主委員會成立并召開業主大會，選聘物業公司接受為止。開發建設單位選聘的物業企業前期物業費由開發建設單位支付。市區內新建住宅3萬平方米以上的小區應全面推行前期物業管理招投標制度，由市房地產主管部門監督，開發建設單位組織招投標，按照政府指導價格標準合理確定服務內容和物業收費標準，對通過招標選擇的物業公司，開發建設單位支付前期物業管理費。

　　2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。今后，市區內新建住宅小區竣工后應先進行各專項驗收，由相關部門對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進行驗收，驗收合格后方可進行綜合驗收，綜合驗收由發改部門牽頭，組織市規劃、房地產主管部門、建設、環衛、教育、物業所在區街道辦事處及居民委員會等相關部門參加，驗收合格后，幼兒園移交教育部門統一管理、使用和維護，公廁移交環衛部門統一管理、使用和維護，按《公共服務設施專項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務設施（含社區醫療服務站及文體活動設施）移交居委會管理、使用和維護，物業管理用房（含物業辦公室、業主委員會辦公室、治安聯防室、警衛室、文化活動室、健身活動場所及器材）移交居委會管理，待業主委員會成立后移交給業主委員會，供全體委員所有和使用。

　　物業管理用房按《xx市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之四的比例配置物業管理用房及健身場地。

　　物業服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于三層。

　　城市規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時明確物業服務用房的位置和面積，房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當注明物業服務用房面積和房號。

　　（二）全面建立業主委員會制度

　　鑒于業主大會、業主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區業主大會、業主委員會制度，一是住宅小區綜合驗收后，具備召開業主大會條件時，建設單位應當在30日內向物業所在地街道辦事處提出召開業主大會書面報告，街道辦事處應在接到書面報告30日內組織業主代表、建設單位代表、居委會代表在房產局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，業主委員會成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區業主委員會難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過不斷調整、充實，提高其履職能力，對已交付使用、未召開業主大會、成立業主委會的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時召開業主大會，成立業主委員會；三是隨著社區建設的進一步發展和物業管理的進一步規范，隨著居民和業主身份的逐漸同質化，由廣大居民或者業主直接選舉產生的居委會和業主委員會可能會出現趨同的情況，從有利于調動居委會和業主委員會兩個方面的積極性出發，今后，新成立的'住宅小區業主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業主委員會應在居委會指導下開展工作，以利于整合管理資源，發揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設；四是全面落實由業主委員會選聘，解聘物業公司的規定，建立良好物業管理市場競爭制，通過競爭促進物業企業依靠良好的經營、優質的服務、合理的收費擠進和占領市場，從根本上促使其服務態度的改變，服務水平的提高。

　　（三）創造寬松條件，進一步加大對物業管理企業支持力度。

　　1、建立“質價相符”的物業服務收費機制

　　物業服務收費是確保物業服務正常運行的必要前提。業主在享受物業服務企業提供服務的同時，必須按時繳納物業服務費。鑒于市域內物業管理收費偏低的情況，為了進一步提高市域物業企業服務水平，督促物業服務企業提供質價相符的服務，引導業主正確評判物業服務企業服務質量，樹立等價有償的消費觀念，規范物業管理行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，依據國務院《物業管理條例》，國家發改委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》（發改價格[20xx]1864號）和中國物業管理協會《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（試行）的通知（中物協（20xx）1號）文精神和《自治區普通住宅物業管理服務等級標準（試行）》新建房[2004]4號規定，結合地區當前物價消費指數，群眾承受能力，建議市政府適當調整物業收費標準，并盡快下文執行。

　　（1）市區內開放式住宅小區，現行每戶按月收取的10元物業管理費自制定實施以來，十年未變，低收費直接影響物業管理企業的生存。在此次調研中，經我們測算和征求物業管理部門及住宅小區業主意見，將開放式住宅小區物業管理費由現在的10元/戶、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。

　　（2）對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業管理服務等級標準（施行）》（新建房[2004]4號）文件規定執行，即：

　　普通住宅的物業管理綜合服務費

　　基準價的最高價格水平

　　2、安排專項財政補貼資金，解決目前業主委員會缺乏管理資金的實際困難

　　市區內住宅小區已建立的業主委員會因無資金來源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態，無法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼8000元的標準，解決小區業主委員會的辦公費用，使業主委員會能夠開展正常工作，行使正常管理職責。

　　3、完善住房專項維修資金制度

　　住房專項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長小區使用的保命金，必須規范歸集、規范運作，鑒于地區住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府盡快完善《xx市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。

　　——對以房改優惠價格向職工出售的公有住房，原產權單位應按向職工出售價的20%，現產權所有者應按原購房款的2%向房地產主管部門繳交維修基金，未交納的要補交。

　　——安居房、經濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金，此問題僅限于麗園小區和阿牙小區。據我們了解，兩小區建設完工后，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節余款尚有280萬元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動此款，補足兩小區維修基金）。

　　——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房戶要盡快補繳，否則由房產管理部門按有關規定處罰。

　　住房專項維修基金均應按照業主所有，專戶專儲，按幢立賬，按戶核算，政府監督的原則實施管理。

　　4、下放物業管理企業資質審批權限

　　將目前由地區建設局行使的物業企業資質等級審批權下放到縣（市）房地產（建設主管部門）主管部門，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產主管部門應加大對物業服務企業的監督檢查力度，建立街道、居委會、住戶滿意度評價機制。

　　5、發揮職能部門作用，上下聯動，綜合治理

　　住宅小區物業管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環保等多個部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個層級。要管好住宅小區，必須上下聯動，綜合治理。為此：

　　①建議市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理工作；街道辦事處應牽頭成立轄區內物業管理聯席會議，由市房產局、轄區派出所、社區居委會、業主委員會、物業服務企業等參加，協調解決物業管理中的重大問題，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作；社區居委會負責協調和處理本轄區物業管理事務和糾紛。

　　②供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網維修費用按住戶供排水用量攤入水費，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統一維修和管理。

　　③建議聘用小區生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊，由民政或公安部門補助一定的費用，協助管片民警和小區保安做好群防群治工作。

　　④建議成立社區物業管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業督查員，加強社區與住宅小區物業管理溝通、協調工作。

　　（四）加強對無物業小區的管理

　　無物業小區管理難度大，容易引發各種社會問題，為此，必須加強無物業小區的綜合治理，確保社會長治久安，首先對無物業小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業管理機構，納入物業管理范疇，其次對接管無物業小區管理的片區物業公司要實施優惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業管理的關注點放在無物業小區的治理上，社區要把物業管理的重心移向無物業小區，特別是要抓好無物業小區的治安管理。

　　（五）機關事業單位和國有企業早期建設的既有老舊小區，因機關合并或企業改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃并列入年度建設計劃設立專項資金，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善。

　　（六）加強物業管理人員的上崗培訓工作

　　市房地產主管部門要做出規劃，對物業公司管理及工作人員要采取“走出去，請進來”的方式進行業務培訓，努力提高物業管理人員的素質和服務水平。堅持物業管理人員戴證上崗，把好物業管理人員的進入關，徹底解決當前市區內物業管理低水平、低素質、管理無序和自生自滅的狀態。

　　物業公司調研報告 6

　　為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衛體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。

　　一、發展現狀

　　近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。

　　1、健全了物業管理規范制度體系。20xx年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先后制定出臺了一系列規范性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保修金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。

　　2、強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20xx年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度；建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。

　　3、提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

　　4、加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建筑面積的3‰—5‰配建，最低不得少于500；業主公共活動用房按照3‰—5‰配建，最低不得少于1000。并將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規范。

　　二、主要問題

　　雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1、車輛停放無序。

　　由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位（庫）已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態，占用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

　　2、違法建設不止。

　　部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀；有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建；還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

　　3、物業費用難收。

　　目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處于虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5—0.8元/平米，高層住宅為1.0—1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，20xx年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。

　　4、各類亂象頻發。

　　小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先后導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言；芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件；金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件；荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。

　　5、行政執法缺位。

　　政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司并沒有執法權限的保安維護小區治安；城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止；消防部門對小區車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

　　6、公共服務缺失。

　　敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衛生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衛生，亂搭違建、臟亂現象隨時有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：

　　1、對物業管理認識有差距，重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣（市）、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業范疇，物業企業無法享受在稅收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。

　　2、物業服務企業行為不規范，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3、部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規范，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規范，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。

　　4、物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由于規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。

　　四、幾點建議

　　調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度；其次是由于部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負；第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。

　　1、強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理范疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用于推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的.給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業給予適當補貼。

　　2、明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便于及時受理業主投訴。同時發揮區縣（市）政府（管委會），尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。

　　3、分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可采取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心（登記注冊）進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。

　　4、創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標桿。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。

　　5、倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利于物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。

　　6、突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區采取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位（線）劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

　　物業公司調研報告 7

　　近年來，隨著我縣城鎮化進程的快速推進，房地產業得到了迅猛發展，建成了一大批住宅小區。在xx高速上遠遠望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現代化城市的雛形。這些住宅小區遍及城區各個區域，配套的小區物業管理也由此經歷了從無到有，從摸索試點到穩步發展，管理對象從單一的住宅小區發展到商場、超市、辦公樓等各類領域，形成了包括房屋及相關配套設施設備的維修養護、環境保潔、安全巡查、綠化管養等各類物業服務。但由于物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。

　　一、基本現狀

　　截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。

　　二、小區管理存在的問題

　　通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：

　　（一）準入門檻低，服務不規范。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，注冊資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限于看大門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發生。

　　（二）收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準;除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。

　　（三）基礎設施不健全，物業公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不愿進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次群訪。

　　（四）業主結構多元化，維權主張難統一。由于業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　（五）宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門（單位）、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

　　三、對策和建議

　　農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對于我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。

　　（一）積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門（單位）、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業監管水平。

　　（二）嚴把物業服務企業準入關。凡是進入xx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對于新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規范的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規范制約物業服務企業行為，便于調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。

　　（三）加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業服務在我縣可能屬于微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質;每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2-3年內全部實現物業人員持證上崗。

　　（四）強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的'小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一并納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。

　　（五）強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。

　　（六）加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮（社區）居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理;對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理;對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。

　　物業公司調研報告 8

　　物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會于2009年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下：

　　一、小區物業管理現狀

　　三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較復雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司于2008年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，2003年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。2005年12月初物業撤出，后由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。

　　二、小區物業存在的問題

　　盡管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。

　　（一）地產遺留問題。由于物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了后來物業管理的眾多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重后患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都為日后物業管理埋下了隱患。

　　（二）物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行為。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

　　（三）小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業主認為房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。

　　（四）物業公司對業主的違規行為處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。

　　（五）物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因為它是企業行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎么樣，這是物業公司目前最撓頭的事。

　　（六）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的'維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

　　三、幾條建議

　　（一）依照20xx年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和20xx年9月1日正式實施的《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，并做到有法可依。

　　（二）建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行為。并在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作為三方聯動機制的行動軸心。

　　（三）為促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，并創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，為我區和諧社區建設鍛造實業新軍。

　　（四）確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區（大廈）開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委托專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑒定。

　　（五）加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主（住戶）必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。

　　物業公司調研報告 9

　　做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xx城市形象的重大環境工程。

　　為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀

　　（一）城區住宅小區的基本情況。

　　據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部份住宅投入使用后，加之目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

　　1、住宅性質多樣。

　　主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。

　　二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或者分配。

　　如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。

　　三是開辟商開辟的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。

　　如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。

　　四是由村委在集體土地開辟或者村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，普通規模也比較小，多自建自管。

　　五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。

　　六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。

　　在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套擺布，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一、主體建造方面，2023年“5.12汶”川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2023年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。

　　配套設施建設方面，在紫苑進入xx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區惟獨主體住宅、沒有任何公用建造，大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。

　　就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也惟獨紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的.安全隱患。

　　（二）小區物業管理工作的現狀

　　1、物業企業發展情況。

　　從紫苑房產進入xx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。

　　現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。

　　專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

　　2、業主大會及業主委員會成立情況。

　　目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的惟獨紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

　　3、小區的物業管理工作情況。

　　從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。

　　大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。

　　有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，浮現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。

　　但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

　　調查發現，在住宅小區的開辟建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。

　　一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開辟企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開辟企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至徹底占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。

　　物業公司調研報告 10

　　20xx年x月到x月，我局在市、區政府部門領導下，積極與住建、環保、城管執法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業服務企業、社區居委會、業主代表等相關單位聯系人，對住宅小區物業管理情況進行了調研。調研組深入到20多個不同特點的物業小區進行了實地調查走訪；分別召開了8次物業服務企業代表座談會、10次業主委員座談會。

　　一、基本情況

　　物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

　　（1）近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，占30%；

　　（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業服務，占20%；

　　（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業管理模式，由社區和業主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛生，占20%；

　　（4）其余小區和老舊住宅無物業服務和管理，占30%。

　　二、工作開展情況

　　一是加強了制度建設。

　　根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先后制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。

　　二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。

　　制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。

　　出臺了《物業管理示范小區標準》，對創建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區。

　　四是積極開展了物業宣傳培訓工作。

　　采取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。

　　三、存在的問題

　　（一）歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。

　　近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八。九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡單，內部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的'先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　　（二）物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。

　　目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關系還沒有完全理順；市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。

　　（三）物業管理專業人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗；編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多為城市下崗再就業人員和農村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。

　　（四）物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。

　　物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關系，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。

　　（五）業主委員會組建難，運作不規范。

　　業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不愿參與物業管理；即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。

　　從運行情況看，70%的業主委員會運作不規范，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

　　四、對策與建議

　　（一）列入民生重點，徹底治理推進。

　　建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。

　　（二）有序推進老舊小區改造工作。

　　老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區，對我區創衛生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。

　　（三）建立有效的監管調處機制。

　　一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。

　　二要盡快出臺物業管理方面的規范性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。

　　三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。

　　四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，并加大協調物業管理工作力度。

　　（四）培育物業服務市場。

　　一要加強對物業服務企業的管理，規范物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。

　　三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。

　　四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。

　　（五）多方參與，推進業主委員會建設。

　　制定出臺業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作。發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。

　　物業公司調研報告 11

　　隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業管理進入快速發展時期，它作為一個新興行業受到了人們的廣泛關注。物業管理即受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。是房地產業在消費領域的延伸，關系到千家萬戶的安居樂業。市場對物業管理從業人員的需求越來越大，但于此同時物業企業與業主之間產生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業管理的現狀，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。

　　梧桐花園小區簡介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學區完善，周邊綜合商場，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。

　　調查所得信息：

　　此次調查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調查相結合的方法，對該小區進行了初步的調查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務而展開。

　　根據業主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務意識偏低的問題。我們共調查了5位住戶，其中有的兩名業主反映，物管公司職員與業主的交流及溝通非常少，這就導致了物業管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發現，該物業管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流。據了解該小區裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發現不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進行大概總結后發現安管問題主要集中在小區的巡視力度較差，沒有在小區內形成24小時有效巡邏機制，在對小區外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實際調查中據業主反映，該小區內曾經多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規范的制度。

　　保潔方面存在的問題主要有：保潔員的`待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經過調查，大部分的業主對小區的環境衛生保潔方面認為服務到位，工作效率及質量較好，但是有一些業主也對此表示不滿。此外該小區的業主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹木種植單調，流經小區內的一條河流污染嚴重，散發出的.陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據問卷調查反映，居民對小區的物業管理公司存在較多不滿。主要是由于物業管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進行。并且物業在工作中沒有及時處理業主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業公司在管理費的收支上不透明，業主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會引發業主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發展。最后，由于公司還處在發展階段，公司業務人員素質偏低，整個小區的物業管理水平有待進一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒有發現車輛亂停亂放問題，小區內的衛生環境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個社區的建設仍處在進一步發展當中。

　　總結以上各方面不足為幫助該小區創建和諧社區提出了以下改進意見：

　　1、調整工作機制，確保社區工作正常有序的開展，社區開展應該與街道部門考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領導，進一步加強合力推進社區建設的責任意識。對于小區發展經費不足問題，應該設立“政府→行業→個人”三點結合，即政府進行補貼，物企和業主或業主委員會共同分擔的模式。

　　2、強化小區服務功能，保證居民需求得到充分實現。

　　首先要建立和完善社區服務網絡體系，建立小區服務中心，建設各類老年服務設施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調動廣大群眾幫助小區優撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務的組織。其次應建立社區衛生服務中心，方便小區居民的基本醫療服務需求。最后，多開展以人為本的服務活動，同時物企要發揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3、積極開展社區文化活動。

　　日積月累從而由量變到質變，整體上提供小區的人文環境。物業公司應該充分發揮領導作用，結合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統文化活動，在滿足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。建立小區圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動。開展小區法制宣傳教育和咨詢服務活動。加強小區宣傳建設，向小區居民提供就業信息、職業介紹、開發公益性崗位、國內外時政新聞、物業管理費收支等情況。

　　4、具體問題具體分析。

　　物業公司要加強人力資源管理工作，深入學習先進的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學習理論知識而沒有和實踐相結合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調查，切實加強了我理論與實踐相結合的能力，為今后的學習打下了堅實的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

　　物業公司調研報告 12

　　一、落實科學發展存在問題及差距

　　二、學習落實科學發展觀，推動物業和諧發展，必須從以下幾個方面努力：

　　（一）龍南管理處是物業公司成立最早的小區，運行設備及管線老化問題也逐年顯現。

　　僅20xx年世紀家園小區業主室內及室外冷熱水主管線共修復2處，管線腐蝕滲漏問題已成為物業管理服務維修的重要項目。物業公司在資金允許的'情況下，對世紀家園小區進行管線改造，全面更換。

　　（二）電子門鈴系統是物業服務的門面，業主回家第一道門就是單元門，但世紀家園可視電子門鈴系統老化，損壞嚴重，維修量大，使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協商、達成共識，原有電子產品損壞一律按現在市場價購買，系統兼容問題由維保廠家解決；同時與維修廠簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用，不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用；成立維保小組對電子門鈴系統進行統一管理，同時聘請一名技術顧問進行業務指導。

　　隨著學習實踐科學發展觀活動的進一步深入，龍南管理處將進一步自查自糾，邊學習邊整改，以推動物業公司和諧發展。

　　物業公司調研報告 13

　　一、基本情況

　　我市物業服務工作從20xx年左右開始起步，經過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現出良好的發展勢頭，物業服務的整體水平有了較大提高，對優化人居環境，提升城市形象，保障人們安居樂業，維護社會穩定起到了重要的作用。

　　二、工作開展情況

　　一是加強了制度建設。根據國家和省、荊門市的有關規定，結合我市實際，先后制定出臺了《關于加強住宅小區物業管理的實施意見》、《關于貫徹落實<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》、《關于進一步規范前期物業服務招標投標工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業服務工作的順利開展。

　　二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。重新制定了《住宅小區前期物業服務等級標準》，將物業服務內容劃分3個等級、5個小項，進一步細化服務內容、量化服務標準，讓業主明明白白交費，企業清清楚楚服務，基本做到了業主期望的“質價相符”。

　　三是積極開展了物業政策法規宣傳培訓工作。通過報刊、專欄等傳統媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業主和社會各界宣傳物業知識，著力增強業主對物業服務的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業服務工作的理解和支持。通過集中培訓、集體研學，多措并舉，提升從業人員的思想素質，提高從業人員的服務能力。

　　三、當前存在的主要問題

　　（一）物業服務整體水平不高。

　　我市現有一部分物業服務企業是建設單位的附屬企業，僅對自己開發的項目小區提供服務，市場化程度不高。前期物業建管不分，沒有形成良好的制約與監管體制，企業缺乏危機意識，缺乏創新能力。在現有的物業服務企業中，普遍存在從業人員年齡偏大、素質不高，企業管理不規范、服務不到位等問題，物業服務簡單粗放，僅限于清掃衛生、秩序維護、綠化養護等低標準、低水平的基礎性服務，難以滿足業主多樣化的需求，無法提供更多增值服務，而且有的物業服務企業沒有簽定物業服務合同，沒有得到業主的認可，造成業主、物業服務企業、建設單位之間互不信任，矛盾時有發生。

　　（二）物業服務消費觀念滯后。

　　部分業主對物業政策法規、物業服務企業、業主委員會、業主的權利和義務及相互間的關系缺乏了解，對物業服務的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業服務企業的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數業主有償服務的觀念淡薄，“花錢買服務”的意識還未形成。老舊小區的業主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業服務費的現象普遍存在。目前，全縣住宅小區物業服務費平均收繳費率為65%，個別企業甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業企業入不敷出，只能靠減少服務、降低標準來維持正常運轉，造成管理服務能力低下的惡性循環。

　　（三）老舊小區物業服務管理難度大。

　　我市老舊住宅小區由于建設年代較久遠，物業服務基礎條件差，物業服務企業不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區的.業主絕大多數屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無人承擔，造成房屋和小區內設施設備年久失修、道路坑洼不平、衛生和治安環境差，業主極為不滿，反映非常強烈。

　　（四）開發建設前期遺留問題較多。

　　由于規劃驗收不嚴格，建設單位為追求經濟利潤最大化而不管不顧后續的物業服務，大部分住宅小區建成后遺留問題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規劃設計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區共用部位等問題，均為今后實施物業服務埋下許多隱患。還有部分小區內無物業服務用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監控安防設施設備技術落后、數量不足、使用壽命短。老舊小區公共配套設施更是嚴重不足，引發了許多矛盾和糾紛。

　　（五）業主大會、業主委員會組建難，發揮作用更難。

　　由于業主對物業服務參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業主委員會的辦公場所、經費、人員薪酬等得不到落實，社區居委會的日常監督作用發揮不到位，導致我市大部分住宅小區業主大會、業主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業服務的住宅小區中，成立業主委員會的只有20個，業主的合法權益無法得到有效保障，小區物業服務的難度很大。同時，由于業主委員會維權意識不強，運行中缺乏必要的監督機制，致使業主委員會難以發揮監督和協調作用，已成立的業主委員會中，大部分名存實亡。

　　（六）物業服務監管體制不夠完善。

　　物業服務屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業服務關系尚未理順，建設單位、物業服務企業、業主以及相關行政主管部門之間相互依賴，物業服務的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協調作用并未充分發揮，工作合力沒有形成。物業服務監管機制尚不健全，行業監管部門之間缺乏有效溝通，行政監管力度不大，導致基層政府、行政主管部門、物業服務企業和業主之間職能與責任、權利與義務、管理與服務“三不清”。最突出表現在部門執法進小區方面。

　　四、意見和建議

　　（一）進一步完善規章制度，規范管理服務

　　建議荊門市政府結合全市近年來的物業服務工作實際，盡快出臺關于加強住宅小區物業管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區物業服務之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監督體系，嚴格物業服務市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業服務企業做大做強，增強行業的危機意識，提高行業整體水平。物業服務企業要與業主簽訂物業服務協議，明確雙方的權利和義務，增強信息公示力度。住建、城管、規劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業服務質量等相關情況實行動態管理力度，要對管理水平低、服務質量差、收費不規范、社會形象差的企業進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復。大力推廣先進地區的管理經驗，倡導建管分離的物業服務模式，強化物業服務隊伍建設，提升服務水平、提高管理能力，推動物業服務企業依法規范經營。

　　（二）加強源頭治理，夯實物業管理基礎

　　規劃和建設部門要嚴格住宅小區建設規劃審批程序和小區施工建設監管制度，加強對建設單位在建工程的監管，及時制止建設單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設施等違反規劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業服務項目綜合驗收標準，組織相關部門、物業服務企業參與驗收評定，對不符合建設規劃和質量標準的堅決不予驗收。

　　（三）強化業主大會制度，充分發揮業主委員會作用

　　對符合條件但尚未成立業主大會的小區，鄉鎮人民政府應在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，盡快依法組織和指導召開業主大會，選舉業主委員會，明確業主大會、業主委員會、業主與物業服務企業的權利和義務，理順社區居委會、業主委員會與物業服務企業的關系，制定相關制度，規范運作程序，切實履行監督和協調職責。基層政府組織、房管等相關行政主管部門要積極支持業主委員會對物業服務工作進行監督，對違反物業相關政策法規，不履行物業服務合同的物業服務企業，要給予相應的處理和整頓，使業主委員會真正發揮監督、協調作用，推動小區物業服務有序發展。

　　（四）采取有效措施，加強老舊小區管理

　　要高度重視老舊小區物業服務工作，在基層政府組織的指導下，根據老舊小區的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業服務模式。對于配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規模的老舊小區，及時組織召開業主大會，選舉業主委員會，公開選聘物業服務企業，開展物業服務工作。對不具備物業服務條件又無業主委員會的小區，可按照社區居民自治的原則，由社區居委會代表社區業主，與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂委托管理服務合同，也可以由社區居委會組織社區下崗失業人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務，為廣大業主創造一個安全、文明、和諧的居住環境。

　　（五）宣傳引導，營造良好的物業管理氛圍

　　要深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》、《湖北省物業和服務管理條例》等有關法律法規，教育引導廣大業主培養“小區是我家，愛護靠大家”的責任意識，牢固樹立物業服務的消費觀念，理解、支持、配合物業服務工作，及時繳納物業服務的費用，自覺維護小區環境和秩序。

　　物業公司調研報告 14

　　隨著物業管理法規的不斷完善，業主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監督管理力度不斷加強，居住小區違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現象，特別是一些高檔小區居民入住后，出現了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區的整體規劃與和諧的環境，還影響了相鄰業主、使用人的日常生活，引發了不少矛盾糾紛。

　　一、華陽地區居住物業裝修存在的主要問題

　　近幾年，隨著房地產二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：

　　（一）業主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60M2不等。

　　（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區環境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。

　　（三）相鄰關系矛盾不特出，業主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。

　　（四）由于業主身份比較特殊包括一部分系境外業主，物業公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。

　　基于以上現狀從物業公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發生沖突物業公司很被動。

　　然而作為搭建的'業主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業主入住或原業主二次裝修時，往往請專業裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內布局，加之在經濟上有支付能力，使上述違章行為時有發生，由于示范效應，對其他業主影響較大，有趨同傾向。

　　二、進一步加強物業裝修網格化管理的建議

　　（一）各物業管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監督

　　1、加強規范裝修行為的宣傳和指導

　　物業管理公司應當依據《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》的規定和《前期物業管理服務合同》或《物業管理服務合同》、《住宅使用公約》或《業主公約》的約定，履行對業主裝修住宅的管理職責，并制訂《住宅裝修須知》，配備相關的專業人員，加強對業主裝修住宅的宣傳、指導和監督。

　　指導物業管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業小區內一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業管理區域內待裝修的業主或使用人并簽收。

　　2、加強住宅裝修前的管理

　　要求物業管理公司在為業主或使用人辦理入住手續時，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。

　　業主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業管理公司并為裝修施工人員辦理小區臨時出入證等手續。

　　要求物業管理公司對業主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

　　為加強對施工單位裝修行為的管理，物業管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協議》。

　　3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監督

　　物業管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監督和管理。當有業主或使用人已入住的，應當督促裝修的業主、使用人或施工單位遵守施工作業時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪聲的施工。

　　物業管理公司對進入小區的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場巡視和檢查（包括節假日）并做好記錄，發現違規現象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。

　　對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業主或使用人及住宅裝修單位，物業管理公司應當及時告知業主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業管理公司應當責成違規裝修的施工人員停止施工。

　　4、加強知法、守法和履約意識

　　物業管理公司應當督促業主或使用人遵守《條例》等相關規定、遵守《住宅使用公約》或《業主公約》的約定。

　　物業管理公司與住宅裝修單位簽訂協議》的，應當督促其履行《協議》。在住宅裝修施工完成后，物業管理公司應當及時收回小區臨時出入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業管理公司應當責成責任人及時進行修賠。

　　物業管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據《協議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

　　在未成立業主委員會的住宅小區，業主或使用人違法裝修經勸阻。制止無效的，房產開發商或相關業主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

　　（二）業主委員會應當發揮自治管理作用

　　業主委員會應當經常檢查物業管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業主或使用人遵守有關的法規和約定，及時調解裝修不當引起的相鄰糾紛，對業主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。

　　對業主或使用人違反《業主公約》勸阻無效的，經業主大會或業主代表大會通過，業主委員會可向人民法院提起民事訴訟。

　　（三）各區縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法

　　區房地局不斷完善行政執法工作程序。對物業管理公司不履行法定管理服務和義務等行為，應當根據《條例》和《規定》的相關規定責令其改正，并可處相應的罰款。對物業管理公司違反《條例》和《規定》情節嚴重的，區縣房地局可作出降低資質等級的處罰，直至吊銷資質證書。

　　區縣房地局接到對業主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現場調查、取證。核實，經核查屬實的，根據《條例》的相關規定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。

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　　隨著城鎮化腳步不斷推進，各地新興小區如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業公司也有了巨大的發展空間，物業的品牌價值也成為了房地產商手里越來越重要的籌碼。物業對小區的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業管的不光是小區整體環境，還要解決每個業主日常所遇到的問題。當小區內住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協作。

　　在現實中，諸多問題使得原本可以開展協作的部分反而成了城管執法過程中的瓶頸。由于物業平時與業主關系密切，有的`物業管理人員與業主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業在遇到業主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執法人員在期望通過物業與業主溝通時吃到了無數閉門羹。

　　而如果物業管理者們更深層地思考下業主的違法違規問題，不難發現，只要有一戶業主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業主行為最后往往影響到周邊業主的共同利益，造成其他業主的不斷投訴，將物業置于眾矢之的。物業若能配合執法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業主違規行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業主的好評。

　　物業與城管開展協作應有效地發揮雙方的獨有優勢，互相填補不足。物業掌握著業主的基本信息，對整個小區有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調解工作，也能為城管執法過程中需落實的細節問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執法過程所產生的其他負面影響。城管依照國家法律法規辦事，當物業的人情牌、管社區管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業主行為作約束。城管借物業之巧勁，物業借城管之利劍，兩者協作方可攻堅克難。

　　城管與物業協作需要在平時就建立起一致思想，統一戰線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業主打好預防針。

　　新形勢下物業與城管打交道會越來越頻繁，有團結協作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優化物業城管協同管理格局。

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　　為打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深入調研，現將工作調研小結如下：

　　一、八大優勢

　　1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。

　　2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。

　　3、小區配套設施標準性高。

　　4、準確把握市場脈搏。

　　5、經營理念鮮明——創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。

　　6、企業的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。

　　二、十大有待改善問題

　　1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業管理服務留下了后遺癥，加大經營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨著業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。

　　2、營銷與物管關系脫節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規范文本。對業主入住后出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。

　　4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。

　　6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。

　　7、在設備設施管理維護方面，沒有規范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區的`小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

　　8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規著裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衛生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。

　　9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業原始方式，工作效率較低。

　　10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素質較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操經驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

　　三、工作計劃

　　根據xx現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：

　　1、建立規范管理體系，實行有效資源整合。

　　從公司發展戰略高度出發，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發展，建議成立“xx物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，具體整合辦法為：

　　將現注冊的“中山市xx居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市xx物業管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發展和命名，按此類推。

　　2、精簡機構，合理調配。

　　規范的企業，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化”。為有效實施各方面工作，根據物業管理行業工作職能，并結合xx實際情況，現擬作以下整合：

　　a、在董事長的領導下，以董事總經理為企業負責制，由物業總監統籌調控xx屬下各物業管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。

　　b、各物業管理項目負責人（管理處經理或管理處主任的命名待定）具體負責和執行本項目工作事務，直接對物業總監負責。根據項目物業規模情況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業上崗，在近期內，逐步組建一支精干的、專業化的物業管理隊伍。

　　c、層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，并將具體工作落到實處，責任到人。

　　d、設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。

　　3、根據各部門職業工種，在作業上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。

　　4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。

　　即“管理文件”（質量手冊）、“作業流程”（程序文件）、“執行文件”（規范表格），使之形成系統化、標準化、規范化。

　　5、實行管理處經理（主任）負責制和各崗位責任制。

　　6、提高管理檔次，樹立良好企業形象，對小區房屋、設備、住戶檔案資料及財務收費等管理，運用物業管理專業軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。

　　7、在內部管理上，建立良好監督機制。

　　對內部各種任務落實，必須跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客戶投拆、設備運行、安全服務、環境服務、維修服務等職能板塊工作做好統計分析、日檢、周報、月報等要求準時準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規范有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每周工作情況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，及時采取各種糾正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優化服務質量，令公司和業主放心滿意。

　　8、重視培訓，提高素質。

　　重點抓好公共培訓部分和部門業務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發員工鉆研業務興趣，努力提高全體員工業務素質。

　　9、獎懲分明，優勝劣汰。

　　增強員工危機意識，對業務能力差，經反復培訓仍停留于落后狀態，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現優秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星”的好員工，經董事及公司領導認可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業感和歸屬感，增強員工和團隊的戰斗力。

　　10、開源節流，控制成本。

　　在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經費開支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節能工作，實行公司資源共享。

　　加大對物業管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥善解決的，必要時采取相應法律途徑進行追討。

　　大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務收支良性循環。

　　11、強化工作協調，促進團隊合作。

　　以總經辦或行政人事部為牽頭組織，由物業公司負責擬案，對物業的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業務關聯等工作，必須有密切的溝通協調，對相關任務的調度或協調，必須有明確的《工作任務單》或《工作聯絡單》，對每個環節的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。

　　12、規范物管文本，協調銷售業務。

　　編制《前期物業管理服務協議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等規范的物管文本，按房地產行業慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。

　　13、重視窗口服務，作業指引清晰。

　　為方便業主業務辦理，將重要的如“業主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務中心大廳，這樣既方便業主閱示，也利于員工操作。

　　14、《議事日程》明確，行政統籌到位。

　　在日常事務統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規定、工作計劃及總結上交時間規定、費用收繳情況報表上交時間規定、每月服務質量評估分析會時間規定、各部門用資計劃上交時間規定、辦公用品使用計劃上交時間規定、維修材料采購計劃上交時間規定、業主每月入住情況報表上交時間規定、小區物業綜合例檢時間規定等，均列入公司的議事日程。

　　15、規范員工著裝，樹立公司形象。

　　按各部門工作性質，統一配置工衣，規范員工穿戴，樹立良好形象。

　　16、規范公司財產和物資管理，維護公司利益。

　　對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。

　　17、高度企業戰略，階段達成效果。

　　(a）在三個月內，有效克服“臟、亂、差”現象，使三個樓盤整體環境容貌發生“一小變”。

　　(b）在半年內，使xx物業管理全盤運作完全步入正軌。

　　(c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業管理體系，為公司的認證和創建示范工作打下扎實基礎，無論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。

　　(d）在一年半內，正式通過ISO認證，無論從管理或服務上達到系統化、標準化、規范化、科學化；以國家示范小區為標準要求，將xx華庭管理項目創建成為市級“示范住宅小區”稱號。

　　(e）在兩年內，將xx華庭管理項目創建成為省級“示范住宅小區”稱號，在中山物業管理領域中受到地方政府和同行的認可。

　　(f）在三年內，將xx華庭管理項目創建成為國家級“示范住宅小區”，使xx的企業品牌推向房地產行業的前列。

　　綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我相信，在公司董事和各級領導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善于探討、總結創新，xx的服務品牌一定會獲得全方位的提升！

　　以上報告，敬請上級領導審核批示。

　　物業公司調研報告 17

　　做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。為推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規范發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：

　　一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀

　　（一）城區住宅小區的基本情況。

　　據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區的入住人口將超過6萬人，占到縣城區常住人口50%以上。

　　從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

　　1、住宅性質多樣。

　　主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

　　2、規模差別較大。

　　在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

　　3、建設標準不一。

　　主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預制板房，2008年以后所建小區大多為磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力墻結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

　　（二）小區物業管理工作的現狀

　　1、物業企業發展情況。

　　從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處于發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

　　2、業主大會及業主委員會成立情況。

　　目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

　　3、小區的物業管理工作情況。

　　從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較為規范，業主較為滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較為完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因為亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化群眾生活環境發揮了重要的作用。但是，由于城市小區的物業管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

　　（一）執行規劃不到位。

　　調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由于主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工后不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也為以后小區的物業管理、安全留下了隱患。

　　（二）管理制度不完善。

　　目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規范，誰開發、誰管理的格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規范，造成業主和物管企業之間的'各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因為得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種借口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。

　　（三）宣傳教育力度不夠。

　　從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

　　（四）物管服務水平較低。

　　調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑒定，致使物業服務工作不到位，不按規范操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：

　　（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。

　　小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃并嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃并分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

　　（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。

　　一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。

　　（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。

　　要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區。

　　要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。

　　物業公司調研報告 18

　　近年來隨著天津市城市建設的發展，房地產開發突飛猛進，一座座風格迥異，設施齊全的住宅小區如雨后春筍般地聳立起來，為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起，應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衛生、安全保衛、水電暖的日常維護保養等工作，到目前涉及的范圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區，同時隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制，政府機關、學校、醫院等單位的后勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸，將成為城市管理的重要組成部分，同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。

　　一、近年來天津市物業企業得到快速發展

　　1、經濟的發展帶動物業管理企業不斷發展壯大

　　天津市的物業管理企業起步較晚，第一家注冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司，管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經濟快速發展，物業管理企業不斷發展壯大，到20xx年x月天津市物業管理公司已發展到642家，管理總面積達到8652萬平方米，占全市住宅存量的56%，實施物業管理的項目已達到1600多個，從業人員超過5萬人，營業收入突破10億元。

　　2、物業企業服務的領域更廣，服務內容更寬，形式更加多樣化

　　城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來，過去物業服務只需要清潔工、門衛、綠化等幾項服務。近幾年，隨著物業體制的不斷深入和產業結構的調整，物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如：家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關企事業單位后勤的社會化，大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先后接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外，從20xx年—20xx年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米，達到目前的近40萬平方米，增加了5.7倍。十年間，物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外，物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展，部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的復合型的物業管理企業。例如，有的物業公司瞄準市場需求專業化、規模化生產立體車庫的汽車停放架；有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水，不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模，積累了雄厚的資本，為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。

　　3、舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會

　　去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年，據統計，實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個，安置了下崗失業人員924名，其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米，累計達到9210萬建筑平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上，為社會可提供4000余個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大，為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。

　　二、物業服務業給下崗人員提供了廣闊的就業空間

　　制度改革和住房商品化的發展，物業服務業這一新興行業進入了一個迅速蓬勃發展的時期，截止20xx年底，物業公司總數已超過2萬家，從業人員超過230萬人，相當于我國社會服務業從業人員的23%。

　　由于物業服務業的`服務項目、內容與多數下崗人員的能力特征相吻合，為下崗人員提供了新的就業渠道，這使越來越多的下崗人員加入到了物業服務的行列，物業企業的發展為天津市的再就業工程提供了廣闊的空間。

　　1、從物業企業的服務內容和項目看適合下崗人員的再就業。

　　物業企業按照社會化、專業化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，向住戶提供全方位的綜合性服務，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動單位，是社區服務業的重要組成部分。從物業企業服務的內容看：主要包括有償服務和無償服務。無償服務包括

　　（1）小區內衛生保潔、綠地的維護、小區安全保衛、存車場秩序的管理。

　　（2）高層電梯的管理和維護，小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。

　　有償的服務包括：

　　（1）家政服務包括：家務勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。

　　（2）代買機票、送水入戶。

　　（3）業主家中設備的修理（疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等）。

　　從物業企業的大部分服務內容看，對從業人員所需的知識和技術水平要求不高，但要求從業人員具有一定的生活經驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神，因此，物業服務很難適合年輕人的擇業標準，但適合下崗人員的再就業。

　　從物業企業吸納的人員看，大部分是來自企事業單位的下崗分流人員及農村剩余勞動力，為解決產業結構調整中的.就業問題作出了重要貢獻。據有關部門估計，今后十幾年內，城鎮每年要建7億平方米的住宅，按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業計算，僅新建住宅物業管理每年可安排45萬—50萬人就業。

　　2、天津市物業服務業的發展著眼于下崗人員的再就業，吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域。

　　過去許多人一提起物業服務就認為是伺候人的。但隨著社會的發展和就業觀念的轉變，下崗人員在選擇就業時比較務實，對擇業有了新的認識，越來越多的下崗人員選擇物業服務這一崗位就業。據調查，有的物業服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過就業提高了能力，找回了自信，經濟地位也得到了提高，不僅贏得了社會的尊重，同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關政策的支持也使物業企業為下崗人員提供了更多的就業機會及更好的待遇。例如：政府規定物業公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業公司相應數額的下崗人員安置費，（每吸納一名下崗職工政府支付給物業公司150元的下崗安置費），這就為物業公司減輕了一定的負擔。同時物業公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元。現在在每周有一天的公休日的情況下收入已達480元，好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。

　　據有關部門調查，目前天津市從事物業服務的下崗人員特征明顯，一是年齡偏大，多數人員的年齡在35—50歲之間，女性的平均年齡在40歲左右，男性的年齡在50歲左右；二是文化程度偏低，大部分下崗人員的文化程度在高中以下，其中小學、初中文化程度的占80%左右；三是女性占了大多數，據有關部門介紹，天津市目前從事物業服務的下崗人員女性占70%左右，男性占30%左右。女性主要從事小區內的保潔衛生，綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任著物業小區的安全維護以及技術性的維修工作。近幾年隨著天津市物業服務業領域的拓寬和發展，將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業技術的服務工作。

　　3、物業公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。

　　面對近幾年下崗人員重新離崗的情況，有的物業公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法，他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創造好的工作條件，爭取好一點的福利。例如，給下崗人員上養老保險，使他們今后生活有保障。再如，公司領導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖，找回了自己的位置，也留住了下崗人員的心。

　　三、物業管理企業發展對策

　　1、物業企業要進一步加大宣傳力度，引進先進的管理理念。

　　當前，人們對物業管理企業的認識還不夠全面，對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此，應加大對物業管理的宣傳力度，逐步使用戶與經營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關系，讓人們了解物業服務的項目和內容，把先進的住宅管理理念引進千家萬戶，同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務，讓業主們住的安心舒心，使服務、收費很好的鏈接，形成良性循環。

　　2、提高物業管理人員的素質，強化服務意識。

　　通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式，提高物業公司人員的業務能力和自身修養，使物業管理公司進一步走向成熟。調查顯示：天津市的部分物業管理人員不同層次地進行過專業培訓，但仍然存在著服務態度不好，專業技術不過硬，文化素質偏低的現象。這就需要經常不斷地培訓物業管理人員，逐步地提高他們的管理水平和業務素質，以提高用戶對物業管理的認知度，起到相互理解，互惠互利的作用，共同促進天津市物業服務的健康發展。

　　3、拓寬服務領域，改善服務質量。

　　物業管理企業應進一步創新思維，制定有利于企業加快發展的經營策略，在拓寬服務范圍、提高服務質量、提升文化品位上下功夫，把企業做大做強。首先，要廣開渠道，在擴大服務范圍上下功夫，逐步開展家政服務、餐飲服務，包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業務，形成一個好的物業經營服務機制，開拓物業經營市場，使人們逐步認識到經營管理的重要性與必要性，另外，隨著我國進入老齡社會對老年人的養老、醫療等也將成為物業服務的重點。第二，把服務作為企業品牌推向市場，在激烈的市場競爭中站穩腳跟。服務質量的好壞，服務水平的高低直接影響到企業的長遠發展，因此在擴大項目的同時，更應重視服務質量、水平的提高，為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務，使企業向專業化、高層次方向發展。第三，進一步提升物業服務品位，發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施，引導社區健康文化生活，營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍，樹立企業良好的形象。

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