物業管理制度

時間：2022-06-29 16:40:44 制度我要投稿

物業管理制度15篇

　　隨著社會一步步向前發展，制度使用的情況越來越多，制度一經制定頒布，就對某一崗位上的或從事某一項工作的人員有約束作用，是他們行動的準則和依據。擬定制度的注意事項有許多，你確定會寫嗎？以下是小編幫大家整理的物業管理制度，希望能夠幫助到大家。

物業管理制度15篇

物業管理制度1

　　崗位職責：

　　1、直接上級:項目經理。

　　2、做好本班各種質量登記處的記錄、反饋。

　　3、對日常工作進行自檢和互檢,做好標識。

　　4、堅守工作崗位,按規定著裝并佩戴工作證,儀表端莊,精神飽滿,全天候熱情為經營者及業主服務。

　　5、管理好各機電設備正常運行,保證市場用電設備每天都處于最佳狀態,為經營者及業主創造理想的生活環境。

　　6、重要機房嚴格遵守門禁制度,保持室內衛生整潔。

　　7、負責市場的各項設備及管道的保養和維修,每天必須進行日常的清潔、保養和巡視檢查,并做好保養記錄。

　　8、積極參與改造完善公共設施及配套設施,對經營者及業主的裝修咨詢提供技術上的建議和監督工作。

　　9、發現用電設備運轉過程中的異常現象,要立即報告上級,對突發性故障應以最快時間修復,減低對經營者及業主工作生活的影響。

　　10、堅持修舊利廢,控制能源降低成本,提高效益,熱情為經營者及業主提供優良服務。

　　11、服從分配,工作認真,完畢有記錄。

　　12、講文明,有禮貌,接受監督,經營者及業主投訴立即解決,重大問題立即向上級報告。

　　13、努力學習業務知識,熟悉圖紙資料,提高工作能力、應變能力。

物業管理制度2

　　一、弱電機房防火制度

　　1.機房重地嚴禁無關人員禁止入內。

　　2.設備安裝必須符合防火要求。

　　3.機房內禁止吸煙和明火作業,嚴禁存放易燃、易爆及其它與工作無關的物品。

　　4.用過的廢紙、過期的文件或其它可燃物要及時清理。

　　5.經常進行防火安全檢查,定期對設備進行清理、檢查、保養。

　　6.下班前要對所有房間進行消防安全檢查,切斷應切斷的電源,關閉門窗,方可離開。

　　二、電話總機房防火制度

　　1.機房內禁止吸煙和明火作業,嚴禁存放易燃、易爆和本機無關的物品,無關人員嚴禁入內。

　　2.嚴禁用汽油清洗機件。

　　3.室內電器設備要有專人負責,定期檢查維修各種電源插銷,必須要有明顯標志。

　　4.值班人員要堅守崗位,精神集中,不得擅離職守,要不斷巡視,做好紀錄。注意各種部件的運轉情況,發現異常及時處理。

　　5.保持室內清潔,走道暢通,滅火器材存放位置不得隨意挪動。

　　6.消防器材放置在指定地點,嚴禁隨意移動,機房人員必須熟悉消防器材的位置,掌握消防器材的使用方法,負責撲救初起火災。

　　7.離開機房時,應關閉照明設備,確認無問題后方可離開。

　　三、電傳、打字、復印室防火制度

　　1.電傳、打字、復印室內(包括商務中心)禁止吸煙,并用中英文制作標牌貼出。

　　2.室內工作人員要及時清理電傳紙條等易燃物品。使用電器設備不得超負荷,插頭(接頭)線路絕緣要良好。

　　3.工作人員下班前要對整個房間進行安全檢查、關閉電源、門窗后方能離開。

　　4.工作人員要熟記滅火器材的存放位置和使用方法,經常保持其清潔靈敏,并不得隨意挪動。

　　四、消防泵房防火制度

　　1.嚴禁非工作人員進入泵房,泵房內不準私人會客。

　　2.嚴禁攜帶劇毒物品進入泵房。

　　3.泵房內嚴禁吸煙。

　　4.泵房內不得隨意使用明火,必要時需經保安部同意辦理動火手續后方可使用。

　　五、電梯機房防火制度

　　1.電梯機房內嚴禁吸煙,禁止存放各種油料、紙張和易燃、易爆物品,嚴禁兼作庫房和其它工作間用。

　　2.機房、梯箱頂部和梯井底部要定期清掃,及時清除布毛、紙屑、垃圾等可燃物。

　　3.嚴禁使用汽油等易燃液體清洗機件,使用可燃液體清洗機件時,應采取有效措施,以防著火,擦布等要妥善處理好,不得亂扔亂放。

　　4.嚴禁未經批準動用明火作業,如需明火作業時應經部門主管簽字認可后,到保安部領取動火證后,方可作業。

　　5.消防器材應放置在指定的位置,嚴禁隨意移動,機房工作人員必須熟悉消防器材放置的地點,掌握消防器材的使用方法,負責撲救初起小火。

　　6.電梯機房內嚴禁無關人員入內。

　　六、鍋爐房防火制度

　　1.房內禁止喝酒、睡覺,嚴禁無關人員入內。

　　2.工作人員要堅守崗位,必須遵守鍋爐房的安全操作規程,嚴禁擅離職守。

　　3.禁止在鍋爐房附近堆放易燃、易爆物品,不準在鍋爐房內存房和分裝易燃、易爆物品及烘烤衣物。

　　4.要經常檢查、測試安全閥、氣壓表、水位計等,保持靈敏有效。

　　5.對鍋爐房的爐體、各種管道、閥門、煙道、水位表等,做定期檢查記錄在案,發現有裂縫、空隙或漏熱等不良情況,要立即報告工程部進行檢修,必要時,先切斷電源、煤氣。

　　6.建立崗位責任制,嚴格執行,逐級逐人逐項落實,做到層層把關,嚴格執行交接班制度,每班做好檢查紀錄,防止因錯誤操作或失職而發生重大事故。

　　7.工作人員必須能熟練使用各種滅火器材,消防器材應放置在安全可靠位置,不準隨意挪動。

　　8.鍋爐房內氣體管道閥門及噴油管是重點防火部位,應加強管理,發現問題及時修復

　　9.一旦鍋爐房發生火警,立即關閉供氣閥門及電源。

　　10.密切跟消防控制中心聯絡并匯報最新情況。

　　11.一旦大樓起火,值班人員應堅守崗位,聽候指揮部的指令。

　　七、變、配電室及發電機房防火制度

　　1.室內嚴禁吸煙和明火作業,嚴禁存放易燃、易爆物品,以及與本室無關的一切物品,嚴禁在室內會客,無關人員嚴禁入內。

　　2.值班電話要保持暢通,發現危險情況要及時果斷處理。

　　3.值班人員班前、班中禁止飲酒,勤聽、勤看、勤聞、勤檢查設備,逢節假日要全面檢查,確保供電安全。

　　4.嚴禁用汽油、煤油等易燃液體擦洗設備。

　　5.保持室內清潔,走道暢通,禁止在門口、走道等處堆放物品。

　　6.消防器材應放置在指定地點,并掌握消防器材的使用方法。

　　7.有火情時,應聽從滅火指揮部的命令,及時切斷電源,投入緊急發電運行。

　　8.當班時,遇有火情應首先通知消防中心,并采取措施,以防火勢蔓延,當接到火警通知時,應按預定安排各就各位。

　　八、天然氣調壓站防火制度

　　1.站內嚴禁吸煙和明火作業,無關人員嚴禁入內。

　　2.工作人員必須嚴格遵守安全操作規程和交接班制度,經常檢查站內設備有無漏氣現象,發現問題及時排除并報告。

　　3.對各種儀表設施要定期檢查,節假日期間要重點檢查,責任到人,確保安全。

　　4.室內要鋪設膠皮地面,以防打火引起火災。

　　5.應在調壓站附近明顯處設置'嚴禁煙火'標志。調壓站周圍嚴禁使用明火,要經常打開窗戶,保持站內空氣流通。

　　6.嚴禁在調壓站內拉設臨時電路,配備的電器設備(包括電燈)應采用防爆裝置等。

　　7.站內配備的滅火器要放在明顯易取處,保持清潔,不準隨意移動和損壞。

　　8.應掌握調壓站內煤氣報警器的使用方法,發現問題及時報工程部修理。

　　9.為了保證維修安全,配備防靜電工作服、工作鞋。

　　10.如發現火警,立即通知天然氣公司,并關閉燃氣閥門。

　　11.如果樓內發生火警,工程部應根據滅火指揮部的命令

　　,關閉調壓站天然氣閥門,并堅守崗位,以備作進一步協助。

　　九、危險品庫防火制度

　　1.除執行一般庫房的防火制度外,應嚴格執行《化學危險物品管理條例》等有關規定。

　　2.性質特別危險的物品,必須單獨儲存,性質互相抵觸的、滅火方法不同的物品,應分開隔離儲存。

　　3.遇水發生危險的物品,不得堆放在露天或低洼容易受潮的地方,遇熱分解自燃物品應儲存在陰涼、通風的庫房內。

　　4.對存放的物品必須定期進行檢查,如發現包裝容易不良破損、殘缺及物質變質分解等情況,應立即采取措施。

　　5.定期檢查庫房內電氣、照明設備,做好修理、更換工作。

　　6.在庫房內開啟裝有易燃、易爆物品的容器時,嚴禁使用能夠產生火花的工具。

　　7.庫房區域嚴禁明火。

　　十、車庫、車場防火制度

　　1.按時清掃車庫、車場地面上的垃圾和廢棄物,以防遇有火種發生火災。

　　2.車庫、車場禁止堆放各種包裝物及汽油等其它易燃品。

　　3.禁止將擦車用的油棉絲和車內臟物往車庫或車場里亂扔亂倒,要放在加蓋的金屬桶內,并定期清理。

　　4.禁止在車庫、車場內維修、保養車輛。

　　5.車庫、車場內嚴禁吸煙。

　　6.司機要按順序停放車輛并保持距離,不準在通道上停車。

　　7.出現火情要及時疏散車輛,并組織撲救,迅速報警。

　　8.每個司機要熟練掌握滅火器材的使用方法。

　　十一、更衣室防火制度

　　1.嚴禁吸煙,杜絕一切火種。

　　2.更衣柜內禁止存放易燃、易爆物品。

　　3.不得在室內亂丟紙張及其它可燃品。

　　4.不準亂拉臨時線及在室內使用任何電熱器具。

　　十二、庫房防火制度

　　1.庫房應設專人負責防火工作。

　　2.庫房內嚴禁吸煙和使用明火,且嚴禁攜帶火種進入庫房。

　　3.物品入庫時認真檢查是否帶有火種,特別是對草、紙及布包裝的物品,需嚴格檢查,如有可疑應另行存放,進行觀察。

　　4.庫房內的照明燈具及其線路應按照電力設計規范,由正式電工安裝、維修,引進庫房內的電線必須安裝在金屬或硬質難燃塑料套管內,禁止亂拉臨時線。

　　5.庫房內不準使用碘鎢燈、電爐子、電烙鐵、電鐘、交流收音機和電視機等電器設備,不準超負荷作業。

　　6.每年至少要兩次對庫房內的燈具、線路等設備進行檢查,發現因電線老化、破損、絕緣不良可能引起打火、短路等不安全因素,必須及時更換、維修。

　　7.物品應按'五距'要求碼放:

　　a、頂距:貨垛距頂五十厘米;

　　b、燈距:貨距燈五十厘米;

　　c、墻距:貨距墻五十至八十厘米;

　　d、柱距:垛與柱子十至二十厘米;

　　e、垛距:貨與垛之間為一百厘米,主要通道寬度不應小于一點五米。

　　8.要保持庫內通道和入口暢通,消防器材要放在指定地點,不得隨意移動,在消防器材一米范圍內不得堆放物品。

　　9.庫房內不準設辦公室、休息室,不準住人,不準用可燃材料搭建隔層。

　　10.工作人員必須熟悉消防器材放置地點,掌握消防器材的使用方法,負責報警和撲救初期火災。

　　十三、餐廳防火制度

　　1.在餐廳服務中,要注意賓客亂丟棄未熄滅的煙頭、火柴梗;收臺布時防止夾帶火種而引起險情;在清理垃圾時,要將煙缸里的煙頭用水浸濕后,再倒入垃圾桶。

　　2.餐廳的出入口及通道不準堆放物品或堵塞,且保持暢通;所有門鑰匙要有專人管理,以備一旦發生緊急情況時使用。

　　3.餐廳要對各種電器設備經常檢查,發現問題及時報修。

　　4.服務人員要掌握滅火器材的使用,在發生火災時,按指令疏散客人并積極參加撲救。

　　十四、中控室防火制度

　　1.室內線路、電器設備的安裝要符合防火要求。

　　2.室內禁止亂拉、亂接臨時電線和使用電加熱器具。

　　3.室內禁止吸煙和使用明火。

　　4.嚴禁在室內堆放、存放易燃易爆物品。

　　5.定期對機器設備進行維護保養,擦拭機器不得使用易燃液體。

　　6.嚴格按規程操作,設備出現故障時,立即通知專業人員予以排除。

　　7.保持室內衛生,做好防塵、防靜電工作。

物業管理制度3

　　大廈物業客服部交接班管理制度及規定:

　　1、制度

　　1.1時間統一標準化,填寫各項記錄和交接班記錄,必須按國家標準時間統一計時。

　　1.2填寫內容明朗化。必須將所要交接的問題的原因、經過、結果填寫清楚。

　　1.3本班所發現或發生的重大問題,已處理的、未處理的都應該交接,便于接班人接著工作。

　　1.4上級的指導,命令必須交接,便于上傳下達,保證其權威性及持久性。

　　1.5辦公用品、通訊器材、資料、樣板間鑰匙等公用物品及保管應仔細登記,當面驗清交接。

　　1.6交接班應按時,無特殊情況,交班人必須將未處理的事務處理完畢,才能離開。

　　2、規定

　　2.1值班人員應按統一安排的班次值班,不得遲到、早退、無故缺勤,不能私自調班、頂班,因故不能值班者,必須提前征得上級領導的同意,并安排調班、頂班。

　　2.2交接班人員必須做好交接班的準備工作,正點進行交接。

　　2.3交接班的準備工作包括:未完成的工作、領導下達的新的工作指令、公共區域的維修情況等,交接時,交接人員應在值班日志上簽字。

　　2.4在下列情況下不得交接班:

　　⑴在重大事件或緊急事件未處理完的情況下。

　　⑵重大設備啟動或停機時。

　　⑶交接班準備工作未完成時。

　　⑷接班人員有喝酒跡象或其他神志不清現象,且又未找到頂班人時。

物業管理制度4

　　崗位職責：

　　1、直接上級:護衛主管。

　　2、認真做好交接班質量記錄,按時交接班。上崗前按市場物業管理處的要求整理好自己的儀容儀表,熱情禮貌服務。愛護公物及崗位上的各種設備。

　　3、服從命令,聽從指揮,堅決執行上級的一切指示,做好各項安全工作。

　　4、對日常安全工作進行自檢。

　　5、熟悉當值崗位的地形地物,熟悉市場的基本情況(包括樓層結構、消防、監控等器材與經營者及業主入住情況等)。

　　6、巡查市場各樓層的房間門、走道、消防通道、電梯間、設備間、消防間、配電間等有無異常情況。

　　7、巡查消防、監控等器材設備是否完好、有無短少,供水、供電系統有無跑、冒、滴、漏異常情況及氣味。

　　8、查看是否有可疑人員、可疑情況等,對在巡查中發現的重大情況或重大問題,必須立即上報,按規定和管理權限作相應的應急處理。

　　9、巡查施工人員是否佩帶臨時出入證,是否按裝修管理規定要求、規范施工(特別是動火施工),是否有非該作業區域的人進入,是否有亂扔裝修垃圾等情況。

　　10、消防通道是否暢通,有無侵占公共部位現象,電梯運行是否正常。

　　11、管理好市場內的安全標識。

　　12、嚴禁以任何形式向經營者及業主索要財物、小費。不得無故脫崗、離崗。

　　13、完成領導交辦的其他任務。

物業管理制度5

　　第一章總則

　　第一條目的：為配合公司的發展目標，提升員工素質，增強員工對本職工作的能力及對企業文化的了解，有計劃的充實其知識技能，發揮其潛在能力，更好的服務于本職工作，特制訂《培訓管理制度》（以下簡稱本制度），作為公司進行人員培訓實施及管理的依據。

　　第二條適用范圍：凡公司所有員工的各項培訓計劃、實施、督導、考評等，均依本管理制度執行。

　　第三條權責劃分

　　1、行政人事部權責劃分

　　（1）制定、修改公司培訓管理制度

　　（2）擬定公司年度培訓計劃工作

　　（3）聯系、組織公司年度培訓計劃各項課程的實施

　　（4）檢查、評估培訓的實施情況（

　　5）管理、控制培訓費用

　　（6）對各項培訓進行記錄，并對相關培訓資料進行存檔

　　（7）追蹤、考核培訓效果

　　2、部門、小區權責劃分

　　（1）呈報部門、小區培訓需求計劃

　　（2）收集并提供相關的專業培訓信息

　　（3）配合部門、小區培訓的實施和效果反饋、交流工作

　　（4）確定部門、小區內部培訓授課人選，并配合、支持內部培訓工作的開展

　　第二章培訓管理

　　第四條培訓安排應根據員工工作崗位職責，在自覺自愿的基礎上盡量做到公平合理。

　　第五條公司所有員工，均有接受培訓的權利和義務。

　　第六條公司培訓規劃、制度的制定與修改，培訓費用的預算、審查與匯總呈報，以及培訓記錄的登記與資料存檔等相關培訓事宜，以行政人事部為主要權責部門，各部門、小區均有提出改善意見、建議，配合執行的權利與義務。

　　第七條公司培訓的實施、效果反饋及評價考核等工作以行政人事部為主要權責部門，并對全公司的培訓執行情況負有督導呈報的責任，各相關部門、小區應給與必須的協助。

　　第八條各部門小區應根據各自業務發展的需求，確定部門、小區培訓計劃，并反饋給行政人事部統籌規劃。

　　第三章培訓體系

　　第九條新員工入職培訓

　　1、培訓對象：公司所有新進人員

　　2、培訓目的：協助新人盡快適應新的工作環境，盡快進入工作狀態

　　3、培訓方式：公司集中進行培訓

　　4、培訓內容：公司簡介（公司的發展情況、組織架構、企業文化、各部門分布及職能介紹等）、公司制度等。

　　第十條內部培訓

　　1、培訓對象：全體員工

　　2、培訓目的：依靠公司內部力量，最大限度的利用公司內部資源，加強公司的內部溝通與交流，在公司內形成互幫互助的良好的學習氛圍，豐富員工的業余學習生活。

　　3、培訓形式：在公司內部以現場指導、講座、研討會、交流會的形式開展。

　　4、培訓內容：涉及管理類、寫作類，相關規章制度交流類、各崗位職業技能培訓多個方面，及員工感興趣的知識、信息等。

　　第十一條外部培訓

　　1、培訓對象：全體員工

　　2、培訓目的：依靠外部專家力量，提升從業人員在本職工作上所應具備的專業知識，技能技巧，以增進各項工作的完成質量，提高工作效率。

　　3、培訓形式：參加外部公開課、交流研討會、或請相關專家在公司內部授課。

　　4、培訓內容：涉及專業技術知識、行業法規、管理方法、領導技能、經營理念、人力資源管理、企業戰略性、發展性等相關內容。

物業管理制度6

　　一、物業管理制度

　　（一）安全職責

　　1、嚴格執行公司的各項管理制度；

　　2、負責制定各項安全護衛職責制度，根據實際情況進行指導和檢查，對公司管理區域實施安全監督；

　　3、負責小區消防設施的監護和公共服務場所安全防范的督察；

　　4、做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的及時移交派出所，業務上自覺接受派出所指導；

　　5、查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發生的治安、刑事案件和火災事故；

　　6、建立健全和管理好系統檔案資料；

　　7、抓好護衛隊思想政治教育和業務技能培訓；

　　8、做好新接物業護衛工作人員的崗位設置和物品配備的統籌策劃工作；

　　9、完成領導交辦的其他任務

　　（二）護衛崗位職責

　　1、護衛員上崗必須穿著統一制服，佩戴統一的工號，儀容嚴整；

　　2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人；

　　3、。上崗時要認真檢查設備、設施，認真做好安全防范工作，發現不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告領導，確保小區的安全；

　　4、堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設法將其抓獲；

　　5、熟悉本崗位任務和工作程序，預防案件、事故發生，力爭做到萬無一失；

　　6、愛護設施設備、公共財物，對小區的一切設施、財物不得隨便移動及亂用；

　　7、熟悉小區的消防系統及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發事件能正確進行處理；

　　8、值班時間，對崗位內發生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄；

　　9、熟悉小區內公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況；

　　10、嚴格執行交接班制度，認真做好交接記錄；

　　11、對進入小區內的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；

　　12、對進入小區內的陌生車輛要進行登記；

　　13、對發生在護衛區的刑事案件或治安案件，有保護現場、保護證據、維護秩序及提供請客的職責；

　　14、熟悉本管理區域內公共設備、設施及業主的基本情況；

　　15、認真完成領導交辦的其他任務。

　　（三）門崗、巡邏崗位職責

　　1、24小時嚴密監視護衛對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢；

　　2、掌握業主的來客動態，維護小區秩序；

　　3、嚴格執行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內；

　　4、熟悉小區內住戶的基本情況；

　　5、做好執勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執行交接班制度，做到交接清楚，職責明確；

　　6、嚴格執行24小時巡邏制度；

　　7、對于進入小區的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行；

　　8、對于進入小區內的'陌生車輛認真登記方可進入。

　　二、物業管理的目標

　　所謂物業管理，是指經營人受物業產權人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規定，對被委托的物業行使管理權，以經濟手段管理物業，并運用現代管理科學，先進的維護養護技術和先進的服務手段，為物業所有人或使用者提供綜合的、優質的有償服務，以滿足使用者不同層次的需求，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。

　　對物業實行企業化、經營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一。具體來說，是為了實現下述目標：

　　創造安全、舒適、和諧的居住環境；

　　發揮物業最大的使用價值；

　　使物業盡可能保值、增值。

　　三、物業管理涉及的組織

　　1、業主大會

　　業主是指物業內房屋和相關設施的所有權人。業主大會則是由物業內的業主所組成的。

　　按照有關規定，業主大會必須有超過半數以上投票權的業主出席方能進行。業主可以委托代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。

　　業主大會的職權包括：

　　選舉、罷免管委會的組成人員。

　　監督管委會的工作。

　　聽取和審查管委會的工作報告。

　　決定物業內關于業主利益的重大事項。

　　修改業主公約。

　　改變和撤銷管委會不適當的決定。

　　批準管委會章程。

　　2、管委會

　　管委會是物業管理委員會的簡稱，是在房地產行政主管部門指導下，由物業內的業主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業內業主和使用人的合法權益。

　　3、物業管理企業

　　物業管理企業受物業管理委員會及房地產產權人的委托，承擔居住小區的物業管理。

物業管理制度7

　　一、衛生清潔達標標準

　　1.住宅樓總體清潔服務

　　(1)清理大廈內所有垃圾到垃圾轉運站每天2次

　　(2)清潔垃圾桶每天2次

　　(3)清潔所有告示牌、櫥窗及指示牌每天1次

　　(4)清潔所有出口大門每天2次

　　(5)清潔所有手印及污漬(包括樓梯、墻壁、防煙門) 每天1次

　　(6)清潔所有扶手、欄桿每天1次

　　(7)清潔照明燈及燈罩每周1次

　　(8)拖擦地臺、云石、大理石表面每周1次

　　(9)清潔所有樓梯及窗戶每天1次

　　2.人行樓梯衛生

　　(1)掃凈及拖抹所有樓梯每天1次

　　(2)洗擦扶手及欄桿每天1次

　　(3)洗擦樓梯表面每月2次

　　3.高層住宅出入口大堂衛生 (1)掃凈及洗刷大堂出入口地臺及梯級每天2次

　　(2)清潔大堂入口所有玻璃門窗每天1次

　　(3)抹凈大堂內墻壁、鏡面、公布牌表面每天1次

　　(4)大堂總服務臺、地腳線抹塵每天1次

　　(5)清潔大堂天花板每月1次

　　4.電梯衛生

　　(1)打掃電梯廂、電梯廳地面每天3次

　　(2)清擦電梯門及指示板表面每天1次

　　(3)電梯廂壁、通風口及照明燈清潔每天1次

　　(4)電梯廂壁、電梯門框并上保護劑隔天1次

　　(5)電梯槽底清理垃圾及電梯縫清潔每天1次

　　(6)清擦電梯廂天花板表面每周2次

　　(7)擦抹電梯廂監視器探頭每天2次

　　5.天臺衛生

　　清潔打掃天臺衛生隔天1次

　　6.住宅樓外圍衛生

　　(1)外圍清掃每天環繞數次

　　(2)垃圾站清理每天2次

　　二、清潔衛生公約

　　為保持本小區清潔衛生，各業主、住戶和進入本區的其他人員共同遵守，互相監督，特定如下公約：

　　1.各業主、住戶須使用垃圾袋，于早上8點、午后2點投入垃圾桶內，高層業戶于每天晚上將垃圾袋投入垃圾桶內，以便保潔員清運，不準把垃圾長時間擺放在門口、走廊或樓梯間。

　　2.嚴禁任何人員在小區內隨地吐痰，亂丟紙屑、煙頭、果皮及瓜殼，違者罰款元。

　　3.不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便，違者罰款元。

　　4.禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當導致堵塞或損壞，業戶應負全部修理費用。

　　5.小區內任何公共地方，均不得亂涂、亂畫、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等，違者負責清除和粉刷費用；如屬小孩所為，則由家長負責。

　　6.養寵物必須符合政府的有關規定。

　　7.業戶裝修完畢，應立即清掃，不得將廢物棄于走廊、樓梯道及公共場所。

　　8.區內商業網點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共場地擴大營業場地，應在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蠅孳生地。

　　9.業主、住戶不得向室外(即窗外或陽臺外)傾倒污水、拋丟紙屑、煙頭、雜物等，違者罰款元。

　　10.凡違反以上規定者，物業管理處有權根據政府有關衛生管理規定或城市管理規定給予處罰，或在公共場所公布其行為。

　　三、業戶保潔要求

　　1.嚴禁隨地吐痰，隨地丟果皮、煙頭、廢物、雜物，隨地傾倒垃圾(業戶的生活垃圾須裝入袋中按時放到指定地點)。

　　2.不準隨地大小便(小孩隨地大小便，追究家長的責任)。

　　3.不準飼養寵物、“三鳥”和家禽。

　　4.不準亂豎廣告牌，亂貼標語、廣告、啟事。

　　5.不準亂堆建筑垃圾和建筑材料。

　　6.嚴禁搭建各類違章建筑。

　　7.不準在公共場地、花木上拉繩晾曬衣物。

　　8.不準攀登、涂污園林雕塑小品。

　　9.嚴禁從樓上往下拋撒雜物、潑水。

　　10.嚴禁在樓梯間、通道、屋面、平臺等處堆放垃圾雜物。

　　四、管理處主任巡檢制度

　　為完成物業公司下達的目標管理責任制，加強部門內部各項管理工作，指導和協調內部人員工作要求和工作關系，管理處主任對各項工作有必要進行檢查和監督，使小區樓宇管理工作更加富有成效。

　　1.管理處主任對物業公司經理進行負責，具體負責分管住宅樓區域公共設施，清潔、衛生、殺蟲滅鼠、綠化美化、日常維修等管理工作。

　　2.管理處主任每月必須對上述管理工作范疇全面檢查一次，并進行認真記錄，每月對各項管理工作的實施情況進行評價，并填寫相應表格。

　　3.管理處主任負責制定每月管理工作實施計劃，并對工作計劃逐項進行檢查、指導和落實，抓住管理工作中的薄弱環節，統籌安排，合理布置。

　　4.管理處主任應對住宅樓公共設施管轄范圍、衛生區域責任范圍、消殺范圍及重點部位、綠化責任區域做到心中有數，在每次全面檢查過程中要針對存在的問題找出原因和解決辦法，及時督促樓管員或責任人前去處理，并將處理結果記錄下來，事后檢查完成情況。

　　5.管理處主任應對各項管理工作高標準、嚴要求，除每個月定期檢查以外，還要采取不定期的抽查，突出重點，兼顧全面。在抽查過程中可走訪部分業戶，虛心聽取業戶意見和建議，增強與業戶之間的良好關系，努力改進工作要求和提高質量標準，取得業戶的理解、支持、配合與信賴。

　　6.管理處主任負責制定各項管理工作的整改措施，對檢查出來問題較為嚴重的，應發出書面的糾正和預防措施，要求樓管員或責任人限期整改，使存在的問題得到根本解決。

　　7.管理處主任每月對各項管理工作完成情況做出評價，評價結果與樓管員、清潔工、綠化工、維修工的獎金或工資直接掛鉤，獎勤罰懶，獎優罰劣。

　　五、樓管員衛生檢查監督制

　　為了強化樓管工作，提高管理人員工作水平，提倡優質服務及嚴謹管理作風，創造文明、整潔、美觀、舒適的生活環境，特制定本標準。

　　1.樓管人員應具備良好的思想素質和嚴肅認真的工作態度，熱愛樓宇管理工作，熱心為業戶服務，團結全體員工齊心協力地完成各項工作任務。

　　2.樓管員應對管轄房間的業戶情況以及對樓層公共區域設施的使用情況了如指掌，對環境清潔衛生、綠化區域常青負全面責任。

　　3.樓管員應不定期走訪業戶，虛心聽取業戶意見和建議，做好業戶走訪記錄，增強與業戶之間的良好關系，取得用戶的理解、支持、配合與信賴。

　　4.樓管員每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個樓層、公共區域的清潔衛生，以及設施的狀態情況做到心中有數，發現問題及時報告監控總值班，并督促及時解決。

　　5.妥善保管業戶登記表、裝修報告及各類檔案資料，建立健全業戶檔案。

　　6.為保持轄區的清潔衛生始終處于良好狀態，樓管員每天應全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將檢查結果填入考核表格內，每月總結一次，報管理處主任評定，考核結果與月份工資掛鉤，做到“獎勤罰懶，獎優罰劣”。

　　7.每月發放衛生工具及清潔材料，工具及材料的領用應本著滿足工作實際需要，努力降低消耗，節約成本，從嚴控制的原則。

　　8.組織員工參觀學習先進單位在清潔、衛生、綠化等方面的做法和經驗，取長補短，不斷改進日常工作中的不足和缺陷，提高管理水平和清潔標準。

　　六、清潔工日常工作程序

　　1.工作范圍

　　物業公司管轄區域住宅區的清潔。

　　2.作業程序

　　(1)室內部分

　　①早晨～清掃底層單車房和樓道口。

　　②上午～清掃、拖抹樓道，清潔墻面，清掃天花板、雨篷，清潔水池，清運雜物。

　　③下午～擦抹扶手、電子門、信報箱、電表箱、窗戶、消防栓、管、開關、燈具等。

　　(2)室外部分

　　①早晨～清掃馬路、草地、公共場地、停車場各一遍；清運垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水沖洗。

　　②上午將垃圾拖運到中轉站上車，并清洗中轉臺和排水溝以及各自的手推垃圾車，值班員用噴霧器對中轉臺及周圍地面消殺噴藥。

　　③對各自責任區內的馬路、草地、污（雨）水井、沙井、散水坡、排水溝等全面清潔，每小時循環一遍。

　　④下午～清運各責任區垃圾池、箱內的垃圾，清洗垃圾中轉臺，并消殺噴藥；清洗垃圾池或箱，對各自責任區進行保潔，每小時循環一遍。

　　⑤公共場所，如中心花園、大門口、綜合超市周圍、停車場等在中午～和下午～安排清潔工值班保潔。

　　3.標準

　　符合《清潔工作檢驗標準》。

物業管理制度8

　　1.目的

　　確保綠化植物的正常生長,為植物綠化養護工作提供指引,保持優美、舒適的生活環境。

　　2.范圍

　　適用于公司各管理處的綠化養護管理工作。

　　3.定義:

　　無

　　4.職責:

　　部門/崗位工作職責頻次/時間

　　品質管理部負責制定綠化養護作業流程及檢查標準,監督指導各管理

　　處綠化養護工作。每季度至少巡視檢查一次。

　　管理處經理負責管理區域內綠化養護計劃方案的實施,并可根據自身

　　特點制定相應的養護方案,并巡視監督養護情況。每半月至少巡視檢查一次。

　　環境負責人負責審核落實養護計劃,并指導、監督、抽查各綠化崗位

　　工作情況。每周至少巡視檢查兩次。

　　綠化負責人負責制訂綠化養護工作計劃,現場日常綠化養護工作監督

　　管理,巡視各崗位工作情況。每天至少巡視檢查一次。

　　5.方法及過程控制:

　　5.1綠化植物分類

　　5.1.1喬木:指有明顯主干,生長高度能超過2米以上的樹木。

　　5.1.2灌木:植物明顯主干,生長高度在2米以下的樹木。

　　5.1.3地被植物:貼地或匍匐生長的植物,包括草坪,藤本等其它草本植物。

　　5.2綠化植物的移植、種植

　　5.2.1綠化植物的種植宜在雨水充足,植物生長旺盛的季節進行(3--8月份)。

　　5.2.2種植樹木時,需綜合考慮樹冠、樹干等大小,留置適當的土球,保證有足夠的根系。

　　5.2.3綠化植物移植時,應切斷主根,盡量保持足夠的須根,以使其能迅速恢復生長。

　　5.2.4為了減少蒸發,保持植物體內有足夠的水分,在移栽樹木時,一般要去掉三分之二的枝葉。對須根少或難成活的樹木,要剪掉所有樹葉,只保留樹干。

　　5.2.5移植草皮時,在每塊之間須保持適當的空隙。

　　5.3澆水

　　5.3.1園林植物的澆水,應遵循'不干不澆、澆則澆透'的原則進行。

　　5.3.2室內盆栽植物,應每周噴淋葉面,并用濕毛巾擦拭,每次澆水后,及時清洗墊盆。

　　5.3.3室外植物的澆水時間,應根據天氣狀況和季節而定。4至11月份,在9:00之前,15:00以后澆水;11月至次年3月份,在9:00以后,17:00以前澆水。

　　5.3.4剛修剪過的植物,易被病菌感染,一般在修剪3天,待傷口愈合后再澆水。天氣干旱,必須澆水時,應避免把水澆在傷口上。

　　5.3.5視情況對室外植物澆淋葉面,除去表面灰塵。

　　5.4日照

　　5.4.1室內盆栽植物,每周移至室外無直射陽光處,接受一周左右光照。

　　5.4.2草坪是喜光性植物,應保持足夠的陽光。草坪生長過密時,要經常修剪。對于墻角陰暗角落,可種植蔭生藤本花木。

　　5.5修剪

　　5.5.1喬灌木應保持美觀的形狀,枝條無雜亂現象。

　　5.5.2綠籬花球必須形態明顯,無突出長枝。

　　5.5.3草坪高度應保持在8cm左右。立春前進行較低修剪,一般保留草莖10--15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長三分之一,以鞏固草根的生長。每次修剪后,對用剪草機不能剪到的樹邊、墻角等部位,應用割灌機割邊。

　　5.5.4現場綠化養護過程中所需的各種園林機械的具體操作方法,按《園林機械操作養護作業指導書》執行。

　　5.6松土施肥

　　5.6.1天津土壤多為鹽堿土、、貧瘠、干旱、易板結。在新植樹木時,盡可能加入有機肥,改良土壤。

　　5.6.2花壇應每月松土,并結合施肥(以復合肥為主)一次。

　　5.6.3施肥應以復合肥為主,并避免灑落在葉面上,灼傷葉面。

　　5.6.4每周施肥后應立即澆足夠的水,使肥料迅速溶解,滲入地下。

　　5.6.5對盆栽植物,可先將肥料(尿素、鉀肥)溶解,再噴霧到葉面上,濃度控制在0.1-1‰之間,也可直接噴灑罐裝葉面肥。

　　5.7病蟲害防治

　　5.3.7.1應遵循'預防為主,綜合防治'的原則,每月進行一次全面的預防性消殺。各管理處可根據具體情況安排,但至少兩個月需進行一次。

　　5.3.7.2對嚴重的病蟲害,應連續多次消殺,直至植物恢復正常生長。

　　5.3.7.3管理處在對各種植物進行消殺作業時,具體操作辦法按《消殺作業控制程序》執行,每次綠化消殺作業后填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并負責對每次綠化服務供方的現場消殺效果進行總結評估并編寫《工作評估報告》。

　　5.8綠化接管

　　5.8.1管理處綠化負責人(外包的須會同供方現場負責人)檢查工程養護質量。

　　5.8.2 接管前綠化施工單位須準備的資料:與地產合同復印件、地產驗收合格書(必須有相關人員簽字)、驗收移交表、綠化竣工圖和苗木清單。

　　5.8.3管理處負責人簽字、蓋章。現場養護質量不達標的,記錄并限期整改,并知會地產客戶中心或返修組。

　　5.8.4 管理處正式接管自行養護,或視情況分包給綠化服務供方。

　　5.9綠化養護的各種具體作業方法執行相關作業指導書及質量記錄

　　5.9.1管理處綠化負責人在綠化養護管理工作中,具體操作辦法參考《綠化作業指導書》執行。

　　5.9.2管理處綠化負責人在對日常養護工作進行檢查時,具體標準參考《綠化工作檢查標準》。

　　5.9.3管理處綠化負責人在對日常綠化養護工作進行檢查時,須每日填寫《綠化效果每日檢查記錄表》,并每月編寫《工作評估報告》。

　　5.9.4管理處經理、環境負責人在日常檢查綠化養護工作時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。

　　5.9.5管理處綠化負責人日常組織養護人員對植物進行消殺作業時,須填寫《消殺(毒)工作記錄表》,并編寫《工作評估報告》。

　　6.支持性文件

　　tjzzwy7.5.1-h02-01《綠化作業指導書》

　　tjzzwy7.5.1-h02-01附件1 《綠化工作檢查標準》

　　tjzzwy

　　7.5.1-h02-02《園林機械操作養護作業指導書》

　　tjzzwy7.5.1-h03《消殺作業控制程序》

　　7.質量記錄和表格

　　tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》

　　tjzzwy8.2.3-z01-f1 《管理人員巡視記錄表》

　　tjzzwy7.5.1-h03-f1《消殺工作記錄表》

物業管理制度9

　　一、凡是校區范圍內所有人員,均須遵守本規定。

　　二、搞好校區綠化是全體居住人員及過往行人應盡的責任和義務,要樹立'愛護綠化、講究文明'的社會風尚。

　　三、設立專業綠化養護班組,對校區范圍內的綠化,苗木進行管理、培植,負有美化校區的責任。

　　四、嚴禁毀壞花木,踏草坪。嚴禁在綠化地內堆收物品,踢足球,打羽毛球,不得任意開挖綠化地,停放自行車、人力車、助動車、摩托車。嚴禁在樹上拉繩、晾曬衣服被褥。裝修要文明施工,不準在綠化地帶丟放建筑垃圾。

　　五、嚴禁在樹木、綠化地帶內設置各種廣告標語牌,未經同意,不準在綠化帶空地上設管線,遷移和損壞樹木,花草。

　　六、提倡增設校區景觀。陽臺盆景要有保護架等安全措施。嚴禁樓上向下亂扔雜物、潑污水等不文明行為,對教育無效者除責令清掃干凈外,并上報有關部門處理。

　　七、嚴禁偷、摘花草,轎車、出租車禁止駛入草坪。

物業管理制度10

　　1.目的:通過正確使用、保養和嚴格的管理,延長機械之使用壽命,節約成本,提高效率。

　　2.適用范圍:適用于專業清潔機械的操作。

　　3.內容:

　　3.1洗地機:用于硬性地面清洗。

　　3.1.1操作程序:

　　3.1.1.1裝地刷與針盤,并使地刷與針盤按逆時針方向旋轉。

　　3.1.1.2按比例往水箱內注入清水和清潔劑。

　　3.1.1.3插上電源,按下調節開關,將手柄桿調至適合自己的高度。

　　3.1.1.4從最靠電源插座的地方開始操作機器,防止機器壓過電線。

　　3.1.2注意事項:

　　3.1.2.1工作時必須避免刷子接觸電源線,以免電源線卷進刷子內。

　　3.1.2.2開動洗地機時,電源線要在操作者的背后。

　　3.1.2.3使用清潔劑時,注意不要讓水弄濕馬達。

　　3.1.2.4使用完畢,要注意安全,不要隨便使手離開手柄,放開操縱桿,等機器完全停止后再切斷電源,卸下地刷與針盤。

　　3.1.3保養工作:

　　3.1.3.1使用完畢,把機身及配件清洗干凈。

　　3.1.3.2用干凈布擦凈機器、電線,將電線繞回機掛鉤,機器必須存放在干燥地方。

　　3.2吸塵機:用于地面、地毯、墻面等較平整部位吸塵的專用清潔設備。

　　3.2.1操作程序:

　　3.2.1.1把軟管接駁在機身上,插入220伏電源。

　　3.2.1.2開動時按頂上的開關按鈕。

　　3.2.1.3吸硬地面時,把吸嘴毛刷伸出,吸地毯時毛刷收入吸嘴內。

　　3.2.2注意事項:

　　3.2.2.1使用前,檢查機內塵袋是否已清塵。

　　3.2.2.2使用后,檢查塵袋,如滿塵需倒塵,用另一吸塵機吸去機內及塵袋外微塵。

　　3.2.2.3干性吸塵機,切勿把水份吸入機內。

　　3.2.3保養工作:

　　3.2.3.1使用完畢后切斷電源,取下軟管和管夾頭,將繞好的電線掛于機身外殼。

　　3.2.3.2將軟管松開卷成一圈,或掛在墻上。

　　3.3吸水機:專用于清除積水。

　　3.3.1操作程序:

　　3.3.1.1把軟管接駁在機身,插入220伏電源。

　　3.3.1.2吸地面時用帶軟膠的吸扒,吸地毯時用鐵扒吸水。

　　3.3.1.3吸水機如果滿水時,會發出不同的響聲,應及時把水倒掉。

　　3.3.2注意事項:

　　3.3.2.1使用前,檢查機內是否已倒水。

　　3.3.2.2使用后,倒掉污水后用清水過,再用干布抹干凈。

　　3.3.2.3如機內吸入酸性清潔劑,用后即刻清洗干凈以免生銹。

　　3.3.3保養工作:

　　3.3.3.1機器使用后切斷電源,卸下軟管和管把,然后將電源線繞好掛于機頭殼。

　　3.3.3.2吸水機內過濾器要拆開進行清潔。

　　3.3.3.3機身不銹鋼殼用保養蠟進行保養。

　　3.4拋光機:專用于地面拋光,適用于大理石、花崗石、木質地板等各種平整硬質地面的拋光。

　　3.4.1操作程序:

　　3.4.1.1拋光前需干擦以除去地坪表面廢物,并濕擦以除去砂石屑。

　　3.4.1.2檢查拋光機的拋光刷是否干凈、是否要更換。

　　3.4.1.3檢查調節機速的控制器是否在正常機速的位置。

　　3.4.1.4接通電源,操作應從電源插座最近地方開始,行走路線為一直線,后面拋光的地面應重疊于前面已拋光的地面。

　　3.4.2注意事項:

　　3.4.2.1在工作時不要將機速開行太快,以免碰撞。

　　3.4.2.2不可用易燃的液體來洗地板,或者在易爆的空氣中操作機器。

　　3.4.2.3操作機器時,不可抬起操作桿,這會導致機器失控。

　　3.4.2.4機器必須放在室內,不可淋到雨和雪,絕不可以使機器頂端噴到任何液體。

　　3.4.2.5不可在機器上壓東西,因為它有一個精密的平衡,當操作需移動操作桿時,必須移動全部電線。

　　3.4.2.6地線必須和開關盒、馬達相連,接錯將導致觸電、休克。

　　3.4.3保養工作:

　　3.4.3.1每次使用后,需用干凈布擦凈機器表面,不用時,用一只不用的拋光墊放在驅動盤下面,并斷開機器。

　　3.4.3.2檢查馬達罩上的通氣口是否暢通,如灰塵聚積較多,必須卸下馬達外殼并用吸塵器除去灰塵。

　　3.5高壓水槍:用于沖洗外墻、玻璃、廣場地面、汽車、塑料地毯等。

　　3.5.1操作程序:

　　3.5.1.1把水管接駁在機身,然后把水管接在水龍頭上,插入220伏電源。

　　3.5.1.2開動機身電源開關。

　　3.5.1.3沖洗計劃好的地方。

　　3.5.2注意事項:

　　3.5.2.1使用前檢查機器及水管是否損壞。

　　3.5.2.2使用后必須將水管水放清。

物業管理制度11

　　物業程序文件

　　--住宅物業裝修管理控制程序

　　1.0目的

　　通過對裝修各過程的管理和控制,確保裝修按規范的順利進行。

　　2.0適用范圍

　　適用于物業服務中心所轄住宅類物業的裝修管理。

　　3.0職責

　　3.1物業服務中心總監、經理負責裝修申請的最終審批。

　　3.2物業服務中心客服部、工程部、禮賓部負責裝修申請的審核。

　　3.3物業服務中心客戶部負責受理裝修申報及裝修資料的收集、整理、跟蹤、歸檔。

　　3.4物業服務中心工程部負責對相關工程進行技術監督、檢查、驗收。

　　3.5物業服務中心禮賓部負責對裝修單位的消防、安全、裝修人員出入等的監管。

　　4.0工作程序

　　4.1裝修管理的依據:建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及《業主規約》《服務手冊》。

　　4.2裝修管理的控制包括:裝修申報、審批、裝修過程監理(含違章處理)、裝修驗收、退還證件(押金)及裝修檔案歸檔管理等。

　　4.2.1裝修申報

　　4.2.1.1裝修申報及辦理流程按《裝修辦理流程圖》進行。

　　4.2.1.2根據《裝修辦理流程圖》,客服助理對業主/裝修負責人的裝修申報并查驗其申報材料是否齊全,資料包括:

　　a、圖紙包括:平面布置圖、拆墻示意圖、管道改變圖、電氣分布圖及配電系統圖、復式改建圖(單元房或不改動的不必提供)、天花布置圖、防水施工方案(改動洗手間需提供);每張圖紙均需簽名確認。

　　b、裝修單位證件包括:施工單位營業執照、資質證書復印件并加蓋紅章。

　　4.2.1.3查驗資料無誤后,請業主/裝修負責人詳細填寫《裝修申請表》,并簽署《裝修施工承諾書》。

　　4.2.1.4提交資料完畢后,由客戶助理負責知會業主/裝修負責人,在資料符合情況下,裝修審批全過程不超過三個工作日;如資料不符合需重新補辦手續,具體情況,請業主/裝修負責人回去等候通知。

　　4.2.2裝修審批

　　4.2.2.1客戶助理將收集的裝修資料整理并登記在《裝修辦理跟蹤表》,并于當日提交到客戶部經理處進行審核并加署意見,于次日交工程部經理/禮賓部經理處審核并加署意見,次日下午交物業服務中心總監、經理處進行最終審批。

　　4.2.2.2資料不符合:在各環節審核、審批過程中,如有問題,則退回客戶組,由專人負責與業主聯系,并請業主/裝修負責人進行修改后,重新走流程。

　　4.2.2.3資料符合:由專人跟蹤,并在三個工作日內控制審批流程,并負責通知業主前來辦理裝修手續。

　　4.2.2.4客戶助理負責填寫《裝修許可證》,并填寫裝修申報內容及期限,上報并蓋章。

　　4.2.3裝修過程監理

　　4.2.3.1裝修繳費、辦證

　　a、業主/裝修負責人在客服部前臺辦理交費手續,按《業主收樓費用一覽表》執行;

　　b、提供裝修人員身份證原件及復印件,彩色一寸照片一張,并登記在《裝修工人出入證申請表》,辦理《裝修工人出入證》及《裝修許可證》,并要求裝修單位在進場時將《裝修許可證》張貼在大門外;

　　c、復印《裝修許可證》留底,并各復印一份交工程部、禮賓部巡查備案。

　　4.2.3.2裝修施工技術規范要求:按國家建筑裝修行業技術標準及本小區《服務手冊》要求施工。

　　4.2.3.3裝修施工消防、臨供水電及施工改造管理

　　a、施工過程消防的管理按《消防管理控制程序》執行。

　　b、業主裝修需臨時供水電、業主或施工單位須在客服組前臺辦理申請手續,.報工程部經理審批并安排抄表,裝修完成抄表結算。

　　c、裝修過程中,業主提出裝修工程改造,須在客服部前臺填寫《裝修許可證》,流程如上。

　　4.2.3.4施工監管

　　a、施工單位進場施工時,客服助理通知工程組開通該單元的水電。

　　b、裝修施工過程中,客服助理每日巡檢不少于一次,嚴格監督按審批圖紙進行施工;并認真填寫《裝修巡查表》。

　　c、工程部在業主裝修過程中,應定期巡查,特別對隱蔽工程、防水工程全程嚴格監管,對裝修中如電氣安裝,給排水安裝等向業主提供專業意見。

　　d、工程部對業主在裝修過程發現的需要保修的問題,負責與相關單位協調解決,結果報客服前臺存檔。

　　e、物業服務中心總監/經理每半月組織相關人員對裝修單元進行抽檢,按區域(如a、b、c等)抽檢戶數不能低于5戶(沒有裝修單元區域除外)。并填寫《裝修巡查表》。

　　f、禮賓部認真做好出入證管理工作,嚴格控制專證專人專用,人、證、房號相對,不得進入出入證規定之外的樓宇、房間。

　　g、禮賓部對裝修單位每日巡檢至少一次,認真填寫《裝修巡查表》,對裝修垃圾的堆放,消防器材、電梯前廳、衛生設備等嚴格檢查,對搬運物品進行監督,發現有損壞園區、樓宇設施的,立即匯報客服前臺處理,并配合客服部,對搬運過程中使用電梯的情況進行監督。

　　h、廣告牌、招牌、霓虹燈飾、空調的安裝及管理,按本小區實際情況制定標準執行,需提前知會業主裝修須注意事項及相關標準尺寸及安裝位置,并進行現場預約工程組咨詢。

　　4.2.3.5裝修違章處理

　　a、由客戶部按建設部110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及《房屋裝修工程、防水工程質量、防火安全承諾書》《裝修施工承諾書》之規定違章處理。

　　b、違章裝修處理流程,按《裝修違規處理流程圖》執行。客戶助理接到客戶違章信息后,按以下規定進行處理:

　　--屬重大違規事件及時上報物業服務中心總監、經理處理;

　　--屬一般違規事件的報客服部經理處理,由客服部經理親自或指定客戶助理到現場予以勸導、教育。

　　--物業服務中心總監、經理接到重大違章事件信息后,根據情況及客戶違章給小區造成的經濟損失大小,決定給予'賠償經濟損失'的處理意見,并將處理決定填入《整改通知書》中。

　　--對于客戶漠視物業服務中心給予的處理意見,不配合小區正常管理工作的,應予以停工,并扣除其相應押金。

　　--客戶部及時向業主/裝修負責人發出《整改通知單》,并簽收,要求業主/裝修負責人限期整改,整改后結果應予以現場確認,并記錄在《整改通知單》中。

　　4.2.4裝修驗收

　　4.2.4.1業主裝修完畢后,由業主/裝修負責人在客服組前臺填寫《裝修驗收申請表》,并預約驗收時間,根據預約時間,客

　　服部、工程部、禮賓部(必要時)派專人前往現場進行驗收,并將驗收結果填寫在《裝修驗收申請表》,雙方進行確認,驗收不合格,由裝修負責人負責整改,并重新申請進行驗收手續辦理。

　　4.2.5退還證件、退還押金

　　4.2.5.1驗收合格天后,由業主/裝修負責人到客服部前臺辦理退還《裝修工人出入證》,并預約退押金時間,在裝修驗收合格后工作日內退還押金;

　　4.2.5.2如遺失《裝修工人出入證》,該證押金不予退還。

　　4.2.6裝修檔案管理

　　4.2.6.1裝修完工,并通過驗收,將資料統計移交給客服部統一歸檔。

　　4.2.6.2裝修資料歸入客戶資料檔案內,并附有目錄。

　　5.0支持性文件

　　5.1《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

　　5.2《業主規約》

　　5.3《服務手冊》

　　5.4《裝修辦理流程圖》

　　5.5《消防管理控制程序》

　　5.6《裝修違規處理流程圖》

　　6.0質量記錄

　　6.1《裝修辦理跟蹤表》

　　6.2《裝修申請表》

　　6.3《房屋裝修工程、防水工程質量、防火安全承諾書》

　　6.4《裝修施工承諾書》

　　6.5《裝修許可證》

　　6.6《裝修工人出入證申請表》

　　6.7《裝修巡查表》

　　6.8《整改通知單》

　　6.9《裝修驗收申請表》

物業管理制度12

　　一、中央智能調度中心管理制度

　　智能中心是掌握住宅區安全動態，指揮安全管理工作的重要部位，是管理處工作指揮的中心，其管理十分重要，特訂如下制度：

　　1、智能控制中心是住宅區最核心部位，閑人不得內進。

　　2、智能控制中心實行24小時值班，值班管理人實行2人3班制，且有足夠的機動人員待職。值班人員不得擅離職守。

　　3、保持室內衛生清潔，設備無塵，保養完好無損。

　　4、控制中心值班管理人員應詳細填寫值班時的原始記錄、存檔備查。

　　5、隨時檢查各類信號是否正常，并作記錄。如有報警派員以最快速度核查報警真偽情況，并隨時與智能控制中心聯系，以便隨時調度，合理處理。

　　6、控制中心各操作手柄放在自動位置，每周作一次手動、自動實際操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態。

　　7、遇真實報警時控制室人員應立即通知主任、各負責人員、機構到場處理，并時刻監視住宅區內的各部位呼叫，組織協調方面的配合。

　　8、如警情較大，應立即與“120、119”等聯網機構通報情況，求援，事后總結事件經驗教訓。

　　9、定期對每種信號、報警做累計、分析，總結工作不足，改善系統工作態勢，合理安排管理人員工作崗位，加強管理工作。

　　二、智能停車場管理制度

　　1、楓白露停車場停車位均在多層、架空層、高層地下車庫，業主、住戶車輛依就近原則停放。

　　2、丹楓白露停車場使用智能系統控制車輛出入口，入口使用住戶IC卡和臨時卡，出口由安全管理員依卡中記錄，核對后合理收費。

　　3、車輛安全管理員必須熟悉車場智能系統的性能、使用方法。

　　4、車輛安全管理員必須認真執行停車場管理規定，禮貌待人，熱情服務，保證車輛安全，維護車場良好的停車秩序。

　　5、車輛進場后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞通道，車管員認真核查車型、車牌號，避免出現差錯。

　　6、了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業、工作單位、居住樓層、房號等等，以便于識別。

　　7、嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場存放，以免發生意外。如有車輛違反此規定進場時，應立即令其開出車場，并立即報告管理處或公安機關進行處理。

　　8、車輛安全管理員值班期間發現可疑情況，立即報告智能控制中心，并注意其事態發展，交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時將其它需注意的事項記錄在登記薄上以備查。

　　9、車輛安全管理員必須認真執行收卡制度、收費制度、堅持原則，不得，如：不開票停車，亂收費或不收費等等。

　　三、配電房及特種作業人員安全制度

　　1、配電房重地要特別注意安全，未經同意一律不得進入。配電房要保持清潔衛生，嚴禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無阻。

　　2、絕緣工具要保持完好，絕緣等級要符合安全要求。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規范，滅火器材要配備到位。

　　3、特種作業人員要嚴格執行持證上崗制度，其證件必須在審驗有效期內并與操作內容相符方可上崗。同時，持證人必須自覺參加年審工作。

　　4、特種作業人員要嚴格執行操作規程。停、送電要執行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必須有保護人在常嚴禁違章操作，確保安全。

　　5、需要機組運行時，機房負責人一定要到達現場，與保護人一起檢查線路無誤后方能投入運行。機組必須處在良好的預備狀態，一旦需要即能投入工作。

　　6、各配電房負責人及特種作業人員均要執行以上制度，違反者將視為違反勞動紀律，并負責由此引起的直接責任。執行中如有異常，必須及時向主管部門提出，以便修正。

　　四、配電設備保養規定

　　一、操作人員必須具備高度的責任感，以保持設備、設施的正常運轉。

　　二、未經許可，任何閑雜人員不得擅自進入機房。

　　三、設備操作人員，必須持有《特種作業操作證》方可上崗。

　　四、操作人員必須對設備的運行狀態以及故障的處理進行詳細的記錄。

　　五、設備檢修人員必須按時檢查配電室的溫度、濕度是否達到安全標準。

　　六、每日對配電設備進行巡查，確保其完好運行。

　　七、每月按期檢查變壓器的運行情況，并按計劃檢修配電設備一次。

　　八、每個季度檢查各開關和固定螺栓，如有松動，應進行緊固，保證接觸良好。

　　九、每年對接地網檢查、測試一次。

　　十、各類開關觸頭出現不平或毛刺時，將不平處打平、打光。

　　十一、功率因素補償低于0、9時，應及時修復。

　　十二、設備室必須保持清潔整齊，嚴禁在室內吸煙、堆放雜物。

　　五、水泵房管理制度

　　水泵房是提供住戶生活、消防用水的關健部位，是直接關系到住戶生活和生命財產安全的重要部位。為管理好水泵房，明確職責，制定如下制度。

　　一、水泵房及地下水池，消防系統全部機電設備由機電人員負責監控，定期檢查保養、維修及清潔清掃，并作記錄。解決不了的問題及時書面報告領導。

　　二、水泵房內機電設備由機電人員負責，其他人不得操作，無關人員不得進入泵房。

　　三、水泵房內所有設備在正常運轉下，開關應放在自動位置，所有操作標志簡單明確，主接觸器開關每半月檢查清洗一次。

　　四、消防泵按定期保養規定進行檢查，每旬進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。

　　五、水泵球閥定期檢查保養，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。

　　六、水泵控制回路應每月進行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現故障的情況下，自動運行。

　　七、注意電機運行時的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動靈活，定期進行對軸加油，使水泵達到100%良好狀態。

　　八、污水池衛生常清掃，水泵、管道常保養。

　　九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，是否處于良好狀態。

　　六、風機房管理制度

　　風機為地下一層、地下二層的通風設備和消防設備。為加強風機房的管理，特制定以下規定：

　　一、風機房內照明應保持完好，路線整齊，無臨時接線。

　　二、機房內應保持環境清潔，通風良好。

　　三、風機房內應有滅火器，放置于易取處。

　　四、每半月同消防檢查一起，試運行一次。

　　五、嚴禁在機房內吸煙。

　　六、機房鑰匙由專人管理，無關人員不得進入機房。

　　七、開關平時應置于高速狀態。

　　七、柴油發電機操作規程

　　（一）、啟動前的準備工作：

　　1、全面檢查柴油機各部分是否正常。

　　2、檢查水箱水位（2/3以上）。

　　3、檢查機油油位。

　　4、檢查燃油是否充足（2/3以上）。檢查油箱開關及有無滲漏。

　　5、檢查蓄電池是否充足。蓄電池內液體是否足夠。

　　（二）、啟動及運行：

　　1、啟動電機連續工作時間不宜超過10秒，如一次啟動不成功，應于二分鐘后再作第二次啟動，三次無法啟動應檢查原因。

　　2、試運行時，可用手動啟動，平時應置于自動位置。

　　3、手動啟動時，啟動后應調整手柄。使電壓達到380V至420V，頻率達到50HZ-51HZ。

　　4、試運行期間做好各項記錄。

　　5、水溫合成至60度時，方可帶動負載。

　　6、每15日應運行一次，每次運行時間應不低于30分鐘。

物業管理制度13

　　一、向廈門市物業管理協會提出申請物業管理企業經營資質轉為正式三級的報告；

　　二、填報《廈門市物業管理企業資質申報表》；

　　三、廈門市建設與管理局的臨時三級資質批復；

　　四、附下列文件：

　　1、企業經營負責人姓名及其學歷、職稱證書；

　　2、公司章程（加蓋公章）；

　　3、工商營業執照有效復印件；

　　4、驗資證明（注冊資金50萬元以上）；

　　5、上一年度的審計報告；

　　6、經營辦公場所證明；

　　7、物業管理委托合同；

　　8、具有專業職稱管理人員的資格證書（含物業管理從業人員崗位證書）原件及復印件

　　具體要求（專職專業管理人員不少于5人）：

　　（1）企業負責人取得建設部物業管理企業經理崗位證書；

　　（2）企業專職專業管理人員全部取得從業人員崗位證書；

　　（3）企業要具有工程、經濟等中級以上職稱的人員不少于5人；

　　（4）中級職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復印件，并要簽定勞動合同；

　　（5）企業經理必須有大專學歷，二年以上物業管理經驗；

　　（6）送驗時必須提供證書原件，并附復印件（加蓋公章）

　　申報材料要真實，企業從業人員、中級職稱人員必須是本公司的在編人員，

　　不得借用各種證書，一經查明將不予辦理企業資質；

物業管理制度14

　　大廈物業客服部文件管理制度及規定：

　　1、制度

　　1.1客服部文員負責客服部所有文件(通知、制度、命令、公函、總結、報告、通報、會議紀要、政府紀要、政府法規等)的收集存檔和保管。

　　1.2文員、助理負責各部門文件及資料(技術圖紙、說明書、手冊、業戶檔案、車輛檔案、工作聯絡單、通知、報告、公函、總結、會議紀要等)的收集、存檔和保管。

　　1.3任何人員借閱上述文件資料,須登記日期、用途、經手人及歸還日期。

　　1.4秘密文件要妥善保管,不準散播其內容,未經總經理批準,不準翻閱,不準復印,不準帶離辦公室。

　　1.5員工個人檔案、材料屬秘密材料的,他人無權翻閱,保管人員也不準,禁止將這些資料擅自給他人過目。

　　1.6文件資料等要進行字母順序還是按內容、按時間等形式分類,其目的都要使查找迅速方便,因此都必須在檔案夾里清楚地標明。

　　1.7要經常進行清理歸檔,以免資料堆積混亂,對過期的文件資料要及時清理,無保存必要的材料,經總經理批準可做銷毀處理。

　　1.8文件具有較強的嚴肅性和權威性,一經發文必須執行。

　　1.9文件一經領導簽發,任何人不得擅自更改。

　　1.10文件分發傳遞必須做到及時、準確、安全。

　　1.11各部門對需要辦理的文件,應當認真辦理,不得延辦、誤辦或推諉,對辦理完畢的文件,承辦人應填寫結果和報告。

　　2、規定

　　為加強文件管理,準確傳遞文件,提高辦公效率,特制定本規定。

　　2.1外部來文的有關規定:

　　⑴各上級機關、政府部門及其他單位來文,統一由辦公室簽收。

　　⑵對收到的外來文件,應及時進行分類、登記和分發傳遞。

　　⑶外來文件原則上先送總經理閱批。

　　⑷根據總經理批示,逐一傳遞各部門經理傳閱。

　　⑸根據總經理批示,送達文件辦理部門,并催促辦理。

　　⑹承辦過程中若有疑問,應及時請示,報告解決。

　　⑺文件閱畢或辦畢,閱文人及承辦人應填寫承辦結果和報告,連同原文退回秘書處存檔。

　　2.2對外行文有關規定:

　　⑴部門對外的報告、請示和業務事項聯系的文件,均必須送總經理審閱后,方可外發。

　　⑵對外行文,領導批轉后,原件由部門文員留存、歸檔。

　　⑶對外行文,統一由部門文員負責進行編號、登記和外發事項。

　　2.3內部行文

　　2.3.1公司內部一般性業務往來文件(包括聯絡單),由各部起草,部門經理簽閱。

　　2.3.2公司內部文件(包括聯絡單),由各部收集、存檔和保管,必須保證完整性及連續性,以便備查。

　　2.4不論外部行文或內部行文,一律由秘書、文員、內勤傳遞。

物業管理制度15

　　1、公共設施

　　（1）公共設施的保養

　　每年初，維修班按公司規定制定填寫《公共設施保養計劃》，并按計劃對公共設施進行保養，填寫《公共設施保養記錄》。

　　（2）、公共設施損壞的發現

　　護衛員在每日巡查時應注意所巡查范圍內公共設施的狀態。如發現設施損壞，須當填寫《發現故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發現故障通知單》三日后，該問題仍未整改，則再次填寫《發現故障通知單》，直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。

　　（3）、公共設施損壞的處理

　　a、維修班接到通知單后，及時派人修復處理，不得超過三天，并在《派工單》上做好記錄，如不能及時修復處理的應報告維修中心主管，并說明原因，由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關單位報告；

　　b、維修中心主管應對發現的問題處理情況進行跟蹤驗證。

　　（4）、公共設施的新建或改建

　　公共設施的新建或改建由管理處負責與開發商或業主委員會確定方案，由工程維修中心負責實施。

　　2、房屋維修

　　（1）房屋維修管理規定

　　為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題，本著'實事求是，劃清責任，合理收費，服務用戶'的精神，

　　特制訂本規定。

　　a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯系開發商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維修所發生的人、工、材料等費用由開發商負責。

　　b、用戶房屋在保修期內出現質量問題，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果情況緊急，工程較小，涉及金額不大，則管理處維修班自行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告主管領導，聯系開發商，由開發商找施工隊保修，所發生的有關費用在施工質量保證金中扣除。

　　c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發生的問題，由用戶自行負責。

　　d、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向管理處工程維修中心提出維修申請，由管理處維修中心進行維修，維修后由業主簽名驗收，維修中心按成本價格合理收費。

　　e、如用戶提出大的維修申請，管理處工程維修中心應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。

　　（2）維修工作流程

　　a、按規定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現場，進門前，必須先摁門鈴/敲門（每次輕敲不超過三下）。

　　b、待用戶開門后，用規范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進門。

　　c、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細檢查維修的部位，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統一規定的收費標準，向用戶說明應收多少費用，待用戶確認后方可進行維修。

　　d、維修過程中，如無必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現場以外的房間參觀。

　　e、維修完工并清潔現場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認后，再請其支付商定的費用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。

　　f、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費。

　　g、用戶支付維修費用和簽署派工單后，必須向用戶致謝。

　　h、離開用戶房屋時，須使用規范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規定進行下一個維修項目。

　　（3）房屋維修回訪

　　a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。

　　b、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應隨時觀察效果，專人定期仔細檢查，并作專項記錄。

　　c、對業主室內的一般維修，每月按維修班提供的業主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄，派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪；派工單在20—50張之間的，抽取派工單總量的30%進行回訪；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回訪；派工單在100張以上的，均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪，其余可以是電話回訪。

　　d、對公共部位的維修保養狀況，除維修班長需每周巡視外，管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30—50張之間的，抽取派工單總量的20%回查；派工單在50—100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回查；派工單在100張以上的，均按固定值15%張回查。回查時仍填寫回訪記錄表，表中業主簽名欄由管理處主任簽名確認。

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