法制進社區演講稿
各位領導、各位朋友：
大家好。非常高興能和大家交流法律方面的問題。如今的法制社會，法律與人們的日常生活關系越來越密切(適當舉例)，學習、了解一些法律常識對我們的生活大有幫助，不但使自己做到遵紀守法，而且更重要的是能夠以法律為武器維護自己的合法權益。今天我為大家介紹一些與《物權法》有關的法律知識。
《中華人民共和國物權法》是2007年10月1日正式頒布實施的。這部法律主要是明確物歸誰所有，保護所有人對物享有的各項權利，從而有利于充分發揮物的效用，維護社會經濟秩序的法律。物權法所稱的物包括不動產和動產。如我們從超市中購買的商品都是動產，能夠自由移動，房子、道路、橋梁、土地等屬于不動產。物權法具體規定了人們如何行使物權、如何保護物權。 下面重點介紹一下我國物權法中關于建筑物區分所有權、物業管理、相鄰關系有關的法律知識。
一、建筑物區分所有權
給大家舉一個案例：某小區一住宅樓一樓的業主王某對自有房屋進行裝修，期間對承重墻、承重柱打孔以加裝隔層，引起該幢樓其他業主的強烈不滿，認為王某的行為對其他業主的樓房安全造成不利影響，由此引發糾紛，其他業主聯合起訴王某停止侵權、將破壞的承重墻、承重柱恢復原狀。此案涉及到對建筑物所有權的行使問題。有人會問，我自己的房屋，怎么裝修是我自己的事，為什么會有他人干涉呢?這主要是自己房屋中還有屬于和他人共有的部分，在行使自己權利時影響到他人的合法權益。
假如你四十萬元在一住宅小區內購買了一套住房，經過房地產管理局登記后給你頒發了房產證，就能證明你對這套房屋擁有法律認可的所有權，你就成了這個住宅小區的主人，房子的主人，小區內的'道路、綠地、停車場等都與你有關。那么，從法律上講，你的四十萬元真正購買到了哪些權利呢?要弄清這個問題就得明確什么是建筑物區分所有權。
建筑物及相關的附屬設施屬于不動產，是一個不可分割的整體，這個整體由不同的部分組成，如房屋套內空間、共用樓梯、樓頂、外墻面、樓內安裝的相關設施、小區內的道路、綠地、車位等。這些不同的組成部分，由不同的人享有所有權，有的屬業主獨自占有和使用，有的由部分業主共有，還有的歸小區內全體業主共有。所以，從法律上講，對建筑物享有的權利分為專有權和共有權兩種。
專有權是業主對建筑物內的住宅、經營性用房等獨自享有所有權。具體是指產權證書上登記的屋內空間、露臺、車位等區域。對于專有部分業主享有獨立的所有權、使用權。
共有權,是指由全體業主或部分業主共同享有所有權、使用權。具體指：(1)法定共有部分主要包括：建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場所、共用設施，如公園式建筑、供大家休閑娛樂的設施等;物業服務用房屬于業主共有;占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有;電梯、水箱屬于業主共有。(2)天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有部分，具體包括:a.建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分;b.通道、樓梯、大堂等公共通行部分;c.消防、公共照明等附屬設施、設備;d.避難層(指建筑高度超過100m的公共建筑內發生火災時供人員臨時避難使用的樓層)、設備層(指專用于布置機電設備等的樓層)或者設備間(指在每一幢大樓的適當地點設置電信設備和計算機網絡設備，以及建筑物配線設備，進行網絡管理的場所)等結構部分。建筑物的外墻面、屋頂、電梯、規劃之外修建的車位等屬于共有部分，利用前述共有部分獲得的收益，應歸業主共有，比如利用外墻面、電梯做廣告、出租規劃之外修建的車位獲得的收益。 共有又分全體業主共有和部分業主共有。如小區內的道路、綠地、樓頂平臺、建筑外墻面等歸全體業主共有，建筑區劃內的建設用地使用權由一般業主共有。樓梯道、一單元內的照明設施等只屬于所涉單元的業主共有，上下樓、或水平相鄰的兩住戶之間的隔墻屬于該兩住戶共有。
小區內的會所一般屬于開發商所有。
如何行使建筑物的所有權呢?對于專有部分自然由專有人獨自行使所有權、使用權，如可以自己居住、向他人出租、贈給他人、賣給他人等等。一方面，專有人在行使自己專有權時有權排除他人的干擾和侵害，另一方面，也應當不能對他人權利的行使造成損害。前面所述案例中，王某對自有房屋進行裝修，是對自己專有權的行使，但樓房的承重墻、承重柱屬于業主共有部分，其打孔的行為對整個樓的安全會帶來不利影響，屬侵犯其他業主共有權的行為。如果由此給其他業主造成損害，其應承擔賠償責任。再如《物權法》規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意，否則就是對他人權利的侵犯。如將住宅房未經相鄰其他業主同意擅自出租或自己用于開辦餐飲經營、用于開辦幼兒園、用于商業辦公等，影響了周圍其他業主的正常生活，且帶來安全隱患，還有如裝修房屋噪聲擾民、水管破裂不及時維修使水流影響其他住戶、煤氣泄露發生爆炸影響其他業主安全等等，因此，業主在行使專有權時要合乎法律規定，不能對其他業主造成損害，否則應承擔相應的法律責任。
對共有權的行使情況較為復雜。如果共有人較多時，如何行使往往會涉及到業主的切身利益。為了有效行使業主的共有權，維護業主的合法權益，法律賦予業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。由業主大會或業主委員會代表業主行使相關權利。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
下列事項由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
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