房地產演講稿

　　老師同學們，大家下午好，下面由我代表我們小組為大家來介紹我們的PPT。 我們的PPT總共分為三個板塊，分別是總體概況，評估過程和小組總結。 第一部分總體概況，對相關名詞進行了解釋，還有評估對象和評估日期。 下面分別介紹，

　　首先了解房地產評估的專有名詞，其中有三通一平、四通一平、五通一平、六通一平、七通一平相關名詞，這里著重給大家介紹三通一平。

　　二是評估對象，此次我們評估的對象是渝中區2號附1-5#商業用房。在這里，我們小組討論了該房產的類型，根據準則，我們得知該房地產屬于不動產，不屬于投資性房地產。小組發現報告中評估人員沒有對企業的評估對象經營方式進行說明，違反了準則的相關要求

　　然后我們根據材料得知，該房產的價值類型時是市場價值，符合準則的要求。在這里，我們小組進行了一個討論，就是報告中沒有應有的評估假設，根據準則，我們得出的結論是報告沒有限定合理假設，使得報告使用者對使用范圍不明確。

　　三是評估基準日，也就是估價時點（根據理論要求） 根據材料得知評估基準日是XXXX年3月1日。

　　接下來是第二部分評估過程，評估過程分為評估方法，評估過程市場法，評估過程收益法和評估結果。

　　首先是前提背景，分為實物狀況描述，權益狀況，區位狀況，市場背景。我們著重了解了實物狀況（介紹了估計對象和基礎條件）和市場背景（主要結論是商業房產價值有上漲趨勢）

　　第一，評估方法主要是用了市場法和收益法，在這里我們小組也進行了討論，就是不同評估目的評估下的房地產估價方法選擇也有不同，據材料得知評估目的是轉讓房地產，經過討論，我們認為兩種方法都要使用，然后在最終結果中擇優選擇。

　　第二是評估過程的市場法，1、是委估房產面積確定（根據材料得知），2、交易案例選取，在市場法條件下，我們通過材料得知，三個實例沒有與評估對象在同一個小區，根據可比實例所處地區要與評估對象一致的原則，我們認為這3個類比沒達到理想的'狀態，會影響評估結果的準確性。

　　3、交易情況修正，市場狀況調整，根據材料，對二者都沒有進行調整，經過討論，依據相應的準則，我們認為不做修正可能會高估評估值。4、是房地產狀況調整，包括區位狀況，實物狀況和權益狀況。（材料中對房地產狀況作出了調整）

　　5、是比準價格，比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數，下面是具體的數據。

　　6、是評估結果，根據材料上的數據和理論依據，在經過小組討論，我們認為評估結果偏高，在有些項目中沒有進行修正。

　　主要是因為報告中沒考慮到資產的貶值，根據準則，我們認為沒有考慮到貶值，會導致評估結果偏高。

　　下面是第三是評估過程中的收益法，根據材料得知利用收益法主要是因為房間空置可以出租產生租金，根據準則，我們認為可以用收益法進行評估。

　　1、年純收益的確定，凈收益的基本公式是凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租收入+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用，而材料中年純收益=年租金收入-房產稅-營業稅金及附加-維修費用-保險-管理費用，據下面表格，經過比

　　較，我們認為年純收益的確定基本正確，過程也是符合要求的。

　　2、是空置和收租損失率，資本化率，收益年限的確定，材料中對收益期限作出了判斷40年的期限，還考慮了損失率，我們認為評估過程準確利用了謹慎性原則。下面是具體數據

　　3、是評估結果每平方米5970元，經過討論，我們認為評估過程基本正確，但評估中有主觀意向，租金具有不確定性，評估值明顯偏低。

　　下面是第四是評估結果，我們利用了市場法和收益法對該房地產進行了分析測算，以下這個表就是評估價值以及我們得出的結論，因為收益法具有不確定性所以被我們淘汰，而市場法雖有不足但能保證評估值的基本準確。

　　最后是第三部分小組總結。經過我們小組對材料的分析和討論，我們認為應該選擇市場法。但是因為在市場法中沒有考慮貶值的問題，所以評估值有偏高的可能。最后評估過程雖然有些問題，但基本都遵循了準則，評估結果是基本正確的。

　　我們小組的PPT展示到此結束，謝謝大家！

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