.5.16.樓盤市場調查心得

　　我們有一些啟發后，好好地寫一份心得體會，這樣有利于我們不斷提升自我。那么問題來了，應該如何寫心得體會呢？下面是小編收集整理的.5.16.樓盤市場調查心得，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　“市場調查就是市場調研”這是我一開始對此理解的誤區。一直到后來我才真正理解市場調查和市場調研是有本質上的區別的。市場調查更注重的是對市場數據的采集，說的更透一點，市場調查只是查，是對整個市場淺層面的認識。就像你知道了一件事的結果，可是對導致該結果發生原因卻無從得知一樣。不知道原因，你就更不知道如何去改進或加強。

　　房地產市場調研，顧名思義，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。一個項目資料的整合就需要以了解市場為先機，無論是撰寫市場調研報告還是制作項目策劃PPT，都要從市場尋找信息和資料。同時信息的來源也不一定單從市場中獲取，由于現代化信息技術的不斷更新，很多房地產的市場信息都可以從網絡媒體等渠道獲取。而對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點單個樓盤)到線、面(區域)，再由線、面(區域市場)到體(宏觀環境)；然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。

　　一、我現有的工作內容先從市場單個樓盤的調查開始，并不斷的深化。

　　對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。我覺得市場調研的目的主要是：

　　1、通過對在銷樓盤實地調查，收集板塊其產品及銷售信息；

　　2、通過對資料的整理，研究先進樓盤的可借之處，分析各個樓盤的優劣勢（地段、戶型設計、

　　周邊配套設施），為公司新項目的開發提供建議；3、通過案例研究，不斷提高實習人員素質

　　這是進行市場調查時應首先明確的問題。目的確定以后，市場調查就有了方向，不至于出現太大的過失。所以我每次在市場調查前都有在明確自己通過調查要解決哪些問題，對哪些競爭性樓盤重點調查。如果開始抓的問題就不夠準，就會照成信息的浪費。不過，市場調查操作過程中，也不斷的在鍛煉我自身的經驗。

　　二、對于調查內目的確定，經過指導人員的參考建議，我概括了一下了調查主要內容：

　　1、項目基本情況：投資市場分析、樓盤概況、主要技術指標

　　了解一個樓盤，首先要分析樓盤所在的地理位置。就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性(商業中心、工業中心、學院社區等)；了解區域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套)和人文環境等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。其次，就是產品分析，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建筑設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。

　　2、項目功能分析：戶型系統分析、產品及其銷售情況分析

　　戶型配比是了解一個產品的重要指數，其主推戶型、戶型面積范圍、市場需求戶型等都是必要信息。而樓盤價格方面即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。對于產品銷售情況，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。

　　3、總體分析：環境分析、企劃分析、業務分析、客群分析、項目優劣勢

　　有了具體的一個調查方向，我將會更針對性的利用市場調查的一些方法，通過踩盤來獲取我們想要得到的信息。這時候，角色的轉換、溝通的技巧、觀察的細致等這些實際面臨的問題都要重新定位。

　　三、市場調查有許多方法，調查方法的選擇，因人而異，因盤而異。

　　市場調查方法可分為兩大類，第一類按選擇調查對象來劃分，有全面普查、重點調查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。方法眾多，我就不具體分析了，我一般采用直接訪問法，到樓盤現場去觀察，在溝通過程中直觀獲取大量內部信息，當然現在調查人員人脈的擴展，電話咨詢法也比較常用，這樣節省了不少的人力物力。

　　四、通過踩盤信息的獲取后，我需要做的就是對調查資料的整理分析，并做統計。

　　信息的統計也有技巧性，把雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，把錯誤的、不可靠的資料剔除，在資料編輯整理過程中，要保證資料的真實和準確。我歸納為：

　　1.信息的編輯整理

　　2、調查資料的電腦分類存檔

　　3、有必要對此進行表格的統計

　　4、對比歸納總結。

　　五、最后就撰寫調查報告，并提出合理性建議

　　以上是我在研究過程中，參考現有理論知識，提出的調查市場時所要進行的步驟。其實，在市場調查的參與中，確實讓我學習到很多，對踩盤的技巧也有自己的一些見解，有句話“知己知彼，百戰不殆”，到售樓部踩盤就是為了搜集情報和增長知識。通常去踩盤，現場售樓人員表現態度不一般，有的對你不屑一顧，有的熱情款待，因此，怎樣達到良好的效果，就得事前做好充分的準備。選擇哪個時間段去現場？以怎樣的身份和借口交談甚佳？準備哪些設備和交通工具？如何端正自己的心態？我一般以同行的身份去現場，直截了當的獲取當前信息，成功率80%左右，因為很大一部分同行還是會理解業內規則。

　　市場是動態的，我們對所服務客戶的調研工作也是動態的。因此我們的市場調查工作要保持一種持續的狀態。它也許是一項艱苦乏味枯燥的工作內容，但在市場調查的同時，我相信也不斷提升了調查人員的專業素質。并且實踐證明，在這個復雜、競爭激烈的房地產市場環境中，每個代理商都在運用各種渠道來提高自身的綜合實力，只有認真細致，有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰略，做出讓客戶滿意的項目策劃案，使企業利益最大化。

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