項目開發策劃書

時間：2022-05-17 17:30:34 項目策劃書我要投稿

項目開發策劃書（精選5篇）

　　伴著時間的流逝，辛苦的工作已經告一段落，我們的工作又將迎來新的階段，又有了新的目標，此時需要提前做好策劃書了。是不是無從下筆、沒有頭緒？下面是小編為大家收集的項目開發策劃書（精選5篇），供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

項目開發策劃書（精選5篇）

　　項目開發策劃書1

　　一、所在地背景

　　蚌埠位于安徽省東北部，淮河中游，古乃“采珠之地”，又稱“珠城”。是安徽省第一個設市的城市，是皖北乃至中原地區重要的加工、商貿、科技中心，是安徽省重要的組合交通樞紐城市也是安徽科教資源最為豐富的城市之一，擁有安徽財經大學、蚌埠醫學院、蚌埠學院、安徽電子信息學院等駐蚌高等院校12所、各類中等職業教育學校34所，年輸送畢業生2萬。蚌埠是安徽省重要的以加工制造業為主的綜合性老工業城市。

　　二、龍子湖簡介

　　龍子湖風景區座落于蚌埠市東郊，是安徽蚌埠最大的景觀湖泊，整個景區總面積約38.9平方公里。龍子湖環湖分布著豐富的人文自然資源。主要由龍湖、曹山、雪華山、西蘆山及錐子山組成，大體呈三山夾一湖的獨特地貌。根據地理位置、地貌及景觀特征，龍子湖風景區劃分為北湖景區、南湖景區、西蘆山景區、錐子山景區等四大景區。龍子湖三面環山，山水相依。湖東岸有曹山、錐子山，綿延起伏如龍，又稱“雙龍山”；南有大小九條溝渠，是龍湖發源地；西側有雪華山、梅花山，山體植被茂盛，青山綠水，聞名遐爾。風景區內的烈士陵園、湯和墓已成為愛國主義教育基地，其它景觀如淮河風情園、水上樂園等也是多姿多彩、各有特色。1998年，龍子湖風景區被安徽x政府命名為省級風景名勝區。2002年，龍子湖風景名勝區被國家環保總局批準為國家級生態示范區。

　　三、開發資源

　　蚌埠山水相連，淮河穿城而過，自然風光秀麗多姿，人文景觀、名勝古跡眾多。擁有4000多年前大禹治水會諸侯之地的荊涂風景區；楚漢相爭鏖戰之處——垓下古戰場；明代湯和墓，明皇陵；江北第一溶洞韭山洞；城中龍子湖堪稱“中原西湖”；7000年悠久歷史的雙墩文化以及被周總理譽為“東方芭蕾”的花鼓燈歌舞藝術。

　　作為國家3A級旅游景區和省級風景名勝區，龍子湖風景區青山碧水相連，湖岸曲折多變，水面縱深開闊，絕壁怪巖裸露，既有風景怡人的自然風光，又有韻味無窮的人文景觀；既有城市交通干道環繞，又以現代化的城市為依托，景區內有省、市級文物保護單位以及古銀杏（唐代）、石屋（唐代）、棲巖寺遺址（明代）、玲瓏塔遺址（東漢）等古跡或遺址。近幾年，景區建設跨步發展，已獨具特色。

　　四、具體方案

　　1、充分利用現有資源，將已開發的西岸與未開發的東岸有機地結合在一起。在東西兩岸的湖面上建立一個大型水上樂園，使得東西兩岸的旅客能夠自由穿行。可以在游樂園中建起一座巨型摩天輪，以便游客參觀蚌埠的整體風景。

　　2、將龍子湖中的游艇規范化，不在散亂分布，擴大規模，提高安全系數，讓游客暢想水上樂趣。

　　3、將東岸的山做個整體規劃，整理山中道路，修建一座相關蚌埠歷史的古跡亭臺，便于游客在這里就能對蚌埠有更進一步的了解。

　　4、風景區的餐飲條件不容忽視，為了便于管理和衛生安全，需建立一條餐飲長廊，可以引進各類食品的加盟，同時大力推廣具有蚌埠地方特色的食品，做好宣傳。

　　5、為了讓旅客住上安全舒適規范的賓館，應建立統一規模的層樓，為了滿足旅客的需求，內部結構可以另作設計。

　　6、規范形象，做好風景區的后期宣傳工作。

　　項目開發策劃書2

　　一、房地產開發項目前期策劃的原則

　　1. 全局性

　　在進行前期策劃時，策劃人員往往要就房地產開發項目的整體定位以及項目細節方面的內容進行抉擇，這就需要策劃人員具備全局的觀念，站在全局的角度來制定項目整體規劃方案，并保證該方案有利于項目目標的實現。

　　2. 綜合協調性

　　由于項目前期策劃涉及內容較廣，涵蓋了項目設計與規劃、建筑科技、工程管理到項目市場調研、定位策劃到后期推廣營銷等等內容，因此工作量較為復雜也較為巨大。所以在前期策劃時，應當重視各個環節間的協調性與銜接性，并要求策劃人員能夠綜合各方利弊，來優化配置各項資源。

　　3. 前瞻性

　　一個房地產開發項目運作周期短則2～3年，長則5年或以上。所以，在進行項目前期策劃時，相關人員應當能初步判斷未來市場發展的趨勢以及整體房地產市場以及市場經濟形勢有可能會發生的變化，并做好相應的應對策略，以保證房地產項目的穩定性與可持續性。

　　二、房地產開發項目前期策劃的內容

　　1. 項目可行性分析

　　項目可行性分析指的是在進行投資決策前，對將要進行的房地產開發項目進行系統的經濟分析以及論證的過程。在項目開發前期編制所得的完整、嚴謹、翔實的項目可行性分析報告將作為決定是否投資該房地產項目的重要依據。一般情況下，項目可行性分析主要是對市場分析（區域市場、宏觀市場）、市場預測（市場需求預測、供應預測、價格變動預測）、財務評估（銷售利潤率、成本利潤率、投資周期、凈現值等）、風險評估、項目敏感性分析、盈虧平衡分析等內容進行分析，全面評估各種影響因素，并在此基礎上科學編制可行性分析報告。在編制報告時，應將一切與項目開發相關的、各類不利因素全部考慮在內，并對其可能產生的不利影響進行合理評估，如若最后所得評估結果顯示這個項目具有正常開發條件，且可以獲得正常盈利的，則表明該項目具備可行性。即便在今后該項目的實際開發過程中，遇到的各類困難也在事前項目評估風險之內，整體開發項目的經營風險均為可控。

　　2. 項目研究

　　項目研究主要分為研究待開發土地以及研究該項目所處市場環境兩大塊內容。

　　研究待開發土地指的是對待開發土地的現狀以及未來可能發展的方向進行研究與預測。其研究內容主要有：

　　①土地地理位置以及交通情況。主要是分析待開發土地和城市主體的相對位置關系，以及該地段的交通條件，這對該土地未來的發展潛能有著較大影響。

　　②項目SWOT分析。對待開發土地的各種機會與威脅、優勢與劣勢等對項目未來運作產生影響的客觀因素進行定性分析。

　　③板塊分析。即待開發地塊所處的局部板塊（建筑組團）和周圍數個主要板塊間的聯系以及功能間的不同之處。這將與該地塊未來發展方向息息相關。

　　研究該項目所處的市場環境主要包括以下三方面內容：研究市場宏觀經濟條件、房地產市場情況以及項目競爭態勢。第一，市場宏觀經濟條件包括了當前國家宏觀經濟運行狀況，以及未來國家經濟政策走向的預測，力求從中得到一些基本判斷結論，方便日后能夠站宏觀經濟的角度來給開發項目運作提供有效的指導。第二，房地產市場情況主要指的是現階段全國房地產運行情況、當地房地產銷售情況、近幾年內當地房地產市場的銷售價格、數量的變化趨勢、當地房地產開發政策環境等方面內容。第三，項目競爭態勢研究主要是分析與掌握相鄰板塊主要房地產開發項目的產品類型、價格情況、推售方式、競爭優勢等方面內容。

　　3. 整體項目定位

　　首先，應對項目各方面因素進行綜合考量，并對當地房地產市場未來兩三年的發展趨勢進行合理預測，從而根據整合而得的.數據來對整體項目市場定位進行確定，并確保該項目具有可行性、超前性以及可操作性，以便今后能夠應對可能出現的市場風險。其次，應細分項目定位，對整體項目定位進行細化，包括項目目標客戶群定位、項目檔次定位、產品定位、價格水平定位以及推廣形象定位等方面內容上，以便于整體項目能夠有效得到落實，并對后續工作起到一個指導的作用。

　　4. 項目規劃設計

　　項目規劃設計是房地產開發項目前期策劃的重要內容，是將相關單位研究所得的項目定位成果體現到項目規劃設計方案中的重要環節。首先，進行消費者需求調研。可以采用深入訪談的方式或者隨機問卷的方式來對當地消費者開展需求調研工作，以掌握當地目標客戶群體對房地產開發產品的喜好、傾向；對新技術、新產品的接受能力；對開發產品設備、檔次的期望值、對房地產產品價格接受水平等內容，并將此調研結果作為今后項目工作的參考性依據。其次，進行產品界定。將消費者需求調研結果與開發項目的各種指標參數相結合來進行產品界定。包括房地產開發產品的形式（樓宇布局）、產品特點（所選用的新科技、新產品、建筑特色）、產品規格（戶型、面積）等方面內容。

　　5. 做好銷售準備工作

　　銷售準備工作主要包括制定營銷策略以及物質準備兩方面內容。營銷策略工作主要包括制定與執行整體項目的包裝、推廣；整體項目銷售策略的制定；整體項目銷售價格區間；項目銷售工作的要求、流程以及相關事件安排等。物質準備主要包括銷售隊伍的建立與培訓；售樓處的布置、設計以及建造；銷售工具的布置、采購與制作等方面內容。

　　結語：

　　1.房地產開發項目策劃雖然涉及到的內容復雜，但只要理清其中的脈絡，根據項目自身特點，逐一有序地進行編寫，就能做出一份好的項目前期策劃書，使企業在后續的項目開發中精準決策，增強企業競爭力和創新力；

　　2.不同的房地產開發項目本身側重點各異、各地產公司文化也有差異，因而需要根據實際情況對策劃書進行因地制宜的調整和優化；

　　3.房地產開發是一個持續3-5年的動態過程，在實際操作中，需要對不斷變化的形勢和環境對前期策劃進行及時有效的檢查和修正，真正做到動態管理。

　　項目開發策劃書3

　　生態旅游是以良好生態環境為基礎，保護環、陶冶情操的高尚社會經濟活動。是經濟發展、社進步、環境價值的綜合體現。隨著經濟發展，物質旅游的一種形式，也追求效益最大化，但這個效不僅是指經濟效益，還包括社會效益和生態效益三者必須高度地協調統一。

　　生態旅游是以良好生態環境為基礎，保護環冶情操的高尚社會經濟活動。是經濟發展、社、環境價值的綜合體現。隨著經濟發展，物質不能滿足人們對美好生活追求的需要，于是自然。通過參加生態旅游活動，實現與自然，滿足精神消費的需要，體現了人與自然的生態旅游融休閑和科學普及教育為一體，需地進行規劃和管理，對管理者、游客、導游和都有較高的要求。

　　一、生態旅游的開發原則。

　　游資源開發作為一項經濟活動，只有按照旅活動的規律進行，才有可能獲得成功。為此，游的開發遵循一定的科學原則就顯得尤為。永續利用原則。“永續利用”是時代的產物，種使人類在開發旅游資源時不但顧及到當經濟需要，而且還顧及到不對后代人的需要脅和危害。它通過對經濟效益、社會效益、生三者的協調，使當代人用最小的代價獲取最游資源利用。

　　1、保護性開發原則。

　　開發應服從保護，在保護的進行開發。資源得到妥善保護，開發才能得；開發取得收益，反過來才可促進保護工作。

　　2、特色性原則。

　　旅游資源貴在稀有，其質量在很上取決于它與眾不同的獨特程度。有特色，引力；有特色，才有競爭力。特色是生態旅游靈魂。

　　3、協調性原則。

　　生態旅游資源開發必須與整個的環境相協調，既有利于突出各旅游資源的又可以構成集聚旅游資源的整體美，使游客到舒適、自然。

　　經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原場經濟就是追求效益最大化，生態旅游作為旅游的一種形式，也追求效益最大化，但這個效益不僅是指經濟效益，還包括社會效益和生態效益，三者必須高度地協調統一。

　　二、旅游產品開發與生態保護并重。

　　我國擁有豐富的生態旅游資源。截至20xx年底，我國已建立起各類自然保護區xx個（列為國家級的xx個），被正式批準加入世界生物圈保護區的有xx個。各類森林公園xx多處，其中國家森林公園627處。這些保護區和森林公園集中了我國自然生態系統和自然景觀中最精華的區域，是生態旅游的理想場所。一些自然保護區已經成為帶動當地旅游業發展的“龍頭”。但人們那種“旅游業是無煙工業”的觀念還較流行，生態旅游的發展大多還停留在初級階段，強調到大自然中旅游，強調對旅游資源的開發而忽視了旅游本身對環境的影響和資源的破壞。這與開展生態旅游的初衷是相悖的。要使生態旅游實現可持續發展，在實踐中要注意旅游開發與生態保護并重。

　　要在國家有關生態環境保護法規的指導下做好旅游開發規劃，貫徹資源和環境保護的思想，這不僅是使開發取得成功的保障，也是預防資源和環境遭到破壞的重要措施。因此，在編制旅游區總體規劃時，必須對旅游區的地質資源、生物資源和涉及到環境質量的各類資源進行認真的調查，以便針對開展旅游活動所帶來的環境損害進行足夠的準備，并采取積極措施，消除或減少污染源，加強對環境質量的監測。此外，旅游地規模設計應與資源的環境容量相適應。重點旅游項目必須先論證評估，后開發建設，不能超過其生態穩定性的界限，以保持其有完全的自我更新和自我改善的能力。鑒于此，在規劃階段還要科學分析旅游地的空間容量，可以采取一些措施，如預約制、票價調節制、增設配套景點、拓展新旅游景點和增設多類型旅游項目生態旅游項目的開發與策劃79業改革與管理2011年第2期之道制游人數量或分流游客，減輕對生態環境的維護生態平衡。

　　立對生態旅游者環境行為的監控和獎懲機客生態管治應與行為高度關聯，為達此目標，建立對旅游者環境行為的監控和獎懲機制。根據景區環境特點和游客的行為特點，設的監控點，配置必要的監控設施，安排必要人員，對旅游者的環境行為進行及時的提醒，防止危害的發生。另一方面，對旅游者的環進行評比，對環境友好型行為主體給予表彰，對問題行為主體給予批評和罰款，通過正負強化使旅游者的環境行為得到優化，生態到增強。必須強調的是，導游員在對旅游者監控和行為評定方面負有特別重要的責任，自身要端正認識，增強教育意識，以身作則，信，正確行使好管理者、服務者、教育者等多使命，敢于、勤于和善于監管。世界遺產厄瓜拉帕哥斯群島的生態旅游中，導游員有控制為的絕對權力，如導游有權將不按規定行事限制在所乘游艇上。這種對導游員充分授權值得研究借鑒。

　　三、產品策劃要提高游客的參與性。

　　態旅游不但能飽覽風光，又能增進健康、增。以走向保護區、親近大自然為主題的生態在森林游中進行健康的娛樂消遣、登山滑雪、流、野營守獵、探險獵奇、科學研究等活動；

　　生態游中欣賞田園風光的同時還能體驗到業科技的魅力。吸引游客，在策劃生態旅游產品時，要注游客的參與性。要通過體驗營銷來強化游客。產品的設計要讓游客完全融入旅游產品旅游景區和當地居民進行零距離的接觸，深景區的特色和文化。如像探險家一樣去了解自然景觀，像目的地居民一樣生活，通過完到當地居民中來體驗當地的文化。這種深度超越自己的體力和智力，嘗試另一種生活方實現自我價值中獲得成就感和快樂感。我國行社進行了初步的嘗試，深圳國旅推出了洛克的道路———最后的香格里拉”十天科考項目，由植物學家陪同，沿途認知特殊的生和采集綺麗的高山野生花卉制成標本帶回，還像職業探險家一樣，要學會野營、登山、騎馬、漂流及求生技巧等，與旅游吸引物全方位地接觸，留下了終身難忘的體驗。

　　制定明確的主題可以說是體驗的第一步。主題是營造環境、制造氣氛、聚焦顧客注意力，使顧客在某一方面得到強烈印象、深刻感受的有效手段。主題是體驗設計與傳遞的指導性綱領，它將企業的產品和服務以及每個要素和細節有機地結合在一起，企業的所有營銷手段都必須支持體驗的主題。在策劃中，可根據生態資源的不同，設計不同的主題，如草原生態景區可設計當一天牧民的主題活動；生態農業游可以滿足體驗型游客的要求，“住農家屋，吃農家飯，干農家活，享農家樂”，體驗農事活動，組織游客和農民一同采摘品嘗，或參加四時農事活動。如桂林陽朔一方面依托周邊各鎮的自然田園風光來滿足游客回歸自然、返璞歸真的需求，另一方面組織深入鄉村，使游客參和農耕活動、學習農作物的種植技術、農機具的使用技術、農產品加工技術以及農業經營管理等，親身體驗農產品生產過程。

　　四、旅游過程要體現知識性。

　　對于游客來說，生態旅游除了欣賞大自然的風光外，最重要的是增加對各種自然風光、自然現象的了解，提高保護自然的意識。這樣，在產品策劃中，如何將知識性貫徹其中就是非常必要的了。

　　向游客傳播知識，要結合各類生態旅游的特點。從目前情況看，我國生態旅游包括有：山岳生態景區，以五岳、佛教名山、道教名山等為代表。湖泊生態景區，以長白山天池、肇慶星湖、青海的青海湖等為代表。森林生態景區，以吉林長白山、湖北神農架、云南西雙版納熱帶雨林等為代表。草原生態景區，以內蒙古呼倫貝爾草原等為代表。海洋生態景區，以廣西北海及海南文昌的紅樹林海岸等為代表。觀鳥生態景區，以江西鄱陽湖越冬候鳥自然保護區、青海湖鳥島等為代表。冰雪生態旅游區，以云南麗江玉龍雪山、吉林延邊長白山等為代表。還有各地各類農業生態游。這就要求導游人員不但具有與旅游資源相匹配的知識，還要通過通俗、風趣的語言，充滿傳播科學知識的熱情，向游客介紹相應的知識。旅游企業也可以結合自身的產品，通過組織專家學者編撰科普性的書籍、畫冊、光盤，向游客傳播湖泊、宗教、冰雪、動植物等方面的知識。

　　項目開發策劃書4

　　房地產市場營銷策劃以整合營銷概念為指導，以市場調研預測為載體，整合整個開發建設項目。目前，我國房地產開發的市場還沒有成熟的發展起來，對實行房地產開發的營銷策劃還沒有一個成熟的體系，需要進行深入的探究。

　　一、房地產開發市場營銷策劃存在的問題分析

　　（一）目標市場不明

　　就目前來看，在房地產開發市場營銷策劃中，諸多房地產開發商面臨的主要問題是目標市場不明。原因在于，在建設房地產時，開發商和策劃者沒有考慮到當地實際的消費水平，把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者，然后大肆興建一些高檔的商品，無法滿足當地居民對房地產水平的需求，使很多人支付不起高昂的費用，導致許多房地產賣不出去，市場地位不明。

　　（二）營銷主線不清

　　使得房地產開發市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產開發市場營銷策劃中，出現定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產形勢，使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹，滿足不了實際消費居民的需要，營銷主線不清會使消費者對整個房地產的定位不清楚，無法看到整個樓盤的亮點，無法吸引到消費者購買，這樣的話就降低了樓盤在整個房地產市場的競爭力。

　　（三）網絡營銷不佳

　　互聯網的開發應用為房地產開發市場營銷策劃提供了新的平臺，為了順應時代的發展，在進行房地產開發市場營銷活動時，網絡平臺必不可少。為了擴大營銷效果，許多房地產開發商在網絡上建立網站。然而，這種方式暫時沒有取得預期的效果。原因在于利用互聯網進行市場營銷的體制還不成熟，房地產企業不能有效的評估網絡營銷活動的手段，所以在達到的效果上面并不盡如人意。

　　二、解決房地產開發市場營銷策劃問題的措施

　　（一）認清消費需求，強調市場調研

　　獲得真實信息的基礎和依據是市場調研，進行房地產開發市場營銷策劃的準備就是要認清消費需求，強調市場調研，要在調研前就要準備好問題，確定好調研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案，然后進行結果的論證。認清消費者的消費需求，找到市場方向是制定房地產開發市場營銷策劃的前提。

　　（二）明確目標市場，做好市場細分

　　要在房地產市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細分工作。房地產開發市場營銷策劃的重要環節就是要明確目標市場，做好市場細分。消費者的構成涉及到各階層，各領域，市場對其不是很好把控，所以應以消費者購買行為的不同為依據做好市場細分，把需求類似的消費者整合到一起，對需求不同的消費者進行劃分，盡力的了解消費者的需求，好提高市場的占有率，為房地產企業的發展做出貢獻。

　　（三）把握產品賣點，合理定位營銷

　　主體定位是房地產開發市場營銷中的重要環節。能否掌握產品的優勢，然后做出合理的定位進行營銷是房地產開發市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產開發市場營銷時，要有一個明確的主題，這個主題應該一直貫穿整個策劃方案，這樣的話才可以明確的實行這個房地產開發市場營銷策劃。

　　三、營銷策劃對于房地產銷售的重要性

　　（一）房地產企業實行房地產營銷策劃，可以提高市場占有率，為整個企業的長遠發展起到重要作用

　　由于中央和政府對房地產一直實行調控政策，使得房地產行業的發展一直處于低迷狀態，很多中小型房地產企業由于缺少資金而面臨破產，整個行業的發展可能會有一些變化。另外，總是時不時的推出一些新奇的營銷手段，抓住消費者好奇的心里，再提出符合產品定位的營銷，這樣的話會吸引消費者，銷售成功的可能性大大提高，市場受到歡迎，企業也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產的銷售水平，尤其是有創意的市場營銷，是企業在房地產市場上提高競爭力的有效手段。

　　（二）房地產營銷策劃能增強企業的管理創新能力

　　房地產策劃與企業管理在某些方面也是類似的，進行房地產策劃也是提高企業管理創新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據，創新管理房地產開發企業，通過考察房地產開發項目的問題，對解決管理問題進行探索。才會更長遠的發展，在這種嚴峻的大背景下生存下來。

　　四、結語

　　市場營銷在房地產開發中占有重要的地位。在營銷之前，應做好市場調研為制定房地產營銷策略提供依據。只有進行市場調研才能更好地了解市場需求，企業才能更好地做出決策，才能開發出滿足消費者需求的商品，這樣企業才能獲得好的收益，才能更好更長遠的發展下去。

　　項目開發策劃書5

　　一、項目區概況

　　x位于x縣城東北面，因形似“馬鞍”而得名。三面臨江，一面環山，x猶如一匹駿馬鎮守著這方土地。x背山緊臨金沙江，山腳是正在修建的溪洛渡水電站，面山將整個縣城攬抱懷中。在x上，既可俯瞰整個縣城風貌，又可把金沙江收于眼底。x面山絕大部分為宜林荒山，青山多為農民耕地，總面積為850.0畝，其中面山面積為334.0畝，背山面積為516.0畝，耕地面積400畝，荒山面積450畝。x的地形地貌和所處的地理位置，將其打造成一個精品生態園具有得天獨厚的條件。

　　二、項目開發的必要性和重要性

　　隨著經濟社會的發展，人們的生活需求更加豐富，追求多元化、立體性的生活方式，以減輕工作壓力，調節生活平衡的愿望與日俱增。但是，x縣境內目前尚無一處公園或可供人們工作之余休閑娛樂的場所，建設一個集休閑、娛樂、觀光和健身于一體的x生態園已迫在眉睫、勢在必行。

　　要把x縣城建設成為山城、水電、園林、湖濱旅游城市，就必須充分依靠區位優勢和現有資源，把x融入川渝經濟區和川南旅游規劃圈；要把x融入川南旅游規劃圈，就必須以溪洛渡水電站為中心向周邊逐步延伸建立具有x特色的景區景觀，就要建立集休閑、娛樂、觀光為一體的公園、生態園、農家樂等，以支撐縣域旅游產業，變被動覆蓋為主動融入。

　　其三，建立城鄉結合部的生態公園，不僅能提高城市品味和城鎮文化，還能拉動和輻射城鄉協調發展，推動周邊旅游景區的開發。x生態園建設既能把庫區旅游與城市旅游融為一體，又能推動城鎮邊沿旅游開發，還能輻射和推動“二梁子”森林公園和新拉民族村的開發。因此開發x生態園具有深遠的歷史意義和現實意義。

　　三、開發方式

　　x生態園開發項目是一個以政府開發為主體，業主開發為主導的項目，是一個以生態效益和社會效益為主，盈利為輔的公益性項目，其開發方式選擇為：一是由x縣金沙江綠色開發有限公司租用群眾的土地實行公益性開發；其投資來源為政府全額投資。二是對經營性建設項目由公司投資或者招商引資建設；但屬于永久性建筑的土地實行征用。

　　四、產權歸屬

　　由于該項目由公益性建設投資和經營性建設投資兩部分組成，也就是“政府+公司”的投資開發模式，所以對政府投資開發部分產權歸政府所有，公司投資部分產權歸公司所有。

　　五、設計方案及建設內容

　　（一）設計原則

　　a) 因地制宜，凸顯基地特征

　　b) 以人為本，滿足多方需要

　　c) 以綠為主，倡導生態建設

　　d) 貼和時代，彰顯現代社會生活文明特質

　　e) 放眼未來，注重可持續發展

　　（二）設計目標

　　把植物造景、雕塑點綴、標志性建筑融為一體，使之成為一個能適應當地生態環境又能體現山體效果的xx園林生態景觀。

　　（三）方案內容

　　整個生態園要與周邊村組“農家樂”、“新農村”、“農家休閑”作整體規劃但又相對獨立；園內功能分區相對獨立且又有機銜接，景觀建筑獨具特色又相互輝映，充分展現生態園的和諧性及綜合功能。

　　1、建筑工程

　　（1）道路工程

　　x生態園開發共設計各具功能、風格各異的三條道路。在現有x二中至三坪二社約4公里通公路的基礎上，對本條公路進行改擴建，改擴建為8米寬的彈石路，并從三坪二社延伸至溪務公路的石簡槽處連接，形成環線，本條路為車行道，全長約3公里；沿x背脊梁修建一條4米寬的主游步道；在背山中部山腰橫向修建一條3米寬步道，也可供園區果園管理和運輸用。所有道路兩側都修筑30公分的排水溝，路兩邊進行綠化美化。

　　（2）電力工程

　　目前，整個三坪村尚未實施農網改造，其供電半徑較遠，電力不足，為保證施工用電和今后的園林電力供給，以及周邊群眾生產生活用電，安裝約2公里10千伏安輸電線路進入三坪。同時對周邊農戶實施農網改造。

　　（3）水利工程

　　x現

　　在已解決了施工用水和綠化灌溉用水，生活用水尚未解決。因此，要把x及周邊農戶納入城市管網建設。

　　（4）牌坊

　　在x生態園擬建4塊牌坊，其中面山兩塊，一塊設置在采沙滑坡處，這里是生態園的入口處，一塊設置于x埡口前，正跨二中圍墻角至接三坪二社公路的人行梯步上，為園區的另一入口；背山兩塊，一塊設在正對休閑廣場——“荷香滿地”的車行公路邊，也是通往生態園的一處入口，另一塊設置于三坪二社處。

　　（5）廣場建設

　　在x背脊染現已建有四個蓄水池，為因地制宜，充分利用現有資源。圍繞四處蓄水池修建四個主要景觀廣場：由東南向西北方向，第一個游泳池處為由花架環繞水池而建的休閑廣場——“荷香滿地”；第二個水池處為歌舞廣場，廣場的水池中央立一主題雕塑——“玉馬騰飛”，水池壁飾以民風民俗的浮雕；第三個水池處是x的最高峰頂，此處為觀景廣場；第四個水池處為另一峰頂，名為“系x”，此處為文化廣場，屬于人文景觀區，建一文化浮雕景剖于水池之上，浮雕以當地人民的生活場景為素材，在水池垢另一側立系馬樁數根，讓游客騎馬觀光。

　　（6）亭

　　整個生態園擬設休閑亭兩座，一座位于生態園入口正對入口牌坊的背脊梁上，與入口牌坊相呼應；另一座立于埡口背山面人文廣場下部的半坡上。

　　（7）梯步

　　生態園內根據游覽線路布設，在不同地段布設了多條人行梯步。從二中圍墻角修一條2米寬人行梯步經__埡口翻過埡口接三坪二社公路。在埡口處又成“丫”形分開成兩條4米寬的人行梯步，兩條梯步分別通達兩個峰頂的觀景廣場和文化廣場；面山面生態園入口牌坊至休閑亭一條4米寬的人行梯步，由入口通往山脊休閑亭；在背山面，四個廣場至車行公路分別布設了四條人行梯步，除通往歌舞廣場的為4米寬外，其余三條均為2.8米寬，此四條梯步頂上用鋼管架設拱形架，種植獼猴桃攀爬其上。所有梯步邊每50臺階處修建休閑平臺一處，休閑平臺周邊修建有特色的欄桿。梯步兩側修建景觀水溝，溝外再分層次進行園林綠化。

　　（8）長廊

　　分別在四個廣場接背山面4條人行梯步內側，在梯步末端至廣場50米距離間修建4條長廊，把梯步與廣場有機的連接起來，長廊采用古式木制，長廊下擺設一些茶桌，供游人休閑、品茶、觀景、娛樂。

　　（9）生態園入口建設

　　x生態園入口選址于現采沙滑坡處，結合實際地質地況，將其現有積沙清理走，整為平地，并將滑坡推成一定坡度的斜坡面，用15米深的搞滑栓對坡體進行固定治理后，用水泥將坡面整平并做成墻體，墻體飾以具有地方民風民俗特色的壁雕，這樣既可以使滑坡得到有效的治理，又可作為生態園入口景觀的一大亮點。生態園入口區設置生態停車場、廁所，并設置入口管理用房和小賣部。

　　（10）水上農家樂系列工程建設

　　在背山公路與連接休閑廣場——“荷香滿地”人行梯步交叉口往二社方向200處修建一座游泳館，游泳館的西南方原磚廠位置修建水上農家樂和接待中心。農家樂和接待中心用15米寬的環池環繞起來，池上建水上廊橋通往農家樂和接待中心，給人以小橋流水人家的感覺，環池作為供游人垂釣休閑的地方。在水上農家樂與游泳館之間設置籃球場一塊，緊接籃球場在籃球場與水上農家樂間設置一兒童游樂園中心。通過游泳館、水上農家樂、兒童游樂中心、藍球場的集中連片布置，將此片區打造成整個生態園休閑、娛樂、健身的主要活動區域。

　　（11）紀念館建設

　　在x埡口，人文廣場的半坡面山邊沿修建一座以紀念曾澤山將軍為主的紀念館。

　　（12）附屬工程建設

　　選擇園區的各入口和必要位置設置數塊標志、標牌和警示牌；園內所有瀏覽步道邊設置多個垃圾桶；在適當的地方設置一定數量的座椅；電力設施沿路邊一律埋設成暗線，沿游覽線路設置足夠的路燈；園區給排水設施建設。

　　2、綠化種植工程

　　（1）面山

　　面山土層較薄，且土質差，整個面山均進行克土著人后進行造林綠化美化。

　　（2）背山

　　背山分為三個片區，以東北方為起點，從公路轉彎處至三坪村公所這一片10余畝規劃為花圃；接花圃至游泳館片約100畝左右規劃為苗圃；其余地塊均規劃為臍橙園。

　　（3）對所有道路和梯步兩側進行綠化，園區內的園林景觀區進行細部園林園藝方面的綠化美化。

　　六、工程概算及資金來源

　　（一）道路工程（交通局、水電局負責）

　　（1）永二中至三坪二社的公路改造成長4公里寬8米的彈石路，計劃投資120萬元；

　　（2）從三坪二社延伸至溪務公路新建3公里公路，計劃投資60萬元；

　　（3）沿x背脊梁修建一條長約3公里寬4米的主游道，計劃投資60萬元；

　　（4）x生態園面山游人步行道建設，全長1000米寬2米，計劃投資10萬元；

　　（5）永二中至三坪二社梯步路建設（兩旁設置護欄），全長1400米寬4米，計劃投資30萬元。

　　（二）電力工程（電力公司負責）

　　（1）建設10kv輸電線路2公里，計劃投資70萬元；

　　（2）生態園周邊農戶及園內用電，按2200元/戶的標準計算，計劃投資120萬元。

　　（三）水利工程（水利局負責）

　　水利工程按800元/人的標準計算，計劃投資40萬元。

　　（四）牌坊（縣人民政府公益性資金負責）

　　共需建設4道牌坊大門，按15萬元/道的標準計算，計劃投資60萬元。

　　（五）廣場建設（縣人民政府公益性資金負責）

　　廣場建設總建筑面積3000平方米，計劃投資600萬元。

　　（六）紀念館（縣人民政府公益性資金負責）

　　紀念館建設總占地面積1200平方米，建設面積2400平方米，計劃投資240萬元。

　　（七）涼亭和長廊（開發商負責）

　　（1）建設四個涼亭，建筑面積2400平方米，計劃投資240萬元；

　　（2）建設長200米寬6米的石木結構長廊，計劃投資20萬元。

　　（八）水上樂園（開發商負責）

　　水上樂園建設占地面積10000平方米，其中水面為2500平方米，計劃投資1000萬元。

　　（九）游泳池（開發商負責）

　　游泳池建設占地面積3000平方米，其中水面積20xx平方米，蓄水池5000立方米，計劃投資250萬元。

　　（十）接待中心（開發商負責）

　　接待中心占地面積10000平方米，建筑面積120xx平方米（標準：修三層樓閣，占地4000平方米），計劃投資720萬元。

　　（十一）綠化工程（林業局負責）

　　（1）面山綠化200畝，計劃投資20萬元；

　　（2）園區綠化310畝，計劃投資100萬元。

　　（十二）生態園入口雕塑建設（國土資源局負責）

　　（1）對原砂場的土地整治與防滑工程，計劃投資1400萬元；

　　（2）墻體浮雕建設，計劃投資800萬元。

　　以上工程項目建設總計劃投資合計為5770萬元人民幣。

　　七、工程進度

　　x生態園開發項目是一項綜合性的開發項目，屬由多個項目主體組合而成的整體型開發項目。因而園區的開發資金，需根據每一個分項目的建設逐步到位，這就決定了項目開發是一個循序漸進的過程。整個建設工期，以工程破土動工之日算起，預計歷時三年竣工。建設期間，若因不可抗力因素影響工期變化的，根據該工程的實際情況進行相應的調整。否則，必須按要求如期完工。在工程開工前，業主準備好項目施工計劃，成立好項目組織管理機構和工程質量監督機構，建立健全施工過程中的安全生產制度，并組織相關人員進行施工前的培訓，以保證項目建設按施工進度和要求順利實施，確保項目工程質量。施工進度具體安排如下：

　　20xx年——20xx年初內完成以下工程建設：

　　（1）先將上述規劃的道路工程中三條道路的路基修建出來，以滿足園區其他工程建設運輸的需要，路面工程到主體建筑工程竣工后再實施，以免在建設過程中造成對路面的損壞。

　　（2）待道路工程能滿足基本運輸需要后，牌坊、廣場、亭、長廊、滑坡治理、生態園入口區的停車場、小賣部、廁所和管理用房、水上農家樂主體工程、游泳館、兒童游樂中心、籃球場、紀念館主體工程可以同時開工建設，為避免出現工程交叉沖突，建設業主事先做好管理上的安排，臨時靈活調整。另外，公路綠化、花圃、苗圃、臍橙園的種植施工工程也同步進行。面山的造森綠化于20xx年年初開始實施。

　　20xx年初——20xx年初，人行梯步、園區內所有的細部園林綠化美化工程于上半年完成；標志、標牌、警示牌、垃圾桶設置安放、座椅、電力設施布線埋設、路燈、園區給排水設施、三條道路的路面建設工程均在下半年完成。

　　x生態園開發建設項目工程竣工后，由縣人民政府組織相關專家和工程技術人員對工程項目進行驗收。

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