2018房地產估價師案例與分析精選試題
（一）
甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)開發建設——普通住宅小區，向社會公開預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經房地產測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70㎡，陽臺面積為6㎡，套內墻體建筑面積9㎡，分攤共有建筑面積13㎡。
第 1 題 下列關于李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為( )。
A.商品房預售合同未經備案，合同無效
B.在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式
C.李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓
D.商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案。
【正確答案】： B,D
第 2 題 李某所購房屋的建筑面積為( )㎡。
A.70
B.76
C.83
D.92
【正確答案】： C
【參考解析】： 成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。
第 3 題 簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請( )。
A.房屋預告登記
B.房屋所有權初始登記
C.房屋轉移登記
D.商品房預售合同登記備案
【正確答案】： A
第 4 題 按現行登記，下列關于李某購買的住房可享受的稅費優惠政策的表述中，正確的為( )。
A.李某按成交價1%繳納契稅
B.房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅
C.李某抵押該房，減半征收印花稅
D.李某出租該房，免征個人所得稅
【正確答案】： A,B
(二)
2005年，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。
第 100 題 該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值為( )萬元。
A.0
B.6000
C.6475
D.8000
【正確答案】： B
【參考解析】： 房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。扣除的法定優先受償款一般是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的.款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
第 1 題 人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由( )參照評估確定。
A.人民法院
B.估價機構
C.拍賣師
D.開發商
【正確答案】： A
第 2 題 首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于( )萬元。
A.4352
B.4800
C.5120
D.5440
【正確答案】： C
【參考解析】： 人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。
第 3 題 如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為( )。
A.無效應價
B.有效應價
C.可以成交的價格
D.不確定
【正確答案】： B,C
【參考解析】： 最終應價為6500萬元，超過保留價5120萬元，屬于有效應價、可以成交的價格。
第 4 題 如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為( )年。
A.35.5
B.45.5
C.50.0
D.65.5
【正確答案】： B
【參考解析】： 綜合用地土地使用權法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計，至2009年8月，計4.5年。50-4.5=45.5年。
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