建筑工程中各種合同類型

時間：2021-06-13 10:34:06 合同范本我要投稿

建筑工程中各種合同類型

　　篇一：各種合同類型

建筑工程中各種合同類型

　　成本加酬金合同

　　定義

　　成本加酬金合同也稱為成本補償合同,這是與固定總價合同正好相反的合同,工程施工的最終合同價格將按照工程實際成本再加上一定的酬金進行計算.在合同簽定時,工程實際成本往往不能確定,只能確定酬金的取值比例或者計算原則.由業主向承包單位支付工程項目的實際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。

　　特點

　　這類合同中，業主承擔項目實際發生的一切費用，因此也就承擔了項目的全部風險。

　　但是承包單位由于無風險，其報酬也就較低了。

　　這類合同的缺點是業主對工程造價不易控制，承包上也就往往不注意降低項目的成本。

　　對業主而言,這種合同也有一定的優點:

　　1.可以通過分段施工,縮短工期,而不必等待所有施工圖完成才開始投標和施工.

　　2.可以減少承包商對立情緒,承包商對工程變更和不可預見條件的反映會比較積極和快捷.

　　3.可以利用承包商的施工技術專家,幫助改進或彌補設計中的不足.

　　4.業主可以根據自身力量和需要,較深入地介入和控制工程施工和管理.

　　5.也可以通過確定最大保證價格約束工程成本不超過某一限值,從而轉移一部分風險.

　　適用條件

　　1.需要立即開展的項目(緊急工程)。時間特別緊迫,如搶險,救災工程,來不及進行詳細的計劃和商談.

　　2.新型的工程項目。

　　3.風險很大的項目(保密工程)。

　　成本加酬金合同有許多種形式,主要有以下幾種:

　　1.成本加固定費用合同.

　　2.成本加固定比例費用合同.

　　3.成本加獎金合同

　　4.最大成本加費用合同

　　固定總價合同

　　固定總價合同是目前建筑市場常見的一種施工承包合同形式。近幾年來，由于建材價格波動很大，固定總價合同遭遇前所未有的挑戰，由此帶來的工程造價爭議隨之大幅上升。為了使承發包雙方對固定總價合同的性質、風險有更深的認識，在今后簽訂這類承包合同時盡可能將風險范圍估計充分并合理分擔，避免糾紛再次發生，本文作者結合實踐，固定總價合同的特點、風險、爭議類型作了深入的分析并提出防范措施，供承發包雙方參考。

　　一、固定總價合同的的性質、特點及風險

　　固定總價合同，俗稱“閉口合同”、“包死合同”。所謂“固定”，是指這種價款一經約定，除業主增減工程量和設計變更外，一律不調整。所謂“總價”，是指完成合同約定范圍內工程量以及為完成該工程量而實施的全部工作的總價款。

　　固定總價合同在目前的建筑市場上頗受青睞，特別是外資企業業主更是普遍采用這類合同。這是因為這類合同與固定單價合同、按實結算合同、成本加酬金合同相比具有明顯的優勢，更能保護業主的利益。

　　固定總價合同有如下特點：

　　1、工程造價易于結算。

　　由于總價固定，因此只要業主（發包方）不改變合同施工內容，合同約定的價款就是承發包雙方最終的結算價款。對于業主來說，這樣的價款確定形式可以節省大量的計量、核價工作，從而能集中精力抓好工程進度和施工質量。

　　2、量與價的風險主要由承包商承擔。

　　對承包商而言，固定總價合同一經簽訂，承包商首先要承擔的是價格風險。這里投標時的詢價失誤、合同履行過程中的價格上漲風險均由自己承擔，業主不會給予補償。

　　其次，承包商還要承擔工程量風險。在固定總價合同中，業主往往只提供施工圖紙和說明，承包商在報價時要自己計算工程量，再根據申報的綜合單價，得出合同總價。即便業主提供工程量清單，也僅僅是承包商投標報價的參考，業主往往聲明不對工程量的計算錯誤負責。這樣，承包商還要承擔工程量漏算、錯算的風

　　險。

　　招標實踐中，業主給予的投標時間往往比較短，承包商來不及根據施工圖精確計算工程量，只能憑經驗結合圖紙作估算，漏算、錯算幾乎難以避免，只不過漏算、錯算的數額有大有小罷了。

　　對于業主而言，通過招標、議標選擇的承包商，其中標價的利潤空間已經大大壓縮，業主高價獲取工程的的風險幾乎不存在。但是，材料市場不會永遠只漲不跌，因此簽訂固定總價合同對業主同樣具有一定的風險，只是基于業主在工程合同中的優勢地位，往往可以逼迫承包商減少合同價款，因此，固定總價合同中業主的價格風險相比承包商要小得多。

　　3、承包商索賠機會少。

　　固定總價合同，業主往往在合同中明確只有業主變更設計和增減工程量可以調整合同價款，這樣一來承包商索賠的機會大大減少，而業主對工程造價的控制就能做到基本不突破預算。因此固定總價合同也是業主對付承包商“低中標、勤簽證、高索賠”的妙招。

　　二、固定總價合同的局限性

　　盡管對業主而言，固定總價合同有那么多的優勢，但固定總價合同并不適用所有類型的工程項目。根據固定總價的上述特點，筆者認為，固定總價合同僅適合以下類型工程：

　　1、合同履行周期短的小型工程。由于固定總價是價款不變的合同，因此承發包雙方都要承擔材料價格起伏的風險。雖然承包商承受的材料漲價的風險更大，但有漲總會有落。如果雙方簽訂合同時正是材料大幅度漲價的時候，而在合同履行期間材料又大幅回落，那么吃虧的將是作為發包人的業主。因此作者認為固定總價合同只適用履行周期一般不超過半年、材料市場價格相對穩定的小型工程。

　　2、適合工程結構相對簡單的工程。因固定總價是量、價均不調整的合同，對于結構相對簡單的工程，工程量誤差率較小，報價的準確性更高。而結構復雜的工程，承包商漏算、錯算工程量的概率較大，雖然業主可以施工圖紙已經明確、雙方已經通過詢標、答疑解決了設計細節問題，工程量疏漏的損失應由承包商自己承擔為由拒絕承包商的調價要求，但如果承包商確實因此而遭受重大經濟損失、或者如上述案例那樣因業主給予的投標時間過短無法準確計算工程量，造成工程

　　量差異太大，損失嚴重，承包商依然會要求業主分擔，甚至通過停工、訴訟或仲裁途徑解決這些問題。這樣一來，對工期十分敏感的業主將不得不花大量精力、時間處理這些爭議。因此，筆者認為，對于結構簡單的住宅、廠房、商場等類型工程可以使用總價固定合同，而結構復雜的綜合性工程則更適合單價固定合同形式。

　　三、固定總價合同常見的爭議類型

　　從近幾年來承接的業務來看，糾紛類型主要有：

　　1、價格爭議：在價格爭議中，又可以分為：

　　（1）材料漲價引起的價格爭議。如2003年全國大多數城市建材大幅度漲價，有些地方的漲幅達30％～50％，這對低價中標而又簽訂固定總價合同的承包商而言無疑是雪上加霜。承包商認為材料漲價幅度已經超過正常的商業風險范圍，屬于當事人簽約時無法預見的客觀情勢變化，要求業主對此進行補償，追加合同價款。而業主則以雙方所簽合同為固定總價合同，材料漲價屬于承包商應當承擔的商業風險范圍、追加價款沒有合同依據為由，拒絕追加合同價款，雙方因此產生爭議。

　　（2）變更引起的價格爭議。設計變更和業主增減工程量是固定總價合同約定的可以調整合同價款的主要原因。因此如果雙方對設計變更、調增調減工程量引起的價款變動沒有明確、具體的約定，一方主張變更工程的單價應按市場價或造價部門市場信息價計價，一方堅持按照承包商投標時的單價進行計價，雙方即會產生爭議。

　　2、工程量爭議：

　　這類爭議主要發生在施工企業報價漏項、工程量錯算較多的情況下。因我國對工程量計算有統一規則，施工企業又有專門的預算人員，因此施工企業對工程量失誤導致的價款損失普遍認為是自己的失誤造成，即便在合同履行過程中發現工程量漏算、錯算，也很少要求業主追加合同價款，除非工程量誤差巨大、損失慘重，且發包人在招標過程中有過錯。故此類糾紛相對較少。

　　固定單價合同

　　一、固定單價施工合同的特點和依據

　　簽訂施工合同、約定合同價款時，按招標投標確定的人工、材料、機械等的

　　單位價格(最好固定、封閉單價)和實際完成的

　　工程量計算工程造價，是固定單價施工合同的特點。按照固定單價方式編制招投標文件，簽訂施工合同，是國際慣例按“FIDIC合同條件”的方法。“FIDIC合同條件”是國際上工程項目管理科學和法律學的經驗總結，內容完善，融工程專業技術、經濟、管理、法律于一體，結構嚴謹，詞語準確，業主與承包商的風險分擔公平合理，義務和權利分明，為國際工程項目承包認可和推薦的合同文本，是可以借鑒的好模式。

　　我國頒布的統一施工合同示范文本，學習了國際慣例的FIDIC合同條件，結合我國國情，具有內容完整、全面，法律法規依據清晰，責任清楚，規范性強，固定性與靈活性相結合等特點。更重要的是示范文本體現了社會主義市場經濟和機制的要求，使雙方建立一種市場經濟關系，規范雙方合同行為。示范文本的合同條件中規定了“根據確認的工程量、按構成合同價款相應項目的單價和取費標準計算，支付工程價款”(第22條)，以及“工程量清單”的提供(第2條第5款)、工程量的核實確認(第21條)等，都表明了固定單價施工合同的方式和特點，是實際工程中實行固定單價施工合同的依據。

　　二、實行固定單價施工合同的意義

　　1、實行固定單價施工合同方式是開展招投標工作的需要

　　一些工程由于施工圖紙不齊等原因，在招標條件不具備，又急于開工的情況下，使招投標工作難以開展。為了解決這樣的問題，采用單價、費用報價的方式，也就是固定單價的方式，既堅持了招標方向，又結合了實際情況，節省了時間，加速了施工，保證了投資效果的提前實現。作為發展市場經濟的需要；市場科學競爭的需要；企業進入市場的需要；市場管理的需要，固定單價施工合同有獨特的優勢。

　　2、固定單價施工合同，可以使建設單位有效控制工程造價

　　控制工程造價，實現經濟效益是建設單位(業主)的追求目標。建設單位通過招投標把單價固定后，簽訂了施工合同，就受到了法律的保護。建設單位再在設計和工程量核實的環節上采取相應的措施后，就可以達到控制工程造價的目的。

　　3、實行固定單價施工合同可以使施工單位改善經營管理、節省物耗、降低成本。

　　篇二：合同類型

　　一、建設工程施工合同有哪些類型？其分別適用什么范圍？

　　答：以付款方式進行劃分，合同可分為以下幾種：

　　1．總價合同。總價合同是指在合同中確定一個完成項目的總價、承包單位拒此完成項目全部內容的合同。但這類合同僅適用于工程量不太大且能精確計算、工期較短、技術不太復雜、風險不大的項目。因而采用這種合同類型要求建設單位必須準備詳細而全面的設計圖紙（一般要求施工祥圖）和各項說明，使承包單位能準確計算工程量。

　　2．單價合同。單價合同是承包單位在投標時，按招標文件就分部分項工程所列出的工程量表確定各分部分項工程費用的合同類型。

　　這類合同的適用范圍比較寬，其風險可以得到合理的分攤，并且能鼓勵承包單位通過提高工效等手段從成本節約中提高利潤。這類合同能夠成立的關鍵在于雙方對單價和工程量計算方法的確認。

　　3．成本加酬金合同。成本加酬金合同，是由業主向承包單位支付工程項目的.實際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。在這類合同中，業主需承擔項目實際發生的一切費用，因此也就承擔了項目的全部風險。而承包單位由于無風險，其報酬往往也較低。

　　這類合同的缺點是業主對工程總造價不易控制，承包商也往往不注意降低項目成本。這類合同主要適用與以下項目：（1）需要立即開展工作的項目，如震后的救災工作；（2）新型的工程項目，或對項目工程內容及技術經濟指標未確定；（3）項目風險很大。

　　二、.建設工程施工合同示范文本由哪幾部分組成？

　　答：《施工合同文本》由《協議書》、《通用條款》、《專用條款》三部分組成，并附有三個附件：附件一是《承包人承攬工程項目一覽表》、附件二是《發包人供應材料設備一覽表》、附件三是《工程質量保修書》。其中《協議書》是《施工合同文本》中總綱性的文件，它規定了合同當事人雙方最主要的權利義務，規定了組成合同的文件及合同當事人對履行合同義務的承諾，并且合同當事人在這份文件上簽字蓋章，因此具有很高的法律效力。

　　三、合同發生糾紛的解決方式有哪幾種？

　　答：合同當事人在履行施工合同時發生爭議，可以和解或者要求合同管理及其他有關主管部門調解。和解或調解不成的，雙方可以在專用條款內約定以下一種方式解決爭議：

　　第一種解決方式：雙方達成仲裁協議，向約定的仲裁委員會申請仲裁；第二種解決方式：向有管轄權的人民法院起訴。

　　發生爭議后，在一般情況下，雙方都應繼續履行合同，保持施工連續，保護好已完工程。只有出現下列情況時，當事人方停止履行施工合同：

　　（1）單方違約導致合同確已無法履行，雙方協議停止施工；

　　（2）調節要求停止施工，且為雙方接受；

　　（3）仲裁機關要求停止施工；

　　（4）法院要求停止施工。

　　四.合同文件的組成內容及解釋程序？

　　答：施工合同文件的組成及一般（合同約定在先者為準）解釋順序如下：

　　（1）施工合同協議書；

　　（2）中標通知書；

　　（3）投標函及投標函附錄；

　　（4）施工合同專用條款；

　　（5）施工合同通用條款；

　　（6）標準、規范及有關技術文件；

　　（7）圖紙；

　　（8）已標價工程量清單；

　　（9）其他合同文件。

　　雙方有關工程的洽商、變更等書面協議或文件視為協議書的組成部分。

　　五、工程變更的范圍及工程變更的原則是什么？

　　答：1.工程變更的范圍包括以下內容：

　　1）對合同中任何工程量的改變，即出現雙方在專用條款中的約定工程量變化較大時可以調整單價百分比。

　　2）任何工作質量或其他特征變更。

　　3）實際施工要求改變，增加或減少工程量。

　　4）原合同中約定的工作內容的增加或刪減。

　　5）進行永久性工程所必需的任何附加工作（服務）內容的改變。

　　6）原定工作順序或時間安排的改變。

　　2.如果施工過程中出現工程變更價款問題時，變更價款的確定原則可分為三種情況：

　　（1）合同中已有適用于變更工程的價格，按合同已有價格計算變更合同價款。‘

　　（2）合同中只有類似于變更工程的價格，可以參照此價格計算變更合同價款。

　　（3）合同中沒有適用或類似的價格，一般可以由承包人提出一個適當的價格，經工程師確認后進行。

　　六、承包商索賠成立的條件？工程索賠產生的原因有哪些？工程索賠的原則是什么？

　　答：1.承包商的索賠成立必須同時具備下列條件：

　　（1）與合同比較，已造成了實際的額外費用或工期損失；

　　（2）造成費用損失不是由于承包商的過失引起的；

　　（3）造成費用增加或工期損失不是應由承包商承擔的風險；

　　（4）承包商在事件發生后的規定時間內提出了索賠的書面意向通知和索

　　賠報告。

　　2常見的工程索賠產生的原因主要有：

　　（1）當事人違約。當事人違約常常表現為沒有按照合同約定履行自己的義務。發包人違約常常表現為沒有為承包人提供合同約定的施工條件、未按照合同約定的期限和數額付款等。工程師未能按照合同約定完成工作，如未能及時發出圖紙、指令等也視為發包人違約。承包人違約的情況則主要是沒有按照合同約定的質量、期限完成施工，或者由于不當行為給發包人造成其他損害。

　　（2）不可抗力。不可抗力又可以分為自然事件和社會事件。自然事件主要是不利的自然條件和客觀障礙，如在施工過程中遇到了經現場調查無法發現、業主提供的資料中也未提到的、無法預料的情況。

　　（3）合同缺陷。合同缺陷表現為合同文件規定不嚴謹甚至矛盾、合同中的遺漏或錯誤。

　　（4）合同變更。合同變更表現為設計變更、施工方法變更、追加或者取消某些工作、合同其他規定的變更等。

　　（5）工程師指令。工程師指令有時也會產生索賠，如工程師指令承包人加速施工、進行某項工作、更換某些材料、采取某些措施等。

　　3.工程索賠的原則為：以合同為依據；及時合理處理索賠；加強主動控制，減少工程索賠。在實際操作中要注意索賠依據合理，證據充分，符合時限，加強預見。合同雙方應共同努力減少實際發生損失的影響。

　　七、合同法中對施工索賠的程序有哪些規定？

　　答：索賠的程序是：

　　1．合同實施過程中凡不屬于承包人責任導致項目拖期和成本增加事件發生后的28天內，必須以正式函件通知工程師，聲明對此事項要求索賠，同時仍須遵照工程師的指令繼續施工。逾期申報時，工程師有權拒絕承包人的索賠要求。

　　2．發出索賠意向通知后28天內，向工程師提出補償經濟損失和（或）延長工期的索賠報告及有關資料；正式提出索賠申請后，承包人應抓緊準備索賠的證據資料，包括事件的原因、對其權益影響的證據資料、索賠的依據，以及其他計算出的該事件影響所要求的索賠額和申請展延工期天數，并在索賠申請發出的28天內報出。

　　3．工程師審核承包人的索賠申請。工程師在收到承包人送交的索賠報告和有關資料后，于28天內給予答復，或要求承包人進一步補充索賠理由和證據。工程師在28天內未予答復或未對承包人進一步要求，視為該項索賠理由和證據。

　　4．當該索賠事件持續進行時，承包人應當階段性向工程師發出索賠意向，在索賠事件終了后28天后，向工程師提供索賠的有關資料和最終索賠報告。

　　5．工程師與承包人談判。雙方各自依據對這一事件的處理方案進行友好協商，若能通過談判達成一致意見，則該事件較容易解決。

　　6．發包人審批工程師索賠處理證明。

　　7．承包人是否接受最終的索賠決定。

　　八、索賠的依據及索賠文件包括哪些部分？

　　答：1.提出索賠的依據有以下幾個方面：

　　（1）招標文件、施工合同文本及附件，其他各簽約（如備忘錄、修正案等），經認可的工程實施計劃、各種工程圖紙、技術規范等。

　　（2）雙方的往來信件及各種會談紀要。在合同履行過程中，業主、監理工程師和承包人定期或不定期的會談所作出的決議或決定，是合同的補充，應作為合同的組成部分。

　　（3）進度計劃和具體的進度以及項目現場的有關文件。進度計劃和具體的進度安排是和現場有關文件變更索賠的重要依據。

　　（4）氣象資料、工程檢查驗收報告和各種技術鑒定報告，工程中送停電、送停水、道路開通和封閉的記錄和證明。

　　（5）國家有關法律、法令、政策文件，官方的物價指數、工資指數，各種會計核算資料，材料的采購、訂貨、運輸、進場、使用方面的憑據。

　　2.索賠文件包括：索賠信（意向通知書）、索賠報告和附件，其中索賠報告中包括總論、根據部分、計算部分、證據部分。

　　九、施工索賠中如何進行費用和工期的計算？

　　答：1. 費用索賠的內容主要包括以下幾個方面：

　　（1）人工費。包括增加工作內容的人工費、停工損失費和工作效率降低的損失費等累計，但不能簡單地用計日工費計算。

　　（2）設備費。可采用機械臺班費、機械折舊費、設備租賃費等幾種形式。

　　（3）材料費。應注意材料費調價計算對索賠的影響。

　　（4）保函手續費。應注意此費用隨工期延長而增加的要求。

　　（5）貸款利息。

　　（6）保險費。

　　（7）利潤。一般是在業主原因造成工程量增加，設計變更施工條件變化；業主原因合同終止等情況下進行利潤索賠。

　　（8）管理費。此項又可分為現場管理費和公司管理費兩部分。

　　2.工期索賠的有關規定：

　　1）明確造成承包商工期延誤的原因，由此確定應否成立工期索賠。在施工過程中，由于非承包商原因造成工期延誤從而索賠成立的事項很多，如：①業主未能按時提交施工現場；②特殊惡劣的天氣；③工程師或業主在規定的時間內未能提供繼續施工所需的圖紙或指令；④工程變更等引起的施工進度計劃的調整；⑤工程現場中其他承包商的干擾；⑥工程師或業主要求暫停施工等。

　　2）利用網絡進度計劃進行分析、計算，分為以下幾種情況：

　　（1）被延誤的工序在關鍵路線上，也即被延誤的是關鍵工序。由于關鍵路線決定了總工期，因此關鍵工序上的延誤也就是總工期的延誤。

　　（2）被延誤的工序是非關鍵工序，且該工序被延誤的時間沒有超過其總時差。根據網絡進度計劃，此時該工序的延誤并不影響總工期，因此索賠不成立，即沒有工期補償。

　　（3）被延誤的工序仍然是非關鍵工序，但其被延誤的時間已超過了它的總時差。這種情況比較復雜，還應考慮該工序的緊后工序時間參數等因素。當非關鍵工序變成了關鍵工序，關鍵路線發生變化影響了總工期時，如果只要求計算這一個工序對總工期的影響，則可以用該工序被延誤的時間減去它的總時差，其差額即為總工期的延誤；但如果同時還有其他事項的發生，也即還有其他工序被延誤時間，則只能通過重新計算網絡圖的時間參數來進行。

　　3）工期索賠可以采用比例計算法計算，公式如下：

　　對于已知部分工程的延期的時間：

　　工期索賠值受干擾部分工程的合同

　　原合同總價價該受干擾部分工期拖延時間

　　對于已知額外增加工程量的價格：

　　工期索賠值額外增加的工程量的價

　　原合同總價格原合同總工期

　　3. FIDIC合同文本中常見索賠事件分類表

　　篇三：合同種類的選擇

　　一、建筑工程合同策劃概述

　　（一）合同策劃及要考慮的問題

　　在建筑工程項目的初始階段必須進行相關合同的策劃，策劃的目標是通過合同保證工程項目總目標的實現，必須反映建筑工程項目戰略和企業戰略，反映企業的經營指導方針和根本利益。

　　合同策劃需考慮的主要問題有：項目應分解成幾個獨立合同及每個合同的工程范圍；采用何種委托方式和承包方式；合同的種類、形式和條件；合同重要條款的確定；合同簽訂和實施時重大問題的決策；各個合同的內容、組織、技術、時間上的協調。

　　（二）合同策劃的意義

　　（1）合同的策劃決定著項目的組織結構及管理體制，決定合同各方面責任、權力和工作的劃分，所以對整個項目管理產生根本性的影響。業主通過合同委托項目任務，并通過合同實現對項目的目標控制。

　　（2）合同是實施工程項目的手段，通過策劃確定各方面的重大關系，無論對業主還是對承包商，完善的合同策劃可以保證合同圓滿地履行，克服關系的不協調，減少矛盾和爭議，順利地實現工程項目總目標。

　　（三）合同策劃的依據

　　（1）業主方面：業主的資信、資金供應能力、管理水平和具有的管理力量，業主的目標以及目標的確定性，期望對工程管理的介入深度，業主對工程師和承包商的信任程度，業主的管理風格，業主對工程的質量和工期要求等。

　　（2）承包商方面：承包商的能力、資信、企業規模、管理風格和水平、在本項目中的目標與動機、目前經營狀況、過去同類工程經驗、企業經營戰略、長期動機、承受和抗御風險的能力等。

　　（3）工程方面：工程的類型、規模、特點，技術復雜程度、工程技術設計準確程度、工程質量要求和工程范圍的確定性、計劃程度，招標時間和工期的限制，項目的盈利性，工程風險程序，工程資源（如資金、材料、設備等）供應及限制條件等。

　　（4）環境方面：工程所處的法律環境，建筑市場競爭激烈程度，物價的穩定性，地質、氣候、自然、現場條件的確定性，資源供應的保證程度，獲得額外資源的可能性。

　　（四）合同策劃的程序

　　（1）研究企業戰略和項目戰略，確定企業及項目對合同的要求。

　　（2）確定合同的總體原則和目標。

　　（3）分層次、分對象對合同的一些重大問題進行研究，列出各種可能的選擇，按照上述策劃的依據，綜合分析各種選擇的利弊得失。

　　（4）對合同的各個重大問題作出決策和安排，提出履行合同的措施。在合同策劃中有時要采用各種預測、決策方法，風險分析方法，技術經濟分析方法。在開始準備每一個合同招標和準備簽訂每一份合同時都應對合同策劃再作一次評價。

　　二、業主的建筑工程合同策劃

　　（一）分散平行承包和全包

　　（1）分散平行承包，即業主將設計、設備供應、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業主簽訂合同，各承包商之間沒有合同關系。其特點是：

　　1）業主有大量的管理工作，有許多次招標，需作比較精細的計劃及控制，因此項目前期需要比較充裕的時間。

　　2）業主負責各承包商之間的協調工作，對各承包商由于互相干擾所造成的問題承擔責任。由于不確性因素的影響及協調難度大，因而這種承包方式的合同爭執較多，工期長、索賠多。

　　3）該承包方式要求業主管理和控制較細，業主必須具備較強的項目管理能力。

　　4）對于大型工程項目，該承包方式使業主面對眾多承包商，管理跨度大，協調困難，易造成混亂和失控，且業主管理費用增加，導致總投資增加和工期延長。

　　5）采用這種承包方式，業主可以分階段進行招標，可以通過協調和項目管理加強對工程的干預。同時承包商之間存在著一定的制衡。

　　6）采用這種承包方式，項目的計劃和設計必須周全、準確、細致。這樣各承包商的工程范圍容易確定，責任界限比較清楚。

　　（2）全包（又稱統包，一攬子承包，設計一建造及交鑰匙工程）合同，即由一個承包商承包建筑工程項目的全部工作，并向業主承擔全部工程責任，包括設計、供應、各專業工程的施工，甚至包括項目前期籌劃、方案選擇、可行性研究和項目建設后的運營管理。該承包方式的特點是：

　　1）減少業主面對的承包商數量和事務性管理工作。業主提出工程總體要求，進行宏觀控制、驗收成果，通常不干涉承包商的工作，因而合同糾紛和索賠較少。

　　2）方便協調和控制，減少大量的重復性的管理工作，信息溝通方便、快捷、準確。有利于施工現場管理，減少中間環節，從而可減少費用和縮短工期。

　　3）業主的責任體系完備，避免各種干擾，對業主和承包商都有利，工程整體效益高。

　　4）業主必須選擇資信度高、實力強，適宜全方位工作的承包商，他不僅需具備各專業工程的施工力量，而且尚需很強的設計、管理、供應，乃至項目策劃和融資能力。

　　（3）采用上述二者之間的中間形式，即將工程委托給幾個承包商，如設計、施工、供應等承包商。

　　（二）招標方式的選擇

　　國際上經常采用的招標方式有公開招標、邀請招標和議標。我國頒布實施的《中華人民共和國招標投標法》規定，招標分為公開招標和邀請招標。

　　1.公開招標

　　公開招標又稱無限競爭性招標，是由招標單位在國內外主要報紙，有關刊物上，或電視、廣播上發布招標廣告。凡符合規定條件的承包商都可自愿參加投標，數量不受限制。

　　這種招標方式，招標單位有較大的選擇余地，可在眾多的投標單位之間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，但由于參與競爭的承包商可能很多，增加了資格預審和評標的工作量，也使招標費用支出較多。公開招標在國際上已沿用了很長時間，也是我國目前最廣泛采用的招標方式。但這種方式業主管理工作量大，要準備很多資格預審文件、招標文件，要進行資格預審、評標、舉行澄清會議等。雖可降低報價、提高工程質量，但招標期較長。

　　2.邀請招標

　　邀請招標又稱有限競爭性招標。這種招標不發布廣告，由招標單位向預先選擇的數目有限的承包商發出邀請信，邀請他們參加某項工程的投標競爭。采用邀請方式招標，一般可以保證參加投標的承包商有此項工程經驗，信譽可靠，有能力完成該工程項目，招標單位可以減少招標工作量，節省招標費用，也能增加每個投標者的中標機會。但這種方式限制了競爭范圍，有可能漏掉一些在技術上、報價上有競爭力的后起之秀。

　　邀請招標方式適用于以下情況：

　　（1）在特殊情況下，工程規模大，招標單位認為中、小型施工企業不可能勝任，因而選定幾家大公司參加投標。

　　（2）工程復雜、專業性強，招標單位認為只有某些企業才能承擔。

　　（3）工程規模小，為節約招標開支沒有必要公開招標。

　　（4）公開招標后，無人投標，招標單位只好邀請少數單位投標。

　　（5）由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的工程。

　　邀請的投標單位一般5～10家，不能少于3家。

　　3.議標對不宜公開招標或邀請招標的特殊工程，應報縣級以上地方國家政府建設行政主管部門，經批準后可以議標。這種方式是建設單位或其代理人直接邀請某一承包商進行談判，達成協議后將工程任務委托這家承包商去完成。若談不成，可另邀請一家，直到達成協議為止。

　　議標通常適用于以下情況：

　　（1）工程的性質特殊，內容復雜，發包時尚不能清楚詳盡地確定其中若干技術細節和近似的工程量。

　　（2）采用某種新技術，需施工單位從設計階段就開始參加合作。

　　（3）公開招標或邀請招標未能產生中標單位。

　　（4）工程規模不大，工期緊張，需邊設計邊施工等。

　　這種招標方式易于處理一些問題，使雙方緊密配合，但競爭性差，可能會使承包價格偏高。因此，無特殊情況，為規范建筑市場行為，應嚴格限制議標方式。

　　（三）合同種類的選擇

　　合同的計價方式有很多種，不同種類的合同，有不同的應用條件、不同的權力和責任分配、不同的付款方式，同時合同雙方的風險也不同，應依具體情況選擇合同類型。目前，合同的類型主要有四種。

　　1.單價合同

　　這是最常見的合同種類，適用范圍廣，如FIDIC土木工程施工合同。我國的建設工程施工合同也主要是這一類合同。在這種合同中，承包商僅按合同規定承擔報價的風險，即對報價（主要為單價）的正確性和適宜性承擔責任；而工程量變化的風險由業主承擔。由于風險分配比較合理，能夠適應大多數工程，能調動承包商和業主雙方的管理積極性。單價合同又分為固定單價合同和可調單價合同等形式。

　　單價合同的特點是單價優先，例如FIDIC施工合同，業主給出的工程量表中的工程量是參考數字，而實際合同價款按實際完成的工程量和承包商所報的單價計算。雖然在投標報價、評標、簽訂合同中，人們常常注重合同總價格，但在工程款結算中單價優先，所以單價是不能錯的。對于投標書中明顯的數字計算的錯誤，業主有權先作修改再評標。

　　2.固定總價合同

　　（1）固定總價合同的概念及特點

　　這種合同以一次包死的總價委托，價格不因環境的變化和工程量增減而變化，所以在這類合同中承包商承擔了全部的工作量和價格風險。除了設計有重大變更，一般不允許調整合同價格。在現代工程中，特別在合資項目中，業主喜歡采用這種合同形式，因為：

　　①工程中雙方結算方式較為簡單。

　　②在固定總價合同的執行中，承包商的索賠機會較少（但不能根除索賠）。通常可以免除業主由于要追加合同價款、追加投資帶來的需上級，如董事會、甚至股東大會審批的麻煩。

　　但由于承包商承擔了全部風險，報價中不可預見風險費用較高。承包商報價的確定必須考慮施工期間物價變化以及工程量變化帶來的影響。在這種合同的實施中，由于業主沒有風險，所以他干預工程的權力較小，只管總的目標和要求。

　　（2）固定總價合同的應用前提

　　在以前很長時間中，固定總價合同的應用范圍很小：

　　①工程范圍必須清楚明確，報價的工程量應準確而不是估計數字，對此承包商必須認真復核。

　　②工程設計較細，圖紙完整、詳細、清楚。

　　③工程量些⒐て詼蹋估計在工程過程中環境因素（特別是物價）變化小，工程條件穩定并合理。 ④工程結構、技術簡單，風險小，報價估算方便。

　　⑤工程投標期相對寬裕，承包商可以作詳細的現場調查、復核工作量、分析招標文件、擬定計劃。 ⑥合同條件完備，雙方的權利和義務十分清楚。

　　（3）固定總價合同的計價方式

　　①業主為了方便承包商投標給出工程量表，但業主對工程量表中的數量不承擔責任，承包商必須復核。各分項工程的固定總價之和即為整個工程的價格。

　　②如果招標文件中沒有給出工程量清單，而由承包商制定，則工程量表僅作為付款文件，不屬合同規定的工程資料。合同價款總額由各分項工程的固定總價構成。承包商必須根據工程信息計算工程量，若工程量有漏項或計算不正確，則被認為已包括在整個合同的總價中。

　　（4）固定總價合同的確定

　　固定總價合同是總價優先，承包商報總價，雙方商定合同總價，最終按總價結算。通常只在設計變更或符合合同規定的調價條件時才允許調整合同價格。

　　（5）采用固定總價合同時承包商的風險

　　①價格風險：報價計算錯誤；漏報項目；工程實施中物價和人工費漲價風險。

　　②工作量風險：工作量計算錯誤；由于工程范圍不確定或預算時工程項目未列全造成的損失；由于設計深度不夠造成的工程量計算誤差。

　　3.成本加酬金合同

　　這是與固定總價合同截然相反的合同類型。工程最終合同價格按承包商的實際成本加一定比率的酬金（間接費）計算。在合同簽訂時不能確定一個具體的合同價格，只能確定酬金的比率。由于合同價格按承包商的實際成本結算，所以在這類合同中，承包商不承擔任何風險，而業主承擔了全部工作量和價格風險，所以承包商在工程中沒有成本控制的積極性，常常不僅不愿意壓縮成本，相反期望提高成本以提高他自己的工程經濟效益。這樣會損害工程的整體效益。所以這類合同的使用應受到嚴格限制，通常應用于如下情況：

　　（1）投標階段依據不準，工程的范圍無法界定，無法準確估價，缺少工程的詳細說明。

　　（2）工程特別復雜，工程技術、結構方案不能預先確定。它們可能按工程中出現的新的情況確定。

　　（3）時間特別緊急，要求盡快開工。如搶救、搶險工程，人們無法詳細地計劃和商談。

　　為了克服該種合同的缺點，調動承包商成本控制的積極性，可對上述合同予以改進：事先確定目標成本，實際成本在目標成本范圍內按比例支付酬金，超過目標成本部分不再增加酬金；若實際成本低于目標成本，則除支付合同規定的酬金外，另給承包商一定比例的獎勵；成本加固定額度的酬金，不隨實際成本數量的變化而變化。

　　4.目標合同

　　這是固定總價合同和成本加酬金合同相結合的形式，在發達國家，廣泛應用于工業項目、研究和開發項目、軍事工程項目中。

　　目標合同以全包形式承包工程，通常合同規定承包商對工程建成后的生產能力或功能、工程總成本、工期目標承擔責任。若工程投產后的規定時間內達不到預定生產能力，則按一定的比例扣減合同價款；若工期拖延，則承包商承擔工期拖延違約金；若實際總成本低于預定總成本，則節約的部分按預定比例獎勵承包商，反之，則由承包商按比例承擔。

　　（四）重要合同條款的確定

　　業主應正確地對待合同，對合同的要求合理，但不應苛求。業主處于合同的主導地位，由其起草招標文件，并確定一些重要的合同條款。主要有：

　　（1）適用于合同關系的法律，以及合同爭執仲裁的地點、程序等。

　　（2）付款方式。如采用進度付款、分期付款、預付款或由承包商墊資承包。這由業主的資金來源保證情況等因素決定。讓承包商在工程上過多地墊資，會對承包商的風險、財務狀況、報價和履約積極性有直接影響。當然如果業主超過實際進度預付工程款，在承包商沒有出具保函的情況下，又會給業主帶來風險。

　　（3）合同價格的調整條件、范圍、調整方法，特別是由于物價上漲、匯率變化、法律變化、海關稅變化等對合同價格調整的規定。

　　（4）合同雙方風險的分擔。即將工程風險在業主和承包商之間合理分配。基本原則是，通過風險分配激勵承包商，控制風險，取得最佳經濟效益。

　　（5）對承包商的激勵措施。

　　（6）業主在工程施工中對工程的控制是通過合同實現的，合同中必須設計完備的控制措施，以保證對工程的控制，如變更工程的權力；對計劃的審批和監督權力；對工程質量的檢查權；對工程付款的控制權；當施工進度拖延時，令其加速的權力；當承包商不履行合同責任時，業主的處理權等。

　　三、承包商的合同策劃

　　承包商的合同策劃服從于承包商的基本目標和企業經營戰略。

　　（一）投標的選擇

　　承包商必須就投標方向做出戰略決策，其決策取決于市場情況，主要有：

　　（1）承包市場狀況及競爭的形勢。

　　（2）該工程競爭者的數量以及競爭對手狀況，以確定自己投標的競爭力和中標的可能性。

　　（3）工程及業主狀況。包括工程的技術難度，施工所需的工藝、技術和設備，對施工工期的要求及工程的影響程度；業主對承包方式、合同種類、招標方式、合同的主要條款等的規定和要求；業主的資信情況，是否不守信用、不付款的歷史，業主建設資金的準備情況和企業經營狀況。

　　（4）承包商自身狀況。包括公司的優勢和劣勢、技術水平、施工力量、資金狀況、同類工程的經驗、現有工程數量等。承包商投標方向的確定要最大限度地發揮自身的優勢，符合其經營戰略，不要企圖承包超過自己施工技術水平、管理能力和財務能力的工程及沒有競爭力的工程。

　　（二）合同風險的評價

　　通常若工程存在下述問題，則工程風險大：

　　（1）工程規模大，工期長，而業主要求采用固定總價合同形式。

　　（2）業主僅給出初步設計文件讓承包商做標，圖紙不詳細、不完備，工程量不準確、范圍不清楚，或合同中的工程變更賠償條款對承包商很不利，但業主要求采用固定總價合同。

　　（3）業主將做標期壓縮得很短，承包商沒有時間詳細分析招標文件，而且招標文件為外文，采用承包商不熟悉的合同條件。

　　（4）工程環境不確定性因素多，且業主要求采用固定價格合同。

　　（三）承包方式的選擇

　　任何一個承包商都不可能獨立完成全部工程，不僅是能力所限，還由于這樣做也不經濟。在總承包投標前，他就必須考慮與其他承包商的合作方式，以便充分發揮各自在技術、管理和財力上的優勢，并共擔風險。

　　1.分包

　　分包的原因主要有以下幾點：

　　（1）技術上需要。總承包商不可能，也不必具備總承包合同工程范圍內的所有專業工程的施工能力。通過分包的形式可以彌補總承包商技術、人力、設備、資金等方面的不足。同時總承包商又可通過這種形式擴大經營范圍，承接自己不能獨立承擔的工程。

　　（2）經濟上的目的。對有些分項工程，如果總承包商自己承擔會虧本，而將它分包出去，讓報價低同時又有能力的分包商承擔，總承包商不僅可以避免損失，而且可以取得一定的經濟效益。

　　（3）轉嫁或減少風險。通過分包，可以將總包合同的風險部分地轉嫁給分包商。這樣，大家共同承擔總承包合同風險，提高工程經濟效益。

　　（4）業主的要求。業主指令總承包商將一些分項工程分包出去。通常有如下兩種情況：

　　1）對于某些特殊專業或需要特殊技能的分項工程，業主僅對某專業承包商信任和放心，可要求或建議總承包商將這些工程分包給該專業承包商，即業主指定分包商。

　　2）在國際工程中，一些國家規定，外國總承包商承接工程后必須將一定量的工程分包給本國承包商；或工程只能由本國承包商承接，外國承包商只能分包。這是對本國企業的一種保護措施。

　　業主對分包商有較高的要求，也要對分包商作資格審查。沒有工程師（業主代表）的同意，承包商不得隨便分包工程。由于承包商向業主承擔全部工程責任，分包商出現任何問題都由總包負責，所以分包商的選擇要十分慎重。一般在總承包合同報價前就要確定分包商的報價，商談分包合同的主要條件，甚至簽訂分包意向書。

　　2.聯營承包

　　聯營承包是指兩家或兩家以上的承包商（最常見的為設計承包商、設備供應商、工程施工承包商）聯合投標，共同承接工程。其優點是：

　　（1）承包商可通過聯營進行聯合，以承接工程量大、技術復雜、風險大、難以獨家承攬的工程，使經營范圍擴大。

　　（2）在投標中發揮聯營各方技術和經濟的優勢，珠聯璧合，使報價有競爭力。而且聯營通常都以全包的形式承接工程，各聯營成員具有法律上的連帶責任，業主比較歡迎和放心，容易中標。

　　（3）在國際工程中，國外的承包商如果與當地的承包商聯營投標，可以獲得價格上的優惠。這樣更能增加報價的競爭力。

　　（4）在合同實施中，聯營各方互相支持，取長補短，進行技術和經濟的總合作。這樣可以減少工程風險，增強承包商的應變能力，能取得較好的工程經濟效果。

　　（5）通常聯營僅在某一工程中進行，該工程結束，聯營體解散，無其他牽掛。如果愿意，各方還可以繼續尋求新的合作機會。所以它比合營、合資有更大的靈活性。合資成立一個具有法人地位的新公司通常費用較高，運行形式復雜，母公司僅承擔有限責任，業主不信任。

　　（四）合同執行戰略

　　合同執行戰略是承包商按企業和工程具體情況確定的執行合同的基本方針。

　　（1）企業必須考慮該工程在企業同期許多工程中的地位、重要性，確定優先等級。對重要的有重大影響的工程，如對企業信譽有重大影響的創牌子工程，大型、特大型工程，對企業準備發展業務的地區的工程，必須全力保證，在人力、物力、財力上優先考慮。

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