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安徽省物業管理條例部分解讀
1、開發商承擔首次業主大會籌備經費
據初步統計，截至去年9月份，我省實施物業管理項目9202個，召開了首次業主大會、成立業主委員會的只有2764個，不到三分之一。為了解決首次業主大會召開難、業主委員會成立比例低的問題，【條例規定】建設單位應當向鄉鎮、街道報送成立業主大會需要的文件資料，并承擔首次業主大會會議的籌備經費。同時，規定業主主動籌備成立業主大會的，鄉鎮、街道應當加強指導，并參加籌備組;業主未及時召開首次業主大會的，由鄉鎮、街道組建籌備組。
2、小區可使用共有部分增設電梯
我省不少老舊小區并未安裝電梯，這給很多老年人帶來了出行上的困難。為了適應人口老齡化的發展趨勢，解決老人上、下樓難的問題，【條例規定】對住宅物業增設電梯做出明確規定。具體來說，住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。此外，老舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。
3、小區內禁止違規養寵物
【條例明確】物業管理區域內禁止13種行為。除了擅自變動房屋承重結構、亂扔垃圾、損壞公共綠化、違反規定擺攤設點、占道經營等規定外，違反規定飼養寵物被列入了禁止行為中。此外，違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途也被列入了禁止行為中。違反上述禁止性規定的，業委會、物業服務企業應當制止，制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門進行依法制止或處理。
4、首次明確執法進小區
對于小區范圍內發生的事務，執法部門是否應該進入小區進行管理，我省此前并無明文規定。【條例規定】對有關部門進小區執法予以明確，并規定有關部門應當在小區內公布聯系方式。縣級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環保、衛生、城鄉規劃、園林等部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、物業服務收費、環境衛生、房屋使用、小區綠化等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查，并將調查或處理結果答復投訴人。
5、八種情形動用維修資金更簡便
專項維修資金的使用難備受社會關注。我省專項維修資金目前已結存了200億元，結存資金較多的原因除了新建住宅小區較多的因素外，申請提取資金的條件、程序復雜也讓維修資金的使用并不容易。今后，這一情況將得到改善。【條例規定】發生危及安全的八種情形，可以直接申請使用專項維修資金：屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設施損壞的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產安全的;樓體外立面有脫落風險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;二次供水設施損壞的;其他危及房屋安全的情形。應急維修費用應當向業主公示，并從相關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。
6、符合條件的較大小區可劃分為不同物業區域
【條例規定】規模較大的住宅小區，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業管理區域。
7、開發商不得拒絕出租未售車位
【條例明確】物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的需要，其歸屬由當事人通過出租、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公開;業主要求承租的，建設單位不得拒絕。
8、公共經營收益需單獨列賬
利用小區公共道路用于停放車輛，停車費收益到底歸誰?在小區電梯等共用設施設備上從事廣告經營，收益怎么分配?上述問題是很多老百姓關心的事情。【條例明確】物業服務企業應當將屬于業主共有的車輛停放費、公共經營收益單獨列賬。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分用于補貼物業服務費以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金。建立物業管理區域公共經營收益財務賬目定期審計和公示制度。
9、公共服務設施權屬有明確規定
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