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簽訂商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)需知

時(shí)間:2021-08-02 09:42:50 租賃合同 我要投稿

簽訂商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)需知

  隨著人們法律觀念的日益增強(qiáng),合同的法律效力與日俱增,正常情況下,簽訂合同必須經(jīng)過(guò)規(guī)定的方式。相信很多朋友都對(duì)擬合同感到非常苦惱吧,下面是小編收集整理的簽訂商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)需知,希望能夠幫助到大家。

簽訂商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)需知

簽訂商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)需知1

  商鋪?zhàn)赓U的合同一般包括以下幾方面:當(dāng)事人的姓名、名稱及住所;房屋的座落、地址、面積、裝修及設(shè)施狀況,租賃的用途;租賃期限;租金及交付方式;房屋狀況及修繕責(zé)任;有關(guān)轉(zhuǎn)租的一些約定;合同變更、解除的條款,違約責(zé)任以及約定的一些其他條款等等。

  下面我們就來(lái)詳細(xì)的解讀一下合同中需要注意的事項(xiàng)。

  一、 明確要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積、范圍以及租賃用途 :

  1、比如本店鋪位于天津市某個(gè)區(qū)某條街多少號(hào)一定要明確,具體的面積大小也要明確,還要強(qiáng)調(diào)范圍,并要落在圖上。一定要在房屋結(jié)構(gòu)圖上畫(huà)出您的范圍并列在合同上,因?yàn)槿绻麤](méi)有明確的范圍,可能今后某個(gè)通道或者某個(gè)墻都會(huì)起爭(zhēng)議。

  2、 寫出做什么用途,比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開(kāi)餐飲或者美容院就一定要先限定,在合同上寫明。要做什么一定要表達(dá)出來(lái),以防一旦有沖突的時(shí)候業(yè)主或者出租方拿這個(gè)和您找麻煩,這也是雙方一起定的,一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達(dá)用途,如果將來(lái)您要做別的業(yè)態(tài),完全可以跟出租方去商量。

  二、 明確租金的相關(guān)事項(xiàng):

  1、租金的支付方式:

  首先,要表明租賃日期和房租交付方式。要寫明哪年,打印清楚并且不要在打印的過(guò)程中留下空格,在后面要附上大寫。其次,要表明租金的支付方式,是按月、按季度、還是按年,一定要有明確的標(biāo)明。最好不要說(shuō)每三個(gè)月支付,要更明確一些,最好寫明是幾月幾日到幾月幾日。還要說(shuō)明法定假日往后順延,比如每月3日要支付這筆錢,但是10月3日大家都休息,這個(gè)是要順延的。這么做是防止有些人說(shuō)房客寫的是3日就要3日把錢給房東,另外要注明拖延交租金應(yīng)該付的滯納金數(shù)額。再有,還要表明支付的方式,就是用現(xiàn)金還是支票來(lái)支付。最好標(biāo)明現(xiàn)金或支票方式,否則也有可能說(shuō)用什么給您抵押了,造成不必要的麻煩。

  2、租金的調(diào)整:

  在合同中要注明對(duì)租金的調(diào)整時(shí)間和方式,一般的常規(guī)情況是三到五年后房東就可能會(huì)遞增租金,所以承租方不要覺(jué)得三到五年遞增2%等等就不愿意。如果房東不能判斷會(huì)漲多少的話,他就會(huì)一年一年的去簽。但是如果您是在做高投入實(shí)體的時(shí)候就要多簽些時(shí)間,否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽,那么您的裝修就全浪費(fèi)了,所以這些一定要考慮。

  3、免租期的問(wèn)題:

  通常的免租期是在30天到45天,是用于租客裝修或者申辦證照的一個(gè)期限。有些人還不知道會(huì)有這么一個(gè)免租期。租賃免租期一般也有條款,但是有時(shí)候爭(zhēng)取不到免租期,比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭(zhēng)取到了免租期,也可能需要給出租方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

  4、租賃保證金和定金:

  一般在簽定協(xié)議之前有意向的時(shí)候都要向房東支付一定的租賃保證金,這樣做一方面從房東來(lái)講說(shuō)明房子一定要優(yōu)先考慮您,如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方,如果承租方違約了這個(gè)保證金就不退還了。

  租賃保證金的數(shù)額一般是一到兩個(gè)月的租金。這個(gè)保證金是不計(jì)利息的,這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和房東談好的話,在簽訂正式協(xié)議支付房租時(shí)就可以折合為租金。其次還有定金,它與保證金有一定的區(qū)別。正式簽協(xié)議時(shí)都會(huì)有定金,這個(gè)是由承租方交付給出租方的,這個(gè)在租賃期內(nèi)一直會(huì)存在房東的身上,用在承租方違約的時(shí)候,實(shí)際上起到押金的作用,但是合同上不會(huì)這么提。一般定金是在整個(gè)租賃期結(jié)束以后,一些該還的費(fèi)用全部向房東還清以后,會(huì)退還給承租方。 但一旦出了一些磨損或問(wèn)題就會(huì)從定金里扣,直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協(xié)議正式簽訂以后也是可以轉(zhuǎn)為定金的。

  三、 改造與裝修的問(wèn)題:

  承租方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的,或要做一些重大的、關(guān)鍵性結(jié)構(gòu)的改造,應(yīng)事先征得出租方的書(shū)面同意,按規(guī)定向有關(guān)部門審批的,則還由出租方委托承租方報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行。比如城管,還有市政部門,一般去這里審批,如果涉及到一些其他問(wèn)題,比如環(huán)保、消防,還要去這些部門審批。有些情況則可能要去所有部門進(jìn)行審批。比如裝修的時(shí)候,消防通道變了,就必須得到消防部門的許可,另外交通部門也要去。承租方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè)備及其維修責(zé)任由承租方負(fù)責(zé)。

  裝修的時(shí)候怎么申請(qǐng)?jiān)S可,這些一定要寫進(jìn)合同里去。比如一個(gè)品牌,不會(huì)像其他的一些獨(dú)立的業(yè)態(tài)那樣靈活的去變換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統(tǒng)一,如麥當(dāng)勞一定要有大M,如果空間限制做不了,那么它就無(wú)法選擇這個(gè)店鋪。所以這些一定要明確,要按照品牌要求來(lái)達(dá)到承租方設(shè)計(jì)的目的,不光是外面,也包括里面的結(jié)構(gòu)。

  其次,關(guān)于招牌也要寫進(jìn)去。可能很多人會(huì)覺(jué)得我在這里做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊?實(shí)際上不是這樣,一定要寫進(jìn)合同中去,而且要保證無(wú)償?shù)奶峁┱信疲駝t可能有些要收費(fèi),這個(gè)是很常見(jiàn)的,所以一定要提前把這些考慮進(jìn)去,讓出租方能夠提供滿足您要求的`招牌的位置并且寫進(jìn)合同里去。招牌是需要允許政府部門批準(zhǔn)的,并不是出租方允許就可以了,這也是要提前得到一個(gè)許可。實(shí)際上這種許可聽(tīng)著麻煩,正式審批的時(shí)候需要一定的手續(xù),但是前期去咨詢一下就可以。比如這個(gè)地方可不可以掛招牌,他會(huì)告訴您的,然后再繼續(xù)下一步工作就可以了。

  四、 明確有關(guān)交付場(chǎng)地的條款:

  第一點(diǎn),一定要明確在什么時(shí)間,在什么樣的條件下交付房屋,這個(gè)也要寫在合同中。如果不明確這個(gè),有可能造成協(xié)議已經(jīng)簽可,但出租方會(huì)時(shí)時(shí)的拖延您的時(shí)間,或者說(shuō)并不是房東人為的因素而是其他一些因素造成拖延房屋,如果您有這一條的話,可以用來(lái)約束出租方。

  第二點(diǎn),在交付場(chǎng)地時(shí)一定要要求房東提供詳細(xì)的、所承租的房屋的所有結(jié)構(gòu)圖、各種相關(guān)的證件以及上下水、供電等方面的資料,另外要明確交付場(chǎng)地的條款。

  還有一條,就是在交付場(chǎng)地這方面,如果涉及到在這個(gè)地方注冊(cè)您的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,那一定要確認(rèn)有沒(méi)有相關(guān)的手續(xù)可以申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  五、排他性條款:

  不管是經(jīng)營(yíng)品牌服裝,還是餐飲或娛樂(lè),想排除您的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,最好加進(jìn)這一條:可以在合同當(dāng)中約定,比如一個(gè)大廈,您租下了其中的店鋪,讓甲方保證在您的合同期內(nèi),任何與您所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容直接或間接相關(guān)的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)形式不得進(jìn)入這個(gè)大廈內(nèi),而且最好也要詳細(xì)的列舉出來(lái),哪些品牌不能進(jìn)來(lái),這是某些有經(jīng)驗(yàn)的商家或大型品牌的一個(gè)做法。可能很多人不了解有這樣的條款,而這是作為合同簽訂時(shí)需要注意的一個(gè)排他的條款。

  六、確定唯一使用權(quán):

  要能夠保證您所承租的物業(yè)中您擁有唯一的使用權(quán)。很多人可能覺(jué)得他租給我肯定是我用的,但有時(shí)卻不是這樣的,一定要在合同中明確,以防止同時(shí)租給別人的事情的發(fā)生類似住宅租賃中出現(xiàn)的一些不良現(xiàn)象。另外,還要保證所租物業(yè),比如隸屬一個(gè)集團(tuán)之類的,后來(lái)它的隸屬關(guān)系發(fā)生了變化,但這不能因這個(gè)隸屬關(guān)系的變化而影響到您的租賃權(quán)益。

  補(bǔ)充:

  我準(zhǔn)備租賃一商鋪經(jīng)營(yíng)服裝生意。請(qǐng)問(wèn)租賃商鋪要注意什么法律問(wèn)題?

  建議承租方在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同之前做好以下法律準(zhǔn)備工作:

  (一)核實(shí)出租方是否具有法定出租資格:

  承租方可以通過(guò)查驗(yàn)房產(chǎn)證及相應(yīng)身份證件來(lái)確定出租方是否享有出租商鋪的資格。如果出租方不是房屋的權(quán)利人,則承租方應(yīng)向?qū)Ψ剿魅≡摲课輽?quán)利人同意轉(zhuǎn)租的相關(guān)書(shū)面證明。

  (二)核實(shí)租賃房屋的法律性質(zhì):

  1、承租方應(yīng)根據(jù)租賃目的調(diào)查租賃房屋的用途和土地用途。必須確保承租的房屋類型為商業(yè)性用房、土地用途為非住宅性質(zhì)。否則,營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)法辦出,合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn);

  2、為保障承租方的利益,建議承租方到當(dāng)?shù)胤抗芫终{(diào)查了解該房屋是否存在抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)情況;

  3、查清該房屋是否已經(jīng)存在租賃登記信息。如果存在,將導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人,也會(huì)影響新承租人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理,合同的目的也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

簽訂商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)需知2

  確認(rèn)房屋的用途和土地用途在承租承租商鋪之前,首先,應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認(rèn)房屋的用途和土地用途,確保房屋的性質(zhì)為商業(yè)用房、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用,否則,將面臨無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。其次,確定房屋權(quán)利人,確保與房屋權(quán)利人簽署租賃合同。再次,了解房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息,若已經(jīng)存有租賃登記信息,將導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù),使得新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人,也會(huì)影響營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理。最后,涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂(lè)、餐飲等)的,還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  免租裝修期

  商鋪?zhàn)赓U中,承租人在交房后需對(duì)房屋進(jìn)行裝修后才能實(shí)際營(yíng)業(yè),此時(shí),出租人同意不收取承租人裝修期間的租金,因“免租裝修期”非法律明確規(guī)定,故在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間,免除支付的具體費(fèi)用等,一般情形下,只免除租金。

  租賃費(fèi)

  租賃費(fèi)即房租,要在合同中明確費(fèi)用金額及支付方式,同時(shí)可以把每年租金調(diào)整幅度事先約定于合同當(dāng)中,明確何種條件下可調(diào)整房租。

  租賃保證金

  租賃保證金俗稱“押金”,主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佄飿I(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高,因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些。另外還可約定承租人在租賃期間,拖付相關(guān)費(fèi)用押金不足以抵扣時(shí),補(bǔ)足“押金”的方案,如每次出租人用押金抵扣相關(guān)費(fèi)用后,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足,不補(bǔ)足的視為出租人單方解約,并追究相應(yīng)的違約責(zé)任。

  稅費(fèi)承擔(dān)

  實(shí)踐中,商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)的繳納比較多樣,在合同中應(yīng)具體約定出租方、承租方的稅費(fèi)承擔(dān)金額。

  鋪面裝修

  商鋪?zhàn)赓U中,往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進(jìn)行,以及保障裝修利益,在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題:

  1、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等。若有特別的改建、搭建的,應(yīng)當(dāng)明確約定清楚。

  2、出租人解除合同的違約責(zé)任,不僅要考慮違約金部分,還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失。

  3、明確租賃期滿時(shí),裝修、添附的處置方式。

  4、對(duì)于水、電、電話線的特殊需要,這些公共資源的供應(yīng)會(huì)受到各種因素影響。建議承租商鋪前,先行考察是否滿足使用需求。若不滿足的,確定如何辦理擴(kuò)容或增量,以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用,并在合同中明確約定相關(guān)內(nèi)容,以及無(wú)法滿足正常進(jìn)行需求的情形下,承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利。

  租賃備案登記

  及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記,大多數(shù)工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí),均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。

  轉(zhuǎn)租

  市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)許多“二房東”情形,就是俗稱的“轉(zhuǎn)租”。按照法律規(guī)定,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除,本手再次建立租賃關(guān)系,而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系,新承租人直接替代原承租人與出租人建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下,需要注意轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意,同理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中,解除原租賃合同和重新簽訂租賃合同,也需要征得出租人同意。

  優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

  許多承租人擔(dān)心承租商鋪之后,出租人再將商鋪出售,法律對(duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù):

  1、出租人在出售時(shí),承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院會(huì)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院將不予支持。

  買賣不破租賃

  2、承租人不想購(gòu)買承租商鋪的,出租人將商鋪出售后,新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同,否則將承擔(dān)租賃合同中的違約責(zé)任。

簽訂商鋪?zhàn)赓U合同注意事項(xiàng)需知3

  解約退租分為以下三種情況:

  第一,商鋪出租方違反約定,使承租方的合法利益受到損害。

  第二,由于第三方原因使合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí),如何解除合同。

  第三,由于自己的經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化,如業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善,承租方需要終止協(xié)議的處理事宜。

  明確條款

  1、必須訂立正式的租賃合同所謂正式的租賃合同就是經(jīng)工商備案認(rèn)可的租賃合同.你可以到當(dāng)?shù)毓ど滩块T購(gòu)買。

  2、必須要求出租方出示房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件和身份證件。

  如系共有產(chǎn)權(quán)的需共有人一起簽字方可生效。

  3、在訂立合同時(shí)除租金外還必須明確其他各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方如房屋租賃稅金物業(yè)管理費(fèi)修繕費(fèi)用等。

  4、如所租商鋪需經(jīng)裝修后方可使用的需明確裝修的范圍。

  5、如商鋪所有權(quán)人在租賃期間出售或抵押商鋪的須在合同中明確應(yīng)保證承租人繼續(xù)租賃的權(quán)利否則出租方需賠償損失。

  6、應(yīng)在合同中明確是否允許承租人轉(zhuǎn)租他人。

  7、訂立合同時(shí)所有權(quán)人和共有人需同時(shí)到場(chǎng)簽字并蓋章.不可由他人代替。

  訴訟時(shí)效

  關(guān)于租金延付或拒付的時(shí)效。我國(guó)《民法通則》第136條第三項(xiàng)規(guī)定:延付或拒付租金的,訴訟時(shí)效期間為1年。例如,原告應(yīng)在約定的每次支付租金的截止日期屆滿后一年內(nèi)向被告主張權(quán)利。如第一次交納時(shí)間為20xxx年10月20日前10日內(nèi),原告則應(yīng)在20xxx年10月20日前向被告索要20xxx年8月11日-10月10日兩個(gè)月的租金,依次類推。但原告在一年的訴訟時(shí)效期限內(nèi)并沒(méi)有向被告催要過(guò)20xxx年8月10日-20xxx年7月10日前的租金,應(yīng)視為放棄索要該期間租金權(quán)利。

  另?yè)?jù)《合同法》第227條規(guī)定:承租方逾期不交房租,出租方有權(quán)解除合同,收回房屋,追求承租方的違約責(zé)任。原告在起訴前長(zhǎng)達(dá)1年多的時(shí)間內(nèi),從未行使過(guò)上述權(quán)利,即使被告因種.種原因未及時(shí)交納房租。

  1、調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)

  承租商鋪之前,應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息:

  1)、房屋的用途和土地用途,必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用,否則,將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

  2)、房屋權(quán)利人,以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。

  3)、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息,若已經(jīng)存有租賃登記信息的,導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人,也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  如果承租人無(wú)法查清,可以委托律師到相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查。

  2、免租裝修期

  商鋪?zhàn)赓U中,免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修,實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè),此種情形下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,因此,在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間,免除支付的具體費(fèi)用,一般情形下,只免除租金,實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。

  3、租賃保證金

  俗稱“押金”,主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高,因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,以免不夠抵充上述費(fèi)用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過(guò)程中,不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用,押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”,如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話,則出租人可以單方解約,并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。

  4、稅費(fèi)承擔(dān)

  按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi):

  1)、出租:

  營(yíng)業(yè)稅及附加租金xxx5.55%

  房產(chǎn)稅租金xxx12%

  個(gè)人所得稅所得部分20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用,維修費(fèi)用每次不超過(guò)800元)

  印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納,按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。)

  土地使用稅按房屋地段每平方米征收,具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。

  2)、轉(zhuǎn)租:

  營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入xxx5.55%

  印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金(總額)0.1%

  在實(shí)踐中,商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣,上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn),不同區(qū)域或許存有不同的征收方法,具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員。

  雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人,但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人,此時(shí),無(wú)論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高,應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后,再行約定具體承擔(dān)人,不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。

  簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容。

  5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照

  承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí),許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置,主要涉及以下幾個(gè)方面:

  1)、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷,從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法辦理租賃登記,從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

  2)、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照,而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi)有注銷或者遷移,從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

  3)、房屋類型不是商業(yè)用房,從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

  4)、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(娛樂(lè)、餐飲等)的,還需要經(jīng)過(guò)公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

  5)、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  對(duì)于上述第1、2、3、5條情形,可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù),并給予出租人合理寬限期,超過(guò)一定期限還無(wú)法解除妨礙的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;上述第4條情形,可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形,以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。

  6、裝修的處置

  商鋪?zhàn)赓U中,往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進(jìn)行,以及保障裝修利益,在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問(wèn)題:

  1)、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別的改建、搭建的,應(yīng)當(dāng)明確約定清楚,對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚。

  2)、解除合同的違約責(zé)任,不僅僅考慮違約金部分,因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金,數(shù)額不高,往往不及承租人的裝修損失,因此,應(yīng)當(dāng)約定在此情形下,出租人除承擔(dān)違約金外,還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。

  3)、明確租賃期滿時(shí),裝修、添附的處置方式。

  7、水、電、電話線等

  因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性,對(duì)于水、電、電話線均可能特殊需要,這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響,建議承租商鋪前,應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴(kuò)容或增量,以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用,并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容,以及無(wú)法滿足正常進(jìn)行需求的情形下,承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。

  簽定合同之后的疑慮

  8、租賃登記

  租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質(zhì),此登記的效力主要包括以下內(nèi)容:

  1)、登記與否不影響合同本身的生效,即使沒(méi)有辦理備案等記,合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;

  2)、經(jīng)登記的案件,具有對(duì)抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的,其中一個(gè)合同辦理了租賃登記,另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記,則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

  因此,建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外,大多數(shù)工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí),均要求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。

  9、轉(zhuǎn)租問(wèn)題

  商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)許多“二房東”“三房東”情形,這其中就存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,依法律規(guī)定,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除,本手在此建立租賃關(guān)系,而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系,新承租人直接替代原承租人與出租人(業(yè)主)建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下,需要注意以下問(wèn)題:

  1)、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意,同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中,解除原租賃合同和重潛心租賃合同,也需要征得出租人同意。

  2)、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi),主要補(bǔ)償裝修損失等,此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用,但法律亦沒(méi)有明確禁止,因此,只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的,亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付,以此降低資金風(fēng)險(xiǎn),并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形。

  鑒于商鋪?zhàn)赓U合同牽涉問(wèn)題較多,涉及合同金額較大,建議對(duì)此類合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂,必要時(shí),聘請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān),以免合同履行過(guò)程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟,更是得不償失。

  10、買賣與租賃

  許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后,業(yè)主將商鋪出售了怎么辦,其實(shí),承租人完全無(wú)須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù):

  1)、出租人在出售時(shí),承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),即若承租人在等同于其他購(gòu)買人的條件下主張購(gòu)買該商鋪的,則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人,以此保障了承租人的使用利益。

  2)、即使承租人不想購(gòu)買承租商鋪的,業(yè)主出售后,新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同,否則,新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。

  11、其他注意事項(xiàng)

  在承租商鋪之前,需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等,如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策,比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開(kāi)設(shè)酒店,必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無(wú)法確定的情形下,承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件,以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。

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