物業小區的管理方案

時間：2024-11-14 23:44:31 林強方案我要投稿

物業小區的管理方案（通用20篇）

　　為了保障事情或工作順利、圓滿進行，通常需要提前準備好一份方案，一份好的方案一定會注重受眾的參與性及互動性。那么我們該怎么去寫方案呢？下面是小編幫大家整理的物業小區的管理方案，歡迎閱讀與收藏。

物業小區的管理方案（通用20篇）

　　物業小區的管理方案 1

　　一、管理目標

　　1.確保小區安全，實現封閉式管理，護衛班24小時值班，保障業主和住戶的生命財產安全。

　　2.維護小區環境整潔，實行專職保潔員責任制，確保小區內全天候干凈、衛生。

　　3.優化小區車輛管理，采用智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，外來車輛未經許可不得進入。

　　4.加強水電維修服務，實行24小時值班制度，確保公共機電設備運作正常，設備完好率100%。

　　5.提升綠化水平，按時修剪、維護花草樹木，綠化完好率99%以上。

　　二、具體措施

　　1.安全管理

　　加強小區入口管理，嚴格訪客登記制度。

　　增設監控設備，實現小區全方位監控。

　　定期組織安全演練，提高業主和住戶的安全意識。

　　2.環境管理

　　制定詳細的保潔計劃，明確保潔標準和頻次。

　　加強對保潔人員的培訓，提高保潔質量。

　　定期開展環境整治活動，清理小區內的雜物和垃圾。

　　3.車輛管理

　　完善車輛進出登記制度，確保車輛有序進出。

　　增設停車位，緩解停車難問題。

　　加強對違停車輛的監管，確保小區道路暢通。

　　4.維修服務

　　建立維修服務臺賬，記錄維修情況和業主反饋。

　　定期對公共機電設備進行檢查和維護，確保設備正常運行。

　　提供24小時維修服務熱線，及時解決業主的維修需求。

　　5.綠化養護

　　制定綠化養護計劃，明確養護標準和頻次。

　　加強對綠化養護人員的.培訓，提高養護水平。

　　定期開展綠化修剪和補植工作，確保小區綠化美觀。

　　三、監督機制

　　1.設立業主委員會，定期召開會議，聽取業主意見和建議。

　　2.建立投訴處理機制，及時受理和解決業主的投訴。

　　3.定期對物業管理服務進行滿意度調查，根據調查結果進行改進。

　　物業小區的管理方案 2

　　一、服務宗旨

　　以業主為中心，提供優質服務，營造和諧、安全、舒適的生活環境。

　　二、管理內容

　　1.房屋管理

　　負責房屋的日常維修和保養，確保房屋結構安全、外觀整潔。

　　定期對房屋進行安全檢查，及時發現和處理安全隱患。

　　提供房屋出租、出售等咨詢服務，協助業主辦理相關手續。

　　2.設施設備管理

　　負責小區內公共設施設備的日常管理和維護，確保設備正常運行。

　　定期對設施設備進行檢修和保養，延長設備使用壽命。

　　提供設施設備維修服務，及時解決業主的維修需求。

　　3.環境衛生管理

　　負責小區內的.環境衛生清潔工作，確保小區內無垃圾、無雜物。

　　定期對小區進行消殺工作，預防疾病傳播。

　　提供垃圾分類指導和監督服務，促進垃圾分類工作順利開展。

　　4.秩序維護管理

　　負責小區內的治安巡邏和秩序維護工作，確保小區內無治安案件發生。

　　加強對進出小區的車輛和人員的管理，確保小區安全。

　　提供緊急救援服務，及時處理突發事件。

　　5.綠化養護管理

　　負責小區內的綠化養護工作，確保綠化植物健康生長。

　　定期對綠化植物進行修剪和整形，提高綠化美觀度。

　　提供綠化咨詢服務，協助業主進行家庭綠化養護。

　　三、服務質量保障

　　1.建立完善的服務質量管理體系，明確服務標準和流程。

　　2.定期對服務人員進行培訓和考核，提高服務水平。

　　3.設立服務監督電話和投訴信箱，及時受理和解決業主的投訴和建議。

　　4.定期對服務質量進行自查和評估，根據評估結果進行改進和提升。

　　物業小區的管理方案 3

　　一、管理目標

　　1.確保小區安全：實施封閉式管理，24小時護衛值班，保障業主和住戶生命財產安全。

　　2.維護小區環境：實行專職保潔員責任制，確保小區全天候干凈、衛生、整潔。

　　3.規范車輛管理：采用智能化IC卡管理車輛進出，無卡無證車輛禁止駛入小區。

　　4.高效維修服務：水電維修班實行24小時值班制度，公共機電設備運作正常，設備完好率100%。

　　二、具體管理措施

　　1.安全管理

　　加強小區巡邏，確保無死角監控。

　　定期對小區內的消防設施進行檢查和維護，確保消防設施完好率100%。

　　配合當地公安機關進行安全監控和巡視，但不含人身、財產保險保管責任。

　　2.環境管理

　　綠化按時修剪、維護，保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上。

　　加強對小區內公共區域的清潔和維護，確保清潔、保潔率≥99%。

　　定期組織社區文化活動，營造小區濃厚的`文化氛圍。

　　3.車輛管理

　　嚴格車輛進出管理，外來車輛未經許可不得進入小區。

　　為業主提供固定車位服務，確保車輛有序停放。

　　定期對停車場進行檢查和維護，確保停車場完好率100%。

　　4.維修服務

　　設立24小時維修服務熱線，隨時響應業主需求。

　　對房屋共用部位和共用設施設備進行定期檢查和維修，確保房屋完好率100%。

　　維修工程質量合格率100%，確保業主滿意。

　　三、服務質量監督

　　1.定期對物業管理服務質量進行檢查和評估，確保服務質量達到標準。

　　2.設立業主投訴渠道，及時收集和處理業主的投訴和建議，確保用戶有效投訴率≤2%，有效投訴處理率100%。

　　3.定期對物業管理員工進行培訓和考核，提高員工的專業素質和服務意識。

　　物業小區的管理方案 4

　　一、管理原則

　　1.以業主需求為導向，提供優質服務。

　　2.依法管理，規范運作，確保小區和諧穩定。

　　3.節約資源，保護環境，實現可持續發展。

　　二、管理措施

　　1.安全管理

　　實施24小時安保巡邏，確保小區安全。

　　加強小區門禁管理，防止外來人員隨意進出。

　　定期對小區內的安全隱患進行排查和整改。

　　2.環境管理

　　實行垃圾分類管理，提高垃圾回收利用率。

　　加強對小區內綠化設施的維護和管理，確保綠化完好率。

　　定期組織業主參與環保活動，提高環保意識。

　　3.設施設備管理

　　對小區內的`公共設施設備進行定期檢查和維修，確保設備完好率。

　　加強對小區內水電、燃氣等基礎設施的管理和維護，確保正常運行。

　　定期對小區內的電梯、消防等設施進行安全檢查和維護。

　　4.社區文化建設

　　組織豐富多彩的社區文化活動，增進鄰里之間的友誼和團結。

　　設立社區公告欄和宣傳欄，及時發布小區信息和通知。

　　加強對業主的法制教育和道德教育，提高居民素質。

　　三、服務質量提升

　　1.定期對物業管理服務質量進行滿意度調查，了解業主需求和意見。

　　2.根據調查結果，及時改進服務措施和提高服務質量。

　　3.加強對物業管理員工的培訓和考核，提高員工的專業素質和服務水平。

　　物業小區的管理方案 5

　　一、管理目標

　　本物業小區管理方案旨在提供安全、舒適、和諧的居住環境，提升居民生活質量，維護小區公共設施的完好與正常運行，促進社區文化的建設與發展。

　　二、組織架構與職責

　　1.物業管理處：作為小區管理的核心機構，負責日常事務的管理與協調，包括安全、保潔、維修、綠化、財務等工作。

　　2.業主委員會：由小區業主選舉產生，代表業主利益，監督物業管理處的工作，參與重大事項的決策。

　　3.專業團隊：包括安保團隊、保潔團隊、維修團隊和綠化團隊，分別負責小區的安全保衛、環境衛生、設施維修和綠化養護。

　　三、管理內容

　　1.安全管理：

　　安裝并維護小區監控系統，確保24小時無死角監控。

　　設立門禁系統，嚴格控制外來人員進出。

　　定期進行安全巡查，及時發現并處理安全隱患。

　　組織安全演練，提高居民的安全意識和應急處理能力。

　　2.環境管理：

　　制定并執行嚴格的保潔標準，確保小區環境整潔。

　　垃圾分類管理，設置分類垃圾桶，引導居民正確分類投放垃圾。

　　綠化養護，定期修剪樹木、草坪，保持小區綠化景觀的美觀。

　　3.設施管理：

　　定期檢查并維修小區公共設施，如電梯、路燈、健身器材等。

　　設立維修基金，用于公共設施的更新和改造。

　　公布維修服務電話，確保居民在設施出現故障時能夠及時聯系維修。

　　4.財務管理：

　　公開透明地管理小區物業費用，定期公布費用收支情況。

　　設立專項維修基金賬戶，確保資金的專款專用。

　　定期進行財務審計，確保資金的安全和合理使用。

　　5.社區文化建設：

　　組織豐富多彩的社區活動，如節日慶典、文藝演出、體育比賽等，增進鄰里關系。

　　設立社區公告欄，發布小區信息，促進居民之間的.信息交流。

　　鼓勵居民參與社區志愿服務，共同營造和諧社區氛圍。

　　四、改進措施

　　1.建立居民反饋機制：設立居民意見箱，定期收集居民意見和建議，及時解決居民反映的問題。

　　2.引入智能化管理：利用物聯網、大數據等技術手段，提升小區管理的智能化水平，提高管理效率。

　　3.加強員工培訓：定期對物業管理人員進行專業技能和職業道德培訓，提升服務質量。

　　物業小區的管理方案 6

　　一、管理愿景

　　本物業小區管理方案旨在構建一個綠色、智慧、和諧的居住環境，通過高效、專業的`管理服務，提升居民的幸福感和滿意度。

　　二、組織架構與團隊建設

　　1.物業管理中心：負責小區的整體運營和管理，包括安全、環境、設施、財務和社區文化等方面。

　　2.專業服務團隊：組建由安保、保潔、維修、綠化等專業人員組成的團隊，提供高質量的服務。

　　3.居民自治組織：鼓勵居民成立業主委員會、志愿者協會等自治組織，參與小區管理和決策。

　　三、管理策略

　　1.綠色管理：

　　推廣垃圾分類，設置分類垃圾桶和回收站，提高資源利用率。

　　加強綠化養護，種植環保植物，減少噪音和空氣污染。

　　鼓勵居民節約用水用電，減少能源消耗。

　　2.智慧管理：

　　引入智能門禁系統，實現人臉識別和車輛自動識別，提高安全性和便利性。

　　建立小區管理信息平臺，實現信息的實時共享和查詢。

　　利用大數據分析，優化小區資源配置，提高管理效率。

　　3.和諧管理：

　　加強居民溝通，定期召開居民大會和業主委員會會議，聽取居民意見和建議。

　　組織社區文化活動，增進鄰里友誼，營造和諧氛圍。

　　設立居民調解機制，及時化解鄰里糾紛，維護小區穩定。

　　四、服務提升計劃

　　1.優化服務流程：簡化服務流程，提高服務效率，確保居民在需要時能夠及時獲得服務。

　　2.加強員工培訓：定期對員工進行專業技能和職業道德培訓，提升服務質量和服務態度。

　　3.引入第三方評估：邀請第三方機構對小區管理服務質量進行評估，及時發現問題并進行改進。

　　物業小區的管理方案 7

　　一、管理目標

　　1.確保小區安全，實行封閉式管理，護衛班24小時值班，保障業主和住戶的生命財產安全。

　　2.維護小區環境整潔，清潔實行專職保潔員責任制，全天候保持小區內干凈、衛生。

　　3.規范小區車輛管理，實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，確保小區內交通秩序井然。

　　4.提供高效維修服務，水電維修班24小時值班，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常。

　　5.營造小區文化氛圍，每年組織不少于12次的社區文化活動，增進鄰里關系。

　　二、具體措施

　　1.安全管理：

　　加強小區入口管理，對外來人員進行登記和詢問。

　　定期組織護衛人員進行安全培訓和演練，提高應急處理能力。

　　安裝監控設備，對小區內重要區域進行24小時監控。

　　2.環境管理：

　　制定清潔工作計劃，明確保潔員的職責和任務。

　　定期對小區內的公共設施進行清潔和維護，如道路、綠化帶、健身器材等。

　　加強對業主的宣傳教育，引導業主共同維護小區環境。

　　3.車輛管理：

　　完善車輛進出管理制度，對車輛進行登記和驗證。

　　規劃合理的`停車位，確保車輛有序停放。

　　加強對違規停車行為的管理和處罰。

　　4.維修服務：

　　建立維修服務流程，確保業主報修問題得到及時解決。

　　定期對公共機電設備進行檢查和維護，預防故障發生。

　　提供有償維修服務，滿足業主的個性化需求。

　　5.文化建設：

　　制定年度社區文化活動計劃，明確活動主題和內容。

　　組織業主參與活動，增進鄰里之間的了解和友誼。

　　加強對小區文化的宣傳和推廣，提升小區的整體形象。

　　三、監督與評估

　　1.定期對小區管理工作進行檢查和評估，發現問題及時整改。

　　2.建立業主反饋機制，收集業主的意見和建議，不斷改進服務質量。

　　3.對表現優秀的員工進行表彰和獎勵，激勵員工積極工作。

　　物業小區的管理方案 8

　　一、服務理念

　　以“服務至上、業主為先”為宗旨，為業主提供高效、便捷、貼心的物業服務。

　　二、管理團隊

　　1.組建專業的管理團隊，負責小區的日常管理和服務工作。

　　2.定期對團隊成員進行培訓和考核，提高團隊的整體素質和服務水平。

　　三、服務內容

　　1.客戶服務：

　　提供24小時客戶服務熱線，隨時解答業主的疑問和需求。

　　定期走訪業主，了解業主的需求和意見，及時改進服務質量。

　　2.安全管理：

　　加強小區的安全防范措施，如安裝門禁系統、監控系統等。

　　組織護衛人員進行巡邏和檢查，確保小區內的安全。

　　3.環境管理：

　　定期對小區內的`綠化進行修剪和維護，保持綠化景觀的美觀。

　　加強小區內的環境衛生管理，確保公共區域的整潔和衛生。

　　4.維修服務：

　　提供公共設施的維修和保養服務，確保設施的正常運行。

　　提供有償的家居維修服務，如水電維修、家電維修等。

　　5.增值服務：

　　提供家政服務、快遞代收代發等增值服務，滿足業主的多樣化需求。

　　組織社區文化活動，增進鄰里之間的交流和友誼。

　　四、服務質量保障

　　1.建立服務質量監督機制，定期對服務質量進行檢查和評估。

　　2.設立投訴處理機制，及時處理業主的投訴和建議，確保業主的權益得到保障。

　　3.定期對服務人員進行培訓和考核，提高服務人員的專業技能和服務水平。

　　物業小區的管理方案 9

　　一、保安方面

　　1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

　　2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

　　3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

　　4、加強對三期住改商人員損壞門禁的.監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

　　5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

　　二、保潔方面

　　1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

　　2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。

　　3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

　　4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

　　5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。

　　6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

　　三、工程方面

　　1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

　　2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

　　3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。

　　4、重點設備間完成責任人并掛牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

　　2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。

　　3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。

　　4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

　　五、其他方面

　　1、完成勞動協議簽訂工作。

　　2、完成電子巡更安裝調試。

　　3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。

　　4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

　　物業小區的管理方案 10

　　為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

　　一、指導思想

　　以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

　　二、目標和范圍

　　（一）目標：

　　1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。

　　2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。

　　4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

　　5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。

　　6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。

　　（二）范圍：

　　對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

　　三、工作內容

　　（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

　　（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

　　（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

　　一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

　　二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

　　三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的.標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

　　四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

　　（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

　　（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

　　三、組織領導

　　為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

　　組長：

　　副組長：

　　成員單位：

　　領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

　　四、職責分工

　　規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

　　市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

　　市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。

　　一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；

　　二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；

　　三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

　　市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

　　各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

　　五、實施步驟

　　依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

　　（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

　　由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

　　（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

　　各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

　　（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

　　領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

　　六、保障措施

　　（一）提高認識，明確責任。

　　各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

　　（二）密切配合，抓好整改。

　　市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

　　（三）加強宣傳，營造氛圍。

　　要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

　　（四）強化管理，鞏固成果。

　　市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

　　物業小區的管理方案 11

　　近幾年來，隨著xx經濟建設的不斷發展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開發小區如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區域性發展與建設、集鎮規劃等問題，并沒有全部實行專業化、市場化物業管理。為加快推進xx平安和諧社區建設，制定一套規范的、符合xx實際的物業管理方案，并在全鎮小區推廣是及時且必要的。

　　一、目前xx鎮小區概況

　　在xx經濟快速發展的同時，xx的城鎮建設也得到了突飛猛進的發展。居民群眾的居住環境發生了巨大的變化，一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的家園。全鎮范圍內，已經實行正式的'物業管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個；而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

　　二、全鎮推行物業管理的必要性

　　（一）商業住宅小區

　　xx已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發，完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮的商業小區而言，物業管理也需要因地制宜。

　　（二）農村拆遷小區

　　各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統一的規范，造成管理效果參差不齊，引發一系列問題。

　　1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。

　　2、衛生環境問題:拆遷小區使村民原來的閑散的聚居模式變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域（如樓道）垃圾成災。

　　物業小區的管理方案 12

　　近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開發小區如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區域性發展與建設、集鎮規劃等問題，并沒有全部實行專業化、市場化物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規范的、符合××實際的物業管理方案，并在全鎮小區推廣是及時且必要的。

　　一、目前××鎮小區概況

　　在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了突飛猛進的發展。居民群眾的居住環境發生了巨大的變化，一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的家園。全鎮范圍內，已經實行正式的物業管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

　　二、全鎮推行物業管理的必要性

　　(一)商業住宅小區

　　××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的'差距。雖然經濟發展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發，完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮的商業小區而言，物業管理也需要因地制宜。

　　(二)農村拆遷小區

　　2、衛生環境問題:拆遷小區使村民原來的閑散的聚居模式變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。

　　3、綠化問題:小區建成伊始，綠化設施齊全，環境優美。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰。這種治標不治本的方法，造成了資源的嚴重浪費。

　　4、維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業的房屋維護，很多拆遷小區的房屋狀況都出現了一定的問題，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮實施統一規范的物業管理是非常迫切的，它對全鎮經濟建設、精神文明、文化素質的提升起著重要的作用。

　　三、政府推行物業管理的辦法

　　1、為全鎮的小區合理規劃物管區域

　　物管是區域化管理，首先明確各區域邊界，物管區域劃定與規劃相匹配，考慮物業共用設備設施、建筑規模、社區建設，以方便人們生活、生產，合理利用區域資源。以便于管理為原則，形成一定規模面積與一點能夠數量的常住人口，有獨立或相對分界線的居住小區。

　　2、為老居住區域完善物業管理基礎設施，協調部門關系。政府在鎮區老居住區加大投入，改善小區的基礎設施和生活環境，改變一般散沙的現象，完善至物管的基本狀態，并要與國土、房管、建設、衛生、公安、規劃等部門協調好，做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位，共同推進老小區的物業管理。

　　3、加強宣傳，增強居民物業管理意識物業管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應當以多種形式向社區居民宣傳《物業管理條例》等法律、法規和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意識。通過周邊物業管理示范小區，使居民清楚認識到小區引入物管的優點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意識。

　　4、制定小區物業管理實施細則雖然物業管理有了《物業管理條例》，但條例主要針對新建商住小區，對拆遷安置小區管理關注不多。我們應該在《物業管理條例》這一大框架下，根據本地區特點，以《物業管理條例》為指導，制定適應于本地區的、可操作性強的物業管理辦法與細則，從而以法律手段推進××的小區物業管理。

　　5、成立物業管理科，全程跟進小區物業管理××是個經濟發達的工業重鎮，新興的生態名鎮。城鎮建設標準按照城市的格局在規劃和建設。各式小區在快速建設成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于居住環境的要求也隨之提高。一支專業的物業管理隊伍，為××鎮創造一個優美、舒適、安全、方便的人居環境。同時也體現出××政府為民造福，加強城鎮管理的一個重要舉措。

　　四、物業管理基本形式

　　1、簡易物業管理

　　在各項設施、規模等還不完善的情況下，社區或村委可采用簡易物業服務。由小區內失業人員、低保和離退休人員組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環境衛生保潔為主的服務，在鎮物業管理科的督導下，具體由各村委、社區負責。

　　2、專業物業管理條件好，設備齊全的小區，可通過業主大會，選聘專門的物業管理公司進駐小區進行管理。具體籌備由村委社區負責，鎮物業管理科做好統籌和協調工作。

　　3、業委物業管理在條件成熟的區域，業主自己選出一個比較精良的管理委員會，全權負責整個小區的物業管理，民主的制定各項規章制度。所有業主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全與環境衛生。如有業主違約，將會按照既定的規章制度按約處理。如此民主自治的物業管理，形成成本低，效率高的雙贏局面。

　　綜上所述，我鎮的小區物業管理應當是“三位一體”的管理模式，即業主、物業公司、村(社區)在平等合作的基礎上，追求效用和業主利益最大化的物業管理。這是政府加強公共社會管理、關注民生的具體體現。抓好典型，以點推面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統一管理，從而形成齊抓共管、共管共建的局面，最終實現平安和諧社區這一目標。

　　物業小區的管理方案 13

　　一、指導思想

　　以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。

　　二、職責任務

　　(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系

　　按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作。

　　1.街道物業管理辦公室職責

　　(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分;負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。

　　(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見;負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。

　　(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。

　　(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

　　(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。

　　(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。

　　2.街道各科室職責

　　(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。

　　(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。

　　(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。

　　(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。

　　(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。

　　(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。

　　(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。

　　3.社區居委會職責

　　(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉;指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。

　　(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

　　(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。

　　(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

　　(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。

　　4.物業管理服務中心職責

　　(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

　　(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實;定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。

　　(3)受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

　　(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。

　　(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。

　　(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。

　　(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。

　　(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

　　(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。

　　5.物業管理應急維修站職責

　　(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。

　　(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。

　　(3)負責安排維修單位，服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。

　　(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。

　　(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。

　　(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。

　　6.物業管理矛盾投訴調解站職責

　　(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的.投訴。

　　(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

　　(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。

　　(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

　　(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化

　　1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準;對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見;參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。

　　2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

　　3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。

　　4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。

　　(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展

　　一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。

　　二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。

　　三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

　　三、組織領導

　　街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：

　　領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由xxx兼任，xxx任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：xxxx

　　四、機構設置

　　為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。

　　1.街道物業管理矛盾投訴調解站

　　2.街道物業管理應急維修服務站

　　3.街道物業管理服務中心

　　4.社區物業管理監督小組

　　各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。

　　一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責;

　　二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

　　五、實施步驟

　　1.制定方案階段(6月12日前)

　　(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。

　　(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。

　　(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。

　　2.宣傳發動階段(6月20日前)

　　(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

　　(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。

　　3.全面實施階段(6月21日—6月30日)

　　“兩站——中心——小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。

　　六、工作要求

　　1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。

　　2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。

　　3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

　　4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。

　　物業小區的管理方案 14

　　為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理服務，給業主創造一個溫馨、和諧、優美的居住環境，特制定如下實施方案：

　　一、管理服務指導思想與目標

　　本公司在物業管理中以人為本，服務至上，一切從業主的需要出發，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環境衛生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優美的居住環境；以三級企業二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區建成安全小區、環保小區、文明小區，爭創市、省級優秀示范商務、住宅小區。

　　二、物業管理服務基本要求

　　1、與小區業主（使用人）簽訂規范的物業管理服務合同，雙方權利義務關系明確。

　　2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

　　3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

　　4、制訂完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　　5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

　　6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

　　7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。

　　8、按有關規定和合同約定，及時公布物業服務費用收支情況。

　　9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　　10、設立業主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業主溝通平臺。每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。

　　三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理范圍

　　《金龍商貿廣場》商貿、住宅區占地總面積平方米，總建筑面積xx平方米（其中住宅xx平方米；商業用房xx平方米）。

　　四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理內容及具體要求

　　1、房屋建筑管理維修

　　（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

　　（2）、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時；屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。（未成立業主委員會的向開發商報告）

　　（3）、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的.住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發商、業主委員會和有關主管部門。

　　（5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

　　（6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。

　　2、共用設施設備維修養護

　　（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。

　　（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

　　（3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

　　（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業主委員會的向開發商報告）。

　　（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

　　（7）、小區主要道路及停車場交通標志齊全。

　　（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

　　（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；

　　（10）、制訂對可能發生的各種突發設備故障應急方案。

　　3、維護小區公共安全秩序

　　（1）、商貿小區（開業后）出入口24小時值勤、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。

　　（2）、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

　　物業小區的管理方案 15

　　為了高質量推動住宅小區物業管理規范化標準化，結合區實際，制定本實施方案。

　　一、總體要求

　　深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心，堅持以“環境改善、服務提升、機制建立、群眾滿意”為目標，結合市“五面紅旗”示范創建專項行動、社區物業黨建聯建、“固體強基”等工作，因地制宜推進區住宅小區物業管理工作，確保20xx年底無物業住宅小區實現“有組織機構、有清掃保潔、有物業維修保養、有綠化養護、有安全防范、有停車管理”的基本物業服務目標。

　　二、管理模式

　　根據無物業管理小區實際情況，通過物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區托管等不同方式，解決住宅小區無物業管理問題，改善居民生活環境，提升城市管理水平和城市軟實力，切實增強群眾的獲得感、幸福感和安全感。

　　（一）推進物業服務企業接管。結合城鎮老舊小區改造，對具備市場化運作條件的無物業小區（含單位自管小區），在街道辦事處、社區指導下，充分征求業主意見，選擇優質物業服務企業接管或引進國有物業服務企業，實施專業化物業管理。

　　（二）推行業委會（物管會）自管。不具備市場化運作條件的住宅小區，由所在街道辦事處、社區指導組建業委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設施設備維保等物業管理工作。

　　（三）實行社區兜底托管。街道辦事處指導社區成立“社區物業服務自管會”，對零散樓棟、院落實施托管。社區物業服務自管會可結合各小區實際，利用小區公共收益或進行適當收費，落實基礎性物業服務。

　　（四）探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位，建立“物業服務中心”，將轄區內無物業住宅小區統一打包成若干個物業管理區域，每個物業管理區域為一個物業服務項目，通過公開招投標方式聘請物業服務企業承擔轄區物業管理服務。社區居委會通過日常監管、季度評議和年度考核等方式，對物業服務企業工作開展監督評價，并組織業主投票決定是否續聘。

　　三、重點任務

　　（一）調研摸底階段（20xx年x月xx日一x月xx日）。

　　區住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區內無物業管理小區進行詳細摸底，確保數據準確，上報區無物業管理清零行動領導小組辦公室進行匯總統計。

　　（二）推進落實階段（20xx年xx月xx日一xx月xx日）

　　1、x月xx日前，街道辦事處根據實際情況制定無物業小區工作全覆蓋工作方案，并在轄區內選定x個不同類型的小區，采取物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區居委會托管等不同模式，打造專業化、精準化、精細化的.試點小區。

　　2、x月xx日前，街道辦事處精心打造x個專業化物業管理試點標桿小區，并將試點情況和經驗做法形成書面材料上報至區無物業管理清零行動領導小組辦公室。

　　3、xx月底前，街道辦事處無物業管理小區實現物業管理全覆蓋。

　　（三）鞏固提升階段（20xx年xx月x日一xx月xx日）

　　區無物業管理清零行動領導小組組織相關部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升，確保無物業管理小區“銷號清零”，實現“常治長效”。同時，總結一批可推廣、可復制的好經驗、好做法，努力為無物業管理小區清零行動提供示范、樹立標桿。

　　四、組織領導

　　（一）成立領導小組。

　　為確保本次清零行動順利開展，推動實現物業服務全覆蓋，決定成立區無物業管理小區清零行動領導小組（名單附后），區直有關單位、有關街道辦事處負責人參加，負責全區無物業管理小區清零工作，構建“市級統籌全局、區級綜合協調、街道一線責任、社區具體實施、小區齊抓共管”五級抓落實的責任體系。

　　（二）成員單位分工

　　區委政法委負責協調做好住宅小區平安建設工作，配合完成其他相關工作。

　　區住建局負責牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實工作專班作出的各項決定；組織各辦事處推進清零工作，協調處理工作中的具體問題。

　　區民政局負責指導物業管理融入基層社會治理；指導業委會（物管會）建設，提高住宅小區自治能力。

　　區發改局負責無物業管理清零行動中物業服務費的制定調整。

　　市公安局分局負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為，指導監控安防建設，加強房屋租賃治安管理。

　　區市場監督管理局負責住宅小區特種設備安全、食品安全、物業服務價格和收費等監督管理。

　　區水務局負責無物業管理小區供水的運營與監管。

　　市生態環境保護局分局負責無物業管理清零行動中的環境污染治理工作。

　　區工科局負責協調三大運營商（中國移動、中國聯通、中國電信）以及廣電相關業務工作。

　　相關街道辦事處負責宣傳動員，鼓勵“兩代表一委員”參選業委會（物管會）成員；按照“一小區一對策”原則，因地制宜、分類推進無物業小區物業管理工作。

　　五、工作要求

　　無物業管理小區清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內容，時間緊迫、任務量大。為更好協調推進工作、及時解決困難問題，區清零行動領導小組決定建立督查督辦機制，相關街道辦事處于每周五下午向領導小組辦公室（聯系人：xxxx，聯系電話：xxxx）報送本周工作推進情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實、假落實的，區領導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務或造成嚴重后果的，移交紀檢監察部門進行追責問責。

　　物業小區的管理方案 16

　　為加強住宅小區物業管理，明確物業管理責任，提升物業管理效果，規范物業服務市場，維護社會和諧穩定。根據《物權法》《物業管理條例》《xx省物業管理條例》及住建部《關于印發業主大會和業主委員會指導規則的通知》（xx號）文件相關規定，結合我區實際，特制定本實施方案。

　　一、總體要求

　　（一）指導思想

　　以黨的十九大精神為指導，進一步提升治理和服務水平，推進城市社區治理體系和治理能力現代化建設。堅持以人民為中心，以服務群眾、做好群眾工作為目的，整合服務力量，提升服務水平，強化服務保障，全面凝聚社區治理合力，進一步理順我區封閉式物業小區物業管理職責和權責關系，按照“政府負責、行業管理、部門配合、鄉（鎮）組織、社區落實、企業服務、業主自治、屬地管理”原則，改善市民居住環境，構建平安和諧社區。

　　（二）工作目標

　　通過全面加強黨的領導，完善社區物業黨建聯建，充分發揮黨組織在社區治理和服務中的領導核心作用及“橋梁”“紐帶”作用，搭建社區黨組織領導下的居委會、業主委員會、物業服務企業等多元參與的公共協商平臺，形成組織引領、多方互聯、民主共商、協同共進的社區治理和服務模式，構建社區物業服務新體系、新機制、新格局，組織凝聚各方力量共同推動解決社區建設、物業管理、民主自治和社會治理等方面的重大問題，不斷提高全區社區物業工作水平，讓人民群眾生活更有獲得感、幸福感。

　　（三）組織機構

　　1.成立物業行業管理聯席會議。借鑒周邊縣區經驗及我區網格化管理體系，建立三級物業服務管理聯席會議制度，負責全區物業管理工作的組織、協調和督促。通過建立聯席會議制度，充分發揮好鄉（鎮）政府及職能部門作用，切實解決群眾最關心的物業服務管理問題，真正做到“問題發現在萌芽、矛盾化解在小區、難點處置在一線”，以依法治理和優質服務，提升城區住宅小區物業服務管理水平，最終全面達到星級服務標準。成立以區委副書記為組長，區政府常務副區長和分管副區長為副組長，相關職能單位負責人為成員的物業行業管理聯席會議領導小組，指導全區物業行業管理工作。

　　2.成立xx區物業行業協會。通過成立行業性組織，切實加強行業間的統籌聯動、溝通交流、良性競爭，進一步促進我區物業管理服務整體水平的提高。積極加強與市物業協會對接，及時獲得行業最新動態信息，在聯系企業、連接市場、服務政府等方面發揮重要優勢，更好地提升我區物業企業品牌。

　　3.加大業主委員會建設力度。積極引導符合條件的小區成立業主委員會，把熱心公益、責任心強、樂于奉獻、具有一定組織能力的業主吸收到業主委員會。成立業主委員會要依托樓棟長、單元長等機制，注重吸納不少于50%的黨員進入，業主委員會主任一般由黨員擔任，并在社區黨組織領導下建立黨支部、黨小組，打通社區黨建末梢，探索出“黨建引領、有序參與、依法依規”新模式，切實推動破解小區治理難題，激發基層治理活力。

　　二、健全機制

　　（一）糾紛調解機制。在物業行業管理聯席會議下設物業管理糾紛調解專班和聯動機制，吸收懂法律、懂政策、懂操作的民間調解高手參與，著力協調在物業服務活動中產生的各類矛盾，引導群眾依法、合理表達利益訴求，推動矛盾在基層得到及時有效解決。

　　（二）考評獎懲機制。把文明創建、投訴處理等要求指標量化，建立考核清單，每年由區物業行業協會依據清單對物業項目開展考核工作。采取星級評定制考核：70-79分為一星級物業項目；80-89分為二星級物業項目；90分以上為三星級物業項目；對得分在60分以下的，限期整改，整改不到位的納入黑名單，限制承接小區物業服務項目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業服務招投標活動。同時，對物業項目及個人進行適當表彰和獎勵。

　　（三）信用管理機制。建立誠信檔案，對失信物業服務企業在五年內禁止參與我區轄區內物業項目競標；經仲裁裁決或者司法判決確認后仍欠繳物業費的業主，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　三、完善物業服務管理制度

　　（一）完善物業服務企業的準入制度

　　1.實行前期物業服務企業招投標市場準入制度。住宅物業的`建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經區房管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。禁止房地產開發商直接指定物業服務企業。

　　2.實行物業服務企業招投標制度。前期物業服務合同期滿或業主委員會成立后，如更換物業服務企業的，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。小區前期物業服務企業申請參與投標的，應事先征求社區居委會、派出所、區市場監管局、區房管局的意見。

　　3.加強物業服務企業管理。區物業行業協會每年度對物業服務企業服務進行考核，由小區所在地鄉（鎮）政府、社區居委會、派出所、業主委員會簽署意見。對處于整改期內、評價差、被列入不誠信名單的物業服務企業，限制承接小區物業服務項目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業服務招投標活動。

　　（二）明確物業管理服務范圍。

　　在住宅小區房屋竣工驗收時，規劃內的物業管理用房、社區用房、停車場（泊位）、公共設施設備（含地下水管網、電網、雨污水管網等）驗收應當由區房管局、屬地鄉（鎮）政府、社區、前期物業服務企業確認蓋章，避免因權屬不清導致管理混亂。

　　（三）建立誠信檔案，加大對物業服務企業的扶持力度。

　　1.建立誠信檔案，對失信物業服務企業五年內禁止參與物業項目競標。

　　2.對星級物業項目實施獎勵支持政策：

　　（1）星級物業項目遇到業主拖欠物業費的，業主的從業單位及主管部門應當配合物業公司催繳物業欠費；

　　（2）區司法局監督指導小區成立人民調解組織，為處理物業管理糾紛提供法律幫助；

　　（3）星級物業項目采取司法程序追討物業費的，可向物業管理聯席會議領導小組申請法律援助“綠色通道”。

　　物業小區的管理方案 17

　　一、管理目標

　　1.業主委員會成立后12個月至18個月，達到市級安全文明（優秀住宅）小區標準。

　　2.業主委員會成立后24個月至30個月，達到省級優秀住宅小區標準。

　　3.業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準。

　　二、管理措施

　　1.安保管理：小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生命財產安全。

　　2.清潔管理：小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔。

　　3.車輛管理：小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區。

　　4.設施管理：水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%。

　　5.綠化管理：綠化按時修剪、維護，保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上。

　　三、特色服務

　　1.營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人。

　　2.實施不少于10項的特約服務，把物業的'服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。

　　四、分項指標

　　1.房屋完好率：100%

　　2.房屋零修、急修及時率：99%

　　3.維修工程質量合格率：100%

　　4.管理費收繳率：≥98%

　　5.清潔、保潔率：≥99%

　　6.道路完好率及使用率：100%

　　7.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

　　8.排水管、明暗溝完好率：100%

　　9.路燈完好率：100%

　　10.汽車場完好率：100%

　　11.公共文體設施、建筑小品完好率：100%

　　12.小區內重大刑事案件發生率：0

　　13.小區內治安案件發生率：≤1/年

　　14.消防設施、設備完好率：100%

　　15.火警發生率：≤1%

　　16.火災發生率：0%

　　17.違章發生率：2%

　　18.違章處理率：100%

　　19.用戶有效投訴率：≤2%

　　20.有效投訴處理率：100%

　　21.管理層員工專業培訓合格率：100%

　　22.特種作業員工持證上崗率：100%

　　23.維修服務回訪率：≥30%

　　24.業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98%

　　物業小區的管理方案 18

　　一、管理范圍與對象

　　1.地域范圍：小區物業地域范圍開闊，封閉性較強。

　　2.人員層次：小區業主層次較高，對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有較強的物業消費承受能力。

　　3.物業用途：小區物業用途復雜，包括居住、辦公、會所等多種需求。

　　二、管理體系與職責

　　1.保潔管理：

　　實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。河道及市政道路的保潔工作屬于公共及社會性質的工作，對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本。

　　對業主庭院環境的保潔主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉等。

　　2.服務管理：

　　突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。管家式服務是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。

　　三、日常管理內容

　　1.對河道的清理與水質的保護，如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果。

　　2.對市政道路的保潔。

　　3.24小時水電維修。

　　4.對業主生活垃圾的定時清運。

　　5.對水、電、燃氣等設備日常的.保養與維護。

　　6.小區內綠化的種植與養護。

　　7.業主能源費用的代收代繳。

　　8.定期花木殺蟲及滅鼠。

　　9.暫住證等社區性證明的辦理。

　　10.業主院落檔案的管理。

　　物業小區的管理方案 19

　　該方案為通用方案，適用于多種類型的小區。具體管理方案如下：

　　1.管理目標：

　　業主委員會成立后12個月至18個月，達到市級安全文明（優秀住宅）小區標準。

　　業主委員會成立后24個月至30個月，達到省級優秀住宅小區標準。

　　業主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準。

　　小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生命財產安全。

　　小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔。

　　水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%。

　　綠化按時修剪、維護，保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上。

　　2.分項指標：

　　房屋完好率：100%。

　　房屋零修、急修及時率：99%。

　　維修工程質量合格率：100%。

　　管理費收繳率：≥98%。

　　清潔、保潔率：≥99%。

　　道路完好率及使用率：100%。

　　化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%。

　　排水管、明暗溝完好率：100%。

　　路燈完好率：100%。

　　汽車場完好率：100%。

　　公共文體設施、建筑小品完好率：100%。

　　小區內重大刑事案件發生率：0。

　　小區內治安案件發生率：≤1/年。

　　消防設施、設備完好率：100%。

　　火警發生率：≤1%。

　　火災發生率：0%。

　　違章發生率：2%。

　　違章處理率：100%。

　　用戶有效投訴率：≤2%。

　　有效投訴處理率：100%。

　　管理層員工專業培訓合格率：100%。

　　特種作業員工持證上崗率：100%。

　　維修服務回訪率：≥30%。

　　業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98%。

　　3.服務特色：

　　物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標價。除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，并支付相應的費用。

　　4.服務形式：

　　首按責任制+三分鐘服務承諾：每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。若有特殊情況無法在三分鐘趕到客戶指定的`地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的前提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。

　　三米微笑服務+站立式服務：管理處人員見到客戶必須微笑示意，在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰問好。站立式服務包括各固定崗根據接待客戶的不同，在不同時期進行站立服務，以及接待員或辦公室人員在接待客戶時，客戶進門和離開時都必須站立微笑致意，并目送客戶出門為止。

　　5.其他服務：

　　護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求可以得到最及時的服務。

　　客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無專人值班的情況下可以找到相關的人員。

　　舉辦豐富的社區文化活動，讓大部分客戶能自覺加入到社區文化活動中來，在小區中形成一種獨特的文化氛圍。

　　實行完全封閉式管理，送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，由物業人員完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。