項目可行性報告

時間：2025-01-10 11:19:53 晶敏報告我要投稿

項目可行性報告（通用21篇）

　　隨著個人的素質不斷提高，報告的適用范圍越來越廣泛，多數報告都是在事情做完或發生后撰寫的。你所見過的報告是什么樣的呢？以下是小編整理的項目可行性報告，歡迎大家分享。

項目可行性報告（通用21篇）

　　項目可行性報告 1

　　一、項目立項背景

　　鎮域經濟的迅猛發展為本項目提供絕佳條件。鎮域經濟的快速發展，讓紅花套正成為鄂西地區一顆耀眼的明珠。鎮委政府加快“綠色產業強鎮、商貿物流重鎮、環境優美鄉鎮、特色旅游名鎮，宜昌市新型城鎮化示范鎮、全省行政管理體制改革試點鎮“六鎮建設”，在紅花套鎮大步流星步入發展快車道這樣一個宏觀背景下，“軍龍鋼材”正趕上立項最佳時機。

　　民營經濟的鼓勵政策為本項目注入發展動力。紅花套鎮委鎮政府內資外資一起引，圍繞大項目抓配套，圍繞特色產業抓延伸，進一步加快項目集聚。對民營經濟，思想上放心放膽，政策上放寬放活，經營上放手放開。鼓勵現有民營企業通過合資、合作、擴容等方式做大做強，努力形成民營經濟發展的裂變效應。充分發揮區位、交通優勢，積極鼓勵和吸納民間資本投入服務業建設，重點加大引進現代物流新型產業，內商外商“平起平坐”。

　　二、項目市場分析

　　鎮內多家招商企業即將擴建。紅花套鎮加快招商引資，目前鎮內有大小企業102家，其中產值xx萬以上的規模企業有23家，經過前期的初期發展，這些企業不斷成長壯大。今年，先后有宏發科技紙業、土老憨集團、科力生種苗、力帝機械、民生公司、永茂醫藥、夜明珠鋼球廠等企業將擴建廠房。企業的擴張必將為本公司的鋼材銷售、五金工具、建筑器材、勞保租售等主要經營提供近期或長遠的市場需求。

　　鎮內六大居民點即將開建。作為宜都的“北大門”，紅花套鎮加快城鄉統籌步伐，已逐步成為鄂西地區經濟發展的'洼地。近兩年，鎮內先后有周家河村橘園新村居民點、吳家崗四莊堰居民點、紅花套村光伏園居民點、楊家畈華洋小區、漁洋溪高速路搬遷小區居民點、南橋村岳宜高速居民點相繼啟動和建設。僅漁洋溪一個居民點，用地達66458平米、設計自建房108棟，多層還建房6棟、72套，小高層2棟、88套，項目20xx年底竣工。初略估算，鎮內有6個居民點、600多農戶、180萬平米的建筑即將開建，巨大的潛力市場得天獨厚，幾乎唾手可得。

　　三、項目實施條件

　　區位選址準。紅花套區位優勢明顯。同時宜都地理環境優越，三條省際公路縱橫全市境內，從紅花套鎮過宜昌長江公路大橋可直上宜黃高速公路，焦枝鐵路南北貫穿宜都全境，還有長江黃金水道貫穿于全境。項目選址于本鎮窯坡垴工業園規劃區，勢必給以鋼材為主的銷售帶來極大的交通便利。

　　物流位置佳。項目選址緊鄰318公路、北接窯坡垴村新村委會處，此地段為宜都市承北啟南的最佳咽喉，有“紅花套西大門”之稱。紅花套隸屬于三峽宜都“半小時經濟圈”，境內建有兩座長江大橋、兩座清江大橋，從市區到三峽機場只需20分鐘，貫穿南北的焦柳鐵路及兩江航道，形成了空中、陸地、水上立體運輸網絡，為人流、物流提供了方便、低成本的運輸服務，有利于發展銷售型的物流項目。

　　基礎設施好。項目選址緊鄰宜都“二號工業園區”，各項生產、生活設施配套完善。鎮內建有變電站、自來水廠，項目實施所需的生活用水、一般用電均有充分的保障。該場地是原紅花套鎮磚瓦廠廠址，面積近10畝，鋼材經營場地寬敞。

　　經濟基礎強。公司法人劉代軍多年來一直在本鎮或周邊地區長期從事建筑行業，獨立擁有一大批老建筑客戶，僅20xx—20xx年、兩年間，法人劉代軍在周家河村橘園新村居民點、楊家畈華洋居民點、漁洋溪高速路搬遷居民點3個居民點承接有100個農戶的新建房。多年的打拼，法人劉代軍也積累了殷實的資產實力，目前擁有靜態總資產近200萬元，擁有流動資產近200萬元。此次新上“軍龍鋼材”項目，旨在將原來從事的個體建筑行業做大做強。

　　四、項目實施規模

　　規模：年銷售1000萬元鋼材、五金、水暖、建材、勞保等商品。

　　土建：簡易加工車間1000平米、倉儲500平米，住宿及辦公樓1000平米、其他設施1000平米。

　　設備：切割機等主要設備，輔助設備包括移動叉車、運輸貨車等。

　　流程：主要對鋼材采購、切割、處理、入庫、銷售等環節。

　　銷售：按照客戶要求、市場需求樣式生產。

　　服務：常年聘請技術及售后服務2人并保障安全。

　　五、項目主要設計

　　廠房。新建1000平米的簡易加工車間、500平米的倉儲，1000平米的住宿及辦公樓、1000平米的其他設施各一棟。窗戶采用鋼塑，在立面處理上用豎向分割，并在檐口處略加裝飾建筑活潑，外粉刷采用藍色涂料，體現環保建筑的特點，讓人感到清新、整潔。

　　排水。給排水系統設計為管網，管材取用一般鑄鐵管，室內設有地上式消防栓座，灑水栓四處，生產、生活用水采用明溝排放。

　　道路。為使原材料調進和產品裝運方便及保持廠區整潔，從廠大門庫房的主干路為一般水泥路面，路旁種樹及花圃草地。

　　工期。爭取20xx年7月底完成征地及“三通一平”、8至9月60天時間完成主體施工、10月底正式投入運行。

　　六、項目主要設備

　　簡易加工主要設備有切割機、打磨機、包裝機等。

　　變電配電工程設備有節能變壓器、低壓配電器、配件及其他等。

　　七、環境保護與勞動安全

　　環境保護。項目總投資1000萬元，其中環保投資15萬元，約占總投資1.5%。項目所在區域環境空氣質量良好，達到二級功能區標準；納污水體長江紅花套段岸邊100m水域水質達到地表水環境質量Ⅲ類標準，并有一定的環境容量；環境噪聲現狀達到功能區標準要求。項目簡易加工運行中，廢氣主要來源于生活油煙廢氣，噪聲源主要為切割、交通運輸工具等；固體廢物主要為金屬碎屑垃圾。項目產生的生活廢氣對環境空氣不構成影響；項目生活污水、簡易清洗廢水無需凈化處理，可達到標排放，對納污水體沒有影響；廠界噪聲完全達到噪聲標準的要求；固體廢物無需無害處理，對環境不造成任何危害。

　　勞動安全。本項目非高空高危行業，除有少量的固體廢物外，無易燃易爆原材料和產品，無安全隱患。只要設備完好，操作規范，不會發生任何對人身造成傷害的事故。只要加強防火，按防火規范的要求配齊消防器材，即可預防火災的發生。

　　八、項目投資概算

　　總投資1000萬元。具體為：簡易加工及轉運設備投入50萬元、建筑設施投入500萬元、其他投資與流動資金450萬元。

　　九、項目效益評估

　　經濟效益。年銷售鋼材3000噸，年實現銷售產值20xx萬元，計劃4年回本，年均創利稅200萬元。

　　社會效益。預計年上繳稅收20萬元，計劃每年幫助20余人次季節性就業，預計實現勞務性收入近50萬元。

　　十、項目資金籌措

　　采取自籌與融資兩結合辦法。前期由法人劉代軍籌資200萬元，吸納股東資金100萬元，向金融機構融資200萬元，尋求供貨商鋪貨500萬元。

　　十一、結論

　　軍龍鋼材銷售有限公司項目找準紅花套鎮和宜都市城鄉統籌步伐加快、招商引資新建項目廣、大小居民點建設多、建筑市場鋼材需求量大等得天獨厚的市場條件與四通八達的區位優勢，搶抓各級部門扶持小微企業發展難得的發展機遇，努力打造宜都地區、符合市場行情的鋼材銷售市場集聚中心。可信、可靠、可扶、可行。

　　項目可行性報告 2

　　一、項目摘要

　　扎格養殖農民專業合作社是迪慶首批藏區農民專業合作的項目之一，主要養殖牦牛、土豬以及藏香雞（香格里拉特有土雞品種）等，是根據格咱鄉畜牧生產優勢，對分散、傳統的畜牧進行系統、科學的養殖，堅持可持續發展，做好資源開發利用和生態環境保護相結合，實現畜牧業經濟、社會和生態效益的同步提高為宗旨。通過對現有規模的基礎和水、電、交通等和配套設施進行規范化、標準化改造、擴建，防疫、糞污處理等先進生態養殖技術的推廣應用，建設牦牛、土豬和藏香雞規模化養殖基地。

　　項目名稱：香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專業合作項目

　　建設單位：香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專業合作社

　　建設地點：香格里拉縣格咱鄉木魯村

　　建設年限：五年內完成建設任務

　　建設規模：擴建各類禽舍200畝、各類附屬用房100畝；糞污處理利用沼氣工程1座；配套建設水、電、道路、防疫等附屬工程；購置母豬、幼雞孵化生產機械設備等配套儀器設備。

　　項目建設目標：目標基礎母牦牛500頭，公牛100頭，母豬500頭，公豬50頭，母雞1000只，公雞50只，飼養總量2200頭。

　　投資估算：項目總投資1000萬元，其中：申請中央地方政府扶持300萬元，香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專業合作社自籌700萬元。

　　運行費用：項目建成后正常運行的成本費用預計為400萬元。效益分析：年出欄優質商品牦牛、土豬和藏香雞共50000，年創產值3千萬元，年創凈利800萬元。

　　二、項目建設的必要性和可行性

　　（一）項目建設的必要性

　　1、有助于農業經濟結構調整

　　隨著農業經濟結構戰略性調整和糧食市場放開的實行，規模養殖業發展迅速，規模化、集約化養殖已成為全國養殖生產的主要形式和發展方向。所以，本項目的建設，不僅可以促進本區養殖業的發展，促進畜牧業可持續發展，還可帶動相關產業如飼料加工業、食品加工業、種植業的發展，增加農民收入。對農業產業經濟結構的調整具有重要意義。

　　2、是提高畜產品品質、促進我省畜牧業發展的需要

　　牦牛、土豬、土雞生產在我省畜牧業生產中占有重要地位。但是隨著畜產品消費市場對安全和質量要求的不斷提高，對畜產品的品質特色優勢建設提出了更高要求。但現有生產管理體系、生產設施、獸醫防疫管理和環境保護等方面還不能滿足要求。本項目建成實施后，能提高商品養殖種類的質量，增加無公害肉類產量，輻射、帶動藏區甚至全省規模養殖向特色優質畜產品發展，提高牛肉、豬肉和雞肉自給和外調量，增加肉類產品出口貿易額，促進外向型畜牧業的發展。

　　發展農村經濟、提高農業效益、增加農民收放是當前和今后相當一段時期內我國農村和農業工作的重點。畜牧業對農民的脫貧致富、穩定農村經濟起了積極作用。因此，發展畜牧業是增加農民收入的重要途徑，而養殖業是我省畜牧業的主導產業，特色優勢畜產品建設對增加農民收入起著至關重要的作用。

　　3、是改善養殖環境、形成生態養殖的需要

　　實施規模養殖場糞尿綜合治理和生態養殖工程，增加調節池、氧化塘面積，利用沼氣工程提高污水處理能力，廢水處理后達標排放，部分作為沖洗水綜合利用；通過有機肥加工工藝，促進禽糞的.綜合利用；通過噴霧系統規范消毒，預防疾病傳染。改善養殖環境，形成生態養殖。

　　（二）項目建設的可行性

　　1、項目實施基礎條件較好

　　香格里拉縣格咱鄉木魯村荒地面積廣布、草木茂盛，環境僻靜，水源豐富，水質好；交通便利，為商品養殖種類肉的外運和銷售提供了有效的運輸保障。

　　2、飼料來源充足

　　該地區牧草生長茂盛，適宜放牧，草種優質，為飼養提供可靠條件。

　　3、勞動力豐富

　　對于農村剩下的大批勞動力，他們對養殖都具有豐富的經驗，只要引進先進的喂養方法，進行簡單培訓，即可適應。

　　三、市場供求分析及預測

　　近幾年來以來，疑難禽類病層出不窮，給廣大養殖戶（場）帶來了滅頂之災。而這一切無不與養殖觀念，養殖規模，科學防疫及商務信息相關，在當前大好的行情下和國家的大力支持下，本合作社建立一個養殖場是可行的。

　　通過本項目的實施，達到年出欄10000頭優質瘦肉，是當今養殖業生產性能和肌肉品質相結合最優良的品系，能滿足國內消費市場向質量和安全提出的要求。依托“香格里拉”品牌效應、良好的信譽和口碑、較強的市場競爭力，市場銷售前景廣闊。

　　四、項目承擔單位的基本情況

　　（一）項目承擔單位簡介

　　香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專業合作社于20xx年7月14日正式成立，合作社最高權力機關為：香格里拉縣格咱鄉扎格養殖農民專業合作社社員大會，合作社下設理事會和監事會，并選舉產生了理事會成員、理事長、監事會成員。理事長嘎瑪七林為合作社法定代表人。

　　合作社股東首次認交出資時間為：20xx年7月14日。

　　（二）人員狀況

　　20xx年7月7日召開的社員大會選舉了嘎瑪七林、農布、楊雙七林三人為理事，選舉嘎瑪七林為理事長；選舉嘎瑪七林、農布二人為監事，選舉嘎瑪七林為監事長。

　　《合作社章程》第二章第二條規定：“凡從事與本社相同或相關產業，承認并遵守本社章程，有民事行為能力的農民、組織和其他人員，自愿提交和入社申請表，經理事會審查批準，核發社員證，即可成為本社社員。從事相關產業的非農民身份證要從嚴控制，其人數不得超過社員總數的10%。”

　　（三）固定資產和現有建筑設施與配套儀器設備狀況

　　除基本廠房外，無配套儀器。

　　（四）專業技術水平

　　傳統養殖技術

　　項目可行性報告 3

　　摘要：房地產開發過程中的首要工作便是房地產開發項目的可行性研究，它在整個開發環節起著至關重要的作用。可行性研究是在建設項目的投資前期，通過對項目投資的環境和條件有一個深入的了解后，進一步對提出的建設和技術方案，以及生產經營方案實施的可能性、經濟合理性進行理智細致的分析和評估，最終達到雙贏的目的。為了實現這個目標就必須掌握房地產開發項目可行性研究的內容，對市場有一定準確的分析，利用數據進行費用測算，結合上述前期工作做出合理的經濟評價。

　　關鍵詞：可行性研究內容、市場分析、費用測算、經濟評價

　　在房屋建筑領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有著不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規劃設計方案作為基礎，經濟評價為可行性研究的核心。

　　一房地產開發項目可行性研究內容

　　1.1總論

　　項目的名稱、性質、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，并說明項目提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。

　　1.2市場調查和需求分析

　　通過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。

　　1.3開發項目場地的現狀與建設條件分析

　　原建筑物的現狀，周圍環境的布局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。

　　1.4規劃設計方案

　　開發項目實施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計，城市的景觀設計，并且保證場內外交通布置的暢通，基礎設施管網的可行性。

　　1.5投資估算

　　它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。

　　1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價

　　通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該項目最終可具體實施。

　　二房地產開發投資的影響因素分析

　　2.1內部影響因素

　　開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬于自己。

　　2.2外部因素

　　除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是為了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。

　　三房地產開發項目費用測算的作用

　　首先費用測算為籌集開發資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。

　　四主要風險因素

　　4.1市場風險

　　房地產和其他行業一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因為購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。

　　4.2經營風險

　　在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。

　　4.3利率風險

　　由于市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的.變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現為開發企業的投資收益減少。

　　4.4政策風險

　　房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利于安全的投資。

　　4.5其他風險

　　失去控制的人為因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。

　　結束語：

　　房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳的了解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。

　　參考文獻：

　　[1]湯炎非，楊青著.《可行性研究與投資決策》武漢大學出版社，1998

　　[2]李竹成主編.《房地產經濟專業知識與實務》北京團結出版社，2011

　　[3]潘蜀健主編.《房地產項目投資》北京中國建筑工業出版社，1999

　　[4]宋春紅.《論房地產開發項目可行性研究》2006

　　項目可行性報告 4

　　XX煤炭有限公司xxx煤礦屬新建礦井，設計規模為15萬t/a。

　　建設項目投資估算主要依據為：國家煤炭工業局煤規字[20xx]第48號文、《煤炭建設工程造價費用定額及造價管理有關規定》等文件及相關行業的投資估算編制規定。本次投資估算根據鎮雄縣縣的資源條件、開采技術條件，結合實際情況，同時參照近期設計的類似建設項目的資料，根據項目的建設性質，按設計生產能力進行投資估算。

　　項目投資估算范圍：小堡子煤礦新建15萬t/a工程所需的全部動態總投資，包括礦建工程、土建工程、設備及工器具購置、安裝工程、工程建設其他費用、基本預備費、建設期貸款利息及鋪底流動資金。

　　項目對社會影響的分析

　　一、項目對社會影響分析

　　㈠項目實施對當地居民收入和生活水平影響

　　xxx煤礦工業場地及輔助、附屬設施位于隆陽區小堡子村。當地居民收入較低，收入來源較少，經濟基礎相對較薄弱，人均國民生產總值較低，在文化、教育、衛生等方面仍較落后。xxx煤礦建成投產后，將直接促進當地工業經濟的發展，并帶動其它產業的發展，加快基礎設施建設及小城鎮建設的步伐。預測本項目投產后當地居民收入可提高1倍以上，可加快實現脫貧致富的目標，生活水平將得到較大改善。

　　㈡項目實施對地區居民就業的影響

　　xxx煤礦投產后，直接增加就業人數為350余人，與項目相關的社會服務等產業將創造成百上千的就業機會，對增加就業機會、發展地區經濟具有重要意義。

　　㈢對所在地區少數民族風谷習慣和宗教的影響

　　本項目所在地區少數民族較多，長期以來與漢族和睦相處，項目的建設和運營符合國家的民族政策，充分考慮了民族地區的風谷習慣、生活方式和宗教信仰，深受當地少數民族的支持。

　　㈣對區域經濟的影響

　　直接影響：xxx煤礦項目總投資約1.1億元。建設所用的大部分建筑材料和部分設備將由本地區供應，這將給建筑業帶來發展機遇，煤礦運營后，包括工資、原材料、水電費和維修費等在內的煤礦生產經營費用每年將達到數千萬元，可直接促進區域經濟的發展。

　　間接影響：項目的實施將促進電力、農業和服務業等相關產業發展，當地居民可從餐飲、住宿、購物、娛樂和交通郵電服務等的消費中獲取相當的收入。在煤炭產業的帶動下，本地區的工業、農業和第三產業將會產生乘數效應。

　　二、項目與所在地互適性分析

　　㈠不同利益群體對項目的態度及參與程度

　　煤礦建設遵循“少占地、少遷村”的原則，預計需征用土地3.16ha，工業場地不動遷村寨。項目的實施將直接或間接增加成百上千個變業機會，當地居發的收入水平和生活質量將得到很大提高，對發展區域經濟和加快扶貧攻堅步伐都具有重大意義，項目的實施與當地居民的利益和脫貧致富的愿望是一致的，沖突較小，社會效益顯著。

　　㈡各級組織對本項目支持的程度

　　本項目受到了各級政府的大力支持，尤其是參與本項目的xx市、XX區等各級組織，對于本項目的實施都傾注入極大的熱情，并盡其所能，給本項目提供一系列優惠的條件，為項目的盡快實施奠定了良好的基礎。

　　㈢地區文化狀況對本項目的適應程度

　　工程所屬地區少數民族較少，并且長期以來與漢族和睦相處，宗教信仰基本與漢族相同。工程與所地在的地區文化狀況沒有不適應之處。

　　三、社會評價結論

　　㈠社會風險分析

　　各級政府和廣大群眾都大力支持該項目的.建設，工程所在地的人民群眾盼望該工程早日建設投產，項目建設的社會風險很小。但由于人為的工作失誤，或某些工作人員不嚴格執行國家政策，造成群眾不滿的可能性是存在的。因此，在項目實施過程中一定要嚴格執行國家和各級政府的有關法律、法規，讓群眾滿意，保證項目的順利實施，讓項目地區的人民盡早盡快地享受到該項目帶來的益處。

　　㈡社會評價結論

　　xxx煤礦資源豐富，建井條件較好，項目的實施對促進保山市的經濟發展、加快煤炭產業結合調整、加快扶貧攻堅工程順利實施具有重要的意義。

　　煤礦建成后，每年可向國家上繳600多萬元稅金，增加就業機會，并帶動其它相關產業的快速發展，對促進該地區社會、經濟和文化的發展，改變目前貧窮面貌具有十分重要的意義。

　　通過以上分析可知，本項目的實施有利于地方經濟社會全面發展，項目與所在地有較強的互適性，社會可行性良好。

　　項目可行性報告 5

　　第1章項目區現狀

　　1.1自然概況

　　1.1.1地理位置

　　大安市位于吉林省西北部，白城市東南部，地處松嫩平原中部。地理座標為東經123°10′—124°20′，北緯44°57′—45°46′。東與黑龍江省肇源縣隔嫩江相望，西與洮南市、通榆縣接壤，南與前郭縣、乾安縣相依，北以洮兒河為界與鎮賚縣毗鄰。全市東西長90公里，南北寬75公里，總幅員面積4879平方公里。

　　1.1.2地形地勢

　　大安市地勢平坦，東西略高，中間較低，海拔120—160米。北部嫩江、洮兒河沿岸為低洼地區，多曲流、湖沼和濕地；東部為山地，呈弧狀隆起；中部是漫崗沙地，固定沙丘與丘間洼地相間；南部為草原地帶，多洼地濕沼。

　　1.1.3水文

　　該市水系屬松花江水系，主要河流有嫩江、洮兒河、霍林河。霍林河為季節性河流。境內有月亮泡等水庫泡澤100余處，全市地表水年均徑流量3262萬立方米，地下水資源儲量31930萬立方米。過境水207億立方米，水資源可利用量36949萬立方米。

　　1.1.4氣候

　　大安市屬于半干旱溫帶大陸性季風氣候。年平均氣溫4.3℃，1月份最冷，最低氣溫-35℃，7月份最熱，最高氣溫33℃。無霜期142天，年均日照時數1918小時，氣溫大于等于10℃的有效積溫為2934.8℃。年隆水量400—450毫米，多集中在夏季，年蒸發量1952.2毫米，為降雨量的4—5倍。年均8級以上大風日22.9天，年平均風速4—5米/秒。

　　1.1.5土壤與植被條件

　　大安市土壤地帶性分布較明顯，共有八個土類，十六個亞類，二十個土屬，五十六個土種。主要土壤有黑鈣土、淡黑鈣土、沼澤土、風沙土、草甸土、鹽堿土、復合鹽堿土等。

　　該市植被屬蒙古草原植物區系。草原植被多已退化為次生草原植被。沙丘上分布有少量黃榆、蒙古柳、蒙古杏。灌木有枸杞、檉柳等。草本植物有水蒿、蘆葦、塔頭草、小葉樟、蒺藜草、羊草、堿蓬、星星草等。

　　1.2社會經濟狀況

　　大安市轄22個鄉鎮，12個農、林、牧、漁場。總人口425254人，其中農業人口266927人，農業勞動力101119人。

　　境內交通便利，長白、通讓鐵路在境內交叉通過，圖烏公路（302國道）貫穿市內8個鄉鎮，總長110公里。大安港碼頭與俄羅斯通航，最大靠泊能力1000噸級，旅客年吞吐量11.5萬多噸。

　　大安市現有耕地132萬畝，占總面積的10，草原面積354萬畝，占48.4，有林地面積30.7萬畝，占4.2。水域面積109.5萬畝，占14.9，其它面積106萬畝，占14.5，森林覆蓋率10.6。

　　全市20xx年國民經濟生產總值199595萬元，其中第一產業占42.8。第二產業占30.2，第三產業占27。人均國民生產總值3677元。農業人均收入1550元。林業人均收入2851元。

　　1.3土地鹽堿化現狀

　　松嫩平原是世界上三大片蘇打鹽堿化土壤之一，本市又是松嫩平原土地鹽堿化最集中分布地區。根據調查和資源衛片解譯結果，本市土地鹽堿化面積達24.7萬公頃，占土地總面積50以上其中輕度鹽堿化土地面積3.3萬公頃，占全市土地總面積的6.83，占鹽堿化土地面積13.45。中度鹽堿化土地面積1.5萬公頃，占全市土地總面積3.27，占鹽堿化土地面積6.45。重度鹽堿化土地面積19.8萬公頃，占全市土地總面積40.67，占鹽堿化土地面積80.11。主要分布在霍林河下游地區，是危害本地區生態環境最主要的因素。

　　由此可見，我市土地鹽堿化以重度鹽堿化為主，并以1.4～2的速度發展。春季出現堿塵暴，沙堿壓地每年以十數米或數十米速度向前推進，不僅影響生態環境，而且危及當地人民的生存，已經到了非治理不可的地步。

　　1.4草原退化狀況

　　我市草場由于超載放牧，以及氣候、環境等自然因素影響，使草原發生了嚴重的退化現象，產草量、載畜量大大下降，嚴重的地方甚至退化為寸草不生的裸地鹽堿荒漠，大部分草場已退化（表1）。大安市草場總面積236306.73公頃，退化草場面積210336.63公頃，退化草場占草場總面積的89.01,占全市土地總面積的8.4。其中輕度退化草場34595.31公頃，占草場總面積的14.64，中度退化草場81336.78公頃，占草場總面積的34.42，重度退化草場94404.54公頃，占草場總面積的39.95。正常（沒有退化）草場面積有25970.11公頃，占草場總面積的10.99，因此為亞正常草場。所以，對亞正常草場應嚴加管護，對退化草場的治理應加大力度。

　　第2章指導思想、基本原則和目標

　　2.1指導思想

　　西部治堿工程要按照兩個根本轉變的要求，從促進國民經濟和社會可持續發展的戰略高度出發，結合本地實際情況，依據《全國生態環境建設規劃綱要》以及《吉林省生態草建設工程技術規范》的要求，利用國家關于退耕還林（草）所給予的機遇，轉變觀念，加快西部治堿工程建設，擴大草原面積，提高植被覆蓋率，使全市的生態環境得到改善，使土地荒漠化、鹽漬化、草原退化等趨勢得到遏制，減輕自然災害，確保農業穩產、高產和林業、牧業穩步發展，促進全市經濟和社會的可持續發展。

　　2.2基本原則

　　本著治理我市鹽堿退化草場，改善我市生態環境，保護耕地，保護顯地，綠化和美化302國道及大安段公路沿線，提高當地農民生活水平，促進我市生態環境良性發展的原則。

　　2.3目標：項目區內草場由原來的退化草場和嚴重退化草場（即植被覆蓋度10—40，產草量畝產干草10—30公斤。）達到一類草場（即植被覆蓋度80—90，畝產干草150公斤。）的標準，基本恢復植被原貌。

　　第3章工程施工設計

　　3.1工程建設規模

　　西部治堿工程舍力鹽堿化草場治理項目計劃圍欄2.4萬米，治理鹽堿地2萬畝，其中：深松1.4萬畝,補播0.6萬畝。

　　3.2工程進度

　　該項目計劃從20xx年8月10日份開始動工，到20xx年10月底完工，其中工程圍欄在20xx年入冬前完成，深松、補播在20xx年6月份完成，種草、苜蓿及紫穗槐在20xx年6月份完成。

　　3.3工程建設內容

　　3.3.1BDA03—1項目區（舍力鹽堿化草場治理項目）

　　該項目區位于302國道來福至舍力路段，兩側共種紫穗0.03萬畝，圍欄2.9萬米，圍欄面積2.5萬畝，其中深松4萬畝。

　　BDA03—1—1在舍力鐵北屯，共種紫穗槐0.03萬畝。

　　BDA03—1—2在來福鄉又山子屯周圍，共圍欄2.9萬米，圍欄面積2.5萬畝，其中深松1.4萬畝。

　　3.3.2BDA02—2項目區（四棵樹鄉鹽堿化草場治理項目）

　　該項目原址在安廣鎮，由于鎮政府將該項目區列為開發區，該項目區現已變更到大安市四棵樹鄉。

　　BDA03—2—1項目區（安廣鹽堿化草場治理項目）

　　由于安廣鎮政府將該項目區列為開發區，因此，該項目現已被變更到大安市四棵樹鄉

　　該項目區位于大安市南部的四棵樹鄉在302國道的西側，本項目區共圍欄2.8萬米。圍欄面積4萬計較，深松0.5萬計畝。

　　3.3.3BDA03—3項目區（新平安鎮長勝鹽堿化草場治理項目）

　　該項目區位于安—乾線谷城至新平安段，共圍欄3.6萬米，圍欄總面積2.5萬畝，本項目區共分四個小區，其中：

　　BDA02—3—1圍欄6200米,面積0.3萬畝，全部為深松地塊；

　　BDA02—3—2圍欄14900米，面積1.4萬畝；

　　BDA02—3—2圍欄7600米，面積0.4萬畝，其中建苜蓿草基地0.2萬畝；

　　BDA02—3—3圍欄7300米，面積0.4萬畝，全部為補播地塊。

　　3.3.4BDA03—4項目區（大崗子鎮鹽堿化草場治理項目）

　　該項目區位于安—乾線大崗子至龍沼段，共圍欄4.8萬米，面積4.7萬畝，其中深松1.2萬畝。該項目區共分為四個小區，其中：

　　BDAO2—4—1圍欄1300米，面積1.5萬畝。

　　BDA02—4—2圍欄9200米，面積1.2萬畝，全部為深松地塊；

　　BDA02—4—3圍欄14300米，面積1.2萬畝；

　　BDA02—4—4圍欄11500米，面積0.8萬畝。

　　3.3.5BDA03—5項目區（兩家子鎮同發鹽堿化草場治理項目）

　　該項目區位兩家子鎮同發村，共種草0.05萬畝。

　　3.4主要技術措施

　　3.4.1工程圍欄建設設計

　　（1）埋設水泥柱，水泥柱方形，長1.9米，截面10×10厘米，水泥柱需內置4條1.9米長6號鋼筋（內置鋼筋截面8×8厘米），鋼筋需捆扎牢，捆扎的方法是在一端30厘米起，間隔30厘米，用8號鐵線圍扎固定。制做水泥時在一豎平面的一端10厘米處、間隔17.5厘米起設置7處掛線釘。

　　（2）水泥柱挖坑埋設，坑深50厘米，直徑30—50厘米，插入水泥柱后，填土搗牢（掛線釘要露出地面），水泥柱間距10米。

　　（3）架設圍欄網，圍欄網用22號鍍鋅線，從距地面20厘米起，間隔20厘米平行架設立條圍欄，為使圍欄線平行緊密，在兩水泥柱間每隔0.7米設置垂直固定線。

　　3.4.2淺翻補播主要技術措施：

　　（1）輕耙整地：用輕耙全面整地，耙深8—10厘米，機械行駛時耙深要隨時調節。有草地塊耙深控制在5—8厘米。

　　（2）人工撒播草種：種草地塊要進行人工播種，種子在播種前要進行種子品質鑒定和催芽處理（具體標準有關規定執行），為保證播種均勻，草種應與細沙（直徑0.5毫米以下）

　　按20—50倍拌勻后播種，播種時要撒均勻，補播量每畝3公斤。

　　（3）覆土鎮壓：為保證土壤與種子緊密結合，播種后要用輕耙覆蓋土和用雙組鎮壓器鎮壓，覆土厚度為2—3厘米。為防止土壤水分蒸發，上述各環節應連續作業。

　　3.4.3直播種草主要技術措施：

　　（1）機械整地：用重耙垂直交叉耙地，耙深15—18厘米。要耙平、耙均、耙細。

　　（2）機械播種：使用，種子在播種前要進行品質鑒定和催芽處理（具體要求按有關規定執行），為保證播種均勻，草種應與細沙（直徑0.5毫米以下）按20—25倍拌勻后播種，播種時要撒均勻，不留死角。種草每畝7公斤。

　　（3）覆土鎮壓：播種后要立即覆土和鎮壓，用輕耙覆土，覆土厚度2—3厘米，用雙組鎮壓器鎮壓。

　　為防止土壤水分蒸發，上述各環節應連續作業。

　　3.4.4深松主要技術措施：采用專用深松機械，松土17—25厘米深。

　　3.4.5灌溉建設設計

　　為搞好生態建設，在每一草場設計一塊實驗小區（實驗小區的界線可用挖溝等標識），實驗小區面積180畝，配置深水井1眼（井深100—140米），柴油發電機1臺，抽水泵1臺，塑料軟管500米，以每天灌溉30—45畝草地設計抽水量，建造井房1處，面積9—12平方米。

　　3.4.6管護及人員安排

　　圍欄草原與草原所有者共同管護,種草地塊安排專職管護人員，管護期2年。管護人員的主要職責為：

　　（1）防止人畜進入建設區。

　　（2）看護好建設區內的各項工程設施。

　　（3）預防草原火災，防止病蟲鼠害，發現問題及時上報并采取補救措施。

　　3.4.7病蟲害防治

　　病蟲鼠害防治要以“以防為主，綜合防治”為原則，如果地下害蟲較多（如螻蛄、蠐螬等）可用90的`敵百蟲50克，加熱水5公斤溶化后噴灑在5公斤粉碎炒熟的豆餅或葵花餅上制成毒餌，埋入淺溝或在傍晚撒在草地上滅蟲。其它病蟲害可參照農作物防治方法進行防治，鼠害可用滅鼠藥防治。

　　第4章組織實施和運行管護

　　4.1實施管理

　　各工程項目實施招投標施工，投標條件：具備縣以上資質的施工單位，并有城建部門質量監督事務所進行質量監督，市生態辦對工程組織階段性驗收，合格后填發質量合格證，方可進行下階段施工，工程完成后進行竣工驗收。

　　草場改良項目由市草原管理站或聘請有關草原技術部門的專家進行技術指導，具體實施由項目所在鄉（鎮）、場（站）組織實施，涉及草原灌溉、優質草籽品種、農業機械的由市牧業局進行統一分配，統一調度。

　　4.2運行管理與維護

　　運行管理，各鄉（鎮）、場（站）領導小組下設專人管護，建立健全各項管護措施，制定崗位責任制和獎罰制度。

　　工程維護，管理維護人員要經常檢查，發現問題及時報告上級主管部門，進行及時維修，如不及時報告或不及時維修造成工程毀壞，影響農業生產，追究相關人員責任，嚴肅處理。

　　財務管理

　　（1）國家生態建設資金是國家專門用于治理生態環境的專項資金，禁止任何部門、任何個人擠占挪用。項目實施中要嚴格執行各項財務管理制度，實行“三專”、“四定”、“五統一”。

　　（2）有償資金要落實到人，搞好擔保抵押，確保資金按時回收。

　　（3）管護人員的報酬及管護維修費用由項目所在鄉（鎮）、場（站）從項目效益中合理提取支付。

　　第5章投資概算及資金籌措

　　5.1投資概算依據

　　5.1.1依據大安市近幾年生態草建設實際發生的平均定額和經濟技術指標；

　　5.1.2依據大安市生態草建設各項工程任務量指標。

　　5.2投資標準

　　5.2.1深松：機耕費400元/公頃

　　5.2.2淺翻：機耕費400元/公頃

　　5.2.3補播：（1）種子費：40公斤/公頃×10元/公斤=400元/公頃；（2）播種費：100元/公頃。合計500元/公頃。

　　5.2.4圍欄

　　（1）樁：6延長米一個樁，20元/樁

　　（2）網：3.5元/米

　　（3）工時費：1.12元/米（挖坑、埋桿、上網）

　　以上合計8元/米

　　5.2.5種堿茅

　　（1）整地：推平重耙、輕耙、打池埂550元/公頃

　　（2）草籽費：45公斤/公頃×20元/公斤=900元/公頃

　　（3）播種費：100元/公頃

　　（4）打井：1750元/公頃

　　（5）管理：澆水、看護200元/公頃

　　以上合計3500元/公頃

　　5.2.6種紫穗槐

　　（1）整地：推平重耙、輕耙、打池埂550元/公頃

　　（2）種子費：50元/公斤×75公斤/公頃=3750元/公頃

　　（3）播種費：225元/公頃

　　（4）打井：1000元/公頃

　　（5）管理：澆水、看護200元/公頃

　　以上合計5925元/公頃

　　5.3投資估算

　　大安市20xx年西部治堿工程計劃總投資290萬元，其中：圍欄118萬元，深松12萬元，種紫穗20萬元，建苜蓿草基地37萬元。

　　5.4投資來源

　　該項目總投資637萬元，其中：生態專項資金319萬元，市級配套資金127萬元，縣級配套資金191萬元。

　　5.4.1BDA02—1項目區（太山鎮鹽堿化草場治理項目）總投資140萬元，其中：生態專項資金70萬元，市級配套資金28萬元，縣級配套資金42萬元。

　　5.4.2BDA02—2項目區（紅崗至安廣鹽堿化草場治理項目）總投資170萬元，其中：生態專項資金85萬元，市級配套資金34萬元，縣級配套資金51萬元。

　　5.4.3BDA02—3項目區（安廣至來福鹽堿化草場治理項目）總投資245萬元，其中：生態專項122萬元，市級配套49萬元，縣級配套74萬元。

　　5.4.4BDA02—4項目區（來福至舍力鹽堿化草場治理項目）總投資82萬元，其中：生態專項資金42萬元，市級配套資金16萬元，縣級配套資金24萬元。

　　第6章效益分析

　　6.1生態效益

　　該建設工程是生態建設工程，是國土治理的重要組成部分，對于改善區域內的生態環境，促進區域經濟發展起到積極的推動作用。通過建設治理，建設區草地植被覆蓋率由平均30增加到90，凈增60。

　　據有關研究資料表明，每公頃草地保水、防沙、凈氣的年綜合效益為xx—xxx元，按每公頃xx元計算，則建設區草地每年所產生的綜合生態效益就達xx多萬元。

　　6.2社會效益

　　本項目建設區不僅能安排農村及社會富余人員、促進家庭養殖業的發展，帶動地方經濟，增加社會人均收入和保證社會穩定，而且生態環境的改善，有利于進一步擴大對外開放，促進對外交流，有利于引進人才與技術，促進技術推廣，對大安市及周邊地區的經濟騰飛也有很重要的戰略意義。

　　6.3經濟效益

　　本項目區建成后，可使每畝年產干草量由平均不足20公斤達到畝產150公斤以上，每畝增產干草130公斤。每畝產草種子10公斤，按目前市場價格干草0.2元/公斤、種子20元/公斤算，畝產值可達230元，年獲利約4289.5萬元，新增產值3700多萬元，經濟效益十分可觀。

　　項目可行性報告 6

　　一、項目概況和背景

　　xx縣xx鎮屬于半山區，全鎮總面積81平方公里，可耕地4.2萬畝，果園面積2萬畝，主要產品有黃金桃系列、紅桃、葡萄、蘋果、草莓等，年產各種干鮮果品8萬噸，成為該縣新興的“果業特色鄉鎮”。尤其近幾年，人工栽培經濟林面積發展迅猛，現有桃園13000畝，葡萄園4800畝，蘋果1200畝，草莓1000畝，果品產量穩中有升，價格也在每公斤2元以上，農民的果品種植積極性大大提高，在現有基礎上，預計今明年發展桃類3000畝，葡萄2000畝，其它品種2000畝。

　　雖然該鎮有豐富的果品資源，但卻沒有果品加工企業，所以今年急需要上一個果醬果汁加工項目。在農業發展上保持穩定、工業促進發展的方針指引下，勵精圖治，銳意進取，大力發展工業經濟，向工業要效益，全面繁榮鎮域經濟。

　　二、項目內容及規模

　　果汁加工生產線及配套公用工程。

　　1、黃桃帶肉果汁、果醬年產10000噸

　　2、功能果汁年產10000噸

　　3、濃縮果汁年產10000噸

　　三、項目建設單位

　　xx鎮人民政府

　　四、項目負責人：xxx

　　項目聯系人：xxx

　　五、項目建設地址：xx縣xx鎮

　　xx鎮位于xx縣城北部，交通便利，省道335線貫穿全境，離京滬高速聯城入口10公里，而且水資源豐富，能滿足生產需求。

　　六、投資概算

　　總投資3709萬元。其中：建設投資3009萬元。建設投資包括：設備投資1066萬元，設備安裝工程45萬元，土建工程1740萬元，配電改造40萬元，給排水改造38萬元，制冷站30萬元，不可預見費50萬元，流動資產700萬元。

　　七、制作技術及工藝

　　1.材料與設備

　　1.1材料桃果、葡萄、蘋果、草莓xx鎮產優汁水果；

　　水符合GB10791—89標準中第4.1條規定；

　　白砂糖符合GB317標準要求；

　　檸檬酸符合GB1987—86標準；

　　穩定劑符合GB2760標準。

　　1.2設備

　　打漿機，膠磨機，真空脫離機，高壓均汁機，封蓋機，提取設備、調配罐、粗濾機、超濾設備、灌裝機、殺菌釜、貼標機等。

　　2.工藝流程

　　果品→精選→洗果→去皮→打漿→滅菌→調配→膠體磨處理→均質→脫氣→灌裝→殺菌→封蓋→冷卻→裝箱→入庫

　　3.具體要點

　　果汁是水果經過破碎、壓榨、過濾而得到的汁液。水果產區多生產一些果汁，既能減少貯運中的損失，節約大量運費，又可通過加工，提高水果商品率，增加果農的收入。果汁制作工藝流程要點如下：

　　3.1原料選擇果汁的優劣取決于果質的好壞，制作果汁的原料，必須是新鮮、成熟、無霉爛、無病害現象，并具有優良的風味和豐富的汁液。

　　3.2原料預處理

　　原料根據成熟度分級并用清水充分洗凈。可用高錳酸鉀消毒，去除無用部分，如果核、果皮絡、果梗、果籽等。

　　3.3破碎、壓榨、粗濾

　　將洗滌干凈的`原料用破碎機或切片機破碎。破碎時間要短，以免果實變色。為增加果汁的顏色和出汁率，可將果汁加溫至40～50℃，保溫4～5個小時。果肉較硬的果實，可將其加熱煮沸，使其軟化。經過破碎和加溫處理的果汁用壓榨機榨汁，在進行第一次榨汁后，將果渣拌勻疏松，進行第二次壓榨。榨出的果汁要進行過濾，以除去汁液中的果皮和大塊果肉。

　　3.4調整果汁

　　為使果汁符合一定規格要求和改進風味口感，可調整其糖分和酸分，可視情形加入糖、檸檬酸和防腐汁，還可加入適量的香精和色素。

　　3.5裝瓶、殺菌、貯藏

　　將調配好的果汁加熱至85～90℃，然后趁熱用細布過濾，并裝入消過毒的容器內，立即密封，然后在沸水中殺菌，殺菌后冷卻即為成品。一般果汁宜存在4～6℃左右的環境中，以減少不良變化。

　　4.產品質量要求

　　4.1感官指標

　　色澤果品不同而不同以桃為例，呈乳白色或乳白色顯微黃色；

　　風味果品不同而不同以桃為例，具有黃桃特有的清香味、甜酸適口、爽口、無異味；

　　組織狀態乳濁型，無沉淀，無分層；

　　雜質不允許存在。

　　4.2理化指標

　　可溶性固形物（以折光計）9%～10%；PH4.1；總糖8.5%～9.3%。

　　4.3微生物指標

　　細菌總數（個/ｍｌ）≤100；大腸桿菌（個/100ｍｌ）＜3；致病菌不得檢出。

　　八、市場分析

　　1、黃桃帶肉果汁、果醬

　　國內外營養學家研究發現，黃桃果實中含有多種對人體有益的營養成分，其果大、味甜、多汁、鮮果氣味芳香，酸甜可口，含有豐富的糖、鈣、鎂、磷、抗壞血酸、有機酸以及各種氨基酸。該類產品十分暢銷。

　　2、功能果汁

　　功能果汁順應人們的需求，它集天然、營養、保健、適口于一體，是一種非常有前途的保健型飲品。功能果汁均以水果或濃縮果汁為主要原料。按照加工方法分為兩類，一類屬于調配型，一類屬于發酵型。調配型采用傳統的中藥配方，通過向濃縮果汁添加以現代高科技提取中藥有效成分而達到強化果汁營養的目的。發酵型采用多菌株對加入了一些輔料的并稀釋了的濃縮果汁進行微生物發酵。產品對身體具有很好的保健作用，主要功能特性包括解毒去毒、活化血管、降血脂、降血糖降血壓、助消化、延年益壽、美容等。市場前景看好。

　　3、濃縮果汁

　　由于濃縮果汁保持了果品的原有風味，深受國際國內市場歡迎。據不完全統計，我國果汁飲料的年需求量在100萬噸以上，且每年以35％的速度增長，而目前國內產量只有60萬噸，人均不足1公斤，市場發展潛力巨大。國際市場上，目前歐美等發達國家對果汁的人均年消費量在40公斤以上，僅美國年需求量就達200萬噸，而其本國加工能力僅為100萬噸，每年需大量進口。巨大的市場為本項目提供了廣闊的發展前景。

　　九、效益分析

　　本項目為生態建設和林產品深加工型項目。既加大退耕還林力度，擴大了經濟林面積，又對林果深加工進行了轉化增值，為農民增收創造了條件，既有經濟效益又有生態效益和社會效益。

　　該項目建成投產后，年銷售收入可達18125萬元，年稅金2535萬元，年獲利潤1155萬元。年可帶動全鎮果農8000余戶發展林果業，每戶年均可獲利近萬元。

　　十、資金的解決

　　該項目總投資3709萬元。其中：建設投資3009萬元。建設投資包括：設備投資1066萬元，設備安裝工程45萬元，土建工程1740萬元，配電改造40萬元，給排水改造38萬元，制冷站30萬元，不可預見費50萬元，流動資產700萬元。

　　以上投資的解決，計劃自籌資金500萬元，招商引資解決1500萬元，銀行貸款1700萬元。

　　此報告請有關部門給予支持，解決不足資金為盼！

　　項目可行性報告 7

　　一、項目基本情況

　　1、項目名稱：xx市區林權管理中心經費項目

　　2、項目實施單位情況

　　單位名稱：

　　地址：

　　郵編：

　　聯系電話：

　　法人代表：

　　3、項目總投資：81.5萬元。

　　4、項目建設年限：1年。

　　二、項目必要性和可行性

　　（一）項目背景

　　1、項目概況

　　xxxx區地處xx市南部，全區土地總面積301.35萬畝，其中林地面積58.36萬畝，森林覆蓋率25.02%。我區于去年年初在全區全面鋪開集體林權制度改革，已基本完成全區44.4萬畝集體林地確權工作，完成林權發證面積31.1萬畝，本，占總面積的70%。同時，根據《中共中央、國務院關于全面推進集體林權制度改革的意見》（中發[20xx] 10號）、《中共xx區委、xx區人民政府關于深化集體林權制度改革的若干意見》（夏發[20xx]8號）及xx市江夏區機構編制委員會《關于區林政管理稽查站加掛牌子的批復》（夏機編[20xx]16號）精神，林改相關配套改革工作也同步推進，我們于今春成立了xx區林權管理中心，為xxxx區林業局直屬事業單位，機構規格為正科級，中心辦公場所設在區林業局一樓大廳。

　　2、項目的依據

　　（1）《中共中央、國務院關于全面推進集體林權制度改革的意見》（中發[20xx] 10號）

　　（2）《中共xx省委辦公廳xx省人民政府辦公廳關于推進集體林權制度改革若干問題的意見》（鄂辦發〔20xx〕27號）

　　（3）《中共xx省委xx省人民政府關于深化集體林權制度改革的試行意見》（鄂發〔20xx〕23號）

　　（4）《中共xx省xx市委、xx市人民政府關于全面推進集體林權制度改革的通知》（武發［20xx］12號）

　　（5）《中共00區委、00區人民政府關于深化集體林權制度改革的若干意見》（夏發[20xx]8號）

　　（6）xx市00區機構編制委員會《關于區林政管理稽查站加掛牌子的批復》（夏機編[20xx]16號）

　　（二）項目實施的必要性

　　1、是集體林權制度改革的必然選擇。加快林地、林木流轉制度建設，建立健全產權交易平臺，是《中共中央國務院關于全面推進集體林權制度改革的意見》所提的要求。林改后農民成了山林的主人，為了使林農敢于向山上投資，舍得向林業投入，提高造林育林護林的積極性，必須要有一個平臺使林農可以隨時將產權、產品轉化為可供自由支配的.資金。建立林業產權產品交易中心，就是為林農搭建一個這樣的平臺，使老百姓在林權制度改革后真正得到實惠。

　　2、是規范林權林產品交易朝專業化市場發展的需要。長期以來，林權私下流轉活躍，沒有一個規范的綜合型的林權林產品交易市場，林產品交易的組織化、市場化程度低。且林地林權糾紛爭議不斷，老百姓的利益經常受損，造成市場無序競爭激烈，浪費較大，嚴重制約了林業經濟的發展。

　　3、是促進本區域林業產業化的需要。目前，我區不論是林業生產、林產品的運輸、儲備、裝卸和加工及銷售，其專業化和規模化運作水平都比較低，要加快林業發展速度，推進林業產業化，促進林業產權有序轉讓，林產品市場體系建設至關重要。因此，xx區林權管理中心的成立對推進本區域林業產業化發展和農民增收，都具有十分重要的意義。

　　因此，實施林權管理中心經費項目是十分迫切和必要的。

　　（三）項目實施的可行性

　　我區集體林權制度改革于20xx年底開始試點工作，20xx年在全區全面鋪開，今春成立林權管理中心。目前已辦理林權證3549本，發證宗數4677宗，排查林權糾紛6起，調處4起，辦理林權抵押貸款8宗，抵押林地面積1817畝，貸款金額達3435萬元。

　　根據以上情況所述，林權管理中心的成立，對于深化林權改革成效，鞏固林改成果，規范林權管理工作，促進林權抵押貸款都有積極作用。因此，該項目是可行的。

　　三、項目實施期限：

　　項目實施期限為1年，即20xx年1月—12月。

　　四、項目所需資金

　　1、項目實施所需資金

　　xxxx區林權管理中心經費20xx年需要81.5萬元。

　　(1)人員經費計50.5萬元

　　(2)辦公費計4萬元

　　(3)物業管理費計1.5萬元

　　(4)郵電費計1萬元

　　(5)交通費計7.5萬元

　　(6)儀器設備損耗費計3萬元

　　(7)業務招待費計6.5萬元

　　(8)管理費計7.5萬元

　　五、項目生態效益和社會效益

　　（1）對構建和諧林業起到積極的促進作用。林業發展的目標是實現生態效益、社會效益和經濟效益的有機統一。但現實中林農注重經濟效益。由于林業投資大而收益期較長，活立木不能流轉，林農的急功近利容易導致林木的亂砍濫伐和毀林事件的發生。通過市場可以實現活立木的規范流轉，林農在林木生長期間就實現了經濟收益，可避免違法采伐，有效扼制亂砍濫伐等毀林案件的發生，進而實現林業的和諧發展。

　　（2）引導社會公眾投資林業，便于籌集林業建設資金。造林是一項社會事業，但由于信息傳播渠道窄和林地流轉不暢，在林權制度改革前期，投入造林的大都是當地人，其中主要還是農民。農民的投資能力有限，造林以后，追加投資跟不上。與此同時，社會公眾有資金的想進入林業又得不到相關的信息，從而限制了社會資金投資林業。有了規范的市場，前期造林戶養不起林的可以通過市場賣出去，而想投資林業的通過市場合法的買進來。退出林業的林農嘗到了造林的甜頭還可能再進來。這樣就會有更多的社會資金源源不斷地投向林業，從而推動社會造林工作的全面深入開展。

　　（3）有利于林政資源管理和林業管理體制改革。市場要求進場交易的活立木須持有林權證。沒有活立木交易市場，人們對辦不辦林權證持無所謂的態度；有了活立木交易市場，人們要完成林權的轉讓、登記，就必須辦理林權證；從而將辦理林權證變成權屬單位和個人的一種自覺行動。

　　（4）對木材加工企業來說，有利于解決原料供應問題。林紙、林板企業是擴大商品林建設的依托，也是商品林經濟效益的最終實現者。作為資金密集型企業，抽調大量現金購進原料林是不現實的。建立活立木交易市場后，林紙、林板企業通過活立木上市、協議回購等形式，解決原料供應問題，即不用太大的投資就可以達到原料林建設的目的。

　　（5）有利于減輕農民負擔，增加農民收入。義務植樹、退耕還林、生態造林和社會投資豐產林造林是當前造林的主要方式，有的是作為任務下達給農村基層組織，成了農民的一種負擔。有的是政府出錢造林，交給農民管護，由于活立木變現很困難，農民看不到現實利益，管起來也沒什么責任心，結果就出現了“年年造林不見林”“重造輕管”的情況。活立木交易市場建立以后，農民可以通過市場隨時變現自己的林木，變長期收益為現實收益，變期望價值為市場價值，增加農民收入，也可以將林地轉讓出去讓別人造林，從而把廣大農民從造林重負中解脫出來，為構建社會主義新農村奠定堅實基礎。

　　（6）有利于保護活立木交易各方合法權益。樹木的生長受制于品種、種植模式、地形地貌、土壤肥力、光照溫度、降水量、管理狀況等多種因素，而這些知識不是所有的人都具備的。在交易各方不明情況的條件下進行林權交易，不可避免地會損害某一方權益。建立活立木交易市場，聘請專業人員執業，執行“公開、公正、公平”原則，對交易各方權益是一個保護，從而可以更廣泛地動員投資者投資林業。

　　（7）對廣大林業工作者來說，蘊含著巨大商機。林業正處于由完全計劃管理向分類經營的轉型時期，活立木市場的建立為林業工作者開辟了巨大商機。作為林業工作者，憑專業、市場信息等諸多方面的優勢，參與活立木經紀、活立木交易、林業資源整合、林業投融資活動中去，響應中央號召，順應民意，活躍市場，必然會近水樓臺先得月，并且從中獲利。這一點，已從省內外開展的活立木交易實踐中得到驗證。

　　六、項目組織保障措施

　　1、組織管理

　　該項目由xx區林業局負責組織實施，區林調隊是項目執行單位，由一名分管副局長主抓，配備工作人員10名，主要負責全區林權登記、林權變更、林權抵押登記管理；組織實施林權流轉交易、木竹等林產品交易；提供林業法律、法規、政策的咨詢服務；開展林地承包爭議仲裁、林權糾紛調處服務等工作。

　　2、健全機制

　　xx區林權管理中心是深化集體林權制度改革后應運而生的一個專門機構，受到區委、區政府的高度重視和廣大林農的高度關注。中心成立后，全體人員以高度敬業的精神，迅速投入到規范、指導全區林權登記、林權管理等工作之中。中心籌措資金，添置設施，完善辦公條件，建立健全各種規章制度，各項工作開展得有聲有色，在較短時間內走上了正常運轉的軌道。

　　七、項目結論

　　本項目具有良好的經濟效益、社會效益和生態效益，項目是必要的、可行的，建議上級有關部門予以立項，盡快實施，確保達到預期效果。

　　項目可行性報告 8

　　一、項目概況

　　1、建設地點：

　　XX村（選址必須是靠路邊，方便宣傳及游客采摘）。

　　2、建設規模：

　　采摘園一期項目建設10畝，二期項目根據市場反饋情況再作下一步研討確定。

　　3、建設條件：

　　國道323線穿境而過，毗鄰縣城區及高速收費站出口。可謂“四通八達”。地理環境優越，四季分明，光照充足，熱量豐富，氣候溫暖，雨水充沛，從地理、種植季候及市場條件等分析，都具備發展桑果種植采摘園的`特殊優勢。

　　二、項目背景

　　XX村毗鄰東蘭縣城區，土地資源稀少，人均耕地面積不足0.4畝，根據自身的土地資源條件結合當前東蘭縣農產品市場消化能力不大的客觀條件，倫界村不適宜發展大規模產業種植基地。當前倫界村農業產業主要以水稻、玉米種植及應季蔬菜為主，生產模式較為傳統、零散，產業結構較為單一。多年來，倫界村農業始終處于簡單粗放型發展狀態。綜合分析，傳統種植業難以提高經濟效益。為進一步高效利用土地資源及村級集體經濟發展資金，謀劃好倫界村村集體產業路子，因地制宜、因村施策發展壯大村級集體經濟，建議依托利用村級集體經濟發展資金建設生態桑果采摘園10畝。以此加快推進產業發展，增加村級集體經濟收入，進一步促進鄉村振興。

　　三、項目建設的有利條件

　　1、自然條件

　　項目區交通十分方便，國道線穿境而過，產品運輸便利。土質肥沃，無污染，地勢平坦、開闊，雨水資源充足。

　　2、勞動力條件。我村臨時勞動力資源豐富。

　　3、基礎條件。計劃建設的土地面，土地規整，適合有效利用現代農業技術發展桑果種植提高產量。

　　四、市場經濟效益分析

　　由于我村地處縣人民政府所在地，鎮內常住人口達X萬人之多，根據相關資料，保守估計桑果第一年畝產500—1000公斤，目前桑果在市場價格為10元/斤，柳州桑果園價格為20元/斤。保守估計畝產500公斤，按照東蘭市場價估算畝產值達10000元。

　　五、投資概算分析

　　1、固定投入

　　苗木成本5元/珠，一畝種植200珠計算，1畝苗木成本1000元；種植人工成本500元/畝，1畝固定投入為1500元。10畝固定投入1500X10畝=15000元。防草布投入2000元，防護欄建設材料及人工費用3000元。廣告牌投入1000元。固定投入合計15000+2000+3000+1000=21000元。

　　2、土地流轉投入

　　用地成本1500—2000元/畝/年，10畝用地成本為15000—20000元/年

　　3、養護投入

　　人工養護以及農業資料成本500元/畝；10畝人工養護成本5000元；

　　六、預期投入成本

　　1、第一年投入資金

　　21000+15000+5000=41000元

　　2、第二年投入成本

　　15000+5000=20000元

　　3、第三年投入成本

　　15000+5000=20000元

　　項目可行性報告 9

　　一、概述

　　（一）項目名稱：大安市無公害提子葡萄種植示范基地建設

　　（二）規劃目標與內容

　　項目利用建設生態省的契機，加快農業產業結構調整的步伐，力求通過2年時間，建成以公司（業主）加農戶的農業產業化發展模式，具體建設內容如下：

　　1、建成無公害提子葡萄種植基地20xx畝，并嚴格規范化種植和全面實施無公害化生產；

　　2、建立葡萄引育中心，負責提子新品種的選育和引進推廣工作；

　　3、建立葡萄專業協會一個，負責全市基地建設技術培訓與指導，搞好產后服務。

　　（三）項目實施地點及規模

　　1、實施地點：大安市聯合鄉、四棵樹鄉、太山鎮三個鎮為生產基地。

　　2、實施規模：規范化種植無公害提子葡萄20xx畝，年產葡萄3000－4000噸。

　　（四）項目投資總額

　　總投資294萬元，其中：苗木220萬元，水泥木樁等材料投資64萬元，技術培訓需投資10萬元。

　　（五）效益預測

　　1、經濟效益

　　項目建成后，每畝可實現收入6000元，利潤2000元，項目區年可實現總收入1200萬元，利潤400萬元。

　　2、社會、生態效益

　　本項目的實施，不僅能夠保持水土，防止流失，改善生態環境，而且將推動農業產業化經營，進一步轉變農民觀念，引導農民從小生產步入大市場，增強農民的市場意識和科技意識，加快結構調整步伐，使農戶走共同富裕之路。

　　二、項目規劃的依據

　　（一）項目提出的背景及必要性

　　長期以來，我國始終把農業放在首位，已徹底解決了農民的吃飯問題，但農村經濟還比較脆弱，人民的生活水平還有待進一步提高，隨著國家西部大開發戰略的實施，我區產業結構調整已初見成效，但土地的生產潛力還未得到有效的挖掘，農民收入增長仍較緩慢，把提子作為高效特色產業發展是今后農業產業結構調整的有效途徑。

　　項目區自然情況

　　大安市位于吉林省西北部，白城市東部，距長春市220公里，地處東經123°57′至124°54′，北緯44°57′至45°45′之間，即松嫩平原和嫩江水系中心，大安市距長春、哈爾濱、齊齊哈爾、大慶等城市較近，借助鐵、公、水路交通、航運等便利條件可達吉林省中西部地區，黑龍江省嫩江、緩化地區、遼寧省西部和內蒙古東部地區。大安市處在嫩江流域中心城市和吉林省對外開放的前沿位置，是聯結東北三省一區及中、俄、日三國的交通樞紐和商品集散地。全市總面積4879平方公里。

　　項目區氣象特征

　　大安市屬中溫帶大陸性季風氣候，其特點是春季多大風，干旱少雨，夏季炎熱、雨水集中，光熱資源豐富，年日照時數為3014小時，年均氣溫5.2℃，有效積溫3065℃，無霜期135天左右，年均降水量400多毫米，年均蒸發量749毫米。

　　項目區水文地質

　　大安市水資源豐富，境內有“一江兩河”（嫩江、洮兒河、霍林河）環繞，年均境流量222億立方米，在吉林省處于第二位，地下水儲量3.78億立方米，年可開采量為2.23億立方米、在東北四省區占第二位。且水質優良。境內有大型水庫1座，中型水庫2座，最大的月亮湖水庫蓄水量達10多億立方米。

　　項目區交通

　　大安市交通十分便利，琿烏公路（琿春—烏蘭浩特）即203國道通過市中心，橫貫全市101.1公里。鐵路有“長白線”（長春—白城）和“通讓線”（通遼—讓湖路）在大安市內交錯；大安港是吉林省唯一通海的最大的內河港口，從大安港溯江而上可達黑龍江省嫩江港，順江而下可通往哈爾濱、佳木斯、同江直達俄羅斯部分港口，并可進入日本海，被譽為“黃金水道”。

　　項目區社會經濟

　　大安市轄18個鄉鎮、12個國營農林牧漁場，人口42萬人，其中農業人口28萬人，全市幅員面積4879平方公里，其中耕地132萬畝，草原354萬畝，大安市是全國商品糧基地縣（市），是吉林省黃牛養殖大縣（市），全國退耕還林還草試點縣（市），是全國生態農業重點縣（市），素有“魚米之鄉”、“駿馬之鄉”的美稱。20xx年國內生產總值達到37億元。

　　（二）項目可行性

　　1、有較強的適應能力。提子原產美國，素有當今世界“水果明珠”之稱，對氣溫、土壤要求不嚴，在我國南北方均有成功種植，生長適應性廣，我市自20xx年引種栽植后，已表現出豐產、優質的特點。

　　2、有較好的市場前景。據有關資料表明，我國鮮食葡萄供不應求，年進口量約15萬噸左右，省內各大城市的鮮食葡萄，很大部分來于我市及周邊地區，我市生產的提子葡萄主要市場是東北各大城市，與南方相比具有明顯的區位優勢。

　　3、有較高的經濟效益。提子一次性投入，收益可達數十年，具有高投入，高價位，持續增收能力強的特點，在正常管理情況下,種植提子第一年形成壯苗，第二年畝產可達500公斤以上，第三年畝產可達1000－20xx公斤，管理水平較高的提子園，畝產可達3000－4000公斤，按市場價4元／公斤計算，盛產期畝收入可高達1.2－1.6萬元，是實現“萬元田”理想的快速致富項目。

　　4、有較強的市場供應能力。一般葡萄成熟后，因皮薄多汁而不能長期保存，但提子果粒著生緊，不落粒，可保鮮存放半年不變質，同時，提子果肉硬，皮韌，耐擠壓，便于包裝和長途運輸，具有較高的商品價值，冬、春季節能占據我國鮮食果品市場很大份額。

　　5、出臺了一系列優惠政策。市委、市政府根據國家有關政策、法規，結合大安實際，出臺了一系列扶持等方面的優惠政策，為投資者提供了良好的投資環境。

　　三、規劃內容與目標

　　（一）指導思想

　　堅持“扶持產業化就是扶持農業，扶持龍頭企業就是扶持農民，扶持無公害農產品就是扶持大安特色”的思想。以點代面，以市場為導向，以科技為支撐，以政策為保障，以農民增收企業贏利為目標。突出規模，加快發展步伐，培植支柱產業，促使農業結構優化。

　　（二）項目的主要功能

　　1、集約化生產。該項目實施后，將增加農業投入，推動龍頭企業完善經營機制，促進項目經營的市場化、產業化、組織化程度。

　　2、推廣農業新技術、轉化科技成果。以項目為載體，推廣農業新技術，轉化科技成果，將生產建立在科技不斷進步的基礎上，使農業走上良性循環的可持續發展道路。

　　3、引導消費，創建品牌。該項目實施后，創建無公害農產品基地，生產無公害提子，引導人們吃上“放心果”，同時，力求創建自己的特色品牌。

　　4、示范輻射。該項目建成后，一旦投產，將對我市乃至周邊縣區起到極大的示范和輻射作用，對于帶動全市乃至周邊地區農村經濟的發展具有極其重要的作用。

　　（三）規劃原則

　　堅持“集中成片，規模開發，交通方便，排灌良好，壯苗定植，早果豐產，密植栽培，合理間套，籬架整形，通風透光”的規劃原則。

　　（四）規劃內容與規模

　　一是建立葡萄引育中心，負責新品種的引進和推廣工作；二是按提子生長所需的'立地、生態條件，連片規劃20xx畝；三是在項目區內建立提子葡萄深加工企業，生產果脯或果酒，使“過剩”產品能夠得到充分合理的應用。

　　（五）實施步驟

　　1、項目籌備期：20xx年1月——20xx年3月。

　　2、項目建設期：20xx年3月開始建設該項目，以后逐年擴大規模和完善。

　　3、回收期：20xx年開始回收投資，20xx年可全部收回。

　　4、經營方式：采用公司（業主）加農戶的形式，由公司（業主）提供苗木、架材，負責技術指導和產品回收，農戶分戶經營，簽訂產銷合同，走訂單農業之路。

　　四、項目的效益評價及意義

　　（一）項目的經濟、社會、生態效益論證

　　1、經濟效益

　　⑴投資概算

　　該項目總投資294萬元（見投資概算表）

　　投資概算表

　　項目

　　數量

　　單價（元/畝）

　　金額（萬元）

　　苗木

　　20xx畝

　　1100

　　220

　　水泥柱

　　20xx畝

　　320

　　技術培訓費

　　1000人次

　　10元/人·次

　　合計

　　294

　　⑵效益分析

　　項目投產后，按1500公斤／畝計，年可產提子葡萄300萬公斤，僅按4元／公斤計，年可創產值1200萬元，第三年便可收回全部投資并贏利516萬元。

　　2、社會、生態效益

　　參閱第一部分

　　（二）規劃項目的意義

　　有利于改善人民生活水平，豐富和改善人們的食品結構；有利于促進新興產業的發展，使農民增收；有利于改善生態環境，實現農業可持續發展；有利于促進農業結構調整，使農業走向市場經濟引導下的產業化商品經營生產方式；有利于增加財政收入。

　　五、實施規劃的對策

　　該項目順應新時期農業和農村經濟發展的要求，符合生態省建設的要求，實施該無公害提子葡萄種植項目既有必要性又有可行性，力爭盡早實施本規劃。我市積極抓好無公害基地建設，進一步加大招商引資力度，主要體現在以下三個方面：一是健全組織機構，加強領導，搞好項目的宣傳工作；二是積極創造條件多渠道爭取項目建設資金；三是制定了一系列優惠政策，優化投資環境，加大招商引資力度，提高技術開發應用的能力。

　　六、結論

　　綜上所述，該項目的實施，不僅具有良好的生態效益，還有顯著的經濟效益，而且有較好的社會效益，是農民增收、企業贏利的好項目，該項目的發展誠盼國家、省、市相關部門的大力幫助和資金扶持。

　　項目可行性報告 10

　　一、市場分析

　　兒童游樂市場具備一次性投資、立竿見影、投資回報率高、風險低、管理成本低、經營無季節性、可永續性經營等特點。

　　隨著城市的發展與建設，現在城市里兒童娛樂場所越來越少，小朋友生活、活動范圍極其有限，生活單調而枯燥，這些無疑都會給剛好處在身心、智力發育的重要時期的兒童造成傷害，因為他們的天性遭到禁錮，至使少兒肥胖癥、少兒抑郁癥、少兒自閉癥等多種病案發病率越來越高。

　　農村、城鎮地區的兒童同樣存在娛樂生活缺乏的問題，雖然生活水平在不斷提高，但提供給兒童游玩的兒童公園、游樂設施卻遠跟不上時代的發展。

　　政府主導的公眾型兒童游樂園與游樂設施嚴重不足，催生了民營兒童游樂項目的大蛋糕，數據顯示，民營兒童游樂市場極為巨大：

　　巨大的市場：中國有上億兒童消費市場，市場潛力遠遠超過成人消費品市場。

　　900元：根據調查顯示，36%城市家庭用于兒童娛樂的月消費達到了900元。

　　500億元：按照有關數據計算，兒童游樂市場空間約達500億元。

　　93%家長的希望：調查顯示：都市93％的家長都希望有一個兒童安全的游樂場所，可以帶著自己的孩子去參加各種游戲娛樂活動以及寓教于樂的活動。

　　二、行業分析

　　1、目前，以室內兒童游樂園為主題的加盟項目約有十多個，證明這個行業前景看好，而且，大多數屬于起步不久，尚無全國性的知名連鎖品牌，這為我們進入該領域提供了機會。

　　2、目前游樂園加盟項目的一些基本情況：

　　（1）所提供的'游樂項目有：

　　淘氣城堡：碰碰船太空飛船沙灘池平衡木空中氣球屋旋轉時空

　　組合樂園：奇樹轉轉轉水床懸浮球迷你轉凳外星大磨盤益智金字塔球池

　　健康樂園：攀爬趣味海盜船充氣城堡笨笨搬家搖擺拳擊開心八爪魚

　　活躍之星：充氣跳床旋轉秋千新型電動大秋千爬樹比賽時空穿梭

　　合作樂園：三人旋轉吊球三角旋轉屋汽車型轉桶氣球屋打地鼠蘑菇房

　　兒童之家：玩具動漫產品親子產品兒童之家飾品游樂設備電動游戲設備

　　（2）終端商業模式以會員制為主；

　　（3）投資要求在10-30萬左右；

　　（4）企業背景多為國內公司；

　　3、機會點

　　（1）目前加盟項目都以室內游樂園為主題，沒有戶外游樂項目

　　（2）有國外背景的品牌很少

　　（3）行業處于發展初級階段，尚未飽和，處于上升期

　　（4）中國經濟持續增長，人民收入增加，用于兒童的消費投資也不斷攀升

　　（5）兒童游樂項目對于兒童有極大吸引力，推廣難底低

　　三、我方內部優勢盤點

　　1、兒童游樂設施廠家資源

　　2、連鎖招商的豐富成功經驗

　　3、成熟的招商團隊

　　4、成熟的策劃團隊

　　5、專業網絡推廣團隊

　　6、......

　　四、項目整體戰略

　　1、以兒童游樂項目為切入，全面開發兒童消費市場

　　2、以創新+獨家優勢形成優勝于其它品牌的兒童娛樂知名品牌

　　3、在資金許可的情況下，盡量以直營或合股經營模式發展，三年內打造500家兒童游樂園，實現海外上市

　　五、項目整體規劃

　　1、項目定位：復合型高級兒童娛樂中心

　　2、品牌背景：美國總部+香港集團

　　3、目標顧客群：兒童（使用者）+家長（消費者）

　　3、經營內容：前期室內游樂項目、戶外游樂項目、5D影院、兒童影院、兒童興趣教育、后產品等，后期可導入全面兒童消費產品或項目

　　4、經營模式：直營+連鎖加盟+合股經營+托管經營

　　5、盈利模式：

　　終端：（1）一站式會員充值卡（2）單項收費（3）電影包場（4）產品銷售

　　渠道：（1）代理或加盟權益金（2）裝修設計與安裝（3）影院設備（4）托管分成

　　資本運作：（1）流動資金管理（2）包裝海外上市

　　6、項目推廣模式：

　　渠道招商：以成熟的網絡招商模式操作

　　終端推廣：免費體驗+學校合作+DM派發+戶外廣告+地方媒體廣告

　　7、投資預算：樣板店建設+招商總部+團隊組建+商業系統設計+招商推廣+流動資金=xx萬

　　8、盈利分析：對于連鎖店來說，兒童游樂市場極大，只要經營成本控制得好，終端盈利是必然。對于公司來說，按常規每招一家加盟店都有40-50%的毛利潤，如果按平均30萬/家，毛利為12-15萬，如有100家，招商毛利就可達1200-1500萬。以目前市場需求及我們現有操作能力來看，只要相應條件匹配，一年開發100個以上的終端客戶不是問題。

　　六、項目推進步驟

　　1、主要發起人可行性探討

　　2、設備、產品資源確認

　　3、確定投資預算，招募股東

　　4、組建籌備團隊

　　5、開展相關籌備工作（如場地、商業模式設計等）

　　6、物色合適地點開設1-2家樣板店

　　7、制定招商推廣方案

　　8、組建招商運營團隊

　　9、正式對外推廣

　　項目可行性報告 11

　　一，項目名稱

　　xx山莊

　　二、項目地址

　　xx自然村域內。

　　三、項目內容

　　根據項目區自然地形地貌、資源的分布狀況，結合旅游市場需求實際，本著因地制宜、文化為魂、錯位發展的原則，將本項目建設成為以農耕文化體驗為主要內容，集田園旅游觀光、農耕體驗、農家餐飲、鄉野休閑、郊野養生于一體的多功能復合型生態農業休閑養生旅游度假山莊，使園區成為xx市民乃至域外游客投身自然懷抱、體驗農耕文化、找回童年記憶、獲得身心健康的全國知名休閑農業旅游景區，成為xx市和xx省的“悠游”經典景區。從功能上，一是打造成本地及周邊城鎮居民的第三生活空間，成為人們觀光旅游、感受農耕文化、豐富農業知識、體驗農業生產勞動與農民生活、享用農業成果、利用田園休閑度假的場所和農業深層次開發的樣板。二是充分利用鳳凰溝風景區的社會認知，發揮其邊際效應，與鳳凰溝風景區形成明顯反差、集聚成片的景群，更好地滿足游客的需要。從文化上，打造成傳播寶玉石文化、傳統農耕文化的體驗中心，弘揚中國農業文明。從品牌上，通過循序開發，日臻完善，打造成xx鄉村旅游與休閑農業旅游新名片；xx省著名、全國知名的休閑農業旅游目的地；xx省AAAA級鄉村旅游點；國家AAAA級旅游景區。

　　四、項目背景

　　近年來，隨著人們生活水平的不斷提高和城市生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望在原始古樸的鄉村生態環境中放松自己，越來越多的人有著強烈的回歸大自然的愿望。另外我國城市居民與農村的千絲萬縷的血緣聯系，加之過去“上山下鄉”的歷史經歷，尋根的潛意識驅使他們尋找一個恰當的時機與方式重新體驗過去生活，休閑農業旅游恰恰以其返璞歸真的體驗吸引了大量的消費群體，成為一種新的休閑旅游度假時尚，發展勢頭迅猛，并受到政府和社會各個部門的鼎力支持。

　　本項目正是在此背景下提出的'，區內地形平坦開闊，有山有水，交通便利，農業生產資源豐富。優越的基礎條件和市場需求、休閑農業的蓬勃發展之勢為本項目的建設帶來無際的發展機遇和廣闊的發展空間。

　　五、項目環境情況

　　項目位于xx省xx縣向xx自然村域內。東鄰撫河，北部緊靠316、320國道和浙xx鐵路，距向塘火車站6公里，距xx火車站28公里。離xx市游客集散中心不到20公里，交通極為便利；南部與xx省蠶桑茶葉研究所（xx省鳳凰溝風景區）接壤，周邊旅游資源豐富；西部與G60滬昆高速相望，有黃馬高速公路出口，從園區上高速公路只有3公里。項目處在xx縣重點打造的“兩江生態農業走廊”上，電力及公路通訊等基礎設施均已具備，可和xx市及省內的旅游資源形成優勢互補，共同發展的格局。

　　向塘鎮是xx省最大的建制鎮，擁有優越的地理條件，被譽為xx市的“南大門”，既可以直接承接區域中心城市和縣城的輻射帶動，又有利于快速全面融入xx昌城市發展體系。向塘素以中國xx最大的交通樞紐重鎮而聞名全國，316、320、105國道和G60滬昆高速公路穿境而過，滬昆鐵路、在建的杭南長高鐵溝通東西，京九鐵路飛架南北，在建的向莆鐵路連接xx經濟區。它地扼浙、xx、粵交通要沖，從向塘到長江三角洲、珠江三角洲、xx地區只要6-8小時，江南最大的貨運編組站——向西貨運編組站也坐落在境內，獨特的區位，強勢的交通，使向塘成為全國“承東啟西、南北貫通”戰略要地和連通港、澳的重要節點。

　　六、項目規模

　　項目規劃用地總面積約3260畝。由316國道通往G60滬昆高速的連接公路（藍園公路）橫穿東西，使項目規劃區分為南北片區，其中南部片區約3000畝，北部片區約260畝。項目區水庫、山地較多，水庫900余畝，山地1450余畝，低洼田750余畝，耕地140余畝，水塘20余畝，土地大多屬荒地或未利用地，用于開發建設的潛力較大。項目區南高北低，南部片區以山地、水庫、低洼田為主，北部片區以耕地、水塘為主，區內土地肥沃，水質優良，草茂林豐，自然景觀較好，是人們放松心情、陶冶性情、愉悅身心的好地方。

　　七、項目開發計劃

　　本項目由xx鳳凰山莊生態農業發展有限公司投資建設。開發原則：

　　項目開發按“整體規劃、分期建設；總體包裝、專業運營”的原則進行。開發戰略規劃上，主要分為“生態農業區、休閑養生區、旅游風景區、旅游度假區”。

　　旅游風景區設在項目區內的唯一山地上：鳳凰山。風景區內主要有鳳凰山、藏寶洞、日月潭、紅谷灣、寶石灘等主要景點。山莊的主要設施賓館安排在進場的顯著位置，其他休閑、娛樂設施圍繞賓館建設，農業種植業項目安排在現有耕地上，養殖業項目安排在項目區邊緣處，林地深處，與旅游區遠離，以避免相互影響。各區域相對獨立或天然隔離，水、電、路按旅游和生產需要進行統一設置。加強休閑度假區消防及救生等設施建設。

　　八、項目策劃

　　體驗生活與勞動已成為旅游的熱點和時尚，許多游客到旅游地不僅是為了欣賞獨特的景觀，而且還希望自己能夠親自參加勞動，體驗生活的樂趣。策劃中將強調旅游體驗性、參與性、娛樂性和知識性的緊密結合，項目設計盡可能地把休閑、旅游及生產過程變成可參與性的操作，給游客提供盡量多的直接體驗的活動和機會，比如參加探寶、耕作、播種、采收、加工、烹調等，讓游客在深度參與體驗享受農村生活的樂趣，留下美好的記憶。

　　項目可行性報告 12

　　一、基本情況

　　項目單位基本情況：單位名稱、地址、項目負責人、聯系電話。項目基本情況：項目名稱、主要內容、預算總目標階段性目標情況；

　　項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。

　　二、必要性和可行性

　　1、項目背景情況

　　自視頻會議系統推出以來，越來越多的用戶通過召開視頻會議節省了與會人員的交通費、食宿費、和寶貴的工作時間，提高了工作效率。視訊應用在政府、軍隊、教育、金融、交通、能源、醫療、企業等行業逐步普及。

　　隨著全球步入信息化時代，人們對了解事物、交換信息的要求已經從紙、筆、書本、話音等發展到通過聲光電信號等各種方式更準確、更快捷、更豐富地表達出來。在需求的推動下，多媒體計算機技術與通信技術相結合，逐漸發展成為一種新的邊緣技術——多媒體通信技術。個人計算機的普及、微電子技術和多媒體技術的飛速發展、綜合業務數字網的建立及運營商寬帶線路資費的逐步下降，有力地推動了多媒體通信的發展。

　　從國內信息化發展的情況來看，國家級骨干網、寬帶城域網、接入網以及專網的不斷建設和完善，為數據、視頻、語音等多業務的綜合傳輸和融合應用提供了方便可靠的平臺，其中視頻通信以其信息量大、使用方便、溝通自然的優勢，其發展更是令人矚目。

　　2、項目實施的必要性

　　視頻通信是多媒體通信的典型應用，視頻會議系統是指兩個或兩個以上不同地方的個人或群體，通過傳輸線路及多媒體設備，將聲音、影像及文件資料互傳，達到即時且互動的溝通，以完成會議目的的'系統設備。視頻會議系統自從推出以來，大大節省了與會人員的交通費、食宿費、會議場地費、文件印刷費等等，還可節省領導寶貴的工作時間，為解決文山會海問題開辟了一條全新的道路。

　　近年來隨著圖像技術的不斷發展和網絡的普及，視頻會議系統的應用已從單純的開會發展到基于網絡的多種交互式視頻應用，如專網調度與管理、銷售與推廣、緊急救援、作戰指揮、遠程教育、遠程醫療、遠程協作等，在各行各業所帶來的社會效益和經濟效益也迅速提升。

　　3、項目績效目標及實施的可行性

　　下轄20多個駐外基層所隊。其中有10多個基層單位視頻會議設備已經比較陳舊，已經不能滿足當今信息化建設的需求。

　　社會效益：可以減少開會人員的旅途時間，增加有效工作時間。減少出行，緩減交通壓力。利用視頻會議系統，不必考慮產生的巨額會務費用，隨時可以召開會議，使上級的決策和重要信息等及時下達，以提高辦公效率。各下屬單位之間還可召開視頻會議，可以進行充分交流，進行重大事件的會商決策，達到資源共享，提高行政效率；可根據需要隨時進行警務工作培訓，及時普及政策，提高全警業務技能。

　　4、項目風險與不確定性

　　三、實施條件

　　1、人員條件

　　2、資金條件

　　本項目總投資預算為萬元，其中申請市科技局撥款萬，市公安局自籌資金萬元。

　　3、現有工作基礎和條件

　　項目可行性報告 13

　　一、我國老年人情況分析和養老床位：

　　據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，占總人口的11%，在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人。據人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。據一項京滬穗城市居民調查顯示，35%的家庭要贍養4位老人，49%的家庭要贍養2-3位老人；

　　全國各類老年社會福利機構有170多萬張養老床位，而全社會的養老床位需求達1400萬張，遠遠不能滿足需要。老年人的養老、安居問題日益成為重要的社會問題。

　　二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

　　石家莊現在60歲以上的老年人口已達118.2萬，占總人口的12.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達到的10%，不可而語。養老床位缺口很大。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。

　　我們考察過的老年公寓護理院，了解到的一些信息：白求恩護理院；頤養園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯誼老年公寓。運營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養園老年公寓。新投資擴建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養園老年公寓擴建投資200萬；祥和老年公寓擴建投資200萬。當時我們在一家護理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

　　三、幾種養老形式的介紹：家庭服務、居家養老、老年公寓、福利院等4種形式。

　　家庭服務照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養老狀態。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養兒防老的理念體現；居家養老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發、購物、陪同上醫院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時外出或度假，無人照料的`老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據我國特有的情況，計劃生育造成的421家庭的出現，當今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養老形式不得不發生轉變，居家養老和家庭服務養老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標準的老年公寓市場應運而生，是不可阻擋的。

　　四、高標準的老年公寓都包括什么：

　　高標準的老年公寓在設施、管理和環境上要有特色，體現在軟件和硬件兩個方面，無障礙設施、緊急呼叫系統、室內衛生間、圖書室、醫務室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標準配齊，護理人員的素質以及針對老年人的服務也要全面具體。體現在：規劃設計中力求以生態園林人文景觀為主題，充分體現人與大自然相和諧的環境，在整個規劃中園林綠化面積達75%以上，并根據老年人活動和愛好特點，規劃建設項目要有：垂釣湖、門球場、飼養場、種植園及戶外健身設施。室內設計按照國家頒布的《老年人建筑設計規范》高標準、高要求實施。在園區內所有設施都要采用環保和優質產品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一個老人入住，我們想也有可能。

　　五、現在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：

　　房租算上30%，床位費占20%，護理費30%，飲食20%，現在老年公寓收一個老人一個月基本上有700元的收入。石家莊現在針對老年事業的優惠政策有：電費為居民用電，暖氣為居民價，車輛養路費減半，床位費補貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節過年時一些企業到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個方面主要靠院長們發揮個人魅力去爭取，打通關系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據。

　　六、投資10000平米老年公寓的分析：

　　投資10000平米，根據現在的市場行情，綜合造價在2000萬。根據《老年住宅設計規范》，使用面積為7000平米，每個老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700x12x700x50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時間長，風險大，這就是好多運作住宅房產的公司不做老年公寓的原因。

　　七、老年公寓的宣傳：

　　做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標準的老年公寓，在現在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報紙電視媒體會給我們做免費廣告。下一步就是我們自己如何經營了。要虛心，不張揚，要和各級領導搞好關系，新聞媒體聯系密切，廣開門路，切實把養老事業做好，為集團公司的整體形象加分。

　　八、經營思路：

　　一切圍繞服務老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術，主要體現的是要有耐心、細心、愛心、真心、孝心。必須用心學習、總結別人的經驗，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現出了這方面的意思。

　　九、項目立項社會背景：

　　不以人的意志為轉移的，石家莊有好多企業也在追加投資此事業，現在石家莊的老年公寓市場遠遠沒有飽和，確實是一個良好的時機。

　　十、綜合考慮：

　　我們要建老年公寓要考慮這樣幾個方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設施完善、環境優美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學、人性化、規范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠大，要有建設百年企業的雄心和韜略。

　　十一、提高老年公寓效益的對策思路：

　　理論上有經濟主體的經濟效益主要來自于兩個方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節流的思路，才能從根本上降低養老服務成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫院公園，共享政府配套設施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復投資，減少返修；降低管理成本，根據自身的優勢發展特色性服務項目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優服務，達到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風險因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經濟損失的同時提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎設施的建設，提供比較齊全的服務，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達到心理上的依賴，對于服務的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓（我個人上電大也有補缺憾成分在里面）、音樂、太極養花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結合在一起，增加收入是大有余地。

　　十二、八面來風：

　　杭州市社會福利中心，占地58畝，總投資6600萬元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實現利潤40多萬元。它的經營主要還是為了體現國家的福利設施。杭州市蕭山區老年頤樂園，占地50畝，投入5000萬元，經過政府批準，轉讓房屋使用權，僅此一項，收回資金1000萬元。老年公寓的利潤率在2003年，湖南的一家統計結果為平均利潤率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤率為18.87%。

　　項目可行性報告 14

　　一、項目背景

　　近年來，由于雞鴨豬鵝等家禽家畜大規模，工業化飼養，藥品、激素大量使用，相關肉類食品的安全狀況令人擔憂，而牛羊因其為食草性動物，抗病能力較強，已經成為一種理想的安全的肉類替代品，并因其高營養低脂肪無公害的特性，而廣受消費者的喜愛。從近10年的養殖市場行情分析來看，雞鴨豬等產品的市場波動比較大，牛羊等產品的價格則穩中有升，同時，因為牛羊以禾科草類為食，不僅綠色安全，也解決了困擾已久的作物秸稈還田成本高，焚燒污染大的問題，變廢（作物秸稈）為寶，深受廣大養殖戶的歡迎，也得到政府的大力推廣與扶持。

　　二、項目概況

　　盱眙縣XXX肉羊養殖基地，位于盱眙縣官灘鎮，三面環山，一面臨水，環境相對封閉，外界污染少，近2000畝荒山，適宜發展優質草場，另外，當地的.農作物有水稻，小麥，玉米，大豆，花生，山芋等，秸稈資源豐富，適宜發展牛羊等食草性動物養殖；當地農民數十年來就有養殖牛羊的傳統，養殖積極性很高，有利于公司+農戶模式的推廣；同時該地區離盱眙縣城20公里，離寧宿徐高速、寧連高速15公里，交通發達，有利于商品流通運輸，該縣屬于傳統農業大縣，政府對農業項目的支持力度很大。

　　三、項目投資概算

　　A、項目投資總額1000萬元，分二期建設，第一期從2012年10———2014年4月，投資總額為800萬元，第二期從2014年10月———2015年6月，投資總額200萬元，整個項目占地1000畝，一期投資完畢，年產種羊1萬只，年出欄肉羊1.8萬只，實現年銷售2500萬元，利稅700萬元，帶動周邊農戶年增收300萬元。二期投資完畢，年產種羊2萬只，年出欄肉羊2.8萬只，實現年銷售3800萬元，利稅1500萬元，帶動農戶年增收500萬元。該項目建成后，將成為當地最大的種（肉）羊養殖基地，不僅可以解決當地對于新鮮羊肉的需求，更加可以輻射全省，提高當地的養殖水平，快速帶領農戶致富，為當地全面建設小康社會做出巨大的貢獻。

　　B、飼養模式以圈養為主，放養為輔，成立農業合作社，帶動農民，以公司+農戶的模式實現規模養殖。

　　C、投資預算土地租賃；5萬元/年水、電、路三通，地基平整，45萬元；新建羊舍3000平米，運動場6000平米，450萬元；新建辦公用房、飼料倉庫、職工住房600平米，36萬元，購種羊2500只，135萬元，飼料及藥品費用50萬元，購牧草種子1萬元，種植及人工費5萬元，飼料加工器械1.5萬元，防疫器械、各種工具0.5萬元。人員工資6人：2.5萬元/人/年，合計15萬征用土地100畝 500元/畝，合計5萬元車輛一部：5萬元

　　D、資金籌措股東出資500萬元，爭取以獎代補、科技扶持、科技示范園區、農業產業化及支農發展等資金 200萬元，實物出資100萬元，二期利潤結轉200萬元。

　　四、投資收益

　　第一年：投資期收益分析：

　　第一年投資300萬元，引羔羊2500只，年出欄3500只計算，每只羊養殖直接成本=羔羊350元+飼料成本145元+藥品成本+25元+人工成本35元+不可見成本20元=625元；每只羊銷售收益（按照4個月65斤計算）65X14=910元 910元—625元=285元 285X3500=997500元；因農業項目屬于免稅項目，故以上利潤為不含固定資產分攤的凈利潤以投資300萬元計算，第一年回報率約33.2%。如果按照固定資產10年分攤計算，回報更高。

　　第二年投資收益分析：

　　第二年如果在不擴大投資規模的基礎上計算（同第一年投資規模），投資成本只有羔羊成本115萬元，飼料及藥品成本50萬元，人工成本15萬元，土地成本7萬元，合計187萬元，按照第一年利潤997500元計算，投資收益達到53.3%。

　　1、土地租賃2萬元/年

　　2、水、電、路三通，地基平整，42萬元；水：打井：1萬元，管道鋪設，建水塔，人工等8萬元，電：線路架設，變壓器，燈具等10萬元，路：前期修整約8萬元，后期修建水泥路由政府出資。地基平整：15萬元，合計：42萬元

　　3、新建羊舍3000平米，運動場4000平米，55萬元；

　　4、新建辦公用房、飼料倉庫、職工住房600平米，18萬元，

　　5、購羔羊2500只，115萬元，

　　6、飼料及藥品費用50萬元，

　　7、購牧草種子1萬元，種植及人工費5萬元，

　　8、飼料加工器械1.5萬元，

　　9、防疫器械、各種工具0.5萬元

　　10、人員工資6人：2.5萬元/人/年，合計15萬

　　11、征用土地100畝 500元/畝，合計5萬元

　　12、車輛一部：5萬元

　　小計：263萬元，流動資金37萬元合計：300萬元

　　以上投資效益概算為固定投資概算，不包含發展農戶養殖模式后出售羔羊、飼料，回收成品羊所帶來的利潤，也不包括擴大投資，降低成本所帶來的額外收益，及政府的農業相關補貼。

　　項目可行性報告 15

　　申報單位：xxx

　　聯系人：xxx

　　電話：xxx

　　傳真：xxx

　　編寫時間：xxx

　　主管部門：xxx

　　撰稿單位：鄭州經略智成企業管理咨詢有限公司

　　撰稿時間：20xx年9月2日

　　第一篇產品優勢

　　1、進入門檻低

　　1）資金方面：啟動資金可多可少，低至幾千元可以起步，多至上百萬，千萬亦可發展。因此不論您是下崗工人，工薪階層，還是商賈巨富，都有合適您發展的項目，我們專家會為您量訂度最適合您發展的項目。

　　2）技術方面：不需要復雜、高深的技術，普通農民經過培訓都可以學會，我們已將公司18年來所積累的養殖講演整理成一套一聽就懂、一學就會的教學課程、配有文字技術資料以及VCD光盤，我們農莊有專家教授全天候為您培訓，并結合時間操作，兩三天包您學會。

　　3）人員方面：由于技術不復雜，操作簡單，無須配備高精尖人才，只需要從業者自己稍加培訓即可以上手。

　　2、效益好

　　1）投資周期短。我們所有的項目均是短、平、快的。短的兩三個月就可以見效，如珍禽養殖，野兔等，最長的也不超過一年，如野豬九個月和一些種植項目。

　　2）成本低。野生動物本聲具有生命力和抗病力強的特點，再加上我們農莊提供的品種都是我們近10年來多代雜交改良的新品種，具有抵抗力強、易飼養等優點，因此整個飼養過程醫藥費、飼料費（一般的青草、牧草、玉米、麥桿等、青飼料和五谷雜糧均可以做主食）均較省，甚至不要。場所在資金不充裕的時候只需將舊房稍加改造就可，還可以直接在野外放養，因此場館建設費用不需要很多，甚至不要。規模不大時，自家兩三個人自繁自養，無須另外請人，可節約人工成本。

　　3）產量高。我們提供的品種均是我們農莊專家教授經過多年精心培育出來的，具有遺傳穩定、繁殖快和產量高等優點，因此產量是別的品種2到3倍。

　　4）市場大。我國幅員遼闊，人品眾多，山珍野味餐館遍布大江南北，食客如云。再加上我們飼養的特種野生動物味道鮮美，滋補保健，營養價值高，非常搶手，常常是奇貨可居。同時大多數特種養殖野生動物集食用、藥用、觀賞于一體，因此特種養殖野生動物不僅在餐飲市場上需求巨大，而且在醫藥市場（做藥用）、飾品市場（如特種野生動物標本）上同樣也是需求巨大。

　　3、投資安全

　　1）有保障。野生動物長期在野外生存，可耐零下20度的嚴寒和40度的高溫，生命力、抗病力特強，存活率遠遠高于家禽。只要不是遇上什么大的瘟疫，都會很好成長，所投資較安全。

　　2）競爭小。由于特種養殖目前還是個比較“偏門”的行業，大眾對它關注度還不是很高，因此在很多地方還是空白。即便在有零星從事特種養殖的地方，從業者也大多數是些農民、家庭主婦和老、少年人，這些人一般都不具有專業技術和管理知識，只是在自家家庭式作坊里小打小鬧而已，難成大氣候。因此只要您稍具些文化知識和經商經驗，您在這個行業的成功砝碼無疑大大增加。

　　3）有退路。隨著我國經濟的高速發展，野味市場需求與時俱進，價格也不斷上漲（由于國家嚴厲打擊獵殺、販賣野生動物的行為，情節嚴重的可判死型，但仍然有許多人不惜以身試法，可見其中利潤之大）。即使按普通的家禽家畜出售，由于成本較低，仍然有很高的利潤。

　　4、可持續發展。

　　1）行業生命力強。現在各行各業市場競爭已趨于白熱化，非常殘酷，今天開明年關的企業（公司）比比皆是，據統計，中國企業的平均壽命僅2.8年。而特種養殖行業目前還相當比較冷門，從事該行業可以避開資金、技術、人才等方面的激烈的市場搏殺，從而平穩渡過最艱難的創業期。因此對于一個初入市場，沒有多少技術、資金和經驗的創業者，選擇一個生命力強的行業至關重要，也就是我們通常說的“選擇比努力更重要”的道理所在。

　　2）行業前景好。上至國務院，下至各級地方政府，都非常重視發展現代農業。2007年中央一號文件明確指出：發展現代化農業是新農村建設的首要任務，特別要重視發展特種養殖業和鄉村旅游。同時我們這個行業綠色、環保，符合當前的產業結構調整和市場需求方向，在未來相當長的時間里，必將可持續發展。另外，目前農產品價格正處于上升階段，同樣也將在今后相當長時間里持續走高。

　　第二篇市場預測

　　1。畜禽疾病頻發，養殖風險高

　　長期以來，我國畜禽養殖廣泛分布在農村范圍，主要以散養為主；養殖群體主要為農民階層，其文化層次參差不齊，信息閉塞并缺乏專業指導，對于養殖技術和規范化科學化養殖的認識掌握不足，養殖技術水平相對較低，且對于疾病的信息得知、預防和抑制都沒有合理有效的措施和方法；養殖環境較差，養殖密度過高，環境凈化處理不當，導致大量的細菌、病毒、有害氣體滋生，給合理化安全養殖造成了極大的'隱患，嚴重阻礙了農民養殖的積極性和農業現代化的進程，是當前畜禽養殖發展迫切需要解決的問題，也是世界性的難題。

　　2。畜禽疾病頻發導致用藥過多，產品品質不高

　　為了降低養殖風險，減少或杜絕發病率與死亡率，現在國內普遍的做法是對畜禽注射疫苗或者喂食藥物，從而達到預防和抑制畜禽疾病的目的。然而，喂藥不但增加生產成本，過多的抗生素在畜禽體內通過積累反過來危害畜禽的健康生長，如可導致雞的侏儒癥，過多地使用化學藥物還會損害蛋雞的吸鈣機能，蛋雞的吸鈣機能受損即使增加含鈣飼料也收效甚微，軟殼蛋不可避免地還要產出。以食品衛生方面來看，攜帶生長素和抗生素的畜禽產品給人類身體造成危害的報道也經常見諸報端，讓生活質量要求越來越高的消費者留下憂心和疑慮，影響畜禽產品的市場銷售。養殖生產過程中不給畜禽喂抗生素等藥物難以避免瘟疫疾病帶來的損失，喂了抗生素等藥物又影響了產品質量。

　　項目可行性報告 16

　　一、項目概況

　　1.項目法人：北京xxx房地產開發有限公司

　　2.項目名稱：北京xxx花園

　　3.地塊位置：地塊位于北京東北部順義區河南村西，北面緊鄰潮白河

　　4.占地面積：455104平方米

　　5.建設用地面積：22704平方米

　　6.規劃容積率：0.36

　　7.總建筑面積：15.39萬平方米(其中會所等配套設施6000平方米)

　　8.規劃用途：別墅

　　9.地塊現狀：農田，還未三通一平

　　10.建設期：本項目建設期為3年，計劃2004年12月動工

　　二、項目建設必要性

　　（一）、發展北京房地產的需要

　　北京在新世紀要率先實現現代化，首先必須加快產業結構調整，優化升級，全面提高產業的技術含量和市場競爭力，積極發展附加值高、關聯帶動大的支柱產業。目前房地產業已成為經濟發展的支柱產業之一，按目前經濟所處的發展階段（即入均GDP低于8000美元，城市化水平在30%--60%之間），房地產將屬于快速發展階段。特別是加入WT0，北京申奧成功，意味著北京房地產業將立足北京，面向全國，通向國際，進入新的發展階段，建設本項目對發展北京房地產也無疑是一個有利推動，也為拓展地區房地產市場起到積極作用。

　　（二）、區域發展的需要

　　中國加入WTO后，會有更多的國際公司來到北京，相應對高檔物業的市場需求量將肯定放大，而這些企業的高級管理人員恰恰是別墅市場的目標客層，而順義區正好是別墅發展比較成熟的區域之一。由于2008年奧運會水上項目和馬術項目在順義潮白河地區舉辦，政府將會在本區域投資25個億來建設奧運場地及相應設施，相應的市政配套將會更加完善，這無疑為本區域的別墅外部環境帶來利好。同樣在此建造別墅也有利于首都該區域整體環境的建設。

　　順義區政府在新的五年計劃中制定的戰略目標是盡快創造出潮白河休閑度假旅游基地著名品牌，建設以現代大旅游為主的綜合產業帶，集中發展旅游、觀光農業、房地產、休閑度假業及文化、體育、會展等產業，創建餐飲、購物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。建成服務全區、服務首都，并適應于企業國際化運作的高度開放、高效運轉的第三產業服務休系。京承高速順義段進展順利，預計道路主體工程10月底竣工，此道路的建設將成為順義區的發展增添新的活力，另外順義空港物流園經過幾年的發展己引吸了日本jVC、索尼、松下等國際知名公司的進入。順義工業區的發展將會借帶動對高檔住主房的更多需求，特別是別墅的需求。在此發展別墅項目正是滿足了此地域發展的要求。

　　三、北京市、順義區別墅市場分析

　　（一）、北京市別墅市場基本分

　　北京別墅市場經過長時期的沉積，近年來隨著北京房地產大勢發展再度升溫。市場供應與需求總量都出現了明顯的放大，產品類型也不斷推陳出新。

　　北京別墅市場在政府放開控制后于1999年開始逐漸復蘇，呈現供銷兩旺局面，一些高檔別墅項目價格出現較大提升。如翠湖別墅2000年8月重新開盤后，銷售均價由8500元/平方米上漲到9600元/平方米，銷售率達60%以上:玫瑰園一期現房1200美元/平方米，二期環湖別墅2750美元/平方米，不環湖別墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米，而二期環湖別墅2500美元/平方米，這一方面由于中國將要入關便很多外籍人士進入中國，牽動市場需求提升；同時也是別墅類物業消費在受到長時間限制后，隨經濟復蘇而回暖的必然趨勢。根據中原物業提供的數據，截至今年上半年北京別墅項目己達122個，3萬余套，總建筑面積超過900萬平方米，主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區。七八月間又有3個項門總計50萬平方米推出，別墅供給的增長速度遠高于需求上升速度，已經出現市場過熱的跡象。

　　隨著市場發展，別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購買別墅主要是位于:金字塔頂尖的國內外成功人士，較早京順路邊的裕京花園銷售時并沒有按揭，足見當時買家購買力的強大。京順路沿線的高檔別墅業主主要為歐美人士，達客戶的7O%，多數是跨國公司的CEO，也有一些國內房地產開發商等頂級人士:而北京西北和北部的別墅業主多為受工作與居住交通條件影響，具有一定購買能力的IT新貴、知名學者與留學歸國人士:隨著市場的發展和TOWNHOUSE的涌現，別墅市場客戶群體趨于年輕化，一些從事金融、證券和IT等行業的年輕白領脫穎而出，逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。據金網絡公司提供的資料顯示，購買TOWNHOUSE的客戶38%是三資企業管理人員，24.5%是私營、民營企業主。在別墅客戶中，外籍人士、海外歸國人員對別墅環境質量和設計風格最重視:國內買家更為注重別墅的面積和戶型，在強調生活品質外，更認為擁有別墅是身份與地位的象征。

　　當前別墅市場重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項目出現，項目品質普遍較低，這種的況下，少數低容積率、高綠化率的項目有不俗市場表現就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項目的基本指標)。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區位稍遠，且過于強調功能細分，卻憑借產品鮮明特征和完善的營銷于段，也取得巨大市場成功。

　　TOWNHOUSE的興起是今年別墅市場的最大動向，具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項目都取得很好市場業績，其市場火爆有其必然因素。別墅市場由于長期兩極分化，外銷別墅價格較高，而內銷別墅品質相對較差，都不適合國內新生中產階層客戶，總價150萬元左右，6000-8000元/平方米的中檔別墅市場出現空檔，TOWNHOUSE的出現正迎合了這部分客戶的需求。

　　雖然TOWNHOUSE來勢兇猛，但對別墅的影響主要體現在對中低檔別墅客戶群的瓜分。由于客戶群體存在差異，不會對高檔別墅產生太大沖擊。TOWNHOUSE是別墅中一種普通的產品，適合一般中產階級，滿足別墅基本功能，只能算"別墅中的經濟適用房"，隨著收入的提高，市場更細分化，會涌現比聯排更好的產品，雙拼或獨棟以適應更高層的市場需求。

　　1、供量:5000套以上新增別墅面市

　　到了2002年中期，人們忽然發現周圍的TOWNHOUSE都已經悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項目迅速出現，并開始搶占市場。目前北京市共有別墅項日超過150個，總建筑而積不下千萬平米，4萬多套別墅單位，其中20xx年新開發別墅項目就有13個之多，新增別墅現房供應量約為65萬平方米，8000套別墅單位，2002年的供給量較小，而今年估計會有5000-8000套的新增別墅單位面市，其中以總價500萬到800萬的別墅項目為主，市場競爭將變得愈加激烈。

　　2、布局:"一山""二河""三線""四高"

　　從分布格局上看，北京市別墅目前已經形成了"一山"“二河"、"三線"、"四高"的概念。"一山"指西山，從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉；"二河"指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；"三線"指立湯、京順、京通三條線；"四高"則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。其中"三線"和"四高"是傳統概念的別墅區域，而"一山"和"二河"則后來居上，成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。

　　3、品質:追求差異性

　　為體現產品的差異化和別墅品質，目前很多發展商都比較注重產品的定位，并在規劃設計上強調實用功能空間分布，試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點，東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會傾向于與優美的自然環境渾然天成的做法；面在遠郊的懷柔、密云一帶今年將會出現一些滿足城里人度假的低容積率、鄉村藝術化的親地型別墅；商城則會出現一些以設計取勝，創意性很強的別墅。

　　4、客戶:國內增量超過國外

　　從市場需求來看，依舊是以國內客戶需求為主，而國外客戶的增長估計不會有大的變化。依據相關資料統計，以1997年作為分水嶺，北京別墅的銷售對象出現了較大變化。1997年之前，70%的別墅購買者持國外護照，而其中的港澳臺客戶占很大比例，約占整體購買者的50%以上:而近幾年別墅購買者以國內人士居多，這一需求群體除了海外歸國人士外，主要是在第一輪商品房購買潮中消費高端商品房的'買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴展，尤其是中關村高科技企業區域內，依靠IT起家的企業家、高級技術工程師及其他高級從業人士，他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區域內，可以作為他們的第一住所或二次置業的別墅項目，這部分人既不愿意再住傳統的公寓，又無法承受獨立別墅的高價位，強烈的改善居住條件的愿望，使經濟型別墅填補了這一市場空缺，別墅市場的潛在購買力在不斷增強。而國外客戶由于受到國際經濟不景氣的影響，明年將不會有大的起色，東北部區域仍然是他們的首選。

　　5、價格:市中心向外遞減，東向西遞減

　　如相關數以統計，20xx年北京市別墅的平均售價約為人民幣8400元/平方米左右，其中市區內別墅數量少而價格較高，平均售價在2000美元/平方米左右，約合人民幣1６６００元／平方米，其中最高價為東南二環旁的怡龍別墅開價為3000美元/平方米。除市區外，位于機場路順義地區的別墅售價也較高，均價在1300美元/平方米，約為人民幣10790元/平方米。別墅售價超過人民幣1萬元/平方米的還有亞北一昌平，大興，豐臺地區。而售價在人民幣3000-4500元/平方米的則分布在海淀土地、通州地區。價位在人民幣2000-3000元/平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區。目前西北區域別墅價格也直追東北區別墅。

　　據北京九力市場研究公司的分析資料顯示，隨著中國經濟的增長，特別是在申奧成功、加入世貿等利好環境下的北京經濟的發展，別墅市場的發展環境將得到進一步的優化，如果說2002年是別墅市場發展的新起點，那么2003年將是別墅市場得以成熟的一年，優雅得體的造型，個性化的戶型設計和完善的配套環境，將是別墅取勝的關鍵。

　　（二）、北京別墅市場區域分布分析

　　截止到2002年為止，北京市場總體來看，別墅總量達到約150個，總建筑面積1100多萬平方米，約4萬多套別墅，目前在售約有80個別墅項目。有關分布見下表:

　　從上表可以看出，西北部和東北部是別墅較為集中的區域。

　　十年轉瞬過去，再看北京的房地產，別墅已經不再是什么"罕見之物"。從郊區別墅的興起，到城市別墅的熱銷，京城別墅可以說是"芝麻開花節節高"。有數據顯示，到目前為止，北京市的別墅項目已經超過150個，4萬多套別墅單位，總建筑面積不下千萬平方米。

　　別墅項目的大量涌入勢必帶來一場市場爭奪戰。在京城別墅的聚集地一一東北和西北(數量占到京城別墅總量的三分之二)，這場戰火已經點燃，并呈蔓延之勢。僅東北部的朝陽公園，像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的"城市別墅"就多達10多個，機場路至順義區的幾十個別墅項目更是壯大了"東北軍團"的陣容:而近年來，別墅發展相對緩慢的西北部也奮起直追，繼香山別墅之后，位于西山的門頭溝區又會有九家地產開發商征用千畝左右的土地興建1500套左右的別墅，它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅、水印長灘等幾十個別墅項口一起構成強大的"西北軍團"。異軍突起的"西北軍團"正與"東北軍團"形成抗衡之勢。

　　1、相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區別墅打造“商務城市別墅”

　　東北部是北京開發最早，數量最多的別墅區域。由于東北別墅區北通首都機場，南抵北京東部傳統的涉外商務使館區，距離東北三環只有十幾公里，辦公、購物十分方便，地理位置較為優越。區內首都機場高速公路、京順路兩大交通干線，道路等級較高，提供了安全、便捷的交通條件。目前，東北區域綠化面積較大，種植的樹木多已成林，是京城綠化環境最好的地區之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤，構成了區域內獨特的水面環境；且具有北京高爾夫球場、北京鄉村高爾夫球場等高檔配套設施，這都為高檔別壁開發提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區，別墅市場已經具有明顯規模，很多高品質別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍苑別墅等都分布在此區。

　　"東北區別墅的最大優勢在于它與東三環燕莎商圈、國貿商圈等涉外商務使館區相鄰，而CBD區內的公寓又大多數是商住兩用，忙亂與緊張很難為高節奏的商務人士提供一個寬松、舒適的居住環境。東北區別墅正是以毫不遜色的商務氣息和更勝一籌的生活舒適度成為CBD和燕莎商圈內國際人士首選的居住區。""東北軍團"代表作棕櫚泉國際公寓開發商曾偉先生坦言，棕櫚泉國際公寓的客戶絕大部分都是有國際生活背景的人士，其中很多是國際大公司的行政人員。

　　在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業主中，70%是歐美人士，多數還是跨國公司的CE0，國內房地產開發商等頂級人士在此置業的也不在少數，這為東北區別墅帶來了相對穩定的高利益回報。

　　正是鑒于此，許多開發商紛紛搶灘京城東北，特別是朝陽公園周邊，短短的一兩年時間果，棕櫚泉國際公寓、國際使館村等十幾個"城市別墅"項日已經將朝陽公園周邊地產打造成一個較為成熟的豪華別墅區，無論是建筑形式、湖區景觀、戶型設計、會所功能等均已具有了精品別墅的特質。看來，正如曾偉先生所說的那樣，如今的別墅隨著國際文化交流和新時代觀念的沖擊，已經從以往的彰顯身份、標榜財富，成為現在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。

　　由于東北區域的地產項目基本上都定位為高檔別墅，這從某種程度上帶動了京城東北地產項目的升級。以朝陽公園周邊為例，近兩年，從景園大廈到博雅園，再到棕櫚泉國際公寓，朝陽公園周邊地產正在不斷升級。一度熱銷的博雅園，雖然項目規模、規劃設計都難以與現在的棕櫚泉國際公寓相匹敵，但推出后即以朝陽公園和高爾夫球場為賣點，成為東部高價樓盤最旺銷的典型物業之一，棕櫚泉國際公寓的推出無疑又使中央公園主題社區達到了一個新的高度。據悉，在朝陽公園東風橋東側的一處待建別墅項目的預售價將達到每平方米3000美元，有可能創下朝陽公園區域地產項目的天價。

　　2、依托IT產業西北區別墅營建"新經濟"別墅

　　由于經濟、政府政策和需求等方面的原因，西北區別墅發展相對滯后，曾一度出現了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個高檔項目的局面。然而，近幾年隨著政府的支持與開發政策的完善，加上別墅市場整體回暖，西北區域別墅市場開始升溫。

　　先是香山板板的崛起讓人看到了蓄積已久的西北區別墅購買潛力，緊接著就是西山的門頭溝區在今年底明年初也將會有大片別墅項日破土動工，西北區別墅再一次成為人們關注的焦點。據了解，目前西北區域將近2000套的供應量已經開始叫板東北別墅的老大地位，價格也直追東北別墅。如翠湖別墅2000年8月重新開報后，銷售均價由8500元每平方米上漲到9600元/平方米；玫瑰園一期現房1200美元/平方米，二期環湖別墅就成倍漲至2750美元/平方米，即使是不環湖別墅也在2000美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米，環湖別墅達到了2000美元/平方米，而二期環湖別墅已經高達2500美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現了3000美元/平方米的高價，基本上與東北區別墅不相上下。

　　"西北部在地理區位上與中關村科技園關系密切，隨著政府對IT產業和新經濟的傾力支持，地區經濟迅速發展，也造就了一批依靠知識技能快速積累財富的精英，這部分人群給西北區域內的別墅市場提供了巨大的市場需求，并且這種需求正在加速發展之中。"業內人士這樣分析西北區別墅市場。

　　北京西北部位于京城"上風上水"也是其別墅市場迅速崛起的一個原因。據記者了解，除了本身的自然條件優越外，西北區域大面積綠地和林帶正在建設，良好的綠化環境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊，自動調節著西北區域的小氣候。西北區別墅市場的"環境牌"絲毫不亞于東北區別墅。

　　其實，一直以來，交通都是西北區別墅市場發展的一個瓶頸，然而，西北部地區正在迅速完善的交通設施正在縮短它與東北別墅群的"交通差距"。目前，從京昌高速公路的市區起點馬甸橋或健翔橋到達東部CBD或使館區、金融街和中關村西區都不過三十分鐘的車程，北四環路、公路一環、臼頤路、學清路、輕軌鐵路、地鐵五號線以及從西直門到北四環的城市快速公路、公路一環聯結京昌高速與機場高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造，迅速提升了西北區內市政條件，使得道路交通更加便利。

　　"種種跡象表明，西北區有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區域。"業內人士普遍這樣認為，區域高檔別墅供應有限的現狀也使得西北區別墅具備充分的升值潛力及發展空間。

　　（三）、順義區別墅市場基本分析

　　1、供應情況

　　順義、機場路周邊有20幾個別墅，規劃總供應量達到230萬平方米，約5400套別墅；

　　溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項目；

　　去化量:目已經售出的別墅量應在3000套左右，已建未能售出量約為600套左右；

　　本區域未來潛在供應量約有1５００多套。

　　2、需求分析:

　　本區域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占60%以上，包括駐華使館人員，國際知名公司高層主管人員，如香江花園和龍苑別墅歐美人士占75%以上。

　　隨著經濟的發展，國內人士購買力在持續上升，重點是金融、IT行業造就的新貴，高科技產業的知本家，房地產業的精英，海外回國人員，國內高收入的管理人員。

　　投資客數量增多，特別是國內投資客日益增多。

　　客層特征:收入豐厚，經濟實力強，追求生活品質，講究個性，基本上都有國外經歷，對別墅有一定的理解，特別是對環境、交通考慮比較高。

　　3、本區域別墅價位因素分析

　　市場價格由市區向郊區遞減，東北部別墅價大多集中在1０００－3000美元之間，平均售價以城區為中心，由里向外遞減，東北四環的平均售價在2700美元/平方米左右，首都機場附近約為2000美元/平方米，馬坡地區約為1200美元/平方米。由此可見，別墅的區域位置仍然是影響別墅價格的決定性因素。

　　同一區域的別墅的設計風格、配套設施及會所、綠化等水面等環境質量、別墅單體類型對價格有重大影響。如首都機場8個項目，售價最高為3300美元/平方米，最低為1000美元/平方米。

　　別墅的內裝修程度對別墅租金的影響較大。

　　（四）、北京別墅市場前景展望

　　北京別墅經歷了五六年的低谷，從2000年下半年開始出現轉暖，特別是20xx年的TOWNHOUSE項目，更是使市場迅速升溫，有關人士分析，近年來京城出現的別墅開發熱，主要是由于我國加入世界貿易組織和舉辦2008年奧運會兩大利好的有力推動及中高收入群體的不斷擴大，二次置業者的不斷增加。前些年北京最早的別墅發育地溫榆河畔和機場路附近的別墅，大部分被在京工作的外國人作為第一居所使用。而近年來，別墅的購買群體已開始逐步擴大到國內人士。比例結構己由過去的境外占70%，國內占30%，發展變化為目前的國內占80%左右，境外占20%左右，將別墅作為第二居所的國內購買群體大量增加，說明北京的別墅市場結構正在逐步發生變化。未來別墅市場前景看好。

　　據有關方面透露，2003年京城還將有30余個別墅項目開發，區域涉及昌平、門頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山、通州、順義等地，別墅開發熱己蔓延到東南西北各個區域。

　　從上不難發現，未來京城別墅項目競爭的焦點還將集中在京城東北和西北兩大區域。但是，隨著京城別墅市場的擴容，別墅項目的大量涌入及多區域的供應局面，依據北京別墅市場勢必會有一場激烈的競爭大戰。別墅項目的開發商們彼此面臨的不僅是來自本地開發企業間的競爭壓力，而且還有來自外省大的地產開發集團、國外大財團等一些機構的介入所帶來的無形壓力。一般的環境、一般的品質、一樣的風格、一樣的特色的項日將被市場無悄淘汰。

　　未來別墅將由以往單純的比地段、比價格，上升至比環境、比個性、比品質、比文化。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價值純粹。自然環境、建筑規劃、品質、價格的純粹性，其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內涵、建筑精神無不隱含著地位、財富、尊貴與時尚。這類別墅將在未來具有較強的競爭力。

　　對于北京這樣的國際大都市而言，高檔精品別墅在房產市場引領時尚是必然之勢，而低價低質的別墅產品終將被市場所淘汰。

　　（五）、周邊部分個案銷售情況分析

　　市場調研結論

　　湖景式設計風格的別墅熱銷，平均入住率為85%以上。

　　高檔配套設施齊全的別墅市場需求較大，目前大部分高檔別墅都有網球場、游泳池等設施，會所的發展趨勢是服務設施的多功能化。

　　高檔式別墅開發應以獨立式別墅為主，目前滯銷的別墅以聯排別墅居多，原因是在園區內位置和環境較差，沒有充分保證別墅生活的私密性和環境的優美。

　　精裝修是別墅是市場的主流，如香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業績都非常好，正對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。

　　外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經濟形勢的好轉，外銷市場有升溫跡象。

　　別墅市場的內銷需求明顯上升，一些別墅已被房地產精英、金融界人士、高科技產業造就的都市新貴族購買。

　　市場價格受地段、設施網絡、配套設施及會所、綠化景觀、單體類型影響，東北部別墅價格集中在1000-3000美元/平方米之間。

　　別墅總價在300萬以下，面積在400平方米以下為需求重點，總價在500萬以上，面積在500平方米以上需求也有所增加。

　　客戶購買門的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務公關。

　　客戶最注重的方面是戶型設計、地段位置和與園林景觀設計。

　　項目可行性報告 17

　　第一章項目概況

　　一、建設項目名稱：xx汽車運轉站

　　二、項目承擔單位：xx鎮人民政府

　　三、項目負責人：xx

　　四、項目建設地點與內容：

　　xx汽車運轉站擬建在xx省xx縣xx鎮xx村后山開發區，位于省道寧古線，地處環鎮路居民生活中心，屬黃金地段，周邊有游泳池、公園、體育中心，門口是24米寬的過境公路（已鋪設水泥路），環境優美。

　　xx汽車運轉站是一座高標準，現代設施齊全、科學管理，建筑體的大樓，場外設建停車場，車輛修理場等。占地面積5916平方米，總建筑面積5995平方米。

　　五、項目建設的政策性依據

　　該項目建設的主要政策依據是中共中央關于建設社會主義新農村，農村城鎮化建設，中央站在新的歷史起點上做出的重大戰略部署，符合中央提出的“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求和xx縣提出的建設“山區一流小城鎮”的宏偉藍圖，進一步加快小城鎮建設，充分調動人們的參與社會主義新農村建設的積極性。

　　該項目作為我鎮提高人民精神文明建設的一個重點項目，符合國家總體規劃要求，符合產業發展政策，建設該項目，擬于以民眾需求為導向，促進農村交通條件的提高，同時與海峽西岸經濟區建設中的基層建設緊密結合好，以及加強xx鎮競爭力，促進農村脫貧致富奔小康、都有著十分重要的現實意義，也是政府為民辦實事的德政工程。

　　六、項目進展情況

　　該項目占地5916平方米，已完成征地工作，現進行“三通一平”和建好基礎，項目設計等工作也在進行中，工程于計劃20xx年度開始建設，20xx年度竣工并交付使用。

　　七、項目功能

　　項目建成后，具有以下功能：

　　1、吸納功能：xx汽車運轉站建成后，擁有較大的候車室，辦公室、會議室、售票室、行李托運室等商務設施容量也較大，一次可容納1000人流量，最大可達到1200人流量，因設施齊全，實行科學管理，可逐步成為覆射xx縣xx地區，（杉洋、大甲、卓洋）及周邊跨縣、市、鄉鎮的汽車運輸中心轉運地。

　　2、綜合功能：該汽車運轉站除了滿足人們運輸、出行需要之處，滿足客人的'交通需要，還可以引進周邊地方客商投資經營商鋪。為xx鎮社會綜合性服務提供一席之地。

　　第二章項目建設的理由和必要性

　　一、項目的發展現狀及建設的必要性

　　xx縣xx鎮地處古寧公路中段，與屏南、閩候、羅源等縣相鄰，面積220平方公里，人口近4萬，管轄23個行政村，105個自然村。xx鎮礦產資源豐富，“桃花紅”花崗巖儲量達8000萬立方米，礦山大規模開采。板材廠有224家，石材業的蓬勃發展，不僅為xx鎮注入新的經濟活力，而且帶動了其他產業的發展，外來民工蜂涌而入，加上鄰近的卓洋鄉、杉洋鎮、大甲鄉等四鄉鎮，形成12萬人口的xx中心鎮，現今沒有一個汽車運轉站，在xx鎮停車、發車也是無序的，隨叫隨停，給鎮區交通造成混亂的局面，經常塞車，且易發生安全隱患，鎮區內主干道鶴興街偏小，于92年我鎮興修了環鎮路并鋪上水泥，在環鎮路中心地帶預留了5916平方米的空地，作為xx四個鄉鎮的汽車運轉站，現在我鎮有發往莆田兩班車、南平一班車、寧德三班車、xx一班車、福州五班車，還有xx至寧德、xx至霞浦等過路車，每間隔20-30分鐘一趟。

　　xx鎮政府所在地距xx城關62公里，距寧德閩東汽車站68公里，距xx火車站（黃田站）94公里，xx鎮xx四個鄉鎮的中心，304省道穿過xx鎮6個中心村，占全鎮人口的三分之二，由于近十年石板材業的持續發展，xx鎮個體股份制企業、私營經濟發展迅猛，許多企業、個體已完成了資本的原始積累，投資規格越做越大，特別是石材業帶動了小水電開發，第三產業發展也很快，全鎮沿204省道邊的6個村，已及周邊十幾個村都有通移動、聯通、小靈通信號，服務行業規格上檔次。還有隨著各行各業的發展，房地業發展迅猛，干道兩側的地皮長期處于供不應求的局面。

　　xx汽車轉運站預留地占地約5916平方米，該地段處xx開發區中心地段，地皮靠干道側，每平方近兩千元，還可以不斷升值，轉運站四周有xx體育中心，有標準的游泳池，室內燈光球場，后山公園以及一系列體育設施，該地塊的土地已由鎮政府征用，并支付補償金，土地也已平整，水、電、電信、廣電等光纜已鋪設，環鎮道路兩側已基本完成建設，水泥路、人行道、下水道等基礎設施工程也已建設完工，xx汽車轉運站，有近9畝的土地供建設及配套設施綜合使用，臨街側還可建成商鋪。

　　二、項目的前景分析：

　　xx往返寧德的中巴，每一輛都在xx中轉，且乘客幾乎都要換一輪，一般都是xx往xx或往寧德乘客，可以這么說如果中巴車路過xx沒有乘客乘車，那么xx往寧德的車，一天有四趟就足以滿足需求，據保守估計xx每天來往乘中巴乘客至少在500人以上。是主要的客源之一。

　　第三章項目建設條件

　　1、自然條件：后山小區成為建設該項目的首選地。該地段建設綜合大樓具有以下優勢：第一，有足夠的建設面積。該地點四周的空地多、民居較少，通過周邊的拓展面積可達20xx平方米，并與新村鶴興街相連接；第二，投資地價低。該地段原系山坡水洼地，幾年來該地一直空閑著，不開發利用是一種資源浪費。周邊一帶多為荒地和一些稀疏的果樹，可不占用耕地，少理賠果樹和不征用民房，大大降低了投資的成本。第三，具有地勢的優勢。該地段處在xx環城路中段，交通方便，衛生、出入方便，環境優美，與體育中心，健身公園相鄰。

　　2、交通、通訊條件：該汽車運轉站前門道路建設完善，四通八達，跟鄰近城、鄉、村建設原料地的道路暢通，xx鎮通訊已實現程控化和傳輸數字化可直拔國內外,移動電訊早已開通。已實現計算機聯網和進入國際互聯網絡,基本設施已日臻完善.形成規模,能適應各種流通發展的需要。

　　3、資源或人力市場等條件：建筑需要的鋼筋、水泥，從鎮區的批發部門到建設地不超過500米。數量上可以滿足建設需求。砂子的供應也是從500米處的河道旁砂場供給。本鎮有多家的石料場，更是大量滿足建筑的需求。人力需求條件，本鎮及本縣范圍內有多家建筑部門可供選擇，本地的非技術工（即農民工）也有足夠的數量可供招收。

　　4、社會經濟發展狀況

　　xx鎮是xx縣xx地區經濟發展重鎮，占據xx縣三大支柱產業之石材、食用菌兩大產業。國民經濟收入占全縣首位，人均年收入4600元，財政收入達1400萬元以上。所以有條件建成與消費。

　　5、水電供應條件

　　①、水：汽車運轉站用水量較大，日用量設90噸。由于xx水資源豐富，擁有日供水能力20xx噸的xx，西洋自來水廠和后彰、南陽、路上等水廠和豐富的地表水、地下水，完全滿足生產生活需求，汽車運轉站可從附近的自來水管網中引入即可，排水可利用小區城建的下水道排出。

　　②、電：xx鎮電力資源豐富，與政府提倡之“以電代燃”政策相符合，本鎮建有小電站20個，裝機容量達4970千瓦，可以滿足供應。

　　第四章項目方案設計

　　1、方案設計

　　⑴平面布置

　　⑵各項設計所設置的功能：綜合大樓：占地面積1500平方米，為三層的建筑物，建筑面積4500平方米，其各層功能如下：

　　第一層為候車室、售票室、檢票室、車站便利店、公共衛生廁所等共可容納1000人流量。

　　第二層為辦公樓。

　　第三層預留配套辦公地點，也可改作商品房或賓館、招待所等。

　　汽車運轉站內場設計面積3000平方米，以停放各種大中、小型車輛，人行道寬36米。可以滿足人流量的通行。外拓場地面積可達300平方米，設計為修車、洗車場所。

　　2、主要技術指標：

　　總占地面積5916平方米

　　建筑總面積5995平方米

　　內圍停車場3000平方米

　　外圍修車、洗車場300平方米

　　3、結構設計：

　　⑴給排水設計：生活用水由xx、西洋自來水公司供水管網提供，設兩個進水口。供水管口徑為dn200，生活水采用直供系統，最高日用量為90噸。消防用水，由供水管網接入在室外形成環狀布置，并設置消防栓，室內采用管網直供形式，設立消防室和消防栓。

　　排水系統。分雨、污水分流體制，污水經污水處理池處理后排入城鎮下水道。

　　⑵電氣設計：

　　1、供配電：供配電根據國家標準gbj45-82及建設部批準jcj16-83規定，本項目為一類民用建筑，為一級負荷，應設立西路獨立電流。

　　用電總負荷為200kw，同時等級選為0.75，考慮功率因素補償到0.92，則選用160kva變壓器1臺。

　　2、照明：

　　1）、照明以日光燈為主，主要通道與疏散口設置應急照明。

　　2）、設置防靜電接地和工作設備接地。

　　3）、采用銅芯綻緣電線電纜。

　　⑶其他：

　　1、消防設計：

　　⑴室外消防為生活、生產和消防聯合給水系統，并呈環狀布置，消防水壓由消防水通過水泵接合加壓保證。

　　⑵室內消防設有室內消防泵加壓，并有兩條電源保證供電安全，同時設有消防接合器以供室外消防車使用。

　　2、通訊設計：汽車運轉站通訊電纜埋于室外地下，并與城鎮通訊干線相接。

　　3、環保設計：

　　汽車運轉站位于省道寧古線旁，汽車運轉站附近無探明礦床和珍稀植物資源，沒有古跡和園林，沒有其他工業污染。

　　該項目對環境生產的影響主要是：汽車運轉站綜合場所產生的垃圾；洗沖汽車運轉站的污水，生活污水和其他污水。

　　處理方法：垃圾可選用分類運往附近的農田作肥料和運往附近的垃圾填埋場進行填埋。污水及其他廢水分別經化糞池處理后排入排水溝。

　　4、節能設計：

　　①國家計委、國家經貿委、建設部計資源[1997]2542號文《關于固定資產投資工程項目可行性研究報告“節能篇”編制及評估的規定》的通知。

　　②工程項目設計必須認真貫徹國家產業政策、國家和行業節能設計標準。

　　③國家公布的消耗指標和有關節能規定。

　　5、節能措施

　　①按《工業企業照明設計標準（jj34—79）》合理規定照度，照明高度、節約用電。

　　②選用節能變壓器。

　　第五章組織結構和勞動定員

　　一、組織機構

　　本組織實行總經理負責制，總經理全面負責汽車運轉站的運作和經營業務，下設辦公室、企業管理部、財會部。

　　二、勞動定員

　　汽車運轉站每年按365天計算，企業勞動定員為10人。

　　三、人員培訓

　　本企業招聘人員均需達到高中以上文化水平，人員均需培訓相關知識持證上崗，確保一流的管理，一流的服務。

　　第六章建設工期

　　該項目建設工期計劃從20xx年度初開始，工期20個月，20xx年底竣工并投入使用。

　　第七章投資估算與資金籌措

　　一、估算依據

　　1、xx省建筑工程綜合估算定額。

　　2、地方材料價格以xx縣現有市場價格為基礎計算。

　　3、設備及安裝工程按有關制造廠家提供的報價或估價。

　　二、投資估算

　　1、土地征用費用：每畝3萬元，包括土地補償費、置費、麥畝賠償費及稅金配套費等。

　　2、建安工程費

　　3、可研勘察設計費以建安工程的3%計。

　　4、工程監理費為建安工程的2%計。

　　5、基本預備費取3%計。

　　本項目固定資產投資估算為500萬元。

　　三、資金籌措

　　資金拼盤方案和資金來源：采用股份合作制，國有資金占股份51%，非國有資金占49%，資金由交通局、xx客運汽車站出資51%，其余向私營企業或個人籌資。

　　第八章財務分析

　　一、項目投資估算：

　　總投資500萬元

　　土地征收費175萬元

　　其他手續費5萬元

　　建筑160萬元

　　裝修160萬元

　　二、年收入及稅收估算：

　　1、本汽車轉運站年營業純收入15萬元，便利店租金5萬元；二層辦公室租金5萬元；三層賓館等場所租金8萬元。

　　2、貨車停車場年收入3萬元；車輛修理所年收入5萬元；洗車場租金2萬元。

　　合計年收入43萬元。

　　三、營業稅及附加：

　　1、營業稅：按年營業收入額的5%計算。

　　2、城市建設維護費：按營業稅的7%計算。

　　3、教育附加費：按營業稅的3%計算。

　　4、基礎設施建設附加費：按營業稅的3.5%計算。

　　5、社會事業發展費：按營業稅的4%計算。

　　四、總成本估算

　　1、工資福利費：企業管理人員按10人計，每月每人800元，年工資福利費為9.6萬元。

　　2、水電通訊費：店內的用戶自己承擔，本次計算的僅是汽車運轉站所消耗的水電通訊費，為1.2萬元。

　　3、修理費：按折舊額的10%計提（包括無形資產和遞延資產）。

　　4、折舊和攤銷：按照有關規定土建折舊按30年期，折舊殘值率5%，設備按12年期折舊，殘值率取5%，無形資產攤銷按10年期，遞延資產攤銷為5年期。

　　五、財務經濟指標

　　本項目財務分析計算期采取12年，本項目的全部投資靜態回收內部收益率為8.2%。

　　六、社會效益

　　該綜合大樓建成后將會有良好的經濟效益和社會效益，吸引本地和外圍鄉鎮投資經營，同時極大地改善xx投資環境，形成規模優勢和區位優勢，同時拓寬了xx地區富余勞動力的就業門路，具有較好的社會效益。

　　第九章結論

　　綜上所分析，本項目作為社會公益性項目，雖然該項目前期投入較大，但符合國家鼓勵、扶持政策，因此政府在稅費和資金方面給予一定的支持，本鎮是xx縣xx地區經濟快速發展的中心鎮，市場前景較好。財務內部收益率達到8.2%，每年純利潤達40萬元以上。

　　項目可行性報告 18

　　一、基本情況

　　1.項目單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯系電話、法人代表姓名、人員、資產規模、財務收支、上級單位及所隸屬的市級部門名稱等情況。

　　可行性研究報告編制單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯系電話、法人代表姓名、資質等級等。

　　合作單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯系電話、法人代表姓名等。

　　2.項目負責人基本情況：姓名、職務、職稱、專業、聯系電話、與項目相關的主要業績。

　　3.項目基本情況：項目名稱、項目類型、項目屬性、主要工作內容、預期總目標及階段性目標情況；主要預期經濟效益或社會效益指標；項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。

　　二、必要性與可行性

　　1.項目背景情況。項目受益范圍分析；國家(含部門、地區)需求分析；項目單位需求分析；項目是否符合國家政策，是否屬于國家政策優先支持的領域和范圍。

　　2.項目實施的必要性。項目實施對促進事業發展或完成行政工作任務的'意義與作用。

　　3.項目實施的可行性。項目的主要工作思路與設想；項目預算的合理性及可靠性分析；項目預期社會效益與經濟效益分析；與同類項目的對比分析；項目預期效益的持久性分析。

　　4.項目風險與不確定性。項目實施存在的主要風險與不確定分析；對風險的應對措施分析。

　　三、實施條件

　　1.人員條件。項目負責人的組織管理能力；項目主要參加人員的姓名、職務、職稱、專業、對項目的熟悉情況。

　　2.資金條件。項目資金投入總額及投入計劃；對財政預算資金的需求額；其他渠道資金的來源及其落實情況。

　　3.基礎條件。項目單位及合作單位完成項目已經具備的基礎條件(重點說明項目單位及合作單位具備的設施條件，需要增加的關鍵設施)。

　　4.其他相關條件。

　　四、進度與計劃安排

　　五、主要結論

　　報告說明

　　皮面日記本項目可行性研究報告是對項目市場、技術、財務、工程、經濟和環境等方面進行精確系統、完備無疑的分析，完成包括市場和銷售、規模和產品、場址、原輔料供應、工藝技術、設備選型、人員組織、實施計劃、投資于成本、效益與風險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，作為決策依據的系統分析資料。

　　報告用途：

　　1、作為投資決策、項目計劃依據

　　2、作為募集資金和向銀行申請借款或融資的依據

　　3、作為項目政府立項資料

　　4、用于申請進口設備免稅

　　5、用于境外投資項目核準

　　報告目錄

　　一、皮面日記本項目總論

　　(一)項目背景

　　1、項目名稱

　　2、承辦單位概況

　　3、可行性研究報告編制依據

　　4、項目提出的理由與過程

　　(二)項目概況

　　1、擬建地點

　　2、建設規模與目標

　　3、主要建設條件

　　4、項目總投資及效益情況

　　5、主要技術經濟指標

　　項目可行性報告 19

　　總論

　　1.1項目背景

　　1.1.1福建省莆田市農副產品電子交易有限公司象山縣城東市場建設項目。

　　1.1.2承辦單位概況

　　本項目由城東市場開發有限公司承辦。公司成立于xxxx年5月，注冊資金xxxx年萬，公司性質為國有獨資企業，主要負責城東市場的建設管理運行。經營范圍為城東市場的開發建設、房屋租賃、攤位租賃。

　　1.1.3報告

　　（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；

　　（2）《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；

　　（3）《象山縣城市總體規劃（xxxx年～xxxx年）》；

　　（4）《寧波市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃》；

　　（5）《象山縣國民經濟和社會發展“十一五”規劃》；

　　（6）《關于印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》；

　　（7）相關設計規范標準等。

　　1.1.4項目提出的理由與過程

　　公益設施是城市功能的重要體現。一個城市公益設施的數量和水平反映了這個城市經濟文化水平，也體現了城市居民的生活質量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場作為一種公益設施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。菜市場的建設水平直接關系到廣大人民的日常生活質量。

　　xxxx年寧波市工作目標要求《寧波市商貿流通“十一五”》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發展規劃》為指導，以菜籃子“數量安全、質量安全、可持續發展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構建七大體系，實現七大提升，形成政府監管、行業自律、公眾監督“三位一體”的.管理框架，努力實現全市菜籃子商品供應率達到100％,質量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現寧波現代化港口城市菜籃子工程的特色和發展水平。特別提出加強社區菜籃子便民店建設的規范性指導，改善居民新區的購物環境。

　　縣政府對菜市場的建設給予了高度重視，在《關于表彰xxxx年度寧波市商貿流通服務業先進集體的通報》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場改造特別獎。象山縣貿糧局積極爭取縣政府支持，落實了90余萬元菜籃子工程建設資金，用于菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業態的建設。

　　象山縣城區總人口12萬，面積10平方公里，現主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設施老化、道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進一步加大，按照《關于印發寧波市菜市場建設管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區、居住小區為基本單元，一般以1-3萬人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場服務半徑500-1000米的標準，象山縣縣城現有的菜市場規模不能滿足居民生活的需求。尤其是城東區域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設水平，加快傳統菜市場向現代流通業態升級，提升城市形象，促進長效管理，營造安全放心的消費環境，滿足人民群眾日益增長的生活需要，城東市場的建設顯得尤為迫切。城東市場將作為服務人民群眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。

　　1.2項目概況

　　1.2.1擬建地點

　　本項目位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。

　　1.2.2與建設內容

　　建設規模：項目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。

　　建設內容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層布置為菜場；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“l”型廣場，廣場上布置機動車、非機動車車位。

　　1.2.3主要建設條件

　　本項目為象山縣城東市場建設工程，地處象山縣城區，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎設施配套條件較好。

　　1.2.4項目建設進度

　　本項目計劃于xxxx年10月開始，xxxx年12月完成，預計建設工期15個月。

　　1.2.5和籌資方案

　　本項目總投資為15656萬元，其中建設投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。

　　1.2.6主要技術經濟指標

　　表1-1項目主要技術經濟指標表

　　序號：xx

　　項目名稱：xx

　　單位數量：xx

　　1、項目占地面積21470㎡

　　2、建筑面積43447㎡

　　3、建筑密度43.4

　　4、1.36

　　5、16.7%

　　6、總機動車位輛241

　　7、地面自行車位輛850

　　8、15656萬元

　　9、年均3100萬元

　　10、年均利潤總額1470萬元

　　11、年均1102萬元

　　12、投資7.4%萬元

　　13、（稅后）10.31％

　　14、（稅后）9.55％

　　15、借款償還期13年（含兩年建設期）

　　1.3結論與建議

　　項目可行性報告 20

　　房地產可行性研究報告是根據可行性研究對項目進行科學的分析和預測。因此做好開發項目可行性研究工作，是項目成敗的先決條件。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據。

　　第一節可行性研究的概念和作用

　　一.可行性研究的概念

　　可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的資源、技術、市場、經濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理、財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優的科學方法，其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發項目的實施和控制提供參考。

　　我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。1981年原國家計委明確“把可行性研究作為建設前期工作中一個重要的技術經濟論證階段，納入了基本建設程序。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法等做了詳細的規定，以指導我國的可行性研究工作。

　　二.可行性研究的作用

　　(一)可行性研究是項目投資決策的重要依據。開發項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。

　　(二)可行性研究是項目立項、審批、開發商與有關部門簽訂協議、合同的依據。在國投資項目必須列入國家的投資計劃。尤其是房地產項目，要經過政府相關職能部門的立項、審批、簽訂有關的協議，依據之一就是可行性研究報告。

　　(三)可行性研究是項目籌措建設資金的依據。房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以了解項目的籌資還本能力和經營效益的獲取能力。銀行等金融機構是否提供貸款，主要依據可行性研究中提供的項目獲利信息。因此可行性研究也是企業籌集建設資金和金融機構提供信用貸款的依據。

　　(四)可行性研究是編制設計任務書的依據。可行性研究對開發項目的建設規模、開發建設項目的內容及建設標準等都作出了安排，這些正是項目設計任務書的內容。

　　第二節可行性研究的階段工作

　　一.可行性研究工作根據項目的進展可以分幾個階段進行。

　　(一)以投資機會研究

　　該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以。

　　(二)初步可行性研究

　　在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。

　　(三)詳細可行性研究

　　詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%.項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

　　(四)可行性研究階段工作精度表

　　第三節可行性研究的內容

　　一.可行性研究報告的結構

　　一般來講，專業機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要

　　二.(一)封面:一般要反映可行性報告的名稱，專業研究編寫機構名稱及編寫報告的時間三個內容。

　　(二)摘要:它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應仔細全面閱讀。

　　(三)目錄:由于一份可行性報告少則十余頁，多則數十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

　　(四)正文內容:它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容

　　1.項目概況

　　主要包括:項目名稱及背景、項目開發所具備的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目開發的宗旨、規模、功能和主要技術經濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據、編寫的假設和說明)；

　　2.市場調查和分析

　　在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析，并作出客觀的預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等。

　　3.規劃設計方案優選

　　在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上，優選出最為合理、可行的.方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數、技術經濟指標和控制性規劃技術指標等。

　　4.開發進度安排

　　對開發進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度。作為大型開發項目，由于建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，需要對各期的開發內容同時作出統籌安排。

　　5.項目投資估算

　　對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估。房地產開發所涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、市政基礎設施費用、公共配套費用、期間費用及各種稅費。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發事實相符，提高評價的準確性。

　　6.項目資金籌集方案及籌資成本估算

　　根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產開發投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。

　　7.項目財務評價；

　　依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規，從項目的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行的一種方法。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產負債表、預計財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等，據以分析投資的效果。

　　8.不確定性分析和風險分析

　　主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。該分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質和程度，為項目運作過程中對關鍵因素進行控制提供可靠依據。同時根據風險的可能性，為投資者了解項目的風險大小及風險來源提供參考。

　　9.可行性研究的結論

　　根據對相關因素的分析和各項評價指標數值，對項目的可行與否作出明確的結論。

　　10.研究人員對項目的建議

　　對項目中存在的風險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。

　　(五)附件:它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件(如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報告。

　　(六)附圖:一份完整的可行性報告應包括以下附圖:項目的位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括:項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。

　　二.可行性研究報告的項目投資預算

　　一些不大規范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發方式也是可以采取的，這樣一來發展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容:

　　(一)營銷開支概算

　　1.項目前研究及可行性研究的開支

　　2.項目策劃的開支

　　3.銷售策劃的開支

　　4.廣告開支

　　5.項目公司日常運作的開支

　　6.項目及企業的公關開支

　　(二)工程開支概算

　　1.用于工程勘探的開支

　　2.用于吹沙填土、平整土地的開支

　　3.用于工程設計的開支

　　4.用于建筑施工的開支

　　5.用于設施配套的開支

　　6.用于工程監理的開支

　　(三)土地征用開支概算

　　1.政府一次性收取的標準地價

　　2.用于拆遷補償或青苗補償的開支

　　3.影響公共設施而出現的賠償開支

　　(四)金融成本開支概算

　　1.外匯資金進入國內貨幣系統產生的銀行擔保及管理費用支出

　　2.貸款引起的利息支出

　　3.各項保險開支

　　4.稅收和行政性收費

　　5.不可預見開支

　　第四節可行性研究報告的編制

　　一.房地產項目可行性分析常見誤區

　　1.誤區一:一個標準的效益分析

　　如果一份項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告，一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而且這些預測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的期望效益預測。

　　2.誤區二:先入為主的可行性研究

　　縱觀國內多數失敗的大型地產投資，其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括:高級別墅坐落在大型工業區內，致使別墅環境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果也是無人問津；準備在一個規劃失控的農民居住區內開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優勢失效等等。當這些項目的發展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調子:引經據典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

　　(1)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的:

　　a.房地產投資企業的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老板，于是學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。所以，為避免這種情況的發展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。

　　b.課題組人員的業務水平不過關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結構很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。

　　c.有的發展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態度，除非發展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業務。

　　d.有的發展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現在的發展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

　　項目可行性報告 21

　　(一)項目背景

　　1、項目名稱：

　　“聯想高科經典都市”居住小區

　　2、承辦單位概況：

　　“世紀地產”是武漢專業的房地產項目開發公司。由于其他的在開發項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產開發有限公司合作成立控股公司武漢聯想世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。公司注冊資本1億元(“世紀地產”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產開發有限公司4000萬元)流動資金2400萬元(滾動開發)。武漢高科國有控股集團有限公司是經武漢市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理武漢東湖新技術開發區國有資產。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“武漢中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。成立于xx年6月的北京融科智地房地產開發有限公司，是聯想控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。

　　3可行性研究報告的編制依據：

　　(1)《城市居住區規劃設計規范》

　　(2)《武漢市規劃管理條例》及《技術規定》

　　(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

　　(4)《住宅設計規范》

　　(5)《住宅建筑設計標準》

　　(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

　　(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

　　(8)《高層民用建筑設計防火規范》

　　(二)項目概況

　　1、地塊位置：

　　關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位于本案東側，南抵武漢職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“聯想高科經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位于此地生活方便而多彩。

　　2、建設規模與目標：

　　土地面積：270畝(180090平方米)容積率：1.75(本地塊位于武漢市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值)建筑面積：314528平方米開發周期：7至8年土地價格：5400萬(高科集團儲備土地，作為股本投入)

　　3、周圍環境與設施

　　(1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；

　　(2)魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙；

　　(4)華中科技大學，中南民族學院等高校環繞；

　　(3)武漢光谷cbd中心光谷創業街位于本案東側4項目投入資金及效益情況項目總投資：33597.28萬元自有資金投入：12400萬元住宅銷售價格：xx元/平米起項目銷售收入：59104.00萬元項目稅后利潤總額：16127.14萬元項目毛利潤潤：27.28%項目內部收益率：25.39%

　　(三)項目建設緣由

　　1、項目建設有利于我公司在武漢房地產市場的進一步開拓發展公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依托開發區的優惠政策及政府支持，立足于東湖開發區，輻射武漢三鎮。通過本項目的開發，占據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，并進一步樹立企業在武漢地產業界的形象。

　　2、項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規范的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。根據xx年第二季度武房指數報告，洪山區房地產市場最大特征就是“光谷地區以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區的經濟結構中將占據主導地位。隨著中國光谷的發展壯大，小區周邊土地已成為武漢市房地產開發的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業會在此地蓬勃興起，本地域將成為武漢市人文環境最好、居住質量最高、規劃配套最完善的生活社區。因此，我公司決定在此區域內尋找合適的地段投資建設高品質的商品住宅小區，由于本區域內土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產開發有限公司作為戰略合作伙伴，三方經過協商，達成一致，成立合資公司武漢聯想世紀高科房地產開發股份有限公司共同開發高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節中有詳細敘述。

　　3、由于市區可開發土地稀缺，三方合作開發本項目符合我公司投資開發策略從土地供應的角度分析，由于土地數量的相對穩定性和自90年代中期以來武漢房地產市場的高速發展，武漢市區土地資源日益減少，在市區內，土地供應絕對數量必然呈現下降趨勢。類似本項目開發可200多畝以上大規模住宅區域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應市場的秩序日益規范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協議出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發建設不利。本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動周轉和項目建成收益創造了良好條件。一次性獲得大面積有開發潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發。根據市場動態，合理調整設計方案和營銷策略，穩步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產市場并不多見。項目周邊樓盤的開發已經提升了本地區土地的.潛在價值，本項目的開發可以使潛在價值得到實現。

　　4、項目開發優勢所在

　　世紀地產豐富房地產項目開發經驗以及良好的信譽高科集團的相關政策優勢和充足的土地儲備融科智地依托于聯想集團的高科技理念和品牌優勢

　　(四)市場分析

　　1、武漢概況

　　武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經濟實力50強中，武漢名列第六。xx年，武漢市國內生產總值達到1348億元，按可比價格計算，比xx年增長12%。經濟運行質量提高，全年實現財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內生產總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經濟發展駛入快車道,全市國內生產總值連續保持兩位數增長,高于全國、全省平均水平。經濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續改善，各項社會事業全面進步，實現了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環境，經過數千年的開拓點染，創造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發展奠定了堅實的基礎。中華人民共和國成立后，武漢經過幾十年的發展，已經成為一個門類齊全的綜合性工業基地，華中地區的內外貿易中心，我國內地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發展藍圖之際，美國《未來學家》雜志1999年6-7月刊發表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區：人口超過100萬；能夠可持續地滿足居民的物質和社會需求(包括食物、住所、安全、醫療、保健、交通及教育等方面的需求)；擁有健康和充滿火力的經濟環境，能夠創造、吸引和培育可產生足夠就業機會和財政收入的經濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。未來的十大超級城市：班加羅爾(印度)；武漢(中國)；上海(中國)；曼谷(泰國)；丹佛(美國)；亞特蘭大(美國)；昆坎-圖盧姆地區(墨西哥)；馬德里(西班牙)；溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖，擁有高新技術產業以及數十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。

　　2、光谷地區房地產住宅市場分析

　　(1)“光谷地區”概況

　　信息技術的突飛猛進，給世界生產力和人類社會的發展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯網業務和通信業的飛速發展，光電子信息產業將是影響未來社會發展的戰略性產業，必將成為21世紀最重要的支柱產業之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產業基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創建國家光電子信息產業基地。去年，武漢以其發展光電子產業的綜合優勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產業基地(簡稱“武漢中國光谷”)。“武漢中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內外知名的專家學者，為發展光電子產業提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業為代表的一批光電子企業，已經形成了一定的產業規模，形成了光谷發展的骨架；“武漢中國光谷”依托國家級開發區-----武漢東湖新技術開發區，有著良好的外部環境和條件，這些都為光谷的建設發展奠定了良好的基礎。武漢東湖新技術開發區50平方公里范圍內集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術開發區是僅次于北京中關村的中國第二大智力密集區，擁有非常豐富的高新技術人才資源。

　　(2)建筑類型

　　武漢市(光谷地區)住宅類建筑其類型現狀：多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉結合部的郊區房地產市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產開發較熱的“三區五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發區片以及漢陽地區的沌口開發區，無論樓盤規模如何，均以多層物業為開發的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業也是占著絕對的比例。小高層。目前小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現在了離市中心較遠的城鄉結合部。位于金銀湖片區的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區工業二路上的“寶安公園家”在其規劃中也有數棟小高層項目。這一現象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。高層。目前武漢市高層物業尷尬的現狀正在被城市中心區日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業的現狀有所改觀。別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse(即聯排別墅)都是最好的。究其原因，一方面是聯排別墅自身的優勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區價格相對較低，綠化率高，環境優美；另一方面是因為隨著二次置業者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業都取得了良好的市場效果。本項目建筑類型：以高層(c型)為主干，周圍點綴布局(a、b、d、e型)多層住宅。整個小區外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現代景觀小品設置在住宅樓周圍。配比：多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟高層：c型14棟3目標市場地位項目銷售目標群如下：

　　(1)外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士；

　　(2)周邊高校的教師以及工作者；

　　(3)欲改善居住條件的置業者；

　　(4)政府及企事業單位中層以上管理干部；

　　(5)外地來漢的經商者。

　　(6)其他

　　(五)結論

　　本項目社會效益、經濟效益、環境效益俱佳，項目可行。

　　(一)市場概況

　　1、武漢市總體經濟狀況

　　2、武漢房地產市場概況

　　國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。武漢市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影想是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。武漢市房地產市場多年健康規范的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

　　3、武漢商品住宅價格走勢

　　xx年武漢市房地產市場呈現出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態勢。本季度洪山區高檔物業依然保持3600元/。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。洪山區：xx年第四季度洪山區住宅價格指數為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區指數xx第四季度1145.39xx第一季度1273.52xx第二季度1327.12xx第三季度1451.75xx第四季度1488.67此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區域樓盤有充足的消費群體？高校教職工和成長中的新小企業、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創業城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區域高校眾多，有較好的自然環境與人文環境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業績，此季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區域樓盤呈現別墅化、大戶型化發展的趨勢。坐落在洪山區的“中國光谷”所在區域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在xx元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態勢。

　　4武漢主要商品住宅樓盤xx年銷售大勢

　　1.市場整體活躍，樓盤銷售順暢xx年第四季是武漢市房地產市場最為活躍的一個季度，各區域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70%。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區域的銷售價格均上漲約100元/平方米。

　　2.名家操盤實力大增目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環境、功能及服務特色方面，講究名家規劃與設計、名家建筑與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤？“麗島花園”，則是在借助優勢的臨湖地理位置優勢之外，仍然十分注重小區內部的環境建設，這在武漢市的樓盤環境設計中可以說是占據著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設計、精雕細鑿、品牌經營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業管理公司來提升品牌魅力的樓盤。

【項目可行性報告】相關文章：