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地產(chǎn)評估報告

時間:2021-12-24 18:53:47 報告 我要投稿

地產(chǎn)評估報告(9篇)

  在生活中,越來越多的事務(wù)都會使用到報告,我們在寫報告的時候要注意語言要準(zhǔn)確、簡潔。那么一般報告是怎么寫的呢?以下是小編為大家收集的地產(chǎn)評估報告,僅供參考,大家一起來看看吧。

地產(chǎn)評估報告(9篇)

地產(chǎn)評估報告1

  一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位):×××

  二、估價目的:

  拆遷補(bǔ)償價格評估

  三、估價日期:

  20xx年四月八日到20xx年四月十五日

  四、估價時間:

  20xx年四月十五日(趨于拆遷日)

  五、估價依據(jù)

  1、中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》

  2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

  3、評估委托書:

  4估價評估人員勘察了解的情況;

  5、房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號);

  6、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。

  六、估價原則:

  本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下,結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況,具體遵循估價時點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。

  七、估價方法:

  根據(jù)估價的特點(diǎn)和實(shí)際情況,本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估,至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi),未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價,這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。

  八、估價結(jié)果

  本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù),根據(jù)估價的目的,遵循評估程序,采用科學(xué)的估價方法,在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密的測算,并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗(yàn),經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價格為:

  人民幣小寫:206247元

  大寫:貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

  九、評估價格有效期

  本報告評估時效為半年,自20xx年四月十五日起生效。隨著時間的推移,房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化,評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化,評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。

  十、評估價格應(yīng)用范圍

  該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時參考,不做其它用途。

  十一、估價的假設(shè)和限制條件

  1、估價假設(shè)條件

  我們評估的價值是現(xiàn)時價,及在估價時點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r格,假設(shè):

  (1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;

 。2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;

 。3)有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易,可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價;

  (4)不考慮特殊買家的額外出價。

  2、限制條件

 。1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù),均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù),對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。

 。2)本報告中的拆遷補(bǔ)償價,是指估價結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價格的房地產(chǎn)估價,不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價格。

 。3)未經(jīng)評估單位書面同意,本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用,本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。

  十二、特別聲明

  1、本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

  2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

  3、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。

  4、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘,并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議,評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任,和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。

  5、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

  估價分析說明部分

  一、估價物概況

  本報告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號的房地產(chǎn),房屋所有權(quán)屬于XXX,該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字XXXXX號),評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。

  2、位置座落及環(huán)境狀況

  評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號(XX號與XX交叉口),該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面,門前為我市主干道勝利路,屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房,監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房,地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù),房屋利用率極高,是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。

  3、建筑物基本狀況描述

  評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時間為1981年,目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所,前墻粘貼古式仿磚瓷片,二層是前墻掛招牌,雙開玻璃彈簧門,一層地面鋪設(shè)花崗巖地板,墻壁貼紋布,頂層為輕鋼龍骨吊頂,后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚,門框已經(jīng)裝飾修飾,并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租,地面鋪設(shè)普通地板磚,內(nèi)墻888涂料抹平,部分粘貼壁紙,空間經(jīng)磨砂玻璃隔開,予制過梁,現(xiàn)澆頂,二層設(shè)室外樓梯,由于該建筑物曾改造過,為經(jīng)營和使用方便,樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時)經(jīng)評估人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解,評估房產(chǎn)北墻長為8、35米,臨街前墻為6、45米,建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78、90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好,根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定,房屋成新率為九成新。

  二、估價程序

  1、專業(yè)人員組織評估小組,擬定評估工作方案。

地產(chǎn)評估報告2

  一、委估項目

  xxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目

  二、委托方

  名稱:xxx公司

  地址:xxx

  三、估價方

  名稱:xxx房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

  地址:xxx

  證書號:xxx資質(zhì)等級:xxx

  法定代表人:xxx

  四、估價對象概況

  估價對象位于xxx,其合法產(chǎn)權(quán)人為xxx公司,建筑面積共9687.69平方米。

  其中主樓一幢,1—5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于20xx年,于20xx年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號碼為xxx。

  副樓一幢,1—3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于20xx年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號碼為xxx。

  五、估價目的

  為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。

  六、估價時點(diǎn)

  20xx年8月15日

  七、價值定義

  采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

  八、估價原則

  本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:

  1、合法原則,以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

  2、最高最佳使用原則,以估價對象最高最佳使用為前提。

  3、替代原則,要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

  4、估價時點(diǎn)原則,要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點(diǎn)的客觀合理價格。

  九、估價依據(jù)

  1、委托方提供的資料

 。1)委托書;

  (2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

 。3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。

  2、國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

  3、國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。

  4、估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。

  十、估價方法

  估價對象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少,無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性,因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。

  十一、估價結(jié)果

  估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學(xué)的方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密、細(xì)致的測算,確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(¥2265.34萬元)。

  十二、變現(xiàn)能力分析

  變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

  估價對象的通用性一般,具有可分割使用性,整體價值大,變現(xiàn)所需時間長,在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時,最可能實(shí)現(xiàn)的價格范圍為:估價結(jié)果±10%,變現(xiàn)時涉及以下稅費(fèi):

 、僦薪榉⻊(wù)費(fèi):5%——6%

 、谄醵悾4%

  ③營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:5.5%

 、芩枚悾20%

 、葸^戶手續(xù)費(fèi):2%左右

 、抻』ǘ悾0.5‰

 、咂渌M(fèi)用

  十三、估價人員

  xxx中國注冊房地產(chǎn)估價師

  注冊號:xxx

  xxx中國注冊房地產(chǎn)估價師

  注冊號:xxx

  十四、估價作業(yè)時間

  20xx年8月12日—xxx

  十五、估價報告有效期限

  本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年,即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

地產(chǎn)評估報告3

  一、委托評估方

  二、受托評估方

  投行三班評估小組

  三、評估對象

  概況(包括實(shí)例房產(chǎn))

  1、房產(chǎn)位置

  2、房產(chǎn)現(xiàn)狀

  根據(jù)委托方介紹及評估人員實(shí)地勘查,估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房,

  建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下:

  建筑物詳細(xì)列表

  房產(chǎn)名稱

  光華陽光水城

  華宇西城麗景

  俊峰龍鳳云洲

  性質(zhì)

  商品房

  商品房

  商品房

  戶型

  一室一衛(wèi)

  兩室一廳一衛(wèi)

  兩室兩廳兩衛(wèi)

  租金

  850元/月

  1100元/月

  1200元/月

  交通條件

  209楊家坪——井口(中級車)、210菜園壩——白公館(中級車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級車)、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村(中級車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級車)、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水(中級車),與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程

  公交車228267881821808209途經(jīng)

  210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng),距離三峽廣場只有三分鐘的車程

  周邊環(huán)境

  陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū),重大科技園之內(nèi),臨近嘉陵江,西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū),地理位置得天獨(dú)厚,總建筑面積40萬平方米,是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。

  鄰近沙坪壩公園和歌樂山

  小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合,綠化率高達(dá)43、89%,水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀,安排一軸、二池、三林、四廣場,中央水系分為兩部分,一個近千平的游泳池,可暢游、可嬉戲,更是一道稀有的水景,延坡地向下,水系被分隔,水流變小成溪,形成疊水延伸至低處,生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦,經(jīng)過對市場的細(xì)心研究和對人們生活習(xí)慣的調(diào)查,俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計本著實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計,從50平到120平,戶戶經(jīng)典,從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求,房型格局方正實(shí)用,戶型幾乎沒有浪費(fèi),每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景,無視線死角,享受20000方豪景中庭,從此視野無界限。盡可能將功能做細(xì)、做足,在細(xì)節(jié)處出彩。

  地理位置

  沙坪壩區(qū)楊公橋附近

  楊梨路20號(原重慶燈泡廠原址)

  該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)

  商業(yè)區(qū)繁華程度

  餐飲:家;疱仯罟珮虻辏貞c家;疱仐罟珮虻辏r(nóng)老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦,購物金樂連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽店,家樂福超市三峽廣場步行街店,美家樂超市,大川花園農(nóng)貿(mào)超市

  鄰近三峽廣場步行街(只有幾分鐘的車程)

  購物:國美電器立洋百貨王府井百貨

  餐飲:兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋

  基礎(chǔ)設(shè)施

  教育:沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué),市政設(shè)施:童家橋郵政支局、三角碑郵政所,中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等

  教育:68中南開中學(xué)楊公橋小學(xué)重慶大學(xué)西南政法大學(xué),小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等

  教育條件:重慶大學(xué)西南政法大學(xué)重師,醫(yī)院:西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)院

  銀行:招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行

  評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓,宗地?nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)。

  四、評估目的

  為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)

  五、估價時點(diǎn)

  2015年1月1日

  六、價值定義

  本次評估采用的是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn),評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點(diǎn)2015年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓,宗地?nèi)“五通”(即:通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場價值。

  七、評估依據(jù)

  1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

  (1)《中華人民共和國土地管理法》;

  (2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

  (3)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

  (4)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。

  2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。

  八、評估原則

  1、合法原則

  房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。

  2、替代原則

  具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間,會相互影響和競爭,使其價格相互牽制而趨于一致,因此,在房產(chǎn)評估中,可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。

  3、最高最佳使用原則

  房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依據(jù),因此以保持現(xiàn)狀為前提。

  4、評估時點(diǎn)原則

  房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性和時效性,它是某一時點(diǎn)的價格,在不同的時點(diǎn)上,同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點(diǎn)為2022年5月2日。

  九、評估方法

  房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價法等,根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及掌握的市場資料,在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,經(jīng)過評估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析,本次估價采用市場比較法對估價對象進(jìn)行評估,最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。

  運(yùn)用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值,是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進(jìn)行對照比較,通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的租賃價值。

  十、區(qū)域因素修正

  區(qū)域因素比較表

  區(qū)域因素

  實(shí)例一

  實(shí)例二

  評估對象

  性質(zhì)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  交易情況

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  交通條件

  較好(100/101)

  較好(100/101)

  較好(100/101)

  周邊環(huán)境

  相同(100/100)

  較差(100/99)

  較好(100/101)

  基礎(chǔ)設(shè)施

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  商業(yè)區(qū)繁華程度

  相同(100/100)

  較差(100/99)

  較好(100/101)

  合計

  100/101

  100/99

  100/103

  十一、個別因素修正

  個別因素比較表

  個別因素

  實(shí)例一

  實(shí)例二

  評估對象

  新舊程度

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  相同(100/100)

  裝修程度

  普通(100/99)

  精裝(100/102)

  精裝(100/102)

  樓層

  10(100/98)

  16(100/102)

  18(100/102)

  配套設(shè)施(家電)

  簡單(100/99)

  標(biāo)準(zhǔn)(100/101)

  齊全(100/102)

  其他個別因素

  只能一人入住,室內(nèi)條件較簡陋(100/98)

  可合租,室內(nèi)條件較好(100/101)

  可合租,室內(nèi)條件豪華(100/102)

  合計

  100/94

  100/106

  100/108

  十二、評估結(jié)果

  評估人員根據(jù)評估目的,遵循評估原則,按照評估工作程序,利用科學(xué)的評估方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算,并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素,確定評估對象在評估時點(diǎn)2015年1月1日的價值結(jié)果為:

  房產(chǎn)租賃價格:人民幣1081元整

  大寫:人民幣壹仟零捌拾壹圓整

  評估結(jié)果匯總表

  評估對象

  租賃價值

  俊峰龍鳳云洲

  1081元/月

  十三、評估人員

  姓名簽字

  十四、評估作業(yè)日期

  2011年4月28日

  始2015年1月1日止。

  十五、評估報告應(yīng)用的有效期

  本報告的有效期,自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。

地產(chǎn)評估報告4

  一、問題

  《資產(chǎn)評估法》施行以后,有關(guān)評估行政管理部門對評估機(jī)構(gòu)實(shí)行機(jī)構(gòu)備案管理,不再實(shí)行機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可管理。那么,未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,其出具房地產(chǎn)估價報告是否有效?應(yīng)由哪個部門認(rèn)定其效力問題?

  二、典型訴訟案例

  在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中,最高人民法院認(rèn)為,雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負(fù)責(zé),但是,財政部確實(shí)也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù),目前確系模糊問題或存在部門沖突,有待于政府部門再行發(fā)文予以解決,人民法院不宜對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行審查認(rèn)定。換言之,人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進(jìn)行評估時,應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),但是,對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告,人民法院不宜認(rèn)定為無效。

  三、效力認(rèn)定問題

  最高院認(rèn)為,對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告,法院不宜認(rèn)定為無效。那么在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)由哪個評估行政管理部門對此進(jìn)行效力認(rèn)定呢?

  《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定,“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理!蹦壳,我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價,礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機(jī)動車評估等6種專業(yè)類別,其中資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。

  根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),涉及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的,按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定,未取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的,出具的估價報告無效,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正。

  綜上所述,未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,其出具房地產(chǎn)估價報告無效,應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。

地產(chǎn)評估報告5

  房地產(chǎn),是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加,對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品,房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè),F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起,雖然是近一二十年的事,但其來勢迅猛,一波三折,富有生命力,為世人矚目。也可以說,房地產(chǎn)業(yè),在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。

  房地產(chǎn)估價從表面上看,好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價,而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程,將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來,是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價,不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營,以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識,需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸,可以了解到,他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的,有的`是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會計的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識融會貫通,只有這樣,才能將估價工作做得盡可能的完善。房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同,其中:房地產(chǎn)可指土地,也可指建筑物,還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分,如說土地價格時,此價格不含地上建筑物的價格;建筑物僅指建筑物部分。

  在我國,有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估,但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u估一詞的含義太廣,不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估,還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估,甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等,所以,稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估,或者簡稱房地產(chǎn)估價,更為準(zhǔn)確些。從專業(yè)角度來講,房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

  房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法,不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法,即:比較法、成本法、收益法。除此之外,還有一些其大的估價方法,如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實(shí)習(xí)中,通過一些案例,以及與估價人員的交談,可以看到,無論那種方法,最終還是由市場決定,任何一項房地產(chǎn)估價的案例,受市場這一因素的影響極大。

地產(chǎn)評估報告6

  福建中興資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司的委托,根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定,本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則,按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法,對福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報待評估的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場調(diào)查與詢證,對委估資產(chǎn)和負(fù)債在二0xx年五月三十一日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下:

  一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介

  1、委托方:江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司

  2、資產(chǎn)占有方:福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

  3、福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司概況:福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登記成立,注冊號為3501001003841;公司住所:福州市臺江區(qū)五一中路88號平安大廈21A;

  法定代表人:林中;注冊資本:人民幣壹仟萬元整;企業(yè)類型:有限責(zé)任公司;經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商品房銷售和出租。

  二、評估目的

  本次資產(chǎn)評估目的是為福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供作價參考。

  三、評估范圍和對象

  本次評估的范圍根據(jù)委托方的委托,評估福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。本次委托評估的資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為66,125,412.16元,負(fù)債調(diào)整后賬面值45,513,131.58元,凈資產(chǎn)調(diào)整后賬面值20,612,280.58元。

  四、評估基準(zhǔn)日

  本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是二○○五年五月三十一日,評估中所采用的價格均為評估基準(zhǔn)日有效的標(biāo)準(zhǔn)。

  五、評估原則

  本公司在本次評估工作過程中是遵循如下原則進(jìn)行資產(chǎn)評估的。

  (一)產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則

  產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則即指資產(chǎn)評估是以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提,確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點(diǎn)上的現(xiàn)行公允價值。

  (二)資產(chǎn)評估的工作原則

地產(chǎn)評估報告7

  一、 委估項目

  ***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目

  二、 委托方

  名稱:***公司

  地址:***

  三、 估價方

  名稱:***房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

  地址:***

  證書號:*** 資質(zhì)等級:***

  法定代表人:***

  四、估價對象概況

  估價對象位于***,其合法產(chǎn)權(quán)人為***公司,建筑面積共9687.69平方米。

  其中主樓一幢,1-5層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為7430.12m2,平均層高3.6米,建成于20xx年,于20xx年底重新改造裝修,外觀九五成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。

  副樓一幢,1-3層,混合結(jié)構(gòu),建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米,建成于20xx年,外觀九成新,房屋所有權(quán)證號碼為***。

  五、估價目的

  為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。

  六、估價時點(diǎn)

  20xx年8月15日

  七、價值定義

  采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

  八、估價原則

  本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:

  1. 合法原則,以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

  2. 最高最佳使用原則,以估價對象最高最佳使用為前提。

  3. 替代原則,要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

  4. 估價時點(diǎn)原則,要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點(diǎn)的客觀合理價格。

  九、估價依據(jù)

  1. 委托方提供的資料

  (1)委托書;

  (2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

  (3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。

  2. 國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

  3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。

  4. 估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。

  十、估價方法

  估價對象為商業(yè)房產(chǎn),同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少,無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性,因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。

  十一、估價結(jié)果

  估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,采用科學(xué)的方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密、細(xì)致的測算,確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(¥2265.34萬元)。

  十二、變現(xiàn)能力分析

  變現(xiàn)能力是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

  估價對象的通用性一般,具有可分割使用性,整體價值大,變現(xiàn)所需時間長,在估價時點(diǎn)拍賣或者變賣時,最可能實(shí)現(xiàn)的價格范圍為:估價結(jié)果±10%,變現(xiàn)時涉及以下稅費(fèi):

 、僦薪榉⻊(wù)費(fèi):5%--6%

 、谄醵悾4%

 、蹱I業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:5.5%

 、芩枚悾20%

  ⑤過戶手續(xù)費(fèi):2%左右

 、抻』ǘ悾0.5‰

 、咂渌M(fèi)用

  十三、估價人員

  *** 中國注冊房地產(chǎn)估價師

  注冊號:***

  *** 中國注冊房地產(chǎn)估價師

  注冊號:***

  十四、估價作業(yè)時間

  20xxx年8月12日—***

  十五、估價報告有效期限

  本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年,即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

地產(chǎn)評估報告8

  首先,我先來談一談對房地產(chǎn)在理論上的認(rèn)識。房地產(chǎn),是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加,對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品,房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起,雖然是近一二十年的事,但其來勢迅猛,一波三折,富有生命力,為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”,1993年以后開始實(shí)施“宏觀調(diào)控”,1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點(diǎn),等等。房地產(chǎn)業(yè),在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中越來越重要。

  房地產(chǎn)估價從表面上看,好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價,而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程,將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來,是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價,不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營,以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識,需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸,可以了解到,他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會計的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識融會貫通,只有這樣,才能將估價工作做得盡可能的完善。房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同,其中:房地產(chǎn)可指土地,也可指建筑物,還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分,如說土地價格時,此價格不含地上建筑物的價格;建筑物僅指建筑物部分。

  在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估,但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u估一詞的含義太廣,不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估,還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估,甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等,所以,稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估,或者簡稱房地產(chǎn)估價,更為準(zhǔn)確些。從專業(yè)角度來講,房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法,不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法,即:比較法、成本法、收益法。除此之外,還有一些其大的估價方法,如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實(shí)習(xí)中,通過一些案例,以及與估價人員的交談,可以看到,無論那種方法,最終還是由市場決定,任何一項房地產(chǎn)估價的案例,受市場這一因素的影響極大。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜,估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價格的因素,以及它們是如何,及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下9類:

  1、自身因素;

  2、環(huán)境因素;

  3、人口因素;

  4、經(jīng)濟(jì)因素;

  5、社會因素;

  6、行政因素;

  7、心理因素;

  8、國際因素;

  9、其他因素。

  房地產(chǎn)估價程序,是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作,按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來說,從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的資料歸檔時止,一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下:

  1、獲取估價業(yè)務(wù);

  2、受理估價委托及明確估價基本事項;

  3、擬訂估價作業(yè)方案;

  4、收集估價所需資料;

  5、實(shí)地查勘估價對象;

  6、選定估價方法計算;

  7、確定估價結(jié)果;

  8、撰寫估價報告;

  9、交付估價報告;

  10、估價資料歸檔。

  房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行,但在實(shí)際估價中各個步驟之間并不是割裂的,相互之間回有一些交叉,甚至需要一定的反復(fù)。房地產(chǎn)估價總的要求是獨(dú)立、客觀、公正,在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項:

  1、合法原則;

  2、最高最佳使用原則;

  3、替代原則;

  4、估價時點(diǎn)原則;

  5、公平原則。

  房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性,對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的估價結(jié)果具有近似性。專業(yè)估價人員,是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格,由有關(guān)主觀部門審定注冊,取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員,不但要符合一定的要求,還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因?yàn)椋纼r人員的估價結(jié)果是否客觀公正,不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度,他所具有的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實(shí)習(xí)過程中,我了解到萬隆的估價人員,他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格,有的具有土地估價師的資格,有的還具有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中,我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真,工作時極其仔細(xì)、專業(yè),只有這樣,才能對估價對象負(fù)責(zé)。其次,我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認(rèn)識。雖然我和蔣老師只去兩個星期,但萬隆的估價人員卻說我們恰逢其實(shí),因?yàn)檫@一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段,每年夏天他們都是“天大熱,人大干”。每當(dāng)他們有評估項目時,我們都隨同一起去參觀、了解。通過實(shí)際的接觸,我對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識更深一層。以下是我在實(shí)習(xí)中接觸到的幾個案例。

  案例一:7月6日8點(diǎn)30分,我們隨同項目經(jīng)理凌濤及其助手小趙,一同來到位于莘莊的某工廠進(jìn)行評估。這是萬隆受閔行區(qū)法院的委托進(jìn)行的司法評估項目。該廠原先租用了莘莊x村的土地,由于該塊土地被征管,在該廠尚未與x村及土地管理所關(guān)于廠房、辦公樓等價值達(dá)成共識之前,對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒,因此,雙方發(fā)生了爭執(zhí),該廠將x村和土地管理所告上了法院。萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受閔行法院的委托,對該廠已被拆除的廠房等的價值進(jìn)行估價。當(dāng)我們一行來到該廠的原址后,估價人員馬上開始了取證工作。由于廠房、辦公樓等已被拆除,他們一方面拍照取證,另一方面要求該廠及x村有關(guān)人員在場,進(jìn)行相關(guān)詢問,并按司法程序每一方簽作證。在取證時,樓房的高度、占地面積,造樓所用的材料是紅磚還是空心磚,地基怎樣鋪墊的等內(nèi)容他們都詢問得非常仔細(xì)。關(guān)于廠房雙方發(fā)生了爭執(zhí),為此,我們一行又驅(qū)車來到距離該廠原址12公里的新址取證,拿到了原廠房的照片。當(dāng)我們回到萬隆時,已是12點(diǎn)30分。

  案例二:7月8日13點(diǎn),我們隨同項目經(jīng)理向海等四人,一同來到位于嘉定的上海永敬紡織品有限公司進(jìn)行評估。該公司有辦公樓一幢,廠房部分以及接待所部分三處地方委托xx裝潢公司進(jìn)行裝修,xx裝潢公司由于業(yè)務(wù)繁忙,將該裝修工程再出包給其他公司,并預(yù)付給其10萬元。在工程已進(jìn)行了一段時間后,承包方提出資金不夠,要求xx裝潢公司補(bǔ)付20萬元,雙方由此發(fā)生爭執(zhí)。萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受xx裝潢公司的委托,對已裝修的部分進(jìn)行估價。在我們到達(dá)以后,估價人員先將三處地方的裝修情況做了一個總的了解,進(jìn)行了現(xiàn)場勘察,對裝修所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到心里有底。然后,向?qū)Ψ剿魅×诉@三處地方的圖紙。由于測量工作非常復(fù)雜、耗時,所以雙方約定再安排時間測量。我們一行在晚上19點(diǎn)才回到了陸家浜路。

  案例三:7月9日12點(diǎn),我們隨同助理會計師趙文安等三人,一同來到位于寶山月浦鎮(zhèn)的某套居民住宅進(jìn)行評估。這是萬隆受寶山區(qū)法院的委托進(jìn)行的司法評估項目。這是一套建筑面積57平方米左右的居民住宅,樓層總的為6樓,該套住宅位于6樓,在1993年底進(jìn)行了裝修,至今已有十年左右的時間。當(dāng)事人由于離婚,要求進(jìn)行財產(chǎn)分割。萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受寶山法院的委托,對該套住宅的房屋價值及房屋裝修進(jìn)行估價。我們來到6樓的住房內(nèi),估價人員首先查看了房產(chǎn)證等有關(guān)文件,然后對房屋面積進(jìn)行測量,對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時投入的物品等進(jìn)行記錄,最后要求當(dāng)事人過目并簽。本以為這個估價項目非常簡單,但當(dāng)我們回到陸家浜路時,也已是16點(diǎn)了。

  案例四:實(shí)習(xí)的第一個星期,我們主要是隨同萬隆的估價人員出去做項目。實(shí)習(xí)的第二個星期,由于天氣炎熱,公司的估價人員都沒有出去做項目,我和蔣老師也就在公司了解一些情況,看他們對估價項目做出來的評估報告。期間,我看到了這樣一個評估報告:萬隆房地產(chǎn)估價有限公司接受金山區(qū)法院的委托,對位于虹梅路269號的寶城大廈806室、807室、808室進(jìn)行拍賣底價估價。寶城大廈由于位于虹梅路,這是一個比較成熟的地區(qū),周邊環(huán)境已較成熟,所以該次估價項目采用市場比較法。估價人員選取了寶城大廈150x室、40x室及位于虹梅路263號的金梅公寓160x室作為比較,這三套房屋均在6月份成交,前兩套都為二室一廳,成交價分別為7 008。10元/平方米和6 477。30元/平方米,后一套為三室一廳,成交價為6 248。90元/平方米。估價人員將寶城大廈806室作為基數(shù),通過與這三套房屋一系列因素的對比、修正,得出估價對象,即寶城大廈806室、807室、808室在6月29日的公允市場單價為6 374元/平方米。因?yàn)榭紤]這是要拍賣的房屋,要求快速、及時,所以再確定了一個拍賣變現(xiàn)系數(shù)為80%,則:6 374×80%=5 099(取整)。這樣,最后確定了寶城大廈806室、807室、808室的單位建筑拍賣底價為5 099元/平方米。

  最后,我再來談一談對房地產(chǎn)估價這一行業(yè)的感觸。人們常說:“隔行如隔山。”原先我一直認(rèn)為我們上課是非常得辛苦,但通過這一次短暫的實(shí)習(xí),我認(rèn)識到其實(shí)每行每業(yè)都是很辛苦的,只是形式上有所不同。像這次接觸到的房地產(chǎn)估價業(yè),他們經(jīng)常要出去工作,或者在戶外,或者要爬上爬下測量、觀察。如案例一中,我們到了莘莊x工廠的原址,由于已被拆除,我們只能站著勘察,長時間的接受“日光浴”。

  又如案例二中,從出門到回來,經(jīng)歷了6個小時,回到學(xué)校時,天已是烏黑了。再如案例三和案例四中,看似簡單的項目,也需要花費(fèi)大量的時間和精力,做好前期、中期和后期工作,才能將整個估價項目完成。同時,我也非常感謝萬隆房地產(chǎn)有限公司的所有人員,在實(shí)習(xí)期間,他們對蔣老師和我接待熱情,有問必答,使我們的實(shí)習(xí)真正是達(dá)到了預(yù)期的目的。

地產(chǎn)評估報告9

  房地產(chǎn),是一種稀卻的資源,重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視,最珍惜,最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會的進(jìn)步,人口的增加,以及對其的需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā),咨詢,估價,經(jīng)紀(jì),物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。

  一,實(shí)訓(xùn)的課題,評估專業(yè)認(rèn)識實(shí)習(xí)

  二,實(shí)訓(xùn)目的,

  1.對資產(chǎn)評估及相關(guān)行業(yè)有更全面具體的了解,進(jìn)一步強(qiáng)化專業(yè)教育,增加實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),并對今后的學(xué)習(xí)有基本的認(rèn)識和定位。

  2.培養(yǎng)我們的溝通能力,分析問題的能力和寫作能力,為畢業(yè)后從事資產(chǎn)評估,房地產(chǎn)評估工作及相關(guān)工作打下基礎(chǔ)。使我們對專業(yè)有更深的認(rèn)識以更好的學(xué)習(xí)后續(xù)專業(yè)核心課程和專業(yè)方向的課程。

  三,實(shí)訓(xùn)內(nèi)容,調(diào)查問卷及網(wǎng)上學(xué)習(xí)

  (一),調(diào)查問卷

  1〉調(diào)查問卷題目,北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員調(diào)查

  2〉調(diào)查地點(diǎn),朝陽區(qū)三環(huán)到四環(huán)

  3〉調(diào)查時間,五月十日至十九日

  4〉調(diào)查方式,問卷

  5〉調(diào)查結(jié)果,房地產(chǎn)估價總的要求是獨(dú)立,客觀,公正,在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項,

  1,合法原則;

  2,最高最佳使用原則;

  3,替代原則;

  4,估價時點(diǎn)原則;

  5,公平原則。

  房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性,對同一估價對象在同一估價目的,同一估價時點(diǎn)下的估價結(jié)果具有近似性。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜,估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價格的因素,以及它們是如何,及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下9類,

  1,自身因素;

  2,環(huán)境因素;

  3,人口因素;

  4,經(jīng)濟(jì)因素;

  5,社會因素;

  6,行政因素;

  7,心理因素;

  8,國際因素;

  9,其他因素。

  房地產(chǎn)估價程序,是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作,按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來說,從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的資料歸檔時止,一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下,

  1,獲取估價業(yè)務(wù);

  2,受理估價委托及明確估價基本事項;

  3,擬訂估價作業(yè)方案;

  4,收集估價所需資料;

  5,實(shí)地查勘估價對象;

  6,選定估價方法計算;

  7,確定估價結(jié)果;

  8,撰寫估價報告;

  9,交付估價報告;

  10,估價資料歸檔。

  房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行,但在實(shí)際估價中各個步驟之間并不是割裂的,相互之間回有一些交叉,甚至需要一定的反復(fù)。

  (三)網(wǎng)上學(xué)習(xí)

  1〉學(xué)習(xí)內(nèi)容,

  評估業(yè)在我國發(fā)展的背景

  2〉學(xué)習(xí)結(jié)果,

  專業(yè)估價人員,是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格,由有關(guān)主觀部門審定注冊,取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員,不但要符合一定的要求,還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因?yàn)椋纼r人員的估價結(jié)果是否客觀公正,不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度,他所具有的估價實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實(shí)習(xí)過程中,我了解到萬隆的估價人員,他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格,有的具有土地估價師的資格,有的還具有注冊會計師,注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中,我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真,工作時極其仔細(xì),專業(yè),只有這樣,才能對估價對象負(fù)責(zé)。

  四,實(shí)訓(xùn)心得,

  從調(diào)查和學(xué)習(xí)中,房地產(chǎn)估價從表面上看,好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價,而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機(jī)制和過程,將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示,顯示出來,是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價,不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論,方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策,開發(fā)經(jīng)營,以及經(jīng)濟(jì),建筑,城市規(guī)劃,法律等多方面的知識,需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸,可以了解到,他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會計的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識融會貫通,只有這樣,才能將估價工作做得盡可能的完善。

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