商業(yè)地產(chǎn)報告(4篇)
在當(dāng)下社會，越來越多人會去使用報告，報告具有語言陳述性的特點(diǎn)。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎？下面是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
商業(yè)地產(chǎn)報告1
小生不才，96年進(jìn)入零售連鎖，98年終生職業(yè)定位該行業(yè)。從事的企業(yè)為：96萬佳百貨、98沃爾瑪、20xx家世界、20xx富迪。04年隨發(fā)展選址涉足商業(yè)地產(chǎn)。從事高管多年職業(yè)經(jīng)驗判斷，零售連鎖業(yè)終極追求目標(biāo)為：資產(chǎn)不斷的積累和增值。而零售連鎖業(yè)的資金充裕，加上資本運(yùn)作，故進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有必然性。而作為零售連鎖業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人職責(zé)歸結(jié)如下：
一、認(rèn)真解讀政策，了解企業(yè)經(jīng)營能力和目前狀況。
判斷未來市場可能出現(xiàn)狀態(tài)，以及未來可能出現(xiàn)的競爭市場，提前進(jìn)行商業(yè)選址規(guī)劃《公司戰(zhàn)略性選址》，將公司戰(zhàn)略發(fā)展落實(shí)到實(shí)處，把握入住市場的先機(jī)!把每個項目的前期市場調(diào)研報告、土地價值評估、房屋價值評估、建筑規(guī)劃、功能定位、投資報告、超市銷售利潤預(yù)算報告、百貨銷售利潤預(yù)算（租金價格定位報告，商鋪?zhàn)饨鹗杖腩A(yù)算）、招商策略的制訂并組織運(yùn)營招商團(tuán)隊實(shí)施。
二、項目選址/評估，目前成功實(shí)施的項目：
彭場(百貨大樓)、楊林尾(購物中心+步行街)、漁薪購物中心、汪橋購物中心、五七購物中心、章華購物中心、陳場購物中心、樓河(購物中心+步行街)、通海口購物中心、天門岳口(購物中心+步行街)、江陵郝穴(百貨大樓)、張溝(百貨大樓)、峰口(購物中心+步行街)、、監(jiān)理朱河購物中心，毛嘴(購物中心+步行街)。
三、項目運(yùn)營后的回顧和分析：
投資回收期約為7-8年。最長的投資回收期不超過12年。總投資回報率在32%。
四、資本運(yùn)作：按20xx年年初本人提供給中央商務(wù)部/開發(fā)銀行/農(nóng)行的融資報告相關(guān)數(shù)據(jù)表明：
新增加的商業(yè)廣場將服務(wù)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民人數(shù)達(dá)到115.67萬人，家庭戶數(shù)26.83萬戶。按目前現(xiàn)有簽訂的項目，計算明年待建的建筑面積近10萬平方米。所需的資金(建筑+設(shè)備)約1.2億。再加上今年至少再增加2-3個自用土地項目計算所需的資金缺口將達(dá)到2個億左右。
五、制訂全年發(fā)展項目選址實(shí)施計劃，以及全年投資計劃、協(xié)助各分公司進(jìn)行項目選址。
選址要點(diǎn)：1商圈人口劃分;2家庭收支狀況;3城區(qū)人流動向;4城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展方向進(jìn)行判斷;5選址不要看沿街建筑，細(xì)查背后狀態(tài);6項目立地狀況：易達(dá)性、也就是我們常講的入店率;7市場份額的初步判斷，是否可進(jìn)行商業(yè)廣場項目的入祝
六、土地商用價值評估：
主要是就土地進(jìn)行商業(yè)建筑后的租金價值。也就是說按市場目前的商鋪?zhàn)饨馉顩r， 核算該土地建成后的租金價值比是其重點(diǎn)(租金價值比：是以后招商或買鋪的價格的根本依據(jù)) 1土地的形態(tài)：沿街寬度、深度、長寬比、周遍的側(cè)通道(或側(cè)街區(qū))的貢獻(xiàn)率、土地長寬比與常規(guī)土地長寬的比率等等; 2項目周遍商鋪的市場租金價格; 3計算土地縱向/橫向遞減后的價值; 4 計算建成后的商用建筑體的租金價值。(A建筑規(guī)劃一般為3.2;B使用面積占建筑面積的比例為72.5% )
七、房屋價值評估：主要是對地表上建筑物，以及相關(guān)附著物進(jìn)行價值評估。
采用的方法為：1成本計算法、2市場比較法、3加權(quán)處理、4綜合評估計算
八、 項目整體的規(guī)劃：
1、 主體建筑面積的確定：經(jīng)營能力與市場份額結(jié)合后確定主體商業(yè)建筑面積;
2、 建筑群功能定位及規(guī)劃設(shè)計：確定整體項目與周遍建筑狀況，設(shè)計最佳立體人流動線。
3、 整體商業(yè)規(guī)劃的功能定位：通過市調(diào)對主體建筑、獨(dú)立商鋪、剩余土地規(guī)劃功能定位
九、經(jīng)營利潤分析 。
其主要體現(xiàn)在： 1超市銷售預(yù)算; 2百貨經(jīng)營預(yù)算; 3 租金價格定位。相關(guān)預(yù)算：是通過前期的市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合 市場份額計算法、 消費(fèi)習(xí)性推算法、 經(jīng)營能力分析法匯總計算。
十、 財務(wù)分析：
1、明確項目的利潤結(jié)構(gòu)(贏利模式);
2、利潤預(yù)算(盈虧臨界線);
3 、投資總額(終極上線);
4、投資回收期/回報率
十一、協(xié)助職責(zé)：
為保證項目贏利模式具有可實(shí)現(xiàn)性，故在以上項目本質(zhì)任務(wù)外;還有三個協(xié)助職責(zé)：
就公司年度發(fā)展計劃，提供相關(guān)投資所需要的現(xiàn)金流，進(jìn)行相關(guān)的融資報告的撰寫;
協(xié)助商業(yè)廣場：內(nèi)部建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的人流動向設(shè)計調(diào)整，特別是百貨大樓的立體動線設(shè)計與樓層功能定位之間形成的客流動線，是體現(xiàn)商業(yè)建筑體的整體租金價值的關(guān)鍵環(huán)節(jié);
督促相關(guān)部門按項目進(jìn)度展開工作，爭取時間差產(chǎn)生的利潤。
十二、相關(guān)公司運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)變更等，提交改革方案。
公司經(jīng)營能力是強(qiáng)弱，是決定企業(yè)發(fā)展速度的關(guān)鍵。所以。。。整體要以集團(tuán)化作為發(fā)展目標(biāo)，形成以速凍食品加工公司、肉類加工公司、養(yǎng)殖基地、物流公司、鞋業(yè)經(jīng)營管理公司、服裝經(jīng)營管理公司、區(qū)域家電公司、品牌代理公司、零售連鎖經(jīng)營管理公司、商業(yè)地產(chǎn)公司等各個品項可以作大作強(qiáng)，通過自身網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢、拓展其他區(qū)域。最終形成多元化集團(tuán)公司，提升整體利潤空間、在可延伸輻射的區(qū)域內(nèi)做“老大”，形成社會規(guī)模效益、政治效益。
十三、團(tuán)隊建設(shè)：
1各分公司發(fā)展人員就相關(guān)發(fā)展選址進(jìn)行現(xiàn)場傳幫帶;2以及相關(guān)預(yù)算進(jìn)行協(xié)助性的指導(dǎo);3商業(yè)建筑規(guī)劃的來源分析(建筑規(guī)劃服從商業(yè)規(guī)劃);4培訓(xùn)相關(guān)項目接待人員的項目介紹技巧; 5相關(guān)招商人員價格談判技巧和策略。
十四、招商工作重點(diǎn)：
1、根據(jù)前期的市場調(diào)研、建筑功能定位、招商策略組織招商團(tuán)隊實(shí)施;2、招商團(tuán)隊的組織結(jié)構(gòu)、招商實(shí)施過程中的重大方向調(diào)整。
3、跟進(jìn)重點(diǎn)客戶的談判以及合同的簽定;4、為整體項目招商結(jié)果負(fù)責(zé);5、制訂相關(guān)后期物業(yè)管理相關(guān)制度流程事宜。
商業(yè)地產(chǎn)報告2
投資者跟著社區(qū)商鋪?zhàn)?/strong>
調(diào)查數(shù)據(jù)：近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達(dá)54%。擁有產(chǎn)權(quán)商鋪的市民中，平均每戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪面積為54平方米，總計達(dá)174.42萬平方米。其中社區(qū)商鋪一枝獨(dú)秀，增值幅度最大，顯示出其強(qiáng)勁的增值潛力。據(jù)調(diào)查，20xx年中華園片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄当?0xx年上漲1倍，商鋪售價比1998年上漲近4倍；外雙楠片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄当?0xx年上漲2倍，商鋪售價比1998年上漲3倍多；玉林片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄当?0xx年上漲1倍多，商鋪售價比1998年上漲4倍……
專家點(diǎn)評：數(shù)據(jù)顯示，成都成熟小區(qū)商鋪相對穩(wěn)定的租金回報吸引著越來越多的投資者。首先是因為成都人的投資習(xí)慣，因為最早的房產(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區(qū)強(qiáng)大的人群聚集力，使社區(qū)商鋪的經(jīng)營無憂，保證了穩(wěn)定的租金回報。例如中華園商圈規(guī)劃相對較好，同時隨著大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個區(qū)域目前已成為進(jìn)駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區(qū)域，從而導(dǎo)致該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價較其他區(qū)域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來越成熟，成都商貿(mào)中心的地位在鞏固中不斷提升；同時，相對于大型商業(yè)項目（如產(chǎn)權(quán)式商鋪等），社區(qū)商鋪投資者可控性強(qiáng)，增值前景可以預(yù)見，收益除了租金收入之外，隨著人氣帶動的不動產(chǎn)增值的收益，使社區(qū)商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。
中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區(qū)為依托，形成了巨大的消費(fèi)力，使投資者追著社區(qū)商鋪?zhàn)摺?/p>
傳統(tǒng)商圈活力依舊
調(diào)查數(shù)據(jù)：雖然，許多中小投資者把投資目標(biāo)鎖定社區(qū)商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調(diào)查顯示，3年前春熙路商鋪?zhàn)饨鹪?00～800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價比3年前上漲超過1倍。
專家點(diǎn)評：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿(mào)窗口的春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因為年代的久遠(yuǎn)而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因為其近百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣場，所帶來的差異化經(jīng)營更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達(dá)。
但因為傳統(tǒng)商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)型，以大型先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)來提升傳統(tǒng)商圈的價值，否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。
100戶城區(qū)市民2戶有商鋪
調(diào)查數(shù)據(jù)：六城區(qū)市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達(dá)174萬平方米的商鋪。
專家點(diǎn)評：雖然2％的比例并不高，但調(diào)查中顯示出來的市民投資意識的增強(qiáng)值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的巨大商機(jī)使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見摸得著、靈活性較強(qiáng)，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個體投資者隊伍還會隨著成都商業(yè)市場規(guī)模的擴(kuò)大和現(xiàn)代商業(yè)檔次的提升進(jìn)一步壯大。對開發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系，是下一步要做的內(nèi)功。實(shí)習(xí)記者劉瑞國
地價飆升，不動產(chǎn)增值，地價上漲，不需要理由
近幾年，隨著成都經(jīng)營城市戰(zhàn)略的不斷深入，市區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地不斷減少，住宅開發(fā)向外擴(kuò)展，土地價格也隨之飆升。
20xx年以前春熙路地價700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價上漲到1000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫(yī)院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時間，春熙商圈地價每畝飆升1005萬元。
城東沙河改造和城東副中心建設(shè)，使土地價格上漲很快，沙河邊的地價已經(jīng)從3年前的每畝50萬～60萬元達(dá)到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價已經(jīng)突破100萬元/畝。城南副中心建設(shè)，也使城南地價大漲，3年前一個開發(fā)商在南沿線拿地時的價格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價格達(dá)到了300多萬元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現(xiàn)在的地價保持在每畝100萬元左右。
地價拉著房價一同上漲
近3年，土地價值在成都經(jīng)營城市的成效中大幅上升，土地價格的升值直接帶動了土地上的不動產(chǎn)的增值。因為項目地價是決定房價的最主要部分，成都的新開項目地價有的甚至占到開發(fā)總成本的一半以上。
20xx年成都的土地交易市場一直牽動成都樓市的神經(jīng)，成交價格一個臺階一個臺階地往上走。據(jù)悉，成都上半年的土地供應(yīng)一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發(fā)商在高收益的預(yù)期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價仍然穩(wěn)步上揚(yáng)。
最近國家解凍了暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的審批，行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為國家嚴(yán)格控制土地的措施會接踵而至。近來建設(shè)部官員在成都表示，國土資源部配套國務(wù)院控制土地的七個文件已經(jīng)上報了國務(wù)院，整治“城中村”、修改城市土地利用規(guī)劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調(diào)控形勢只會越來越緊。
房地產(chǎn)界，土地競爭只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價格和樓盤價格都有上漲的跡象，新拍土地的高價直接帶動了周邊土地價格的增值。而適度上漲的土地價格也是整個城市活力的表現(xiàn)，是不動產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。
商業(yè)地產(chǎn)報告3
在最近一期《市長論壇》雜志上，中共眉山市委書記余斌以“強(qiáng)化城市經(jīng)營、加速眉山城市化進(jìn)程”為題作了深刻論述。其中就眉山的規(guī)劃發(fā)展說：“按照建設(shè)東坡文化品位的山水園林城市的目標(biāo)和‘能寬則寬、依江建城’的原則，不求最大，但求最好，突出東坡文化、數(shù)字城市、生態(tài)眉山三大亮點(diǎn)、準(zhǔn)確定位。”
本文通過透視該市商業(yè)地產(chǎn)的繁榮興起，從一個側(cè)面力圖對上述定位作一解讀。
掐表計算，驅(qū)車跑完成(都)樂(山)高速干線，僅僅用了90分鐘。
在這條黃金走廊的中間一站，即是在中國文學(xué)史上大放燦爛之光的“三蘇父子”的故鄉(xiāng)——眉山。
一個月前，正值蘇軾去世902年，一行由蘇東坡之孫蘇紹箕繁衍于廣東車坡村的蘇氏后裔的代表，披紅掛彩，鼓樂喧天地來到眉山東坡區(qū)土地鄉(xiāng)蘇公陵訪祖尋宗，祭祀先賢。據(jù)說，至今全球共有三蘇后裔近30萬人，比時下眉山全市城市人口還多1/3。
自南齊建武三年(496)始，眉山設(shè)政。歷經(jīng)廢郡存州，州降縣，縣復(fù)州，后又改縣，吏治行政逾千年。
20xx年12月，眉山撤地(區(qū))建市。在中國21世紀(jì)迅猛推進(jìn)的城市化進(jìn)程大潮中，因其所擁有的舉世聞名的三蘇祠以及亞洲第一牌坊——雙石牌坊、高家大佛、千塔佛國、奎星閣、槽漁灘、瓦屋山等旅游名勝而成為最具文化底蘊(yùn)的“年輕態(tài)”新興城市。
記者近期曾先后到省內(nèi)綿陽、遂寧、南充、自貢、瀘州、宜賓、樂山等幾大城市就當(dāng)?shù)氐呐f城改造和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行了初步考察。
饒有興味的是，所到之處，每個城市的建設(shè)部門都在認(rèn)真思忖如何較為貼切地給自己的城市從人文的角度定位。如樂山市早在20xx年即以“精雕細(xì)刻的山水之城”為對外宣傳主題。由此，當(dāng)本月中旬我們前往眉山時，恰遇該市新建的東坡湖廣場“東坡醉月”大型雕像落成揭幕。在此后的乘興泛舟東坡湖之際，遙望湖畔巨大基座上那擱筆半臥，手執(zhí)酒壺凝目皓月，似在沉呤千古絕唱的東坡銅像，不禁感慨油生，有30萬蘇氏后裔遍布海內(nèi)外，此地真可謂天府人杰第一城。
要提速城市化進(jìn)程，必須依靠房地產(chǎn)的規(guī)模化經(jīng)營。城市建設(shè)，恰似一盤“沒有下完的棋”。如何布局，怎樣行棋，時刻檢驗著城市管理者的運(yùn)營水平。這其中，自然也包含著開發(fā)商的自身素質(zhì)、企業(yè)成熟度、資金實(shí)力、營銷手段及推廣策略等諸多因素。
兩年前，我到眉山，當(dāng)?shù)匾晃涣涡臻_發(fā)商曾開車將我拉到東坡湖畔，站在一片河灘地上，第一句話即是:“當(dāng)年蘇東坡正是從此處搭船出川的”!揮指間，頗有古蜀名士“若非巫山云遮斷，看破江南十二州”的一腔豪情。
他說要在此處建眉山最高檔的別墅。
我聽了尚不以為然。當(dāng)時眉山城區(qū)房價僅350元一平方米，修高檔別墅，誰來買?
兩年后，就在我們當(dāng)年駐足談笑的地方，“綠島華庭”別墅區(qū)已然售罄，而且與之毗鄰由眉山市多友房地產(chǎn)公司開發(fā)的建筑面積達(dá)12萬平方米的東坡湖廣場，也以其自建的座落有“東坡醉月”雕像的休閑廣場投入使用為認(rèn)購銷售標(biāo)志，一舉揭開了川西南第一商業(yè)地產(chǎn)大盤的壯麗帷幕。與東坡湖廣場相銜接的，則又是已見偉岸身軀的四星級眉州大酒店，使這一集全市餐飲、娛樂、休閑和專業(yè)批發(fā)為一體的大型賣場，構(gòu)成了東坡湖畔一條長達(dá)近2公里的特色商業(yè)街市，并被譽(yù)為四川省首家“商業(yè)公園”。
廣場是聚集人氣的，人氣即意味著商機(jī)。
“東坡醉月”落成時，東坡湖休閑廣場呼啦啦一下子擁來6萬人，幾乎占了全城人口的1/3，且不足一星期時間，多友公司即已售出20xx余萬元的商鋪。1/3人口與第一期銷售體量的1/3，證明眉山多友公司以“東坡文化”為背景展開營銷與推廣，收到了令人欣慰的成效。
眉山人是有眼光和有魄力的，當(dāng)川內(nèi)一些城市在舊城改造中同時開辟幾處體量高達(dá)數(shù)十萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)大盤時，多友公司卻瞄準(zhǔn)了具有珍稀性和不可復(fù)制性的城區(qū)東坡湖畔，落子布局，即規(guī)避了舊城改造拆遷面大，政策性強(qiáng)，問題矛盾繁雜，施工難以提速等遲滯狀況，又搶占了市場先機(jī)，一陣大刀闊斧，大干快上。同樣是兩年多前，當(dāng)成都開發(fā)商在雙流縣華陽鎮(zhèn)搞開發(fā)之際，眾多人對當(dāng)時售價僅幾百元一平方米的華陽樓市并不動心，可兩年后，同樣社區(qū)二、三期的樓盤，卻一躍超過20xx余元一平方米!對比眉山，兩年多前市區(qū)有的房價僅350元一平方米，時到今日，這個價格還能買到房嗎?
眉山商業(yè)地產(chǎn)有四個項目，有意思的是，其中有兩個以“東坡”人名為稱。一日“東坡湖廣場”，一謂“東坡城”，而另外兩個，則又以城市取名，一為“金羅馬”，一叫“小香港”。但無論人名地名，均各有棋路，各有行子之招。目前這四者中，除某項目因賠償安置資金尚未到位而延緩?fù)七M(jìn)外，其余3家均已正式對外發(fā)售。
房地產(chǎn)行業(yè)素有一句老板們時刻在琢磨的難言之隱:市場如棋局，總有人會被淘汰出局的。相信琴棋書畫皆通的蘇東坡老先生，亦會認(rèn)同此理。
近年間，商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險，曾被某些地產(chǎn)商戲言為“圈地、蓋樓、逃跑”。在上月廣州媒體上展開的一場有關(guān)地產(chǎn)的系列熱門話題大討論中，房企老總們便總結(jié)出了幾類“出局法”:
1、銷售手段老態(tài)百出者；
2、靠“空手套狼”、或“以小搏大”沒有實(shí)力者；
3、不合理資本結(jié)構(gòu)者；
4、信譽(yù)差的.“關(guān)系型者”。由于國家對土地市場的調(diào)整和各項政策的進(jìn)一步規(guī)范，過去可以通過劃撥、協(xié)議出讓等多種方式“八仙過海”搞開發(fā)的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。爭奪土地的惟一舞臺在拍賣會上，這就需要各家開發(fā)商們真刀真槍地展開資金與實(shí)力的對壘。
與川北或川東一些城市上馬的大型商業(yè)地產(chǎn)項目相比，眉山市多友房地產(chǎn)公司以成樂、成雅兩條高速公路為紐帶，以眉(山)樂(山)雅(安)三座川南重鎮(zhèn)為輻射點(diǎn)的大盤戰(zhàn)略，在其東坡湖廣場一期的熱銷中，即已吸引了眉山、樂山、雅安、成都、德陽等城市投資置業(yè)者的目光，內(nèi)部認(rèn)購銷售的頭兩天，僅成都市打進(jìn)售樓熱線0833—8334888的咨詢電話便有300余個，顯然，“經(jīng)濟(jì)半小時市”對汽車擁有量位居全國第3的成都人來說，車程40分鐘，僅相當(dāng)于成都的一個遠(yuǎn)郊。
勿庸忌言，商業(yè)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營模式及多種商業(yè)形態(tài)的不同，對地產(chǎn)開發(fā)商來說都是一堂新課。招商的成功其實(shí)只能算是一個起點(diǎn)，在后期如何選擇合作經(jīng)營模式上，方可謂真正進(jìn)入“角色”。
在與東坡湖廣場營銷顧問洪強(qiáng)先生的溝通中，這位成都藍(lán)葉管理咨詢公司的管理咨詢師對商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營、市場分析、投資回報系統(tǒng)、企業(yè)市場化管理等的務(wù)實(shí)精熟給我留下了深刻的印象。
東坡湖廣場作為眉山市商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍之旗，其得天獨(dú)厚的地理位置，純生態(tài)的水系環(huán)境以及4000多元/平方米左右的高性價比商鋪價格，隨著眉山市的城市建設(shè)和旅游經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，無疑將會在不長的時間內(nèi)顯示出極大的增值潛力。
房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上是一個老實(shí)人才能做的行業(yè)。哪些急功近利，總想以炒作慨念打開局面的開發(fā)商——如栽些綠草樹木就冠以“生態(tài)住宅”，挨條小河便稱“親水樓盤”，甚至在外立面造型上弄幾個歐式符號就大吹“歐陸風(fēng)情”的作法，是根本經(jīng)不起時間的檢驗的。
“好房子自己會說話”這句被業(yè)界廣泛引用的名言，或許正道出了成功者的開發(fā)真諦。
走馬眉山，記者除了再度體味到“東坡文化”的強(qiáng)烈浸淫之外，更深刻感受到了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)與開發(fā)的巨大活力。眉山人好學(xué)敢闖，誠如東坡湖廣場開盤熱銷之際，本地一位以最早開發(fā)玫瑰園而聲名鵲起的開發(fā)商，即親臨東坡湖廣場售樓部，攝像機(jī)、照像機(jī)并用，而且不恥下問，細(xì)心與前來辦理定購手續(xù)的各地購房者對話交流，以欲對本市商業(yè)地產(chǎn)市場來個觀一斑而窺全豹。
作為已在眉山成功開發(fā)了多個房地產(chǎn)項目的多友公司董事長劉總，曾在東坡湖廣場的開盤慶典上，擲地有聲地說道:“東坡湖廣場將在建成后成為川西平原上的‘八個一流’的商業(yè)地產(chǎn):一流的環(huán)境、一流的口岸優(yōu)勢、一流的升值空間、一流的業(yè)態(tài)規(guī)劃、一流的經(jīng)營管理、一流的商業(yè)服務(wù)、一流的物業(yè)服務(wù)、一流的投資回報。并努力實(shí)現(xiàn)‘三贏’——政府達(dá)到經(jīng)營城市提高城市檔次的目的；開發(fā)企業(yè)達(dá)到提升自身實(shí)力提高品牌知名度的目的；投資人達(dá)到坐享財富增值的目的。”劉總還飽含感情地吐露了他非常淳樸的肺腑之言:“我是眉山人，我從不做讓家鄉(xiāng)人截脊梁骨的事”!
隨著慶典儀式上的彩球飄飛，萬鴿騰空，眉山商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)了一個與時俱進(jìn)，橫鎖川南的大盤時代。
我們相信，金秋10月即將在成都舉辦的“四川省首屆商業(yè)地產(chǎn)投資見面會”上，眉山東坡湖廣場作為成都平原西南緣的一個厚重的地產(chǎn)板塊，必將會有一個精彩的發(fā)言。
商業(yè)地產(chǎn)報告4
天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征
天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢。
代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)膇t業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河”這個響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國、世界各地充足的消費(fèi)購買力，實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開花。
(二)供求特征
天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費(fèi)都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪?zhàn)鈨r不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。科技街的鋪位由于所處位置欠佳，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。
天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過于求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，20xx年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；20xx年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處于一個合理的消化中。
天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。20xx年天河區(qū)商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬㎡少約3萬㎡，穩(wěn)居全市第二。遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的5.11萬㎡。并且從1998年到20xx年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到20xx年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬平方米到20xx年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而20xx年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。
(三)價格特征
天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。
天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前三者大，價格的不平衡導(dǎo)致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。
縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到20xx年價格走勢比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個上升的態(tài)勢。而在20xx年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚(yáng)，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高于全市的平均水平。幾個重量級商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn)，哄抬起了20xx年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴(kuò)大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而20xx年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.
(四)經(jīng)營特色
天河的商鋪經(jīng)營主要是以一個高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn)，周邊專業(yè)市場做輔助配套的經(jīng)營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業(yè)市場；石牌崗頂?shù)膇t、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個商鋪市場。
天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象，是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。
天河的商業(yè)經(jīng)營除了大賣場、高檔次的特點(diǎn)外，還有就是其“數(shù)字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。
(五)天河北群樓商鋪
天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運(yùn)動中心，配套齊全、高檔。
天河北路的主題式群樓經(jīng)營是天河商鋪市場的一個經(jīng)營特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營特點(diǎn)，在天河北路形成了一個群樓主題經(jīng)營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營主題是家電、電器業(yè)；萬佳入主華標(biāo)廣場群樓，以一個超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營主題，承租者是“金鉆潮庭”；進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營；還有天譽(yù)花園群樓是以一個“購書中心”為經(jīng)營主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經(jīng)營的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。
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