房地產市場分析報告

時間：2022-11-13 18:15:06 分析報告我要投稿

房地產市場分析報告

　　在當下這個社會中，報告對我們來說并不陌生，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？下面是小編幫大家整理的房地產市場分析報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

房地產市場分析報告

房地產市場分析報告1

　　記者21日獲悉，廣州市房協日前發布了今年上半年廣州房地產市場分析報告，其中對廣州土地市場進行了深入分析。數據顯示，今年1—6月廣州住宅用地合計成交金額259億元，同比下降28%，樓面地價達9758元/平方米，同比上升16%。報告分析稱，這主要是由于海珠區廣紙片區地塊成交拉動住宅用地樓面地價呈現較大幅度上升。

　　數據

　　住宅用地扎堆海珠黃埔

　　今年上半年，廣州市土地共計成交53宗，合計占地面積192萬平方米，出讓金達368億元，樓面地價7268元/平方米。其中，住宅用地出讓14宗，占地面積105萬平方米；商業用地16宗，占地面積14萬平方米；工業用地22宗，占地面積72萬平方米。

　　廣州市房協表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比為55%，其供應區域主要集中在海珠和黃埔，海珠區的廣紙片區兩塊地成為半年度總價地王，合計115億元，黃埔區長嶺居YH—A3—0地塊被萬科競得，成交金額27.7億元；其次，工業用地占比為38%，其供應主要集中在增城和番禺；商業用地成交占比為7%，其供應主要集中在海珠和天河，海珠區的琶洲板塊土地成交活躍，騰訊、國美等大型企業拿地進駐。

　　預測

　　房企資金依然趨緊

　　統計數據顯示，今年1—6月廣州住宅用地合計成交金額259億元，同比下降28%，住宅樓面地價達9758元/平方米，同比上升16%。報告分析，主要是由于海珠區廣紙片區地塊成交拉動住宅用地樓面地價呈現較大幅度上升，但是跟去年整體溢價率相比，今年上半年住宅用地成交溢價率出現下行，整體市場成交表現較為平淡。

　　對于下半年廣州土地市場走勢，廣州市房協在報告中表示，隨著今年以來國家陸續出臺一系列利好政策，廣州整體商品住宅市場呈現回暖趨勢，但銷售金額仍然沒有超過20xx年同期水平，房企資金依然趨緊，今年下半年房企在對待住宅用地方面，預計將會保持相對謹慎的拿地態度。

　　廣州市房協也指出，廣州傳統商業轉型期到來，大批金融、互聯網公司進駐，商業辦公用地市場持續火熱，除天河區金融板塊、海珠區琶洲板塊外，南沙自貿區板塊也將會得到市場積極關注。

　　分析

　　廣州地價處上升通道

　　“廣州地價正處于快速上升的通道中。”省房協理事趙卓文分析，以廣州區劃調整前市轄十區居住類用地為例，20xx年基準地價平均為3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，漲幅為85.9%。地價上升幅度不但跑贏GDP的增長速度，而且跑贏房價的上升幅度。

　　“在國內的中心城市，產業仍不斷集聚，人口仍不斷增加，住宅用地的需求旺盛，土地資源的稀缺性正變得越來越突出。”趙卓文表示，雖然20xx年后，房地產市場供求關系逆轉，庫存量增高，但中心城市可開發土地資源匱乏的局面并沒有改觀。地價上升的勢頭，在未來5年仍將持續。

房地產市場分析報告2

　　今年以來，我市堅決貫徹落實中央宏觀調控政策，堅持和落實科學的發展觀，緊緊圍繞國務院18號文件明確的各項任務，采取有力措施，努力實現房地產市場供求總量基本平衡、結構基本合理，房價基本穩定的調控目標。目前我市房地產市場供銷兩旺，商品房空置面積不斷下降，房價基本穩定，房地產業成為了我市經濟發展的支柱產業，為城市的社會經濟發展提供了有力的支持。

　　一、近階段市場調控工作的進展情況

　　1、進一步改善供應狀況，優化市場供應結構，促進總量和結構的平衡。全市上半年新批商品房上市面積440.83萬平方米，同比增長了83.48％，改變了去年全市供不應求的矛盾，基本可以滿足居民的購房需求。在全市總體供需走向平衡的同時，我市采取措施，繼續優化供應結構，首先是落實國家政策，控制拆遷規模，并實行拆遷補償市場化。上半年全市共完成新老拆遷項目28個，拆遷居民4149戶。其次加快中低價商品房和經濟適用房的建設力度，在年初確定的今年完成120萬平方米經濟適用房竣工任務的基礎上，南京市政府決定再追加30萬平方米，年底確保150萬平方米經適房竣工、交付。

　　2、限制期房轉讓工作。針對投資性購房比例增長過快，存在一定量的短期炒作情況，南京于4月1日正式實施《加強商品房預售管理實施細則》。其中，購房實名制、期房限轉、信息公示這3條內容被認作是直指期房投機者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷再登記的方式進行期房轉讓的行為，在不影響中長期房地產投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機炒作。

　　3、建立健全多層次的住房保障體系，保證居民居者有其屋的目標。首先是針對最低收入家庭制定的廉租房計劃。今年我市要購、建儲備1000套廉租住房，提供給市區的貧困無房家庭。其次是針對低收入家庭的經濟適用房計劃。我市經濟適用房共規劃九個地塊，面積共6157畝，可建住宅41300套，計劃到今年年底將竣工經濟適用住房150萬平方米。針對中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價商品房計劃，計劃20xx年竣工90萬平方米。

　　二、20xx年上半年南京房地產市場運行特點

　　總體上看，上半年南京房地產市場呈現“量增價平，漲幅趨緩”的平穩態勢，房地產市場運行的主要特點如下：

　　1、商品房供基本平衡、供略大于銷：今年上半年全市商品房上市面積440.83萬㎡，同比增長83.48％，預售面積381.8萬㎡，同比增長0.7％，供銷比為1.15；其中商品住宅上市面積390.56萬㎡，預售面積345.76萬㎡，與去年年均水平相比增長4.46％，交易量仍保持穩中有升，供銷比為1.13。房地產總體市場供給基本可以滿足居民的購房需求。

　　2、供應結構基本合理，普通商品房供應明顯增加：區域供給結構基本合理，據南京市房地產市場發展研究中心統計，上市量最大的三個板塊是江寧、河西、江北，也是預售量最高的三個板塊。在上半年江南八區商品住宅預售面積段中，每平方米4000以下的占24.23％（包括經濟適用房），4000～5000元的占32.26％，5000～6000元的占25.34％，6000元以上的占18.17％。商品房供應結構基本合理，但與5000元以下的商品房需求相比，供應稍顯不足。

　　3、市場體系逐步完善、二三級市場體系聯動，良性發展：上半年全市存量房交易212.05萬㎡，交易2.73萬套，與去年年均水平相比基本持平；其中江南八區存量房交易157.76萬㎡，交易2.24萬套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎上，仍有小幅上升，租賃市場也水漲船高，租賃價格在去年平穩的狀況下有了小幅提高。

　　4、商品房預售價格增幅得到平抑：據南京市房地產市場發展研究中心統計，商品住宅預售價格每月環比上漲分別為1.21％，-4.0％，4.36％，5.61％，7.49％，-1.99％，累計上漲11.48％。月均上漲不足2％，與全國35個大中城市房價平均漲幅基本持平。

　　5、公積金和商業銀行貸款成為實現市民置業的主要支柱。據人行南京分行統計，今年受宏觀調控影響，南京房地產開發貸款自4月份以來有所下降，上半年南京房地產國內貸款累計61.3億元，同比增長49.2％，比四月份增幅下降了18.06個百分點。個人住房貸款仍保持穩定增長，個人住房貸款占個人消費貸款的7成，上半年新增貸款48億元，增長21％，其中公積金貸款余額達到13.3億元，同比增長69.85％。個人住房貸款成為支持房地產需求不斷增長的一個重要因素。

　　三、20xx年下半年南京房地產市場走勢的基本判斷

　　隨著南京市房地產市場調控措施和中央宏觀調控政策效應的繼續影響，預計下半年南京房地產市場的基本走勢為:

　　1、房地產投資穩定增長

　　今年上半年南京市房地產投資增幅為34.07％，去年全年投資增幅為34.0％。從下半年發展趨勢看，由于受到今年國家宏觀調控政策的影響，預計房地產投資增幅不會在上半年的基礎上出現較為強勁的反彈。但同時房地產投資的增幅也不會下降很多，首先是因為宏觀經濟快速發展，居民收入增長較快，為房地產發展提供了良好的宏觀環境；其次我市各項城市建設速度將繼續加快，僅僅下半年河西就將投入建設資金40億元，從而推動房地產開發；再次，一些有實力的大型房地產開發企業看好南京房地產市場的長期發展，紛紛進入，把南京作為重點優先發展的市場。綜合以上因素，我們預計下半年房地產投資仍會保持30％左右的增幅。

　　2、房地產市場仍將延續供需兩旺的局面，呈現供略大于求態勢

　　供應將穩步增加：今年上半年全市商品住宅上市量為390.56萬㎡，預計下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量。主要原因在于20xx年上半年的房地產投資增幅達到34.07％，出讓的614公頃土地一部分將在下半年進入市場，去年全年新開工面積達到了739.28㎡，經過半年左右的建設基本可以上市銷售，因此保守估計今年上市量將會達到800～900萬㎡。

　　需求仍保持旺盛勢頭：下半年房地產市場需求在去年基礎上，仍會繼續上升。從主動需求方面看，隨著我市經濟的快速穩定發展，今年我市人均可支配收入也會持續增長，1－6月我市居民可支配收入增長13.7％，隨著經濟收入的增長居民改善居住的需求量相應不斷增加。從被動需求看，由于今年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設的加速我市將加速拆遷的進度，與上半年相比，被動需求將有較快的增長。另外，我市城市化水平在穩步提高，城市規模穩定的擴張，由此帶來的自動型需求會穩定小幅增長。下半年央行關于利率調整的可能性較小，因此投資性購房需求仍會保持相當的程度，消費信心將會恢復。綜上所述，維持我市需求增長的因素有利于需求的增長，今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。下半年的預售量初步估計為月均65萬㎡之上，總計約400㎡左右。

　　3、總體供求矛盾將繼續緩解，結構性矛盾仍將存在

　　20xx年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比20xx年增加了3.3倍，今年國土部門還將供應土地1000公頃。去年的開工面積、施工面積都大幅增長，因此今年的供應量將有大的增長，總體供需矛盾會得到進一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品房銷售也會有正常的銷售期，這是房地產市場成熟的標志。

　　區域結構、價格結構矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來一直供不應求，由于土地資源稀缺，下半年上市量不會增長太快，而河西、江北板塊上市速度很快，下半年上市量仍比較大，但銷售增長卻比較平穩，因此這兩個板塊的供需形勢不容樂觀。由于近年來商品住宅市場供不應求，因此利潤較低的普通住宅一直供應不足。由于今年土地平均成交價格增長56％，從而帶動商品房價格的上升。為了消化不斷上升的成本，商品房的價格也將上升，因此利潤空間較小的中低價位的商品房供應仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵開發商建設中低價位商品房，使商品房的供應價格達到基本合理。

　　4、價格仍將保持穩定

　　今年下半年商品房的價格將比較平穩并有小幅上升，不會出現太大的波動。一方面，今年我市供求形勢繼續好轉，市場總體供略大于求，將抑制價格的大幅上升。并且今年宏觀調控措施成效明顯，原材料價格大幅上漲的局面得到控制，現在主要的建筑材料價格穩定。另一方面，供求沒有失衡，仍然在合理的正常區間，各方利好因素仍在支持開發企業的信心，不會出現拋盤現象。此外開發商拿地成本以及商品房品質的提升將會維持商品房價格的穩定。因此總體上半年商品房的價格將會保持一定程度的穩定，少數板塊供需比例較大，存在一定程度的供過于求，這些板塊的價格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現一定程度的盤整。二手房價格在連續多月上漲之后，已經接近新建商品房價格，質價出現偏離，上漲空間已經很小，下半年將趨于平衡。

房地產市場分析報告3

　　眼下正逢春季招聘高峰期，行業政策相繼出臺，作為招工大行業的房地產行業人才市場現狀備受求職者關注。近日，智聯招聘基于20xx年全年，以及春節后第一周的全平臺大數據、調研數據進行綜合解讀，發布《20xx房地產行業人才市場分析報告》，統計分析房地產行業人才市場發展狀況，期待企業和從業者能夠合理制定招聘計劃與求職規劃。

　　調研發現，20xx年初房地產行業招聘職位數同比下降29%，一線城市房產中介職位數同比增長44.1% 。20xx年第四季度，房地產行業平均招聘薪酬10394元，高于第一至三季度水平。同時，房地產行業平均招聘薪酬，也高于全行業平均值的10111元。從薪酬變化走勢可以看出，房地產行業的薪酬優勢與全行業平均水平相比逐步縮小，但是仍然高于平均水平。

　　分城市看，一線城市薪酬優勢依舊明顯，北京的房地產行業平均招聘薪酬最高，達到13168元。其次是上海和深圳，分別為12910元、12636元。新一線城市寧波排名第四，平均招聘薪酬12109元，超過了一線城市廣州。

　　在“房住不炒”政策下，房地產行業繼續保持嚴格調控。近年來，在降負債、控支出，以及央行“三道紅線”等調控下，房企進入調整期，隨之對整個行業收益水平產生影響。智聯招聘調研數據顯示，59.8%的房地產從業者薪資原地踏步，22.3%經歷降薪，只有17.9%薪資上漲。

　　數據表明，工作3-5年者薪資波動幅度最大，在這一工作年限段，22.2%的`職場人漲薪，也有22.3%的職場人降薪。可見，3-5年是房地產職場人發展的分水嶺。

　　在20xx年偏緊的政策環境與走低的市場需求中，房地產從業者的離職比例較高，達到28.8%，但比例小于全平臺（35.9%）。其中，25歲及以下者占比37.8%，排名第一。其次是41歲及以上者，占比29.7%。

　　對于是否愿意繼續從事房地產行業，42.9%的從業者因為有了經驗、技能、資源等積累，而愿意繼續留在該行業打拼。數據顯示，愿意進入一線城市的房地產從業者僅占15.4%，低于愿意進入新一線城市的38.8%、二線城市的24.8%。由于新一線城市房地產政策更為寬松，如青島的公積金花式松綁，南京和蘇州居住和社保年限累計認可等，從業者或期待行業有更好的發展前景。同時，新一線城市市場空間較大、工作壓力較小、生活成本較低，成為更多求職者期待的“價值洼地”。

房地產市場分析報告4

　　概況：20xx年xx市住宅價格較20xx年增長明顯，但漲幅下降，尤其是在下半年后，住宅價格出現了小幅下降；商業用房成交面積與成交金額齊跌；辦公用房成交面積與成交金額與商業用房一樣下跌，但成交單價有所上漲。

　　一、宏觀經濟

　　（一）國家宏觀經濟

　　20xx年，全年國內生產總值900309億元，按可比價格計算，比上年增長6.6%，實現了6.5%左右的預期發展目標。分季度看，一季度同比增長6.8%，二季度增長6.7%，三季度增長6.5%，四季度增長6.4%。分產業看，第一產業增加值64734億元，比上年增長3.5%；第二產業增加值366001億元，增長5.8%；第三產業增加值469575億元，增長7.6%。

　　1、房地產開發投資完成情況

　　20xx年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比1-11月份回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。

　　20xx年，東部地區房地產開發投資64355億元，比上年增長10.9%，增速比回落0.4個百分點；中部地區投資25180億元，增長5.4%，回落0.5個百分點；西部地區投資26009億元，增長8.9%，提高0.7個百分點；東北地區投資4720億元，增長17.5%，提高1.3個百分點。

　　20xx年，房地產開發企業房屋施工面積822300萬平方米，比上年增長5.2%，增速比提高0.5個百分點，比上年提高2.2百分點。其中，住宅施工面積569987萬平方米，增長6.3%。房屋新開工面積209342萬平方米，增長17.2%，比1-11月份提高0.4個百分點，比上年提高10.2個百分點。其中，住宅新開工面積153353萬平方米，增長19.7%。房屋竣工面積93550萬平方米，下降7.8%，降幅比回落4.5個百分點，比上年擴大3.4個百分點。其中，住宅竣工面積66016萬平方米，下降8.1%。

　　20xx年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落1.6個百分點；土地成交價款16102億元，增長18.0%，比1-11月份回落2.2個百分點，比上年回落31.4個百分點。

　　2、商品房銷售和待售情況

　　20xx年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落6.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.2%，辦公樓銷售面積下降8.3%，商業營業用房銷售面積下降6.8%。商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個百分點，比上年回落1.5個百分點。其中，住宅銷售額增長14.7%，辦公樓銷售額下降2.6%，商業營業用房銷售額增長0.7%。

　　20xx年，東部地區商品房銷售面積67641萬平方米，比上年下降5.0%，降幅比1-11月份回落0.1個百分點；銷售額79258億元，增長6.5%，增速提高0.9個百分點。中部地區商品房銷售面積50695萬平方米，增長6.8%，增速回落1.1個百分點；銷售額33848億元，增長18.1%，增速回落2.5個百分點。西部地區商品房銷售面積45396萬平方米，增長6.9%，增速提高0.3個百分點；銷售額31127億元，增長23.4%，增速回落0.1個百分點。東北地區商品房銷售面積7922萬平方米，下降4.4%，降幅與1-11月份持平；銷售額5740億元，增長7.0%，增速回落0.3個百分點。

　　20xx年末，商品房待售面積52414萬平方米，比11月末減少214萬平方米，比上年末減少6510萬平方米。其中，住宅待售面積比11月末減少393萬平方米，辦公樓待售面積增加93萬平方米，商業營業用房待售面積減少166萬平方米。

　　3、房地產開發企業到位資金情況

　　20xx年，房地產開發企業到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

　　4、房地產開發景氣指數

　　12月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.85，比11月份回落0.09點。

　　表1 20xx年1-12月全國房地產開發和銷售情況

　　表2 20xx年1-12月東中西部和東北地區房地產開發投資情況

　　表3 20xx年1-12月東中西部和東北地區房地產銷售情況

　　（二）xx市宏觀經濟

　　20xx年，全市實現地區生產總值20363.19億元，按可比價格計算，同比增長6.0%。分產業看，第一產業實現增加值1378.27億元，增長4.4%；第二產業實現增加值8328.79億元，增長3.0%；第三產業實現增加值10656.13億元，增長9.1%。

　　（三）xx市商品房市場現狀

　　1、房地產開發投資完成情況

　　1-11月，xx房地產開發投資3861.25億元，同比增長8.0%，增速比1-10月回落0.7個百分點。其中，住宅投資2765.18億元，同比增長17.4%，增速比1-10月回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為71.6%。

　　1-11月，房地產開發企業房屋施工面積26840.63萬平方米，同比增長4.1%，增速比1-10月提高0.6個百分點。其中，住宅施工面積17585.18萬平方米，增長6.1%。房屋新開工面積6813.60萬平方米，同比增長31.8%。其中，住宅新開工面積4798.46萬平方米，增長41.1%。房屋竣工面積2623.06萬平方米，同比下降37.4%。其中，住宅竣工面積1640.50萬平方米，下降40.6%。

　　2、商品房銷售情況

　　1-11月，商品房銷售面積5780.21萬平方米，同比下降3.5%。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降27.4%，商業營業用房銷售面積下降19.1%。

　　（四）主要政策回顧

　　1、國家房地產政策

　　1月，國土資源部印發《關于做好20xx年度報國務院批準城市建設用地申報工作的通知》，部署啟動20xx年報國務院批準城市建設用地申報工作。各城市申報新增建設用地規模，原則上控制在土地利用總體規劃確定的規劃期剩余年均量以內。確實有特殊情況、申報規模超過年均量的，應具體說明情況和理由，省級國土資源主管部門在用地審查意見中核實說明。

　　3月3日和3月5日，全國政協第十三屆全國委員會第一次會議和第十三屆全國人民代表大會第一次會議相繼召開。兩會確定宏觀調控目標，保持正常連續性、穩定性。20xx年房地產調控定位基調明確，以方便是調控政策不放松，另一方面是同步建設長效機制。預計未來各地政策或將細化到各個區縣層面，更根據城市內部不同區域的市場熱度進行精準化調控，從而滿足首套剛需，支持改善需求、遏制投機炒房。

　　3月5日，國務院總理李克強政府工作報告中提出堅持以供給側結構性改革為主線，統籌推進穩定增長、促改革、調結構、惠民生、防風險各項工作、大力推進改革開放，創新和完善宏觀調控，推動質量變革，效率變革，動力變革，特別在防范化解重大風險、精準脫貧、污染防治方面取得進展，促進經濟社會撤銷健康發展。

　　5月22日，為支持企業改制重組，優化市場環境，財政部、稅務總局發布《繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》。單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。

　　5月19日，住房城鄉建設部近日印發《住房城鄉建設部關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。通知提到，要抓緊調整住房和用地供應結構。提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價；提高住房用地比例，熱點城市住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排，大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

　　6月25日，住房和城鄉建設部、公安部、司法部等聯合印發《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》。針對近期房地產市場亂象，通過部門聯合執法，重點打擊投機炒房行為，治理房地產開發企業違法違規行為和虛假房地產廣告，進一步整頓和規范房地產市場秩序，健全房地產市場監管機制，切實維護人民群眾合法權益。涉及北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、xx、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽30個城市。

　　2、xx房地產政策

　　20xx年1月，市政府辦公廳發布《xx市主城區統籌實施住房保障工作方案》，為加快公租房竣工分配和使用，統籌實施住房保障，我市將在20xx-20xx年。每年提供2萬套、共6萬套公租房面向符合條件的保障對象分配；在滿足保障需求后，每年提供0.5萬套，共1.5萬套公租房用作棚戶區改造、土地房屋征收、D級危房搬遷過渡等安置房。

　　20xx年3月，《xx市城市規劃管理技術規定（修訂）》于20xx年12月13日經市政府第191次常務會議審議通過。新規自20xx年3月1日起施行。新修訂的《技術規定》以黨的十九大精神為指引，體現了黨中央關于城市規劃工作的新理念、新要求。《技術規定》調減了土地開發強度，優化了容積率計算方式及停車位配建標準，強化了空間形態的管控，優化了路網密度與交通組織，增強了山、水、綠系保護和歷史文化名城保護等相關工作，在立足現代化、提升城市宜居度、注重城市美、推廣街區制等方面強化了相關規劃管控要求。隨著新規的頒布和施行，我區的城市品質、特色魅力將得到相應提升。

　　20xx年4月，20xx年xx市計劃供應住宅用地29000畝。

　　5月31日，xx市城鄉建委、市交委、市國土房管局、市規劃局四部門聯合發布《關于暫緩主城區“兩江四岸”地區開發建設活動的通知》。《通知》規定，沿長江，上起九龍坡區西彭鎮，下至江北區五寶鎮；沿嘉陵江，上起北碚城區，下至渝中區朝天門，河道中心線長度約180公里，兩側岸線共約394公里內房屋建筑工程、市政工程、港口碼頭工程等暫緩開發。政策出臺一方面意味著重新謀劃之后，兩江四岸將有更新更高層面的定位、功能和布局，區域整體價值、城市形象得到進一步提升。另一方面，暫緩開發建設，短時間內將導致“兩江四岸”沿線土地供應量減少，后續可供應商品住宅體量大幅縮減。

　　20xx年6月，《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，要求各部門協同配合，進一步加強房地產市場調控，遏制炒房。于7月1日同時，執行對在主城區從事房地產開發經營的企業，其企業所得稅計稅毛利率由15%調整為20%；執行對非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由2%調整為3.5%；執行停止執行對投資性房地產房產稅按就低原則從價計征或從租計征政策；于8月1日起執行對房產交易過程中的契稅、個人所得稅繳納和優惠環節涉及的住房套數以全市范圍認定（此前首套房退契稅政策按區執行）；并停止主城區首次購房按揭財政補貼。

　　8月繼續出臺土地新規“建設智慧社區”，要求社區內的寬帶網絡覆蓋率達到100%，建立具備數據采集功能的社區智慧服務平臺，全方位智能管理社區的各類物業服務。

　　二、xx市主城區房地產市場宏觀分析

　　20xx年，主城區商品房供應面積3720.58萬平方米，同比增長52.02%，其中住宅供應面積3136.21萬平方米，增長70.41%。商品房銷售面積3608.59萬平方米，下降1.8%，其中住宅銷售面積2762.52萬平方米，增長2.07%。商品房銷售額373.05億元，增長16.19%，其中住宅銷售額306.11億元，增長26.74%。

　　（一）土地市場

　　20xx年xx主城區范圍內共成交(純居住、純商業、商住)100宗，其中通過拍賣成交48宗，掛牌成交52宗，與20xx年成交的149宗，同比下降32.89%;成交面積12610畝，相較于20xx年的18482畝，同比下降31.77%;全年土地成交金額809.72億元，相較于20xx年的1404.29億元，下降42.34%。

　　20xx年的土地市場與20xx年相比，成交數量、面積及金額均下降明顯。一方面是因為20xx年各房企的拿地意向強，且平均溢價率高；另一方面是20xx年xx市切實貫徹落實“房是用來住的，不是用來炒的”定位，遏制房價過快上漲，房企拿地意愿降低，平均溢價率降低，且更多土地為掛牌成交。

　　從區域出讓土地情況來看，20xx年兩江新區共出讓土地5410畝，約占出讓總量的43%;其次為巴南區，共出讓土地2649畝，約占出讓總量的21%，成為房企布局的熱門區域;沙坪壩區出讓土地1404畝，約占成交總量的11%。沒有渝中區出讓土地，成為土地資源最稀缺的區域。

　　從成交均價來看，全市20xx年土地均價為642萬元/畝。其中九龍坡區土地均價為1028萬元/畝，是xx主城區土地價格最高的區域，其次為渝北區，土地均價為953萬元/畝，南岸區、沙坪壩區則以796、729萬元/畝的均為位列第三、第四，其余區域土地均價在440-650萬元/畝。另外，去年出讓價格最高的渝中區今年沒有土地出讓。

　　綜合來看，發展成熟的城市核心區域及熱門板塊由于土地資源較少，價值更為凸顯，因此土地價值也更高。

　　從土地出讓面積來看，出讓面積最多的十個板塊分別為龍興、兩路、李家沱-魚洞、西永、水土、茶園、界石、北碚、悅來、大楊石。其中5個屬于北區，其余5個屬于西區和南區，土地供應的板塊集中度較低，土地供給側呈現出西南北并進，共同發展的局面。由此也可看出，主城區房地產布局中心外移至1.5環，如兩路、西永、悅來板塊。北區中心布局重心外移至外環以外，如龍興、水土等板塊。

　　從土地單價來看，土地單價最高的十個板塊分別為大楊石、悅來、禮嘉、兩路、茶園、李家沱、西永、界石、蔡家、中梁山。其中，大楊石組團的畝均價為1411萬元/畝，悅來組團的畝均價為1278萬元/畝，其余8個板塊每畝地價均未超過1000萬。

　　值得注意的是，土地單價TOP10中有8宗地位于北區，且其中6宗位于兩路組團。

　　數據統計，20xx年成交總價為809.73億元，排名前十的10宗地成交總金額為254.64億元，約占成交總金額的31%。從成交金額來看，20xx年土地成交均價為641.64萬元/畝，20xx年土地成交均價為642.11萬元/畝，同比略有上漲。

　　從地塊分布來看，高總價地塊主要集中在南區和北區熱點板塊。南區和北區熱點區域作為主力發展區域，由于土地供應體量一般較大且地價單價高，從而拉高了總價。

　　數據顯示，20xx年成交樓面價排名top10的土地中，有5宗地位于北區。但排名前五的5宗地有3宗位于大楊石組團，該組團的發展潛力不容小覷。

　　（二）住宅市場

　　在商品住宅方面，全年商品住宅銷售總面積為2762.52萬方，同比20xx年增長2.07%。商品住宅成交250669套，同比20xx年下降8.11%。

　　20xx年xx主城區住宅市場物業結構出現明顯變化，普通住宅成交占比上漲，別墅及其他住宅用房成交占比下降。

　　在高層方面，20xx年渝北區依然是xx房地產最熱的區域。無論是成交面積，還是成交金額都是當之無愧的區域冠軍。20xx年渝北區高層商品住宅成交面積超650萬方，比排名第二的巴南區高出220萬方。占主城區總成交面積的1/4。主要原因是大型房企紛紛拿地入駐，大盤密集供應，區域未來規劃好，配套成型速度快，成為主力成交區域。巴南區成交面積排名第二的原因主要是巴南區李家沱、巴濱路板塊因優質土地多，土地供應密集，項目集中面世。新房成交面積最低的渝中區僅成交36萬方，是主城區唯一一個成交量低于100萬方的區，但其成交均價是主城區最高的區域，也是主城區唯一一個成交均價超20000的區，為20349元/平方米。主要原因是來福士廣場、企業天地等高檔樓盤產品拉高了整體均價。

　　在別墅方面，同高層住宅一樣，無論是在成交面積還是成交額方面，依然是渝北區獨占鰲頭，成交面積甚至占到主城區總面積的45%，達到107.08萬平方米。而渝中區依然是成交面積、成交金額最低的區，主要原因是渝中區土地資源緊缺，別墅住宅供應量幾乎沒有。

　　從價格來看，20xx年商品房均價較20xx年上漲25%，但20xx年上半年保持緩慢上漲的趨勢，而下半年尤其是8月后商品房均價呈下降趨勢。主要原因是上半年開發商及購房者對房地產市場看好，房價上漲。而下半年政府調控力度加大，全國范圍迎來降價潮，xx市主城區房價也在政府調控下緩慢下降。截至12月，主城區房價較6月下降6%。

　　（三）商鋪市場

　　受20xx年土地成交量大幅上漲的影響，20xx年商鋪市場供應量增長16.52%至205萬方。但由于近幾年商鋪市場低迷，20xx年商鋪成交面積為214萬方，較20xx年成交面積降低13.65%。隨著20xx年商鋪成交面積及成交均價的下降，從而導致20xx年商鋪市場整體成交額較20xx年下降18.23%至317.42億元。

　　從區域來看，渝北區仍排在商鋪市場成交面積的第一位，成交面積60萬方，占全市成交面積的28%，比排名第二的巴南區多19萬方。渝中區在商鋪市場仍排在最后一位，成交面積僅為4萬方。

　　在集中商業體方面，xx市主城區20xx年共14個商場開業（體量大于3萬方），總面積超過120萬方。其中有12個商場位于非核心商圈，占總面積的89%。由此可以看出開業項目呈現離散性分布特點，多數地區開業項目數量均衡，部分地區集中開業多個項目。同時，在電商沖擊下，實體商場積極尋求轉型，進行行業創新，并拓展招商品牌，增強競爭力。

　　（四）辦公市場

　　20xx年辦公市場新增供應面積較20xx年增長44%至126萬方，而成交面積較20xx年下降33%至219萬方，去化率高，去庫存效果明顯。同時成交金額下降21%至225億元，成交均價略有上漲，成交面積、成交金額均下降明顯。

　　從成交單價來看，20xx年辦公市場整體較20xx年上升18%，從8698元/㎡上漲至10256元/㎡。這是xx辦公市場自20xx年來均價第一次進入萬元大關，預示著xx辦公市場終于在歷經寒冬后進入暖春。

　　分區域看，成交面積與成交金額雙高的區集中在經濟水平發展前景較好的渝北區、江北區和九龍坡區。渝中區由于地域原因、新增供應面積少、庫存量少而導致成交面積、成交金額較少。同時，從圖表可以看出，主城區僅有渝中區和江北區兩個區域平均單價高于10000元/㎡，主要歸功于解放碑、化龍橋及江北嘴片區辦公樓單價高，從而拉高區域整體平均單價。

　　（五）工業房地產市場

　　20xx年，xx市主城區共成交75宗工業土地，成交面積共7027畝，成交金額共287159萬元。成交數量排名前三的分別是兩江新區、渝北區、九龍坡區，兩江新區與渝北區同時也是成交面積、成交金額最高的兩個區。

　　分類型來看，20xx年成交工業用地56宗，宗地面積共4424畝，成交金額共147260萬元。倉儲用地18宗，宗地面積共2569畝，成交金額共139312萬元。環境設施用地1宗，宗地面積34畝，成交金額共587萬元。

　　由此可看，20xx年工業用地仍占總成交面積的大頭，但其所占比重較20xx年有所下降。其中，兩江新區水土、龍興等新興區域招商力度較大，成交較多。而渝北區和九龍坡區依托本區域成熟的工業基礎，大力往倉儲物流方向發展，預計未來倉儲物流用房將大量入市。

　　三、展望

　　住宅市場：20xx年住宅土地市場成交量大幅下降，下半年xx市住宅房地產迎來了房價微降，房地產市場逐漸回歸理性。可預見，20xx年住宅市場成交價格趨穩為主。

　　零售商鋪市場：20xx年，xx非核心商圈零售氛圍不斷提升。例如，上半年開業項目中盤龍奧園廣場、愛融薈城、長嘉匯彈子石老街等均位于主城非核心商圈。這些商業體的開業，為新興社區商圈帶來了活力。可以預見，未來零售商鋪市場競爭將更加激烈。

　　辦公市場：依托xx市經濟的穩步發展，20xx年辦公市場成交面積及成交均價均較20xx年有所增長，市場參與人員對辦公市場預期提高，新增供應辦公面積大幅提高，但仍僅限于部分區域，如江北區、渝北區，其余區域去庫存壓力仍然較大。

　　工業房地產市場：20xx年工業土地成交表現為以兩江新區為主，九龍坡區、沙坪壩區、渝北區齊頭并進的形式。由土地成交情況可以看出，xx市工業房地產重心仍是以北區為主，短期內北區工業發展優勢將繼續保持。

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