鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

鄉(xiāng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

　　第一章 前言

　　一、報(bào)告編制目的

　　二、報(bào)告編制依據(jù)

　　三、項(xiàng)目概況

　　第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

　　一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

　　二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

　　第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

　　一、投資地塊的地理環(huán)境

　　二、XX地區(qū)區(qū)域分析

　　三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析

　　四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

　　第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

　　一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式

　　二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

　　三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

　　第五章 項(xiàng)目定位

　　一、目標(biāo)市場(chǎng)定位

　　二、產(chǎn)品定位

　　第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議

　　一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議

　　二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議

　　三、小區(qū)配套設(shè)施建議

　　四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議

　　第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算

　　一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略

　　二、項(xiàng)目投資估算

　　三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

　　四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

　　第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析

　　一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

　　二、項(xiàng)目銷售收入估算

　　三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算

　　四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算

　　五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

　　一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　二、項(xiàng)目敏感性分析

　　三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

　　第十章 結(jié)論與建議

　　第十一章 結(jié)束語(yǔ)

　　第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)

　　第一章 前 言

　　一、報(bào)告編制目的

　　1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

　　2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

　　3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。

　　4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

　　二、報(bào)告編制依據(jù)

　　1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

　　2、億房網(wǎng)站

　　3、國(guó)家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

　　4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；

　　5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

　　6、XX市新洪泰中介代理公司提供的資料

　　三、項(xiàng)目概況

　　根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

　　①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

　　②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2

　　小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2

　　公建面積：0.5萬(wàn)M2

　　④建筑密度：22.5%

　　⑤綠化率：40%

　　（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）

　　第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

　　一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

　　投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。

　　2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

　　2000年實(shí)際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬(wàn)平方米） 28295 30.6

　　商品房竣工面積（萬(wàn)平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

　　其中：銷售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9

　　占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

　　5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

　　以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。

　　二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng) （1）個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買為6.91億元，個(gè)人購(gòu)買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

　　（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。

　　價(jià)格 指數(shù)

　　一季度 1941.8 1000

　　二季度 1963 1010.9

　　三季度 2003.93 1031.9

　　四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:

　　通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

　　2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析

　　2.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)： 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬(wàn)平方米，2000年新增9萬(wàn)平方米，到2000年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在2000年共消化了44萬(wàn)平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。2000年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為478.62萬(wàn)平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。

　　住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房） 住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬(wàn)平方米 722.62萬(wàn)平方米 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說(shuō)明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬(wàn)平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬(wàn)平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。

　　2． 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

　　3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。

　　4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

　　5．從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。

　　6．從樓盤設(shè)計(jì)上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 8．從樓盤配套設(shè)施來(lái)看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。

　　11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。

　　2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。

　　3．3分類物業(yè)特點(diǎn)

　　據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，XX市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長(zhǎng)較快，寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩。總的來(lái)說(shuō)，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。

　　住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；

　　2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；

　　3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

　　寫字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

　　2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。

　　5．寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

　　加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。

　　商業(yè)服務(wù)用房

　　2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市2000年新開大型商場(chǎng)2家——莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒(méi)有配套支持，沒(méi)有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。

　　從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。

　　3．2001年及未來(lái)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

　　2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。

　　3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。

　　4．2001年，XX市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。

　　5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。

　　6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

　　7．積極推進(jìn)XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。

　　另?yè)?jù)預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。

　　支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

　　另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2000年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》2000’9）

　　有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

　　（一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 （二） XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬(wàn)平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2091元，同比增長(zhǎng)2.2%，是下半年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前11個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長(zhǎng)24.11%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.9%。

　　積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超過(guò)政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。

　　在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)XX花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。

　　第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

　　項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，XX地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。

　　該項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：

　　XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù)

　　一季度 2218.78 1000

　　二季度 2227.38 1003.876 四季度 2226.24 1003.2 XX、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來(lái)最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來(lái)升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為1886元/平方米，低于XX區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了1.65萬(wàn)方。

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