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農(nóng)村土地問(wèn)題調(diào)研報(bào)告4篇
隨著社會(huì)一步步向前發(fā)展，報(bào)告使用的頻率越來(lái)越高，報(bào)告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。你所見(jiàn)過(guò)的報(bào)告是什么樣的呢？下面是小編幫大家整理的農(nóng)村土地問(wèn)題調(diào)研報(bào)告，歡迎大家分享。
農(nóng)村土地問(wèn)題調(diào)研報(bào)告1
扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實(shí)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的客觀要求，也是穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入的重要舉措。為深入貫徹落實(shí)中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》，進(jìn)一步推進(jìn)全縣土地流轉(zhuǎn)工作，近日，縣人大常委會(huì)組成調(diào)研組，先后到長(zhǎng)山、魏橋、明集、西董等鎮(zhèn)街進(jìn)行了調(diào)研，通過(guò)實(shí)地察看、聽(tīng)取匯報(bào)、座談?dòng)懻摰确绞剑钊肓私饬送恋亓鬓D(zhuǎn)相關(guān)情況。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，縣委、縣政府高度重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，積極建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)，取得了一定成效。截止20xx年底，全縣162318個(gè)農(nóng)戶中，15943個(gè)農(nóng)戶進(jìn)行了流轉(zhuǎn)，占9.8%，流轉(zhuǎn)土地面積84894畝，占家庭承包經(jīng)營(yíng)總面積的9.3%，畝均流轉(zhuǎn)收入800元以上。按照流轉(zhuǎn)模式，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作大致可分為以下四個(gè)類型：
一是大戶承包型。種植大戶將農(nóng)民閑散土地流轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)集中耕種,占流轉(zhuǎn)土地的47%。如焦橋鎮(zhèn)西營(yíng)村李保銀流轉(zhuǎn)土地420余畝，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高了土地收益。
二是家庭農(nóng)場(chǎng)型。以家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，通過(guò)較高的生產(chǎn)技術(shù)和管理水平，對(duì)土地實(shí)行規(guī)模化、專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)。截止20xx年末，全縣共培育申報(bào)家庭農(nóng)場(chǎng)27家。
三是企業(yè)帶動(dòng)型。以農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為主體，發(fā)展規(guī)模高效農(nóng)業(yè)，占流轉(zhuǎn)土地的32.7%。如明集鎮(zhèn)王少唐農(nóng)業(yè)科技有限責(zé)任公司流轉(zhuǎn)土地1000余畝，開(kāi)發(fā)建設(shè)高效生態(tài)園，集種植、加工于一體，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化。
四是合作經(jīng)營(yíng)型。以農(nóng)民家庭經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，成立農(nóng)民專業(yè)合作社，發(fā)揮組織優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化種植和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，占流轉(zhuǎn)土地的20.3%。如明集鎮(zhèn)綠寶來(lái)蔬菜種植專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地830余畝種植西蘭花、洋蔥等蔬菜，與濟(jì)南、濱州等多家食品公司建立穩(wěn)定合作關(guān)系，不僅規(guī)避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更促進(jìn)了蔬菜種植產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。孫鎮(zhèn)全泉農(nóng)機(jī)合作社通過(guò)農(nóng)機(jī)租賃、土地托管、土地流轉(zhuǎn)形式，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)土地2360畝，同時(shí)與西王集團(tuán)、玉璽集團(tuán)、恩貝集團(tuán)等簽訂托管協(xié)議，成功托管7600余畝土地從事農(nóng)作物、經(jīng)濟(jì)作物種植，進(jìn)一步提高了機(jī)械化水平，實(shí)現(xiàn)了合作社、企業(yè)、農(nóng)民的三方共贏。
二、主要做法
（一）完善機(jī)構(gòu)、強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)。
一是建立組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。我縣專題成立了土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全縣土地流轉(zhuǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。各鎮(zhèn)街也相應(yīng)建立工作小組，并明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)做好本鎮(zhèn)街的土地流轉(zhuǎn)工作。
二是健全服務(wù)工作網(wǎng)絡(luò)。目前我縣已初步建立縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)，各鎮(zhèn)街建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心16處，為土地流轉(zhuǎn)提高政策咨詢、價(jià)格指導(dǎo)、合同簽訂、糾紛協(xié)調(diào)等服務(wù)。
三是強(qiáng)化工作考核指導(dǎo)。為切實(shí)調(diào)動(dòng)鎮(zhèn)街土地流轉(zhuǎn)積極性，各街鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)信息實(shí)行月上報(bào)、月統(tǒng)計(jì)、月通報(bào)的工作制度，進(jìn)一步促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作的落實(shí)。
（二）政策扶持、加強(qiáng)引導(dǎo)。
一方面，為加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)步伐，調(diào)動(dòng)廣大干部群眾發(fā)展高效特色農(nóng)業(yè)積極性，我縣制定出臺(tái)了《“一村一品”工程扶持獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，對(duì)全年各類新上項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查驗(yàn)收，合格的項(xiàng)目給予獎(jiǎng)勵(lì)。這一優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為加快推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作起到了“四兩撥千斤”的作用。另一方面，縣政府加大了對(duì)土地流轉(zhuǎn)的引導(dǎo)和服務(wù)力度。通過(guò)“農(nóng)廣校”、“陽(yáng)光工程”、農(nóng)業(yè)培訓(xùn)周等多種方式，加強(qiáng)對(duì)流轉(zhuǎn)大戶的技術(shù)培訓(xùn)，并全程跟蹤服務(wù)。截止目前，培訓(xùn)農(nóng)業(yè)科技示范戶1000戶，培訓(xùn)農(nóng)技人員100名，發(fā)放農(nóng)技材料35.9萬(wàn)份。
（三）宣傳引導(dǎo)、典型帶動(dòng)。
縣政府及職能部門(mén)充分利用農(nóng)民信箱、鄒平農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)、鄒平電視臺(tái)農(nóng)業(yè)信息欄目、《今日鄒平》等宣傳載體，加大對(duì)農(nóng)村土地承包、依法流轉(zhuǎn)的政策宣傳；進(jìn)一步加大對(duì)不同層面的土地流轉(zhuǎn)事例和成功經(jīng)驗(yàn)的宣傳力度，用群眾身邊的實(shí)際案例教育、引導(dǎo)群眾，進(jìn)一步提高了群眾對(duì)土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)和信心。同時(shí)，制定出臺(tái)了《鄒平縣關(guān)于推進(jìn)和規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的意見(jiàn)》，明確提出了土地流轉(zhuǎn)的具體程序和步驟，進(jìn)一步規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)工作。
三、存在的問(wèn)題
（一）土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。一是自發(fā)流轉(zhuǎn)的隨意性較強(qiáng)，農(nóng)戶因流轉(zhuǎn)的對(duì)象多是比較了解的鄰里或親戚朋友基本上是口頭協(xié)議，多數(shù)無(wú)書(shū)面合同，不僅容易導(dǎo)致流轉(zhuǎn)糾紛，而且也不利于相關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。二是責(zé)任機(jī)構(gòu)的職能不完善，雖然我縣成立了縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)辦事機(jī)構(gòu)，但并沒(méi)有真正全面投入運(yùn)行，土地流轉(zhuǎn)信息統(tǒng)計(jì)、價(jià)格指導(dǎo)、合同簽訂等職能沒(méi)有真正落實(shí)，規(guī)范、有序的土地流轉(zhuǎn)運(yùn)行機(jī)制尚未建立。
（二）土地流轉(zhuǎn)存在“非糧化”現(xiàn)象。在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，農(nóng)戶對(duì)農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)基本還是用來(lái)種糧食的，但農(nóng)戶對(duì)合作社、對(duì)企業(yè)、對(duì)種植大戶的流轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了“非糧化”現(xiàn)象。當(dāng)前，農(nóng)資費(fèi)用在不斷上漲，而糧價(jià)上漲幅度有限，且農(nóng)資漲幅大于糧價(jià)漲幅，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，流轉(zhuǎn)土地大多用于種植收益較高的經(jīng)濟(jì)作物。從我縣流轉(zhuǎn)情況看，有28111畝流轉(zhuǎn)土地用于經(jīng)營(yíng)蔬菜、林果、花卉等“非糧”農(nóng)業(yè)，占流轉(zhuǎn)土地的33.1%；有6536畝的流轉(zhuǎn)土地用于發(fā)展苗木、建廠或辦企業(yè)等“非農(nóng)”行業(yè)，占流轉(zhuǎn)土地的7.7%。
（三）土地流轉(zhuǎn)走樣變形。近年來(lái)，在我縣大力推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的情況下，大量的企業(yè)資本進(jìn)入農(nóng)村，流轉(zhuǎn)了大量的土地，不少企業(yè)一次就流轉(zhuǎn)土地上千畝。但通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資本進(jìn)入農(nóng)村進(jìn)行“務(wù)農(nóng)”各有打算。有的“拿地”是為了申報(bào)政府項(xiàng)目資金；有的“拿地”是為了儲(chǔ)備自身企業(yè)發(fā)展用地；有的即使進(jìn)行生態(tài)園區(qū)建設(shè)，也不追求經(jīng)濟(jì)效益，不是真正意義上的農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)。這與推進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)、促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的'初衷嚴(yán)重相背離。
（四）土地流轉(zhuǎn)主體錯(cuò)位。按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)沒(méi)有承包方的書(shū)面委托，任何組織和個(gè)人無(wú)權(quán)以任何方式?jīng)Q定農(nóng)戶的承包地流轉(zhuǎn)。但從調(diào)研情況來(lái)看，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，通過(guò)村委統(tǒng)一組織實(shí)現(xiàn)的占了60%以上，農(nóng)戶的主體地位有所弱化，容易發(fā)生強(qiáng)行流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地的情況。
（五）風(fēng)險(xiǎn)防控措施不到位。因農(nóng)產(chǎn)品利潤(rùn)率低、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，導(dǎo)致企業(yè)虧損、甚至破產(chǎn)，有些土地已進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，改變了地形地貌，無(wú)法恢復(fù)為耕地或重新恢復(fù)為耕地需要巨額整理費(fèi)用，農(nóng)民無(wú)法承受。一方面，一般農(nóng)民將面臨失去土地流轉(zhuǎn)收益，以土地入股的農(nóng)民甚至面臨失地風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，農(nóng)民失去賴以生存的土地沒(méi)有了經(jīng)濟(jì)來(lái)源，便會(huì)向政府施壓，加大了社會(huì)基層不穩(wěn)定因素的同時(shí)，也對(duì)政府在處理土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題提出了新的考驗(yàn)。
四、幾點(diǎn)建議
（一）健全服務(wù)體系，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化。一方面，要健全縣、鎮(zhèn)、村三級(jí)管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，改變當(dāng)前部分機(jī)構(gòu)虛設(shè)、效率低下的現(xiàn)狀，確保職能到位、人員到位、保障到位。另一方面，要完善工作機(jī)制，切實(shí)抓好政策咨詢、信息發(fā)布、價(jià)格指導(dǎo)、合同簽訂、糾紛協(xié)調(diào)等服務(wù)職能的落實(shí)，確保土地流轉(zhuǎn)合理合法、規(guī)范有序的進(jìn)行。
（二）加大監(jiān)控力度，確保土地流轉(zhuǎn)實(shí)效性。要探索建立土地流轉(zhuǎn)監(jiān)控體系，在企業(yè)資本進(jìn)入農(nóng)村前，突出對(duì)其農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)背景和能力的考察，避免一些短期逐利的資本盲目進(jìn)入，造成土地資源浪費(fèi)和農(nóng)民利益受損；在企業(yè)資本進(jìn)入農(nóng)村后，要強(qiáng)化流轉(zhuǎn)后土地的用途管制，對(duì)資本在農(nóng)村經(jīng)營(yíng)不善，公然“圈地”造成浪費(fèi)的，強(qiáng)令其退出，切實(shí)保障土地流轉(zhuǎn)的實(shí)效性；制定配套政策加強(qiáng)監(jiān)控，在土地在大規(guī)模流轉(zhuǎn)后，要建立切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，有效規(guī)避土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，確保農(nóng)民的基本利益不受損失。
（三）尊重農(nóng)民意愿，突出土地流轉(zhuǎn)自愿性。一方面，推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，充分尊重農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中的主體權(quán)利、選擇權(quán)利和談判權(quán)利，改變村委過(guò)度干預(yù)土地流轉(zhuǎn)的狀況。另一方面，要健全完善問(wèn)責(zé)機(jī)制，對(duì)違法強(qiáng)制流轉(zhuǎn)農(nóng)民承包地、強(qiáng)占土地的行為，進(jìn)行嚴(yán)厲問(wèn)責(zé)，確保農(nóng)民合法權(quán)益得到保障。
（四）完善政策扶持，提高土地流轉(zhuǎn)積極性。一方面，要加大財(cái)政扶持力度，適當(dāng)增加對(duì)土地流入的規(guī)模經(jīng)營(yíng)大戶的扶持資金，鼓勵(lì)他們多種地、種好地。同時(shí)，結(jié)合我縣流轉(zhuǎn)工作實(shí)際，對(duì)土地流出的農(nóng)戶也給予一定的資金補(bǔ)助或獎(jiǎng)勵(lì)，提高廣大農(nóng)戶的積極性和主動(dòng)性。另一方面，要加強(qiáng)信貸支持力度，積極探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的有效途徑和形勢(shì)，努力推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，解決土地流轉(zhuǎn)的資金瓶頸問(wèn)題。
農(nóng)村土地問(wèn)題調(diào)研報(bào)告2
農(nóng)村土地問(wèn)題是“三農(nóng)”問(wèn)題的關(guān)健，涉及面廣，政策性強(qiáng)。但就單純的土地管理而言，無(wú)外乎農(nóng)用地和建設(shè)用地兩個(gè)方面。我基層所地處山區(qū)農(nóng)村，轄區(qū)地面大，人口分布廣。由于長(zhǎng)期工作在農(nóng)村，通過(guò)具體的工作實(shí)踐、調(diào)查了解到農(nóng)村土地的管理仍有較多的問(wèn)題存在。
一、農(nóng)村土地管理存在的問(wèn)題
（1）農(nóng)用地管理問(wèn)題
目前，我國(guó)實(shí)行土地承包30年不變，廣大農(nóng)村現(xiàn)存的'農(nóng)用地管理模式，基本上是按照土地下戶時(shí)農(nóng)戶、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法給以后的工作留下了許多弊病。一是長(zhǎng)期的人口增減，即使是原有農(nóng)產(chǎn)不變，各戶耕地的多寡已明顯凸現(xiàn)，二是隨著移民并村，新增人口入戶易，種地難；三是原有的小自然村，人口遷徙已盡，耕地悉數(shù)撂荒；四是離遷居地較近的戶，一戶種著多戶的地，粗放經(jīng)營(yíng)，廣種薄收；五是大村少數(shù)農(nóng)戶由于人減地多，或是耕種不了，或是看重眼前利益，進(jìn)行私下租種，甚至轉(zhuǎn)讓建房等。這些問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重威脅了我國(guó)土地資源的可持續(xù)發(fā)展。這樣下去后果將不堪設(shè)想。
（2）建設(shè)用地管理問(wèn)題
建設(shè)用地問(wèn)題，主要涉及到農(nóng)民宅基地問(wèn)題和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)用地問(wèn)題以及部分國(guó)家建設(shè)用地問(wèn)題。農(nóng)民宅基地問(wèn)題主要表現(xiàn)是：一戶兩宅甚至一戶多宅，村中舊房空占土地有增無(wú)減，村外新宅蠶食農(nóng)田與日俱增；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)占地問(wèn)題，尤以公蓋占地和鄉(xiāng)村養(yǎng)殖園區(qū)建設(shè)占地為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)自恃政府有權(quán)，村委認(rèn)為集體是主，致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)村建設(shè)用地想占就占；部分國(guó)家用地更是新建設(shè)該批批、該占占，舊用地（如撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)后的'原各鄉(xiāng)政府、地稅、醫(yī)院、獸醫(yī)站等單位）想租就租，想賣就賣。這些問(wèn)題的存在和繼續(xù)，一是由于少數(shù)地方干部尤其是少數(shù)鄉(xiāng)村干部對(duì)土地法規(guī)的不學(xué)習(xí)不理解，二是由于國(guó)土資源管理體制局限，不敢自把嘴巴。由此形成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、戶非法贏利多多，國(guó)家土地資源流失嚴(yán)重。
上述問(wèn)題的存在，在地廣人稀山區(qū)農(nóng)村干部乃至極少數(shù)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部看來(lái)沒(méi)什么大文章可作，可作為國(guó)土資源部門(mén)的執(zhí)法者，卻不能熟視無(wú)睹，聽(tīng)之任之。
二、對(duì)加強(qiáng)農(nóng)村土地管理的幾點(diǎn)建議
（一）農(nóng)用地管理方面
（1）摸清家底，合理利用。以現(xiàn)鄉(xiāng)、村為單位，詳細(xì)核準(zhǔn)農(nóng)用地尤其是基本農(nóng)田的實(shí)際數(shù)據(jù)，依法落實(shí)承包合同，層層落實(shí)承包責(zé)任，解決實(shí)際中合同不落實(shí)，責(zé)任不明確的弄虛作假問(wèn)題，對(duì)邊遠(yuǎn)荒蕪?fù)恋鼗蜻�林還草，或栽種經(jīng)濟(jì)作物，如建設(shè)果園、藥材基地等。
（2）責(zé)任到戶，保證質(zhì)量。按農(nóng)產(chǎn)承包合同，逐戶核準(zhǔn)承包土地面積，明確土地質(zhì)量。對(duì)少數(shù)種地過(guò)多、廣種薄收粗放經(jīng)營(yíng)戶給予適當(dāng)調(diào)整，使農(nóng)戶真正明確使用權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系，解決少數(shù)農(nóng)戶合同外耕種土地和空有合同，實(shí)際無(wú)地的問(wèn)題。
（3）合理規(guī)劃，嚴(yán)格管理。要以科學(xué)合理的態(tài)度，按照土地管理要控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護(hù)耕地的原則，重新對(duì)鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃進(jìn)行修訂完善。農(nóng)用地尤其是基本農(nóng)田經(jīng)過(guò)確定之后，嚴(yán)格按照各級(jí)簽訂的責(zé)任狀，層層負(fù)責(zé)，年年檢查，嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)厲查處。
（二）建設(shè)用地方面
（1）規(guī)范建設(shè)用地審批。嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》之規(guī)定做到該批的依法審批，不該批的堅(jiān)決不批。能改現(xiàn)在的村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和國(guó)土資源部門(mén)三級(jí)審批為用地單位（個(gè)人）申請(qǐng)，村、鄉(xiāng)出具依法用地證明，國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)，使審批權(quán)力高度集中。
（2）規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。集體土地如本集體組織成員農(nóng)戶建房占用非耕地可不交費(fèi)，但農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，因失去土地造成損失，補(bǔ)償必不可少，建設(shè)用地不交費(fèi)顯失公平。
（3）杜絕搭車收費(fèi)。在規(guī)范本部門(mén)收費(fèi)的基礎(chǔ)上，要從根本上杜絕鄉(xiāng)鎮(zhèn)村搭車收費(fèi)。
（4）盤(pán)活建設(shè)用地資源。
一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農(nóng)戶住新房閑舊屋的問(wèn)題，盤(pán)活空心村閑置土地。
二是要處理好國(guó)家、集體單位在農(nóng)村閑置的土地。
三是要搞好無(wú)人村舊宅基地復(fù)墾和荒蕪?fù)恋貜?fù)耕、利用。
（5）加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督力度，嚴(yán)懲越權(quán)批地現(xiàn)實(shí)非法占地的問(wèn)題，主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村違法行為比重較大，由于我國(guó)現(xiàn)行土地法規(guī)在具體操作上的局限，基層所對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干部的違法行為的查處深感力不從心。因?yàn)椋逵袨榧w、為群眾的事實(shí)掩護(hù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)有地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的權(quán)力干擾。為此，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督力度不僅是一線執(zhí)法者要提高“敢”和“勇”精神更重要的是應(yīng)該在規(guī)范執(zhí)法程序和提高執(zhí)法的具體操作依據(jù)，提高操作手段上有一個(gè)根本的創(chuàng)新。
農(nóng)村土地問(wèn)題調(diào)研報(bào)告3
為了依法保障農(nóng)民土地合法權(quán)益，有效化解土地承包糾紛，長(zhǎng)期穩(wěn)定土地承包關(guān)系。根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)土地承包法律、法規(guī)和政策，綜合農(nóng)民土地承包上訪問(wèn)題，對(duì)農(nóng)村土地承包糾紛有關(guān)問(wèn)題做以政策解釋，便于農(nóng)村各級(jí)干部在處理土地承包糾紛過(guò)程中有所把握和遵循。
1、戶口在人不在農(nóng)民（指集體經(jīng)濟(jì)組織成員，下同）已參與二輪土地承包回來(lái)要地的，有地源的地方，在其承擔(dān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定義務(wù)的基礎(chǔ)上（指在外地期間），應(yīng)恢復(fù)其原承包田。未參與二輪土地承包回來(lái)要地的，如果與村集體經(jīng)濟(jì)組織有協(xié)議自愿放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，或與當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)無(wú)任何聯(lián)系的，按自動(dòng)放棄承包經(jīng)營(yíng)權(quán)處理。
2、戶口在人不在農(nóng)民已參與二輪土地承包回來(lái)要地的，村集體將戶在人不在土地作為小調(diào)整地源，調(diào)給其它農(nóng)戶并簽訂30年土地承包合同及發(fā)放土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)的，可從現(xiàn)有機(jī)動(dòng)地中補(bǔ)給同等面積的承包田。
3、戶口在人不在農(nóng)民在第一輪土地承包期間，因棄耕、逃債、超生舉家搬遷到外地至今，原則上按自動(dòng)放棄土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)處理。對(duì)于個(gè)別在外地?zé)o生活出路，舉家又搬回且能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)土地的，如有地源可通過(guò)2/3以上村民代表會(huì)議議定后調(diào)給部分承包田。
4、戶口在人不在農(nóng)民在第一、二輪土地承包期間，主動(dòng)將其承包田交給村集體經(jīng)濟(jì)組織管理，由村里按機(jī)動(dòng)地長(zhǎng)期發(fā)包的（3年以上，含3年，下同）或化解村級(jí)債務(wù)以地頂債3年以上能夠收回的，歸還其耕種。如發(fā)包、化債合同合法有效不能收回的，可通過(guò)利益調(diào)整，由原承包人與現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者協(xié)商，給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
5、農(nóng)戶之間或經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地流轉(zhuǎn)，由于國(guó)家政策調(diào)整導(dǎo)致土地經(jīng)營(yíng)權(quán)雙方因價(jià)格和期限引發(fā)的合同糾紛，對(duì)短期合同原則上應(yīng)將因政策調(diào)整而增加的收益支付給擁有土地承包權(quán)的農(nóng)戶；對(duì)長(zhǎng)期合同應(yīng)通過(guò)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門(mén)仲裁或直接訴訟司法部門(mén)裁決。今后土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)堅(jiān)持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)必須通過(guò)村委會(huì)，由村里備案。未經(jīng)農(nóng)戶同意，村集體經(jīng)濟(jì)組織或他人不準(zhǔn)代為流轉(zhuǎn)承包地使用權(quán)。
6、在第一、二輪土地承包期間，村集體經(jīng)濟(jì)組織因欠款（含超生罰款）收回承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，如果農(nóng)戶要地，有還欠能力的，可一次性還清欠款，無(wú)力償還欠款的，經(jīng)2/3以上村民代表會(huì)議議定后，可與村集體簽訂還款計(jì)劃后，歸還其承包田。
7、村級(jí)機(jī)動(dòng)地要嚴(yán)格控制在耕地總面積的5%以內(nèi)，超出部分要分到農(nóng)戶。具體實(shí)施方案要堅(jiān)持公平、公開(kāi)、公正的原則，交給村民大會(huì)表決，確定調(diào)給人口和數(shù)量。
8、機(jī)動(dòng)地長(zhǎng)期發(fā)包或抵債的，大多數(shù)農(nóng)民滿意的，可維持原合同；大多數(shù)農(nóng)民不同意，要按規(guī)定修訂和完善承包合同，特別是要針對(duì)“兩補(bǔ)一免”政策調(diào)整后，對(duì)一些未經(jīng)村民議事會(huì)討論、地價(jià)偏低的機(jī)動(dòng)地發(fā)包或抵債合同可按規(guī)定調(diào)整承包費(fèi)。
9、今后機(jī)動(dòng)地必須實(shí)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)發(fā)包，最長(zhǎng)發(fā)包期限不得超過(guò)3年，同等條件下優(yōu)先發(fā)包給本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，機(jī)動(dòng)地發(fā)程、合同簽訂（含續(xù)簽），必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的2/3以上村民代表大會(huì)同意。
10、按政策應(yīng)該給地的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其地源應(yīng)從本集體所有或歸本集體使用的機(jī)動(dòng)地、林影地、開(kāi)荒地和承包方依法自愿交回的土地中解決。對(duì)于應(yīng)該給土地的必須保證其口糧田，以解決吃飯問(wèn)題。
11、對(duì)于戶在人不在要地?zé)o地源的，以及在第一輪土地承包期間沒(méi)有分到勞力責(zé)任田（包括現(xiàn)年滿38周歲以下青壯男勞力，當(dāng)時(shí)鄉(xiāng)村企業(yè)人員、村干部，下崗民辦教師）的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，可通過(guò)八條政策扶持措施予以解決：一是積極發(fā)展個(gè)體私營(yíng)企業(yè)，包括小作坊、小飯店、食雜店、小酒坊等，地稅、工商、衛(wèi)生、交通、城管等有關(guān)部門(mén)要減免相應(yīng)稅費(fèi)。同時(shí)，鄉(xiāng)村兩級(jí)要積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)幫助解決資金、技術(shù)等問(wèn)題。二是把農(nóng)業(yè)貸款和畜牧業(yè)中長(zhǎng)期貸款向這部分農(nóng)戶傾斜，選擇適宜發(fā)展的奶牛、肉牛、生豬、家禽等養(yǎng)殖業(yè)。三是在今后鄉(xiāng)村范圍內(nèi)籌勞方面，優(yōu)先考慮這部分農(nóng)戶，通過(guò)出勞收入緩解補(bǔ)充因無(wú)地而造成的生產(chǎn)、生活困難問(wèn)題。四是把村集體對(duì)外發(fā)包的草原、漁池、林木、機(jī)動(dòng)地等資源，在進(jìn)行專業(yè)發(fā)包時(shí)，同等條件下優(yōu)先發(fā)包給這部分農(nóng)戶。五是把這部分農(nóng)戶作為農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)考慮對(duì)象，實(shí)行免費(fèi)培訓(xùn)，定向輸出，扶持政策在允許的'情況下可適當(dāng)放寬。六是結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)本地已開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目，在用工上應(yīng)首批吸納這部分農(nóng)戶勞動(dòng)力。七是通過(guò)農(nóng)村現(xiàn)有的各類專業(yè)協(xié)會(huì)、聯(lián)合體及經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，限度地吸收這部分農(nóng)戶，參與到各個(gè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的活動(dòng)。八是各鄉(xiāng)村可結(jié)合本地實(shí)際，創(chuàng)新思維，廣辟門(mén)路，造創(chuàng)條件，全力做好這部分農(nóng)戶生產(chǎn)、生活和穩(wěn)定工作。
12、嚴(yán)格清理土地承包管理違紀(jì)違策問(wèn)題。對(duì)于在土地承包經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，問(wèn)題比較集中，農(nóng)民反映強(qiáng)烈，而且確實(shí)存在著偏親向友、仗權(quán)承包以及嚴(yán)重不合理發(fā)包等違紀(jì)問(wèn)題，村集體必須將該部分土地如數(shù)收回，按政策妥善處理。對(duì)于在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中違背農(nóng)村土地承包政策，且問(wèn)題表現(xiàn)突出，影響面較大的，要按有關(guān)政策及時(shí)糾正，對(duì)違法違紀(jì)的干部，要嚴(yán)肅處理，并將結(jié)果向群眾公布。
13、有關(guān)征用農(nóng)村土地補(bǔ)償問(wèn)題，對(duì)于過(guò)去拖欠農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)的，哪級(jí)占用就由哪級(jí)負(fù)責(zé)，按當(dāng)年征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)足額償還；對(duì)于補(bǔ)償偏低或違規(guī)征占農(nóng)民土地的，要依法糾正。今后，凡是征占農(nóng)村土地的，必須依法征用，嚴(yán)格程序，依法補(bǔ)償，如期到位。否則，一律不準(zhǔn)征地，不準(zhǔn)開(kāi)工建設(shè)。
14、對(duì)于沿江壩外地（滯洪區(qū)內(nèi)）在第一輪土地承包時(shí)作為承包田已經(jīng)分給農(nóng)戶的，由于農(nóng)戶棄耕被村集體收回的，或在第二輪土地承包時(shí)按規(guī)定由村收回的，必須按機(jī)動(dòng)地管理。由2/3以上村民代表會(huì)議議定發(fā)包形式、底價(jià)和承包年限，同等條件優(yōu)先原承包農(nóng)戶。對(duì)于沿江壩里低洼地在第一輪土地承包時(shí)，作為承包田已經(jīng)分給農(nóng)戶的，由于棄耕被村收回現(xiàn)已長(zhǎng)期發(fā)包的`，按規(guī)定修訂合同條款，通過(guò)農(nóng)業(yè)承包合同仲裁委員會(huì)調(diào)整原承包戶與現(xiàn)經(jīng)營(yíng)人的利益關(guān)系，待合同到期后歸還原承包戶。
15、對(duì)于取得兩地戶籍不在本村居住的農(nóng)戶，參加本村二輪土地承包并只在本村一地有承包地的，其承包地不得收回；在異地有承包田的，在本村獲得承包田一律收回；未參加本村二輪延包現(xiàn)在回村要地的，原則上不予處理。
16、關(guān)于婚入婚出的承包地問(wèn)題，在現(xiàn)居住地未取得承包地的，原居住地不得收回承包地。已婚婦女不能同時(shí)在兩地占有承包地。二輪土地承包時(shí)，已婚婦女取得承包地，因離異到外村再婚，外村未分給承包地，原村應(yīng)保留承包地。
17、對(duì)二輪土地承包以來(lái)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員承包土地的，在簽訂合同過(guò)程中沒(méi)經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意的，在給予相應(yīng)補(bǔ)償后終止合同。村干部承包機(jī)動(dòng)地的，沒(méi)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意的，要予以糾正。
18、在二輪土地承包期內(nèi)，家庭成員承包中某個(gè)成員或部分成員去世的，承包地由家庭其他成員繼續(xù)耕種；在承包期限內(nèi)，承包方的家庭成員全部死亡后，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消失，由發(fā)包方依法收回其承包地。
19、對(duì)于村集體所有或村集體使用的草原、水面、林木等資源的發(fā)包項(xiàng)目，群眾反映強(qiáng)烈的仗權(quán)發(fā)包、低價(jià)發(fā)包、隨意延長(zhǎng)承包期、發(fā)包程序不合理、合同不規(guī)范等問(wèn)題，要堅(jiān)決予以糾正，可通過(guò)農(nóng)村承包合同仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)依法仲裁解決，也可提請(qǐng)人民法院依法判決。
20、由于土地承包糾紛引發(fā)的農(nóng)民上訪，原則上應(yīng)由該農(nóng)戶家庭具有行為能力的成員直接提出上訪要求，不準(zhǔn)委托他人代為上訪。
21、妥善解決好土地承包糾紛問(wèn)題，關(guān)系到農(nóng)村改革、發(fā)展和穩(wěn)定的全局，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政主要領(lǐng)導(dǎo)是解決土地承包糾紛問(wèn)題的第一責(zé)任人，必須全權(quán)負(fù)責(zé)，不得把矛盾上交，堅(jiān)決把矛盾有效化解在基層。
以上政策解釋歸屬市農(nóng)業(yè)委員會(huì)，如本解釋與國(guó)家和省有關(guān)法律、法規(guī)、政策、文件相抵觸，以上級(jí)有關(guān)法律、法規(guī)、政策、文件為準(zhǔn)。
農(nóng)村土地問(wèn)題調(diào)研報(bào)告4
一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀
至200*年底，全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同13155份，流轉(zhuǎn)面積17.77萬(wàn)畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：
1、有償流轉(zhuǎn)租金不高。尤溪縣調(diào)查，家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)以實(shí)物支付或以實(shí)物折價(jià)支付租金為主，以實(shí)物或?qū)嵨镎蹆r(jià)支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內(nèi)。
2、流轉(zhuǎn)以短期為主。據(jù)調(diào)查，全市土地流轉(zhuǎn)期限在1年以內(nèi)的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說(shuō)明經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的短期及非穩(wěn)定性。
3、轉(zhuǎn)包和出租居多。全市轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的分別為6.91萬(wàn)畝、1.28萬(wàn)畝、1.34萬(wàn)畝、7.53萬(wàn)畝，分別占流轉(zhuǎn)總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉(zhuǎn)包和出租的占81.3%。說(shuō)明農(nóng)民流轉(zhuǎn)的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>
4、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)為主。從承包地流轉(zhuǎn)的過(guò)程看，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶之間進(jìn)行，但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的比重正在提高。從尤溪縣調(diào)查來(lái)看，農(nóng)村中有90%土地流轉(zhuǎn)操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行，且流轉(zhuǎn)土地?cái)?shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)，操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。
二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作成效與主要做法
去年我市在**、將樂(lè)縣開(kāi)展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸試點(diǎn)工作。至200*年底，**縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過(guò)公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬(wàn)元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉(zhuǎn)187畝。將樂(lè)縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作抵押的貸款20萬(wàn)元。其主要做法是：
1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須是合法流轉(zhuǎn)取得或通過(guò)招標(biāo)、拍賣和公開(kāi)協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰、合法，村委會(huì)或發(fā)包方對(duì)土地未做“禁止抵押和再流轉(zhuǎn)”限制。承包經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議和手續(xù)符合國(guó)家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內(nèi)，同時(shí)抵押人取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)期限應(yīng)為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押價(jià)值認(rèn)定和抵押登記制度。由貸款人對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定的一般原則：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值。同時(shí)明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的抵押登記部門(mén)。抵押登記后，還要將情況抄報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門(mén)和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案，以方便農(nóng)村土地管理。
3、設(shè)計(jì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。一是把好貸款用途關(guān)，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和用地政策風(fēng)險(xiǎn)。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及拋荒地復(fù)耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款金額不超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定；三是建立擔(dān)保機(jī)制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押物，同時(shí)企業(yè)負(fù)連帶責(zé)任；②“基金擔(dān)保+土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押”，即行業(yè)設(shè)立基金，由基金擔(dān)保和經(jīng)營(yíng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押共同擔(dān)保以獲得貸款，擔(dān)保責(zé)任由基金和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)按約定比例分擔(dān)；③“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作股權(quán)抵押”，即兩個(gè)以上經(jīng)營(yíng)戶以擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股權(quán)成立聯(lián)營(yíng)公司，把股權(quán)作抵押申請(qǐng)貸款；④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。
4、政府支持，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行了規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織，在試點(diǎn)區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，以協(xié)助抵押權(quán)人對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作提供強(qiáng)有力的組織保障。
三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農(nóng)村融資渠道，突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開(kāi)展農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)識(shí)到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農(nóng)戶保護(hù)土地的意識(shí)，也可為在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中解決資金不足問(wèn)題提供有效的途徑。
2、促進(jìn)土地合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過(guò)流轉(zhuǎn)，改變了傳統(tǒng)簡(jiǎn)單生產(chǎn)模式，農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時(shí)，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經(jīng)營(yíng)權(quán)及附著物一起進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)拍賣轉(zhuǎn)讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)辦，一方面促進(jìn)了土地的合理流轉(zhuǎn)和土地的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)改變了過(guò)去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的.資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去，從而推動(dòng)了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。
4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔(dān)保難的問(wèn)題。由于經(jīng)營(yíng)大戶生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對(duì)信貸資金需求迫切，通過(guò)設(shè)定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押信貸，可以支持其開(kāi)展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開(kāi)發(fā)，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融風(fēng)險(xiǎn)加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災(zāi)害的能力弱，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開(kāi)，如遇到較大的自然災(zāi)害或市場(chǎng)因素影響，將給開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，影響了金融部門(mén)對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的全面開(kāi)展。
2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門(mén)為了保障其既得利益，最大限度降低金融風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)立了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)措施，手續(xù)繁雜。加上評(píng)估機(jī)制不健全，農(nóng)民文化素質(zhì)偏低，農(nóng)戶要實(shí)現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，困難很多，部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過(guò)商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農(nóng)戶參與的積極性。
四、土地流轉(zhuǎn)和抵押存在的主要問(wèn)題
1、流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。目前，在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，主要以轉(zhuǎn)包為主，流轉(zhuǎn)形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關(guān)系較好的村民之間內(nèi)部、私下流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)規(guī)模較小，且當(dāng)事雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面合同，也未向發(fā)包的村委會(huì)或村小組登記備案，或未經(jīng)發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個(gè)別簽訂了書(shū)面合同，也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同，極易產(chǎn)生土地糾紛。
2、中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊，嚴(yán)重制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織及流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。如**縣沙溪鄉(xiāng)于20xx年組織到浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)考察土地流轉(zhuǎn)工作后，成立了土地信托服務(wù)站，但至今都沒(méi)有正常運(yùn)作。尤溪縣反映，目前全縣15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒(méi)有建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)不健全，導(dǎo)致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無(wú)序流轉(zhuǎn)。
3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強(qiáng)制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國(guó)家規(guī)定第二輪土地承包期再延長(zhǎng)30年，但個(gè)別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對(duì)承包土地進(jìn)行調(diào)整。有的地方不顧客觀實(shí)際，以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)為由強(qiáng)行流轉(zhuǎn)，嚴(yán)重侵害了農(nóng)戶利益。
4、農(nóng)村保障機(jī)制不健全。當(dāng)前的農(nóng)村土地?fù)?dān)負(fù)產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)功能和農(nóng)民的社會(huì)保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)長(zhǎng)期地轉(zhuǎn)出去，而是把耕地轉(zhuǎn)包給兄弟姐妹和親戚；在轉(zhuǎn)包給“非自家人”時(shí)，一般寧愿把耕地轉(zhuǎn)包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時(shí)也造成想種地的沒(méi)地種，有地的不想種的粗放式經(jīng)營(yíng)，降低耕地的利用率。
5、農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)。農(nóng)村價(jià)值評(píng)估權(quán)威機(jī)構(gòu)尚未建立，對(duì)農(nóng)村土地抵押價(jià)值認(rèn)定不夠科學(xué)，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)這個(gè)抵押物的價(jià)值也相對(duì)比較困難。
五、對(duì)策與建議
1、穩(wěn)妥推進(jìn)，保障權(quán)益。要進(jìn)一步完善和落實(shí)黨的農(nóng)村土地政策，保障農(nóng)民的土地權(quán)益。在實(shí)施《農(nóng)村土地承包法》過(guò)程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內(nèi)，除非農(nóng)民主動(dòng)放棄土地的承包權(quán)，否則任何組織或個(gè)人都不得通過(guò)任何手段使農(nóng)民失去承包的土地（國(guó)家需要征用除外）。只有這樣，才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人，才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期。要進(jìn)一步明確界定農(nóng)民的土地權(quán)利，讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權(quán)統(tǒng)一的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，讓農(nóng)戶對(duì)承包的土地享有轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等權(quán)利。同時(shí)，要采取政府、村集體和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)籌集保險(xiǎn)費(fèi)的原則，積極探索“土地?fù)Q保障”的辦法，逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對(duì)承包期內(nèi)將承包土地全部流轉(zhuǎn)進(jìn)城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對(duì)受讓經(jīng)營(yíng)土地的外地經(jīng)營(yíng)主體，在農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、戶口、子女就學(xué)等方面給予照顧。
2、建章立制，規(guī)范運(yùn)作。建議及時(shí)出臺(tái)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序，構(gòu)建適應(yīng)市場(chǎng)化及農(nóng)村實(shí)際的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)制度。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時(shí)必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂流轉(zhuǎn)合同，報(bào)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門(mén)備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定，但最長(zhǎng)的期限不得超過(guò)第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)的合同，以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來(lái)，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標(biāo)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價(jià)款以及違約責(zé)任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調(diào)處有據(jù)。
3、創(chuàng)新機(jī)制，培育市場(chǎng)。一是建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽訂后，業(yè)主每年應(yīng)交納一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，如合同到期無(wú)糾紛發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)、搞活經(jīng)營(yíng)權(quán)”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權(quán)入股的方式，組織開(kāi)展土地股份合作制的試點(diǎn)探索工作，在試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上逐步推開(kāi)。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的培育應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確立集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉(zhuǎn)市場(chǎng)主體的地位。鄉(xiāng)村組織應(yīng)堅(jiān)持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)條件和自愿、有償原則，不應(yīng)強(qiáng)行集中土地。政府部門(mén)應(yīng)著重做好法律政策宣傳、制定流轉(zhuǎn)規(guī)則、發(fā)布流轉(zhuǎn)耕地供求及價(jià)格信息、監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)公開(kāi)公正和保護(hù)正當(dāng)交易，不要輕易干預(yù)農(nóng)民的市場(chǎng)選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)。
4、宏觀調(diào)控，嚴(yán)禁包辦。一是政府要對(duì)土地流轉(zhuǎn)有宏觀上的調(diào)控。完善產(chǎn)權(quán)登記制度，建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評(píng)估體系，合理評(píng)價(jià)農(nóng)村土地價(jià)值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過(guò)度干預(yù)的機(jī)制。準(zhǔn)確定位政府在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動(dòng)態(tài)平衡，而不是運(yùn)用行政手段去調(diào)整土地資源，與民爭(zhēng)利。三是加強(qiáng)宣傳力度，增加農(nóng)民對(duì)有關(guān)法規(guī)和政策的了解，使土地流轉(zhuǎn)由自發(fā)逐步轉(zhuǎn)向自覺(jué)。
5、積極探索，推動(dòng)抵押。要強(qiáng)化地方政府與金融部門(mén)互動(dòng)作用，以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機(jī)，加大試點(diǎn)力度。要抓緊研究制訂土地承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離、用土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的可操作性意見(jiàn)，讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權(quán)30年不變的基礎(chǔ)上，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資的方式，使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動(dòng)資金。要建立健全農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估制度。應(yīng)建立農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以委托有資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)，使土地流轉(zhuǎn)、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦⒑侠怼?/p>
6、加強(qiáng)引導(dǎo)，優(yōu)化服務(wù)。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作擺上各級(jí)黨委和政府議事日程，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。要加強(qiáng)黨的農(nóng)村政策的學(xué)習(xí)和宣傳教育，認(rèn)真搞好調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)與解決新問(wèn)題，總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)，探索新路子，處理好各方面的利益關(guān)系。對(duì)二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、就業(yè)門(mén)路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來(lái)源的地方，要積極引導(dǎo)，做好工作，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的順利進(jìn)行。要切實(shí)執(zhí)行黨的土地承包政策，為土地流轉(zhuǎn)及時(shí)提供法律、政策、信息服務(wù)和搞好協(xié)調(diào)服務(wù)，建立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。
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