物業管理調研報告(匯編15篇)
在生活中，報告有著舉足輕重的地位，要注意報告在寫作時具有一定的格式。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？以下是小編幫大家整理的物業管理調研報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
物業管理調研報告1
近年來隨著天津市城市建設的發展,房地產開發突飛猛進,一座座風格迥異,設施齊全的住宅小區如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業管理作為新興產業也如影隨形同步興起,應運而生的物業管理肩負起了小區建設、環境綠化美化、公共衛生、安全保衛、水電暖的日常維護保養等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮居民區,同時隨著政府機構的體制轉軌和企事業單位的改制,政府機關、學校、醫院等單位的后勤服務也走向社會化。物業管理作為城市規劃、建設的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業空間。
一、近年來天津市物業企業得到快速發展
1.經濟的發展帶動物業管理企業不斷發展壯大
天津市的物業管理企業起步較晚,第一家注冊的物業管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經濟快速發展,物業管理企業不斷發展壯大,到20xx年6月天津市物業管理公司已發展到642家,管理總面積達到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實施物業管理的項目已達到1600多個,從業人員超過5萬人,營業收入突破10億元。
2.物業企業服務的領域更廣,服務內容更寬,形式更加多樣化
城市建設進程的加快使物業企業逐漸發展壯大起來,過去物業服務只需要清潔工、門衛、綠化等幾項服務。近幾年,隨著物業體制的不斷深入和產業結構的調整,物業服務的形式也從單一的服務發展到形式多樣的服務。如:家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關企事業單位后勤的社會化,大型物業公司已將物業服務的重點從對居民小區的物業服務延伸到工業區、學校、醫院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業管理公司先后接管了師大北里、賽博數碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業管理公司除了原來所管的居民區以外,從20xx年-20xx年3年間開發了民政局大樓、長泰公寓、南開商業銀行、河北職業學院等多家企事業單位的物業服務。物業管理面積也由1994年的6萬平方米,達到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外,物業管理公司的服務領域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業管理公司已由簡單的服務職能轉變為生產與服務相結合的復合型的物業管理企業。例如,有的物業公司瞄準市場需求專業化、規模化生產立體車庫的汽車停放架;有的物業公司與相關的技術部門合作生產市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業規模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業提供了物質保障。
3.舊區物業管理化為物業服務業提供了難得的機會
去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區進行綜合整修的第一年,據統計,實施舊區物業管理的項目為社會提供了就業崗位1448個,安置了下崗失業人員924名,其中4050人員757人。據有關部門預計今年天津市新增物業管理面積1200萬平方米,累計達到9210萬建筑平方米。全市住宅物業覆蓋率達到65%以上,為社會可提供4000余個就業崗位。社會對物業服務的需求不斷加大,為物業企業的發展提供了難得的發展機遇。
二、物業服務業給下崗人員提供了廣闊的就業空間
制度改革和住房商品化的發展,物業服務業這一新興行業進入了一個迅速蓬勃發展的時期,截止20xx年底,物業公司總數已超過2萬家,從業人員超過230萬人,相當于我國社會服務業從業人員的23%。
由于物業服務業的服務項目、內容與多數下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業服務的行列,物業企業的發展為天津市的再就業工程提供了廣闊的空間。
1.從物業企業的服務內容和項目看適合下崗人員的再就業。
物業企業按照社會化、專業化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務,是集管理、經營、服務為一體的有償勞動單位,是社區服務業的重要組成部分。從物業企業服務的內容看:主要包括有償服務和無償服務。無償服務包括(1)小區內衛生保潔、綠地的維護、小區安全保衛、存車場秩序的管理。(2)高層電梯的管理和維護,小區內的消防保安、水電暖的維護保養等。有償的服務包括:(1)家政服務包括:家務勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。(2)代買機票、送水入戶。(3)業主家中設備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。
從物業企業的大部分服務內容看,對從業人員所需的知識和技術水平要求不高,但要求從業人員具有一定的生活經驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神,因此,物業服務很難適合年輕人的擇業標準,但適合下崗人員的再就業。
從物業企業吸納的人員看,大部分是來自企事業單位的下崗分流人員及農村剩余勞動力,為解決產業結構調整中的就業問題作出了重要貢獻。據有關部門估計,今后十幾年內,城鎮每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業計算,僅新建住宅物業管理每年可安排45萬-50萬人就業。
2、天津市物業服務業的發展著眼于下崗人員的再就業,吸引越來越多的下崗人員加入到這一領域。
過去許多人一提起物業服務就認為是伺候人的。但隨著社會的發展和就業觀念的轉變,下崗人員在選擇就業時比較務實,對擇業有了新的認識,越來越多的下崗人員選擇物業服務這一崗位就業。據調查,有的物業服務公司安置的下崗人員已達到公司職工總數的60%以上。這些下崗人員通過就業提高了能力,找回了自信,經濟地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關政策的支持也使物業企業為下崗人員提供了更多的就業機會及更好的待遇。例如:政府規定物業公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數量撥付給物業公司相應數額的下崗人員安置費,(每吸納一名下崗職工政府支付給物業公司150元的下崗安置費),這就為物業公司減輕了一定的負擔。同時物業公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元。現在在每周有一天的公休日的情況下收入已達480元,好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。
據有關部門調查,目前天津市從事物業服務的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數,據有關部門介紹,天津市目前從事物業服務的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要從事小區內的保潔衛生,綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任著物業小區的安全維護以及技術性的維修工作。近幾年隨著天津市物業服務業領域的拓寬和發展,將會有越來越多的男性加入到這一領域從事一些有一定專業技術的服務工作。
3.物業公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。
面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業公司為了留住這些職工積極尋找應對的'辦法,他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創造好的工作條件,爭取好一點的福利。例如,給下崗人員上養老保險,使他們今后生活有保障。再如,公司領導在夏天炎熱的季節給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三八”婦女節給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。
三、物業管理企業發展對策
1.物業企業要進一步加大宣傳力度,引進先進的管理理念。
當前,人們對物業管理企業的認識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此,應加大對物業管理的宣傳力度,逐步使用戶與經營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關系,讓人們了解物業服務的項目和內容,把先進的住宅管理理念引進千家萬戶,同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務,讓業主們住的安心舒心,使服務、收費很好的鏈接,形成良性循環。
2.提高物業管理人員的素質,強化服務意識。
通過舉辦培訓班、學習外地先進經驗等多種方式,提高物業公司人員的業務能力和自身修養,使物業管理公司進一步走向成熟。調查顯示:天津市的部分物業管理人員不同層次地進行過專業培訓,但仍然存在著服務態度不好,專業技術不過硬,文化素質偏低的現象。這就需要經常不斷地培訓物業管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業務素質,以提高用戶對物業管理的認知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進天津市物業服務的健康發展。
3.拓寬服務領域,改善服務質量。
物業管理企業應進一步創新思維,制定有利于企業加快發展的經營策略,在拓寬服務范圍、提高服務質量、提升文化品位上下功夫,把企業做大做強。首先,要廣開渠道,在擴大服務范圍上下功夫,逐步開展家政服務、餐飲服務,包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業主管理房屋以及負責小區的治安、設備租賃等業務,形成一個好的物業經營服務機制,開拓物業經營市場,使人們逐步認識到經營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進入老齡社會對老年人的養老、醫療等也將成為物業服務的重點。第二,把服務作為企業品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩腳跟。服務質量的好壞,服務水平的高低直接影響到企業的長遠發展,因此在擴大項目的同時,更應重視服務質量、水平的提高,為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務,使企業向專業化、高層次方向發展。第三,進一步提升物業服務品位,發揮營造社區文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設施,引導社區健康文化生活,營造社區歡樂、祥和、文明的氛圍,樹立企業良好的形象。
物業管理調研報告2
為推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規范發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪群眾、利用互聯網征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑒先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區的入住人口將近到30000人。占到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
（一）住宅性質多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，占到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
（二）建設標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力墻結構等。配套設施建設方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有煙草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區中，20xx年以前建成的小區占到35個，大約占到65%，大多為單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多為磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
（一）物業企業發展情況。目前我縣在工商注冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4家，服務小區6個，占小區總數的10%，住宅877套，占總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
（二）業主大會及業主員會成立情況
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別為幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
（三）小區的物業管理情況
調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的'有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬于建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題
調研組認為，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處于起步階段，物業管理還不規范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建筑和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府于早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯后
通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業管理模式落后，經營活動不規范
部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作為照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認為物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成
業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關系。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不了解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理范圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會采取拒交物業費的方式來處理。有些業主認為我不交物業管理費是因為我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關系僵化，陷入惡性循環的怪圈。
召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯后。住房對業主大會缺乏認識，不愿意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建筑、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督
一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行為和物業管理區域內發生的違法行為；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規范的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立并有效開展工作，促進規范的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，為其自我發展創造優越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。
二是要加強引導，盡快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規范物業管理企業和業主的行為。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業管理體制機制
首先，完善和規范物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，為提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業管理法規宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規范管理，更好地為業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規范物業管理服務行為
物業管理服務企業要樹立質量意識，規范管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，為廣大業主提供相應服務并達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應盡快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區的物業管理
調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較為分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難于起步的情況，逐個進行調研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其盡快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可著手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
物業管理調研報告3
管養等各類物業服務。但由于物業管理在我縣起步比較晚，發展相對滯后，出現了大大小小的矛盾和問題，現已成為影響居民正常生活的焦點問題，亟需采取有效對策來加以改進和解決。
一、基本現狀
截至目前，我縣已建成小區和各單位家屬樓137個，建筑面積123萬平方米，規劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區總人口的64%。建設方式主要為：90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%，商品房占70%，小產全權房占10%，保障性住房占5%。
我縣物業管理有三種模式。一是由物業服務企業管理，全縣有物業服務企業13家，資質全部為暫定三級，從業人員244人，雖然服務小區只有26個，但這些小區住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區70個，這是小區管理的主要形式，占全縣建成住宅小區的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區，涉及小區41個，面積約12萬平方米。
二、小區管理存在的問題
通過統計數字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區處于自主管理或無人管理狀態，關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業公司管理的26個小區而言，也有收費難、管理難、業主與物業錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環境和生活質量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩定大局。分析我縣住宅小區及物業管理，主要有以下五方面問題：
（一）準入門檻低，服務不規范。我縣現有13家物業公司，資質全部為暫定三級，從業人員244人，注冊資本都在50萬-100萬元，平均每家公司員工不到20人，規模小，實力弱。物業管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經過正規培訓，不懂物業服務，更談不上持證上崗，整體人員素質令人堪憂。物業服務大都僅僅限于看大門、搞衛生，業主很少見到物業公司管理人員。小區院內車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現象比比皆是。即使衛生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區環境難盡人意。門衛基本上就是開鎖大門、收取停車費，安保防范流于形式，失盜事件屢有發生。
（二）收費標準高低不一，收費難度大。一方面，物業公司收費項目不一，收費標準自定，高低參差不齊。高層小區收費項目最多的有物業服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等，合計達1800元，個別小區趕上了咸陽市的收費標準；除此以外，對出入車輛還要收取停車費。小區收費有的按面積計征，有的按戶平攤，收費標準參差不齊，上下之間相差數倍，群眾反響比較強烈。另一方面，管理無抓手，收費難度很大。舊小區水、電、暖分戶管理，自主購買，物業收費全憑自覺，收費難度很大，一些小區甚至連取暖費都難以及時收取，影響居民生活。新建小區借鑒西安、咸陽經驗，對水、電等實行智能卡統一管理，減少了物業收費難度，管理比較方便，但是個別物業公司在水、電收費中有私自加價行為，監管難度大，業主不滿意。
（三）基礎設施不健全，物業公司不愿管。一是規劃設計不到位。規劃是龍頭，規劃建設亂，則物業管理亂。主要表現在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設規模小等因素影響，小區的綠化、亮化、停車位和物業用房等基礎設施無法配建，規模小、成本高，物業管理無利可圖，甚者可能虧本，導致物業公司不愿進駐管理，這是造成小區自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質量有硬傷。建設工程質量問題本身屬開發商應承擔的'責任，但工程交付使用后，因質量問題，物業服務企業與開發商推諉扯皮，業主維權和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運大廈電梯質量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時間長達幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規定，在工程交付使用前，開發商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收，最后進行工程總體驗收。但調查中發現，我縣好多開發項目未經任何驗收而擅自交付使用，業主入住后，因室外工程未完工，樓內天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗收等問題，引發集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等開發建設項目，曾多次群訪。
（四）業主結構多元化，維權主張難統一。由于業主來自社會各個階層，社會經歷、收入水平、文化修養等不同，認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導致物業管理工作難度加大，而且規模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區空地有車的想留車位，電動車主要建車棚，其他住戶還要收費，意愿不一，相互爭執，難以協商。二是業主錯位，反“主”為“客”。大多數業主對自己的權利和義務認識不清，不知道自己該享受什么權利，履行哪方面義務，甚至淡定處之，對小區集體事項不聞不問，聽之任之。相當一部分小區業主委員會不能正常履行職責，幾年難以召開業主大會。三是良莠不齊、素質欠缺。物業服務企業本身是有償服務，部分業主沒有形成對物業管理有償服務意識，缺乏社會公德，只要服務，不愿交費，抱有蹭熱、蹭物業的市儈意識。據調查，縣城各小區物業費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
（五）宏觀環境有影響，管理體制未理順。房地產市場與物業管理是皮與毛，唇與齒的關系。有的小區因房地產市場不景氣，建成后入住率低，物業服務經營管理成本高、支出大，服務質量就差，如永豐御景苑。有的項目資金短缺，進展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房，但因工程質量和配套設施不完善，導致物業管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業大廈等。特別是“小產權”房，由于沒有完全產權，規劃設計和工程質量難以監管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經成為物業糾紛的“多發地”。另一方面，實事求是地講，物業管理工作機制尚未形成。根據中省市關于進一步加強物業管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，形成以屬地社區居委會為主的“部門（單位）、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。但是在現實工作中，全縣物業一旦有問題，鎮和各社區居委會管理職責缺失，由縣物業行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業管理的混亂局面，這也是我縣物業管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
三、對策和建議
農民向城鎮轉移、居住向小區集中是城鎮化發展的必然要求。基層管理應適應形勢發展的要求，逐步實現以村委會管理為重向以社區、住宅小區為重的轉變，更好地服務社區居民。對于我縣的轄區物業管理要分類指導，區別對待，標本兼治，穩步推進。
（一）積極探索建立物業監管體系。一是完善機制。物業管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅持以物業行政主管部門為行業指導，屬地鎮（社區）為主體進行社會管理的總體要求，建立以屬地社區居委會為主的“部門（單位）、鎮、社區居委會”三級物業管理體系。二是摸清底子。在理順工作關系的前提下，由房管所負責，各鎮（社區）居委會配合，針對城區新老小區進行地毯式調查統計，將各小區的名稱、住戶信息、住房情況和物業管理情況等信息全部登記造冊，然后按照各居委會所劃定的片區將小區的信息分解到各居委會，由各居委會制定具體的實施方案，負責實施小區物業監督管理工作。三是強化業務指導。建議參照外地經驗，將房管所升級為科級建制單位，便于協調部門關系，提升物業監管水平。
（二）嚴把物業服務企業準入關。凡是進入xxxx縣的物業服務企業必須在物業行政主管部門注冊登記，對于不登記備案的服務企業，一律叫停不得進駐小區開展工作。對于新建開發項目，在發房屋預售證前，要求開發企業對小區進行前期物業招標，選定服務質量好、態度好、信譽好、且管理規范的企業從事物業服務。同時，繳納一定的履約保證金，規范制約物業服務企業行為，便于調處物業與業主的糾紛，防止騙取物業管理資金行為的發生。
（三）加強對物業公司人員的培訓。受收入水平、群眾理念、收費標準等因素制約，在當前和今后相當一個時期，物業服務在我縣可能屬于微利行業。但作為服務企業，只有不斷提高自身素質，提高服務質量，才是立身之本，只有服務質量提高了，廣大住戶才會認可。物業行政主管部門應每半年組織一次物業管理知識講座，提高從業人員的自身素質；每年組織一次省級物業從業人員的培訓，力爭在2-3年內全部實現物業人員持證上崗。
（四）強化物業費收繳管理。物業費收繳是困擾物業服務的最大難題，直接關乎物業管理的正常運轉。要解決好收費問題，必須解決好以下三個問題：一是標準。現有物業管理收費標準分類較粗，質量要求不嚴，物價部門應對此調研，細化標準要求。二是抓手。大中城市的小區實行智能卡管理，物業收費比較容易。我縣新建小區水、電實行統一管理，經適房小區還一并納入了取暖管理，物業收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費普遍比較困難。可以對這樣的小區實行改造，水、電、暖統一管理或統管其中的1-2項，財政予以適當獎補。改造后聘請物業公司進駐管理。三是監督。小區應該設立公示牌，收費項目、收費標準全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結余定期公示，消除業主的思想疑慮。同時，要接受業主委員會的管理，努力提高物業服務管理水平，為業主提供一個舒心的良好環境。
（五）強化對業主自主管理的引導。業主是小區法定的主人，調動業主的積極性，增強業主的主人翁意識對于提高小區管理水平至關重要。首先，要加強引導，做好老舊小區物業管理的推行工作。由居委會牽頭，負責組織和指導本轄區內住宅小區業主大會成立、業主委員會的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區內物業專項維修資金。指導和監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理或者選聘物業服務企業，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。在有條件的小區，試點建立小區黨支部或臨時黨支部，發揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業主對物業管理相關法律法規的知曉率，消除認識誤區，更好地行使權利，履行義務，樹立正確、健康的消費理念，創建宜居小區，構建和諧家園。
（六）加大推進老舊住宅小區整治力度。由縣物業行政主管部門牽頭，各鎮（社區）居委會配合，按照因地制宜，逐步實施，分類管理的原則，采取由物業公司管理、原建房單位管理、業主自治管理等多種途徑，對現有舊住宅小區進行摸底調查，分類排隊，集中整治。其中：對基礎設施比較完善，大多數業主同意實行市場化管理的老舊小區，應積極引入物業公司管理；對基礎設施不健全、大多數業主不同意實行市場化管理的老舊小區，應以確保小區衛生清潔和治安秩序為基本服務，由業主委員會自治管理；對單位集資建設的住宅樓，由其原建設單位自行負責物業管理涉及事宜。同時，加強對規劃的執法管理和房地產市場監管，規范并逐步取締“小產權”房，嚴格質量監管，完善基礎設施，消除硬件缺失，為開展物業管理奠定良好基礎。
物業管理調研報告4
物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十余年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。為了更深入地了解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：
一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘
在調研中反映最多的問題就是收費難，雖然《物業管理條例》已頒布實施一年多，但業主的交費意識、物業管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由很多，主要是物業管理企業服務不到位和房屋質量等開發商遺留問題。物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質量下降，于是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。所以要搞好沈陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手，努力提高收費率。
二、業主大會、業主委員會成立、運行不規范，作用發揮不當
在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同愿望，所以物業管理不是物業管理企業一方的事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的'小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處于無序狀態。
三、物業管理企業人員整體素質有待提高
這一問題主要表現在以下兩方面：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源于物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業戶至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
四、服務標準不統一，有待規范
物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的，但由于現在我市未對不同價格的物業費應具體提供那些服務做出細致明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響。因此服務標準需要進一步規范。
五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營
開發商遺留問題主要包括兩方面：一是房屋質量存在問題；二是承諾未兌現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，于是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規建設滯后，影響物業管理行業規范化
國家《物業管理條例》已頒布實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規范作用，但由于其全國性和指導性的特點，在解決物業管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能盡快出臺地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。
針對以上問題，提出如下建議：
一、盡快出臺物業管理服務質量等級標準
按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公布費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。
二、加快業主大會制度規范化進程
按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。
三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質
在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：
1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；
2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；
3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；
4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。
在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。
四、嚴格把好驗收關
事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管
理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日后經營管理埋下隱患。
五、盡快出臺地方性法規、規章
由于各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，盡快制定出臺實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。
六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境
深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。
物業管理調研報告5
為打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規范化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深入調研，現將工作調研小結如下：
一、xx八大優勢
1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。
2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。
3、小區配套設施標準性高。
4、準確把握市場脈搏。
5、經營理念鮮明——創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。
6、企業的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問題
1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業管理服務留下了后遺癥，加大經營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨著業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。
2、營銷與物管關系脫節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規范文本。對業主入住后出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創藝裝飾部往北面的`工商銀行一帶鋪面的環境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。
5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。
6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。
7、在設備設施管理維護方面，沒有規范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規著裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衛生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。
9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業原始方式，工作效率較低。
10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業務素質較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操經驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。
三、工作計劃
根據xx現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：
1、建立規范管理體系，實行有效資源整合。
從公司發展戰略高度出發，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發展，建議成立“xx物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，具體整合辦法為：
將現注冊的“中山市xx居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改為“中山市xx物業管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發展和命名，按此類推。
2、精簡機構，合理調配。
規范的企業，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。為有效實施各方面工作，根據物業管理行業工作職能，并結合xx實際情況，現擬作以下整合：
a。在董事長的領導下，以董事總經理為企業負責制，由物業總監統籌調控xx屬下各物業管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。
b。各物業管理項目負責人（管理處經理或管理處主任的命名待定）具體負責和執行本項目工作事務，直接對物業總監負責。根據項目物業規模情況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業上崗，在近期內，逐步組建一支精干的、專業化的物業管理隊伍。
c。層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，并將具體工作落到實處，責任到人。
d。設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附后）。
3、根據各部門職業工種，在作業上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執行工作，定期評估考核，抓好監控工作。
4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”（質量手冊）、“作業流程”（程序文件）、“執行文件”（規范表格），使之形成系統化、標準化、規范化。
5、實行管理處經理（主任）負責制和各崗位責任制。
6、提高管理檔次，樹立良好企業形象，對小區房屋、設備、住戶檔案資料及財務收費等管理，運用物業管理專業軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內部管理上，建立良好監督機制。
對內部各種任務落實，必須跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客戶投拆、設備運行、安全服務、環境服務、維修服務等職能板塊工作做好統計分析、日檢、周報、月報等要求準時準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規范有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每周工作情況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，及時采取各種糾正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優化服務質量，令公司和業主放心滿意。
8、重視培訓，提高素質。
重點抓好公共培訓部分和部門業務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發員工鉆研業務興趣，努力提高全體員工業務素質。
9、獎懲分明，優勝劣汰。
增強員工危機意識，對業務能力差，經反復培訓仍停留于落后狀態，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現優秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星” 的好員工，經董事及公司領導認可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業感和歸屬感，增強員工和團隊的戰斗力。
10、開源節流，控制成本。
在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經費開支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節能工作，實行公司資源共享。
加大對物業管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥善解決的，必要時采取相應法律途徑進行追討。
大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務收支良性循環。
11、強化工作協調，促進團隊合作。
以總經辦或行政人事部為牽頭組織，由物業公司負責擬案，對物業的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業務關聯等工作，必須有密切的溝通協調，對相關任務的調度或協調，必須有明確的《工作任務單》或《工作聯絡單》，對每個環節的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。
12、規范物管文本，協調銷售業務。
編制《前期物業管理服務協議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等規范的物管文本，按房地產行業慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務，作業指引清晰。
為方便業主業務辦理，將重要的如“業主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務中心大廳，這樣既方便業主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統籌到位。
在日常事務統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規定、工作計劃及總結上交時間規定、費用收繳情況報表上交時間規定、每月服務質量評估分析會時間規定、各部門用資計劃上交時間規定、辦公用品使用計劃上交時間規定、維修材料采購計劃上交時間規定、業主每月入住情況報表上交時間規定、小區物業綜合例檢時間規定等，均列入公司的議事日程。
15、規范員工著裝，樹立公司形象。
按各部門工作性質，統一配置工衣，規范員工穿戴，樹立良好形象。
16、規范公司財產和物資管理，維護公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。
17、高度企業戰略，階段達成效果。
a）在三個月內，有效克服“臟、亂、差”現象，使三個樓盤整體環境容貌發生“一小變”。
b）在半年內，使xx物業管理全盤運作完全步入正軌。
c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業管理體系，為公司的認證和創建示范工作打下扎實基礎，無論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。
d）在一年半內，正式通過ISO認證，無論從管理或服務上達到系統化、標準化、規范化、科學化；以國家示范小區為標準要求，將xx華庭管理項目創建成為市級“示范住宅小區”稱號。
e）在兩年內，將xx華庭管理項目創建成為省級“示范住宅小區” 稱號，在中山物業管理領域中受到地方政府和同行的認可。
f）在三年內，將xx華庭管理項目創建成為國家級“示范住宅小區”，使xx的企業品牌推向房地產行業的前列。
綜上所述，敬請董事及公司領導審核指正。我相信，在公司董事和各級領導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善于探討、總結創新，xx的服務品牌一定會獲得全方位的提升！
以上報告，敬請上級領導審核批示。
物業管理調研報告6
物業管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業技術人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優化居民生活環境。隨著經濟社會的持續發展，城市居民對生活質量和改善居住環境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作為人民群眾最關心、最需要解決的問題自然成為了物業管理的一項重要職責。當前，由于消防警力、業務經費、管理體制、業務水平等因素的影響，多數物業管理單位管理水平參差不齊、大部分物業單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業主委員會與物業管理單位之間缺乏信任基礎等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區特別是多產權建筑滋生大量的火災隱患。當前，各類小區物業管理模式在消防安全管理上面臨著嚴峻的挑戰。
一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業管理人員消防業務素質不高
在平時在履行消防檢查時發現：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術知識，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發現問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。
(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明
物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業管理單位在與業主的交接過程中有很多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業主特別是住宅小區業主也基本不關心除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能；
(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理
部分業主往往只注重自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件
物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區高層建筑的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業管理單位的工作開展；
(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障
由于業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀念影響，物業管理處于被動弱勢地位，導致物業管理費用不能及時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的`規定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業管理企業作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業主之間存在尖銳的矛盾，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注重對物業管理單位的管理與監督，但由于原物業單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業單位管理范圍，則新物業管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由所有業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關法律規定
政府相關部門應根據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規范業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規定每幢建筑(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發公司委托下屬物業管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續；
(二)提高物業公司的準入門檻
建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作，并把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規范物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發現小區內出現違章違法行為，物業單位應及時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。
(五)規范對公共維修基金的管理
《物業管理條例》已明確了維修基金制度相應的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業主的切身利益。因此，必須完善規范維修基金的使用管理，尤其應明確公共部分具體設施設備相對應的維修基金使用原則、程序等，建立物業單位主要負責人為消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對于需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區及公安派出所應幫助物業單位協調各業主，或者物業單位以粘貼公告的形式告知各業主，以便盡快地啟動維修基金，以保證火災隱患能得到及時、有效的整改。總之，物業管理單位消防安全責任的落實牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協作，共同努力，物業管理單位充分認清火災形勢和火災危害，認真履行消防安全職責和義務，努力為居民的安居樂業和城市的經濟發展提供堅實的消防安全保證，才能營造居民小區良好的消防安全環境，共同為構建和諧社會作出應有的貢獻。
物業管理調研報告7
高校住宅區是各高校在自己原有校園土地的基礎上通過各種方式投資興建的居住小區，其目的主要是解決本校教職工的居住問題，為教職工營造一個穩定、舒適的居住環境，住宅區環境建設管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對學校的穩定和發展起著重要的作用。高校住宅物業管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會化物業管理企業的不斷完善和發展而出現的具有高校特色的新型后勤服務行業，學習、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現狀和存在的問題，尋求具有科學性、社會性、專業性及高校屬性的住宅物業管理辦法，逐步推行規范化、專業化的高校住宅物業管理模式，為教職工創造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環境，是高校后勤工作者應該認真思考和研究的一個重要課題。
一、高校住宅物業管理的現狀
1、住宅區基礎設施差
目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學，其住宅區都是在幾十年甚至上百年的發展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，特別是過去六七十年代建造的住宅樓，最初的規劃設計已不能適應現代社會人們居住和生活的需要，好多線路、管道已嚴重老化，房屋質量參差不齊，配套設施不齊全，設備陳舊、老化。住宅區內綠化地雜亂不堪，住戶私自開荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設施存上也存在很多隱患，實行物業管理難度較大。
2、從業人員服務意識差，缺乏專業的物業管理服務隊伍
我國各高校物業管理服務人員，大多數都是從原房管部門或總務部門分離出來的后勤人員，物業管理專業技能性不強，素質不高，“鐵飯碗”思想嚴重，觀念轉變緩慢，始終認為自己是學校事業單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會下崗，工作不努力，專業技能學習上不積極進取，沒有使命感、緊迫感和危機感，服務意識差，對待住戶態度生、冷、硬現象存在，服務不能及時到位，或服務質量不能保證。
3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區是本校職工生活和學習的重要場所，而物業管理部門則是為小區內住戶提供服務的單位，目前各高校在住宅物業管理中因沒有相應的管理辦法，而使住宅區內好多方面管理無法可依，如近年來，隨著住房產權的多元化，校內職工外購商品房的增多，校內住宅區外租戶增多，因外租戶人員身份復雜，不愛護小區公共設施，環境衛生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴重影響本校教職工的正常生活和學習，還有小區內基礎設施的管護，住戶房屋裝修的管理等都沒有配套的管理辦法，而物業管理中心或公司作為服務部門，沒有相應的行政管理或處罰權，使得住宅物業管理在好多方面束手無策，難以提高住宅物業管理質量，無法確保國有資產的保值和增值。
4、住戶物業付費意識不強，依賴性較大
實行高校后勤改革以前，高校住宅區各項服務都是學校大包大攬，包括共用部位的維修、小區內環境基礎設施建設、衛生保潔、綠化管護、消防安全及門衛管理，甚至包括住戶室內維修、有線電視收費等都是由學校支付，隨著后勤改革及住宅物業管理的不斷深入，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區是學校的住宅區，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區內的各項服務，過去都是學校出錢搞服務，而現在要自己出錢，觀念一時難以轉變，福利性服務思想濃厚，對物業管理缺乏認識和了解，對物業管理收費采取消極態度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業管理消費觀念。
5、物業管理經費短缺，難以創建優質服務
高校物業管理不同于社會上的物業管理公司，它是以給教職工提供優質服務為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業性社會住宅小區收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入，學校對住宅區的投入也逐步減少，使得住宅區物業管理成為獨立核算，自負盈虧的經濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業經費收入產出嚴重失衡，同時由于物業中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業從業人員隊伍龐大，人員工資基數大，服務成本高。作為住戶方面，隨著現代人們生活水平的不斷提高，住宅區不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創建高素質的人文環境，提供全方位、高質量、綜合性的優質服務，均需要一定的資金做保障。有限的物業管理經費使得物業管理部門日常支出很難日益為繼。
二、高校住宅物業管理的發展
1、物業管理人員要更新觀念，增強服務意識
高校住宅物業管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業管理的不斷完善和推廣，物業從業人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優質服務的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務求生存，效益求發展”的經營理念，努力鉆研物業管理新知識，學習和了解物業管理相關的'法律法規，了解行業動態，培養一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創新、拼搏、向上”的企業精神，把提供優質服務作為我們工作的核心和行動的指南。
2、要創建專業化的物業管理服務隊伍
高素質的人才是創造優質服務的基本條件，對于高校住宅物業管理服務人員，學校或集團應采用多種渠道、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養和潛力開發，創建科學的用人機制，鼓勵員工進行技能創新和探索符合高校特色的新型物業管理模式，逐步實現員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區的聯系，通過參觀、學習、交流等方式提高員工的物業管理水平，通過專業講座、技術大練兵等實踐活動來提高企業的整體效能和市場競爭力。并利用高校優勢，向社會上招聘高素質的物業管理人才，充實到高校物業管理隊伍中來，努力造就一支懂經營、善管理、通技術、精業務的高校物業管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學規范的物業管理體系，為住戶提供高效優質的服務。
3、建立完善的規章制度
高校住宅區的地產及房產屬于國有資產，住戶只具有使用權，如何確保國有資產的保值和增值，學校領導及國資主管部門應予以重視，高校住宅管理實行所有權和經營權相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學校減輕財政負擔，使住宅物業規范健康的發展，而物業管理部門作為服務單位，只能搞好服務工作，無行政管理或處罰權，學校應協調各職能部門之間的關系，配合物業中心按照國家有關物業管理的方針、政策、統一制定高校物業管理的具體政策、辦法、收費標準和服務內容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環境及國有財產管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區按照物業管理條例，積極成立小區管委會，形成學校、小區管委會、物業管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質量監督保證體系
住宅物業管理中心應主動接受學校相關部門包括國資、后勤、紀檢、審計、財務部門的監督和管理，對服務內容包括共用部分及住戶室內維修、消防、門衛安全、綠化管護、道路的維護、住宅區內公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業中心要根據國家有關法規和行業條例，建立和完善物業管理法規，實行企業化管理，使住宅區內的各項管理規范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業中心在日常服務中不符合規定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰，用法規和制度規范約束物業部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優美的居住環境。
5、積極開展社區文化建設
高校物業住宅區不同于社會上的商業住宅小區，具有濃厚的文化環境及學術氛圍，教職工群體素質比較高，住戶對居住環境的建設及服務的要求都表現出較高層次的需求，作為高校住宅物業管理中心，在搞好各項服務的同時，應加強對物業管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區文化建設及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區物業管理中來，大力開展“小區是我家，美好環境靠大家”的宣傳活動，培養住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區文化，通過提高文化內涵，創建祥和的社區環境，通過籌建小區特刊和物業網站，多形式開展社區文化、體育、公益事業及社區旅游等活動，開設宣傳欄和網上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調。
6、多渠道開展便民有償服務，增創服務經費
經費是物業管理的基礎，也是物業公司開展服務工作的保障，物業公司在取得學校劃撥的經費、住戶交付的物業管理費及職工室內維修費外，還應充分發揮區域優勢，挖掘服務潛力，拓展服務項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經濟增長點。在此方面，學校應該給予政策支持，包括住宅區周邊門面房的開發，住宅區內蔬菜、水果市場的開發，洗衣店、服裝加工店、飲食服務攤點、糧油銷售店等商業網點，廣開資金來源渠道，補充物業服務費的不足，從而確保住宅物業管理的良性持續發展。
7、以人為本，構建和諧居住小區
高校物業管理除立足于物業的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務，要按照“以人為本”的服務理念，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業是一家，有困難找物業”的溫暖，把住戶對物業的滿意作為物業人最大的欣慰，樹立良好的物業管理形象。如小區內有好多老教授、專家、學者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業管理人員要經常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區內的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務工作要高效、細致、態度和藹、服務熱情周到。同時中心領導要關心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領導要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發揮，增強企業的凝結力和向心力，達到住戶滿意、領導滿意、職工滿意的和諧居住及工作環境。
總之，高校住宅物業管理是一個新型的服務行業，它不同與社會上的物業管理模式，它的各項政策及服務標準應服從學校改革、發展、穩定的大局，各高校應結合自身的特點和實際情況，按照住宅區行政所有權和經營權相分離的原則，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業管理模式，向教職工提供全方位、高質量、綜合性服務，最終實現社會、學校、住戶、物業管理企業的共同滿意和長足發展。
參考文獻：
1、《重慶物業管理的現狀及發展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現代物業》刊載；
2、《物業管理導論》王青蘭主編，中國建筑出版社；
3、《試論高校物業管理》作者：蔡炳華，《重慶工學院學報》05年1期刊載；
4、《中國物業管理的發展狀況及當前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產業司司長)；
5、《中國物業管理條例》
物業管理調研報告8
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。為進一步規范我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公平競爭、合理收費，如何進一步規范物業行業管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的發展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。本區注冊一級資質物業服務公司尚無，注冊二級資質較多。所有小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低于80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業管理行業發展的主要因素。
二、存在的主要問題
1、物業服務公司規模較小。我區隨著房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由于企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區為中心城區，由于鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由于規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是非常不錯的狀態了。導致許多小區由于收費率低處于微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以為繼。二是由于我區物業行業還處于起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住戶不繳費的借口。四是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業提供的隱性服務被忽視。不少業主認為，交了那么多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區的業主認為物業管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業主認為物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也確實存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、維修不及時、收費不規范等情況。這樣，造成業主對物業服務不滿意，對物業管理企業產生意見，因而拒交物業管理費。九是當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整后，部分業主不愿按提高后的標準交費。由于物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透明、違反規定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。
5、物業管理缺乏監管。我區所
有小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清楚自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業主意見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。
6、業主的'消費觀念有待改變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區內有業主不交物業費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用于居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養護等服務性開支。部分業主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公平的。長此發展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業服務收費管理的意見和建議
１、走強強聯合之路。創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。
2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要繼續加強物業管理企業的制度化、規范化建設，強化檢查考核、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。
3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開始，物業管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯系房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效維修養護。
4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向發展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業收費矛盾凸現，商品房矛盾相對平穩的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。
5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那么就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑒定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。
7、妥善協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環衛處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。
8、加大宣傳力度引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣傳和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業主了解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。
9、加大對物業行業的監管力度。推進物業行業社會化、市場化進程，凈化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。
10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
11、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。
12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關于物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換發和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理辦法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理發展的客觀要求，修改物業服務收費管理辦法成為迫切需求，有關部門應積極配合，共同推動新的物業服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上吸收其他城市的經驗，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清楚楚服務。
物業管理調研報告9
物業管理是今年鎮經濟工作會議確定的三個突破之一。物業管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況
上半年，鎮城管辦在七個城區社區各選一處居民小區做為物業管理試點，打破社區原有的小區負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區開展物業管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業主委員會。城市七個社區的試點具體情況為：
1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位于東城區閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區前期開發遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各戶發放了物業管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業主委員會。
二、社區：社區去年最先推行物業管理，并成功地在糧食局小區成立了業主委員會，建立了業主規約，協助小區實行了物業自治管理。今年，社區將綜合批發城作為物業管理重點整治單位。綜合批發城有業主近三百戶，建成十多年來，沒有物業管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛生創建的死角難點。經走訪，綜合批發城要實施物業管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業管理用房，總測算費用近五十萬元。經過半年多的協調，目前成立了小區業主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發商爭取了兩間門面作為物業管理用房，已由致遠物業公司拿出了初步管理方案，并正在協商解決大門及門崗的`問題。7月30日晚，鎮政府組織在綜合批發城小區召開全體業主會議，正式宣布小區管理移交縣致遠物業管理公司，該小區走上規范化管理軌道。
三、觀山社區：試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建筑公寓）移交社區，并和鎮政府簽定協議，不再承擔建筑公寓內的衛生創建等任務，請求取消建筑公寓做為其創建包干責任區。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區在小區內實施過物業管理，后因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，后來小區衛生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題后再議物業管理事宜。
四、老西門社區：老西門社區做為老城區，無人管小區最多，縣長熱線投訴最多，創建任務最難，實施物業管理的難度也最大。社區先后在百貨庭院、電影庭院、土產庭院、醬園廠庭院、商業新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業主意見，了解物業管理現狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產庭院實施物業管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區：試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿后，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由于以前管理不規范，公共部分占用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案并召開業主大會。
物業管理調研報告10
7月15日，市政協社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領下，調研我市城區物業管理工作。委員們實地察看了園林小區、天一城市花園、天森國際花都小區物業管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產局關于《我市城市住宅小區物業管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區物業管理工作提出了意見和建議。現將調研情況報告如下：
一、基本情況
1、加快物業管理行業建設。1995年，市國土局設置了物業管理股，具體負責物業行業管理。截止目前，全市共有物業服務企業38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區實施了物業管理，總服務面積約510萬平方米，物業管理覆蓋率達70%。
2、培育規范物業管理市場。一是引入招投標機制，創造公開、公正、公平的競爭環境。20xx年，我市逐步推進物業管理招投標工作，至今已有19個小區實行招投標。二是整頓市場秩序，規范物業管理運作。針對一些業主反映較突出的問題，如物業服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業服務企業達標考核、物業設施設備專項檢查、安置小區綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業管理水平。倡導“誠信物業”，開展創優評比活動。截止目前，我市已創全省示范住宅小區2個，全省優秀物業管理小區（大廈）5個，xx市示范住宅小區（大廈）4個。積極推動業主大會和業主委員會建設，全市業主委員會已成立并備案在冊22家。
二、存在問題
1、少數物業企業管理不規范。不按規定配備專業維修人員，公共設施設備維修不及時，物業費用收支不按規定公示等。加上有的小區業主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業企業提高服務水平，業主委員會形同虛設，不能發揮應有作用。業主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業，法律法規體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業管理條例》規定的.供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現象，如大多數小區是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區內業主的電費由物業公司代收，但電損、線損、變損等費用由業主承擔，引起廣大業主的強烈不滿。此外，住宅小區的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規的交叉，出現部門之間互相推諉、執法不到位現象，增加了管理難度。
3、從業人員整體素質不高。我市物業管理從業人員大多來自下崗工人、轉業軍人及農村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業管理行業發展需要，而企業自身經濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業人才更為緊缺。
4、業主權利義務認識不清。人們普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，行業技術含量低，嚴重挫傷了物業服務企業的工作積極性。隨著業主的維權意識日漸增強，對物業服務企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為:一是房屋維修養護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業費現象時有發生，一些小區形成惡性循環，導致物業企業服務質量下降，廣大業主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業管理區域內的環境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發業主與物業公司之間的矛盾和糾紛。據調查，60%以上的物業糾紛都是由工程建設遺留問題引發的。近三年來，市國土房產局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現逐年遞增態勢。
6、部分老小區無物業管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規劃、建設、用地方面不夠規范，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區目前尚無物業管理，基本由社區居委會代管。
三、意見和建議
1、進一步加快物業發展。培養一批骨干企業，增強企業競爭力。穩步推行物業管理師制度，逐步建立一支懂經營、善管理、肯開拓的物業管理職業經理人隊伍。大力引導物業企業更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發展物業服務新的增長點。做好物業管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優質優價”的物業服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業企業內部管理機制，開展規范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內容、收支情況等重要信息，讓業主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業管理業務范圍比較廣泛，涉及規劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環保等多個部門，應理順機制，明確物業管理所涉單位的工作職責，建立物業管理工作聯席會議制度，定期會商物業管理重點工作。
3、發揮小區業主自治作用。加大業主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規和政策的要求，建立健全業主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規范活動行為。充分發揮業主的自主權與能動性，依法維護好廣大業主的切身利益和合法權利。
4、規范物業企業服務行為。加強對物業服務企業資質的動態監管。督促指導物業服務企業依法依規健全管理制度和內部崗位責任制；督促指導物業服務企業培訓提高員工素質，隨時監督檢查物業管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規劃開始，相關的物業服務企業應同步介入，對房屋的功能、布局、管網、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發建設企業參考。詳細規劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產開發商和承建方形成經濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發，提高停車能力。對已建成小區引導物業企業通過規范管理，挖掘內部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業管理調研報告11
根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、**鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。
一、基本情況
城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建
二、現行管理模式
三、存在的主要問題
集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業大市場商戶入駐后，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
（二）開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。
（三）少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。
金源菜市場內有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房盡管已售出，但大多數基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的'繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：
根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由于已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目范圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住戶較集中的旺業大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。
物業管理調研報告12
隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業管理進入快速發展時期，它作為一個新興行業受到了人們的廣泛關注。物業管理即受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。是房地產業在消費領域的延伸，關系到千家萬戶的安居樂業。市場對物業管理從業人員的需求越來越大，但于此同時物業企業與業主之間產生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業管理的現狀，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。
梧桐花園小區簡介
梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區同心北路，交通非常便利，學區完善，周邊綜合商場，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區布局合理。
調查所得信息：
此次調查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調查相結合的方法，對該小區進行了初步的調查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務而展開。
根據業主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務意識偏低的問題。我們共調查了5位住戶，其中有的兩名業主反映，物管公司職員與業主的交流及溝通非常少，這就導致了物業管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發現，該物業管理公司只設有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流。據了解該小區裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發現不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進行大概總結后發現安管問題主要集中在小區的巡視力度較差，沒有在小區內形成24小時有效巡邏機制，在對小區外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實際調查中據業主反映，該小區內曾經多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規范的制度。
保潔方面存在的'問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經過調查，大部分的業主對小區的環境衛生保潔方面認為服務到位，工作效率及質量較好，但是有一些業主也對此表示不滿。此外該小區的業主普遍認為小區在綠化方面太單一，樹木種植單調，流經小區內的一條河流污染嚴重，散發出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。
根據問卷調查反映，居民對小區的物業管理公司存在較多不滿。主要是由于物業管理公司在接管小區后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進行。并且物業在工作中沒有及時處理業主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業公司在管理費的收支上不透明，業主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會引發業主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區建設難以發展。最后，由于公司還處在發展階段，公司業務人員素質偏低，整個小區的物業管理水平有待進一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發現小區內綠化及道路的布置較為合理，沒有發現車輛亂停亂放問題，小區內的衛生環境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個社區的建設仍處在進一步發展當中。
總結以上各方面不足為幫助該小區創建和諧社區提出了以下改進意見：
1。調整工作機制，確保社區工作正常有序的開展，社區開展應該與街道部門考核掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領導，進一步加強合力推進社區建設的責任意識。對于小區發展經費不足問題，應該設立“政府→行業→個人”三點結合，即政府進行補貼，物企和業主或業主委員會共同分擔的模式。
2。強化小區服務功能，保證居民需求得到充分實現。首先要建立和完善社區服務網絡體系，建立小區服務中心，建設各類老年服務設施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調動廣大群眾幫助小區優撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務的組織。其次應建立社區衛生服務中心，方便小區居民的基本醫療服務需求。最后，多開展以人為本的服務活動，同時物企要發揮好與群眾溝通的橋梁作用。
3。積極開展社區文化活動。日積月累從而由量變到質變 ，整體上提供小區的人文環境。物業公司應該充分發揮領導作用，結合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統文化活動，在滿足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。 建立小區圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動。 開展小區法制宣傳教育和咨詢服務活動。加強小區
宣傳建設，向小區居民提供就業信息、職業介紹、開發公益性崗位、國內外時政新聞、物業管理費收支等情況。
4。 具體問題具體分析。物業公司要加強人力資源管理工作，深入學習先進的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。
我深知，在課堂上僅局限于學習理論知識而沒有和實踐相結合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調查，切實加強了我理論與實踐相結合的能力，為今后的學習打下了堅實的基礎，盡管調查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。
物業管理調研報告13
物業管理關系千家萬戶，做好物業管理對于改善城區環境，鞏固三創成果，構建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業管理逐步發展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業管理發展任重道遠。
一、我縣物業管理基本狀況
近年來，我縣城鎮化建設日新月異，小區物業管理逐步推行和發展，目前整體態勢平穩。但是我縣物業管理市場化運作機制尚不健全，物業管理水平仍然較低，業主與物業公司的矛盾難以調解，物業管理行業監管體制不完善，已經到了一個需要全面規范整頓提高的階段。
（一）穩中求進，我縣物業管理發展迅速。
我縣物業管理起步于20xx年，縣房地產管理局成立了物業管理辦公室，負責全縣物業行業監督管理。10年來，我縣物業管理從無到有，從小到大，穩步發展。截至目前，全縣共有物業服務企業10家，管理居民住宅小區17個，物業服務建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區物業管理覆蓋率達98%，從業人員達 1000多人，服務小區人口達25000人。
（二）多措并舉，我縣物業管理逐步完善。
縣物業管理辦公室成立以來，對物業行業管理發揮了一定作用。一是加強物業服務隊伍培訓，提高了從業人員的業務技能、政策法規水平和職業道德；二是加強外派交流。進一步開闊了物業管理人員的視野，找準了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三是加強市場準入管理。積極實行物業管理提前介入制度，在房地產開發企業辦理商品房預售許可證時，必須明確項目前期物業管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業管理實行了招投標制度。四是加強行業監管。制訂了《XX縣城區物業服務企業實施年度測評細則》，加強對物業服務企業的監管，將測評結果作為評先評優考核晉級的重要依據。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業公共維修資金1300萬元。
（三）物業管理發展不平衡。
一些小區如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業管理比較規范。而巨龍家園、玉盤小區、書香和苑等一些小區因物業費收繳率不高，小區物業管理已經撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關、學校醫院等企事業單位的物業管理還未全面啟動。
二、我縣物業管理存在的主要問題及原因分析
我縣物業管理業在快速發展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現在：
（一）小區開發建設質量堪憂、設施配套不完善。我縣部分小區，盡管通過了竣工驗收，但仍存在規劃未嚴格實施、小區配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設過程中沒有得到根本解決，留下質量安全隱患和矛盾根源。
（二）物業管理粗放型發展。一是部分物業企業服務質量不高，服務信譽不佳，重收費輕服務。二是物業管理專業化水平低，物業服務企業小、弱、散，缺乏上規模、上檔次的物業公司。從整體而言，我縣物業管理服務水平不高，實力不強，難以適應市場化、專業化、社會化的需求。
（三）業主物業服務消費觀念沒有普遍形成
一些業主缺乏法制觀念和物業消費觀念，對市場化物業管理不理解、不支持，有些業主只要求接受服務卻拖欠物業費，有的只選擇價格低廉的物業公司，卻要享受品質的物業服務，而物業公司因收費標準低而難以運作，從而造成業主與物業公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環。
（四）物業公司和業主權責不清，業主委員會沒有充分發揮橋梁作用。我縣小區大部分業主委員會沒有成立，有的業主委員會在物業管理中不能發揮應有的作用。部分小區業主和物業公司沒有訂立物業服務合同，雙方的'權利和義務沒有明確，造成雙方應盡職責和義務不能全面履行，權利受到侵害時不能很好維權。
（五）物業管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強力有效、協調各方的綜合物業管理部門，縣房產局作為物業行業管理主管部門，委托物業管理辦公室負責業務管理，但該機構面對日益增加的管理任務和物業矛盾糾紛調處力不從心，亟待全面加強。開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；屬地政府、社區的綜合協調作用未充分發揮。在業主和物業公司產生矛盾時，政府及相關部門不能及時調處，導致矛盾升級擴大。
三、加強我縣物業行業管理的幾點建議
（一）加強宣傳，引導樹立正確的物業管理和物業消費觀念。深入宣傳《物權法》、《物業管理條例》等有關法律法規，讓廣大業主了解物業服務對小區環境的重要性，增強廣大業主的物業服務消費觀念，使“花錢買服務”的觀念深入人心。同時，引導物業服務企業依法經營、公平競爭，提高服務質量，珍視企業信譽，推動整個物業服務行業健康、有序發展。
（二）部門聯動，建立物業管理齊抓共管機制。一是在工程項目規劃、設計階段開始，規劃建設部門要對小區的功能、布局、公共設施和配套建設等提出明確要求，為后期物業服務打下堅實的基礎。二是小區建設要嚴格執行有關規劃建設標準，做到圖紙與建設一致，嚴格規劃管理和工程質量管理，確保建設工程質量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產部門要參與綜合驗收。政府相關部門應實行驗收責任追究制，未通過綜合驗收的物業，不能投放市場。四是物價部門要完善細化收費標準，明確服務內容。五是縣房產部門要建立物業企業的信譽等級測評制度，引導物業服務企業加強行業自律，提高企業信譽，確保服務質量。使信譽低、質量差的物業企業逐步退出市場。對無正當理由擅自中止物業服務的物業公司在以后的投標時予以限制。規范物業承接查驗手續，明確開發商、物業服務企業、業主三方之間的權利和義務。同時，要認真規范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。
（三）積極扶持，促進物業企業良性發展。建議政府對物業服務企業征收的相關稅費予以優惠，在物業公司遇到困難時予以關心支持。引導物業企業走強強聯合之路，積極鼓勵物業公司重組兼并，做大做強物業公司，做響物業公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業化水平較高的物管企業，走規模經營之路。
（四）加強保障，推進物業管理法制化進程。業主和物業公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優先受理、快審快結，維護當事人的權益。當業主惡意拒交物業費時，要發揮司法調解的作用，建議明確物業企業催繳物業費更為簡單的措施或程序。為從根本上規范我縣房地產開發建設管理和物業管理活動，建議盡快出臺我縣加強房地產開發管理的實施辦法和加強物業管理的實施細則兩個規范性文件。
（五）理順體制，實行屬地管理和行業管理相結合。按照“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確鄉鎮和社區居委會在物業管理工作中的權、責關系，把物業管理納入社區綜合管理范疇，政府投入一定的經費。鄉鎮、社區居委會加強對居住小區的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區的各項公共管理與服務職能，建立起對業主委員會的引導和監督機制。縣房產部門要加強對物業服務企業的行業監管，指導物業服務企業規范、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業管理辦公室的機構設置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監督。對業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，縣物業管理辦公室要和社區居委會及時介入、引導，共同協調處理。堅持屬地管理原則，業主委員會自覺接受社區居委會的領導，社區居委會積極參與協調處理物業矛盾糾紛。
物業管理調研報告14
為了規范市區內普通住宅小區物業管理，根據地區領導安排，20xx年8月5日—10日，地區建設局組織專題調研組，對XX市市域內住宅小區建設情況、物業管理情況進行了調研，并與多家物業服務企業進行了座談，就做好物業服務工作聽取了物業服務企業建設性的意見，同時深入住宅小區走訪了業主，召開了業主代表座談會，認真聽取了業主對物業管理及服務的意見和建議，現將調研情況匯總報告如下：
一、XX市住宅小區建設及物業管理的基本情況
截止20xx年7月底，XX市建成180個普通住宅小區，共有物業服務企業47家，其中二級資質1家，三級資質31家，三級（暫定）資質15家，從業人員近4000人，管理普通住宅小區140個，小區總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數36210戶，居住人口11萬余，物業覆蓋率達70%，未實行物業管理的小區有40個。
二、存在的主要問題
在此次調研中，我們總體感覺是：地區內物業管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規范。
（一）物業管理收費偏低
地區內物業管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/戶、月）一直延續到20xx年，20xx年XX市出臺了按等級收費的規定，由于多數物業公司服務質量難以達到分級收費服務標準，業主普遍不接受，所以，除個別小區外，依然按封閉管理的住宅小區物業管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區物業管理費為10元/戶、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標準執行，物業服務收費明顯偏低。這次調研中，我們對各類物業公司服務成本進行了測算，按照目前物價指數和收費標準，物業公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務，要想企業不虧損，只能缺位服務，由此，派生出一系列問題：
一是員工工資低（地區內股份制和個體物業服務企業員工工資平均600元左右；麗園小區物業服務企業員工平均工資650元；阿牙小區物業服務企業員工平均工資700元，屬最高），高質量管理人才和服務人員難以引進（地區內物業管理企業吸納的勞動力中大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩余勞動力和社會40、50人員等），低素質管理人員只能履行低標準服務，造成服務錯位或不到位。
二是難實施規范化管理標準化服務，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區社會穩定帶來不和諧因素。
三是企業負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎設施破損等情況連續發生。
四是業主拖欠物業費情況嚴重，經統計，XX市城市物業住宅公司累計債務249萬元，安雅物業公司累計債務307.6萬元，業主欠費嚴重影響物業公司的生存。
（二）物業管理中各方主體行為不規范
地區內實行物業管理的140個普通住宅小區，只有37家成立了業主管理委員會，占25%，且大多數業主委員會不能規范運作（主要原因是業主委員會缺乏正常經費來源）。未成立業主委員會的住宅小區，物業管理屬于“跛足”運作，業主權利、義務不清楚，物業公司與業主委員會之間關系不明確，出現問題后無法追究相關責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利于物業管理市場的規范，削弱了物業管理行業的發展。
（三）落實住房專項維修資金制度不到位
一是沒有按照規定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用。
二是政府主導建設的安居房、經濟適用住房未按國家規定標準留用專項維修資金（麗園小區安居房、阿牙小區安居房和經濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當時規定的2%標準）。
三是20xx年前建設的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。
由于專項維修資金不到位，住房公用部位、公用設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益，也影響了小區的整潔和完整。
（四）老舊小區開發建設中遺留問題多，物業公司無力解決。具體表現為：小區規劃與實際建設不符，沒有物業管理設施；小區環境與售房承諾有差異；文化娛樂、健身場所等配套設施不完善；房地產開發商擅自改變物業管理設施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設備質量差，返修率高，引起業主不滿；有的小區設施老化，影響到管理質量。
三、出現問題的原因（對存在的問題進行定量分析）
（一）物業管理市場體制欠完善，缺乏競爭機制
XX市目前實行物業管理住宅小區分四種情況，一是由市房地產部門直管的物業企業，對政府先期開發的安居住宅小區實施物業管理；二是由中央、自治區駐哈企業直管的物業企業，對單位開發的住宅小區實施物業管理；三是由開發商組建的物業公司，對自行開發的住宅小區實施物業管理；四是由股份制或私人組成的物業企業，對市區內其他住宅小區和零星散戶樓棟實施物業管理。從總體上講，XX市物業管理仍然處于計劃經濟時代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競爭，按照國家《物業管理條例》規定，業主通過市場競爭機制選擇物業服務企業，只有通過競爭，才能形成新的管理機制，促進物業服務企業衍生、發展、做大做強。
（二）業主大會和業主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制
隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建筑物內有多個產權人（即多個業主）的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業主共同事務等事項，涉及全體業主的共同利益，單個業主無法完成，只能由全體業主形成共同意志，才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制，保證對業主共同事務作出的決定代表全體業主的共同意志，符合全體業主的共同利益。業主大會就是這樣一種代表和維護全體業主共同利益的有效的機制。業主委員會是業主大會選出的決策機構，在業主大會閉幕后，行使業主大會的權利。由于XX市住宅小區業主委員會組織機構不健全，業主委員會的成立、組成、運作缺乏監督和制約，業主委員會未發揮應有的作用，物業公司缺乏業主監督。業主與物業公司出現的爭議問題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。
（三）物業服務企業行為不規范
市區內物業服務企業普遍對自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚，在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業主處分的`事項、收費與服務不相符等不規范的行為。
（四）開發建設質量問題對物業管理造成不利影響
市區內部分住宅小區由于開發質量問題，使得物業服務企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任，加大了物業服務企業管理成本，造成了物業服務企業虧損。
（五）無物業小區陷入治理困境
XX市區內無物業小區主要有三類：一是一些機關事業單位和國有企業早期建設的單位公房因機關合并或企業改制不復存在，造成無物業管理；二是城鄉結合部個人興建的私房群；三是因原有物業服務企業倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區。這些小區因缺乏比較優勢，對物業吸引力不足，小區管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業服務公司不愿介入。由于缺乏物業管理，這些小區普遍存在臟亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩定因素。
四、措施與建議
（一）物業管理要從源頭抓起，切實抓好新開發住宅小區前期物業管理和竣工綜合驗收工作
1、全面實行前期物業管理。按照國家《物業管理條例》及自治區、地區和XX市實施國家物業管理條例的有關規定和要求，今后，市區內新建住宅3萬平方米以下的開發小區，在工程開工前，建設開發單位必須將物業管理規劃、設計方案及與擬選聘的物業服務企業簽訂的委托合同，一并報市房地產主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關手續，工程開工后物業服務企業介入管理，直到小區竣工交付使用后，業主委員會成立并召開業主大會，選聘物業公司接受為止。開發建設單位選聘的物業企業前期物業費由開發建設單位支付。市區內新建住宅3萬平方米以上的小區應全面推行前期物業管理招投標制度，由市房地產主管部門監督，開發建設單位組織招投標，按照政府指導價格標準合理確定服務內容和物業收費標準，對通過招標選擇的物業公司，開發建設單位支付前期物業管理費。
2、嚴格執行住宅小區竣工綜合驗收制度。今后，市區內新建住宅小區竣工后應先進行各專項驗收，由相關部門對小區園林綠化、供熱、供排水、電子監控設施等工程進行驗收，驗收合格后方可進行綜合驗收，綜合驗收由發改部門牽頭，組織市規劃、房地產主管部門、建設、環衛、教育、物業所在區街道辦事處及居民委員會等相關部門參加，驗收合格后，幼兒園移交教育部門統一管理、使用和維護，公廁移交環衛部門統一管理、使用和維護，按《公共服務設施專項規劃》要求配建的社區級辦公用房和服務設施（含社區醫療服務站及文體活動設施）移交居委會管理、使用和維護，物業管理用房（含物業辦公室、業主委員會辦公室、治安聯防室、警衛室、文化活動室、健身活動場所及器材）移交居委會管理，待業主委員會成立后移交給業主委員會，供全體委員所有和使用。
物業管理用房按《XX市城市規劃管理若干規定》第八條配建，分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積千分之四的比例配置物業管理用房及健身場地。
物業服務用房應為地面以上的獨立建設的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于三層。
城市規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時明確物業服務用房的位置和面積，房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當注明物業服務用房面積和房號。
（二）全面建立業主委員會制度
鑒于業主大會、業主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區業主大會、業主委員會制度，一是住宅小區綜合驗收后，具備召開業主大會條件時，建設單位應當在30日內向物業所在地街道辦事處提出召開業主大會書面報告，街道辦事處應在接到書面報告30日內組織業主代表、建設單位代表、居委會代表在房產局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會，業主委員會成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區業主委員會難以履行職責的，轄區、街道辦事處要通過不斷調整、充實，提高其履職能力，對已交付使用、未召開業主大會、成立業主委會的住宅小區，要分清情況，查清原因，按條例要求及時召開業主大會，成立業主委員會；三是隨著社區建設的進一步發展和物業管理的進一步規范，隨著居民和業主身份的逐漸同質化，由廣大居民或者業主直接選舉產生的居委會和業主委員會可能會出現趨同的情況，從有利于調動居委會和業主委員會兩個方面的積極性出發，今后，新成立的住宅小區業主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業主委員會應在居委會指導下開展工作，以利于整合管理資源，發揮社區的作用，加強社區穩定與和諧建設；四是全面落實由業主委員會選聘，解聘物業公司的規定，建立良好物業管理市場競爭制，通過競爭促進物業企業依靠良好的經營、優質的服務、合理的收費擠進和占領市場，從根本上促使其服務態度的改變，服務水平的提高。
（三）創造寬松條件，進一步加大對物業管理企業支持力度
1、建立“質價相符”的物業服務收費機制
物業服務收費是確保物業服務正常運行的必要前提。業主在享受物業服務企業提供服務的同時，必須按時繳納物業服務費。鑒于市域內物業管理收費偏低的情況，為了進一步提高市域物業企業服務水平，督促物業服務企業提供質價相符的服務，引導業主正確評判物業服務企業服務質量，樹立等價有償的消費觀念，規范物業管理行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，依據國務院《物業管理條例》，國家發改委、建設部印發的《物業服務收費管理辦法》（發改價格[20xx]1864號）和中國物業管理協會《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（試行）的通知（中物協（20xx）1號）文精神和《自治區普通住宅物業管理服務等級標準（試行）》新建房[20xx]4號規定，結合地區當前物價消費指數，群眾承受能力，建議市政府適當調整物業收費標準，并盡快下文執行。
（1）市區內開放式住宅小區，現行每戶按月收取的10元物業管理費自制定實施以來，十年未變，低收費直接影響物業管理企業的生存。在此次調研中，經我們測算和征求物業管理部門及住宅小區業主意見，將開放式住宅小區物業管理費由現在的10元/戶、月，調整為0.25元/月、平方米為宜。
（2）對封閉式住宅小區，應按《自治區普通住宅物業管理服務等級標準（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規定執行，即：
普通住宅的物業管理綜合服務費
基準價的最高價格水平
2、安排專項財政補貼資金，解決目前業主委員會缺乏管理資金的實際困難
市區內住宅小區已建立的業主委員會因無資金來源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態，無法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區，每年給小區業主委員會補貼8000元的標準，解決小區業主委員會的辦公費用，使業主委員會能夠開展正常工作，行使正常管理職責。
3、完善住房專項維修資金制度
住房專項維修資金是住宅小區共用部位、共用設施維護費，是延長小區使用的保命金，必須規范歸集、規范運作，鑒于地區住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府盡快完善《XX市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。
——對以房改優惠價格向職工出售的公有住房，原產權單位應按向職工出售價的20%，現產權所有者應按原購房款的2%向房地產主管部門繳交維修基金，未交納的要補交。
——安居房、經濟適用住房由原建設單位按工程總造價2%的比例補交維修基金，此問題僅限于麗園小區和阿牙小區。據我們了解，兩小區建設完工后，維修基金按1%留成，現維修基金已全部用完，兩小區又面臨老化維護期。而兩小區建設節余款尚有280萬元，在地區住房公積金管理中心暫存，應啟動此款，補足兩小區維修基金）。
——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規定繳納的建設購房戶要盡快補繳，否則由房產管理部門按有關規定處罰。
住房專項維修基金均應按照業主所有，專戶專儲，按幢立賬，按戶核算，政府監督的原則實施管理。
4、下放物業管理企業資質審批權限
將目前由地區建設局行使的物業企業資質等級審批權下放到縣（市）房地產（建設主管部門）主管部門，由地區建設局備案，以便事權統一，屬地管理，市房地產主管部門應加大對物業服務企業的監督檢查力度，建立街道、居委會、住戶滿意度評價機制。
5、發揮職能部門作用，上下聯動，綜合治理
住宅小區物業管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設、城管、司法、國土、環保等多個部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區三個層級。要管好住宅小區，必須上下聯動，綜合治理。為此，①建議市政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理工作；街道辦事處應牽頭成立轄區內物業管理聯席會議，由市房產局、轄區派出所、社區居委會、業主委員會、物業服務企業等參加，協調解決物業管理中的重大問題，指導監督業主大會、業主委員會的組建及日常運作；社區居委會負責協調和處理本轄區物業管理事務和糾紛。②供水、供電、供氣等專業單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線設施設備的維修養護責任，建議市政府將小區供、排水管網維修費用按住戶供排水用量攤入水費，由哈密水務公司和市排水管理中心進行統一維修和管理。③建議聘用小區生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊，由民政或公安部門補助一定的費用，協助管片民警和小區保安做好群防群治工作。④建議成立社區物業管理工作站或在社區綜治辦下設住宅小區物業督查員，加強社區與住宅小區物業管理溝通、協調工作。
（四）加強對無物業小區的管理
無物業小區管理難度大，容易引發各種社會問題，為此，必須加強無物業小區的綜合治理，確保社會長治久安，首先對無物業小區要分清情況，按照片區治理的原則，由各區街道辦牽頭，房產局指導，以片劃分管理小區，組建片區物業管理機構，納入物業管理范疇，其次對接管無物業小區管理的片區物業公司要實施優惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數額的資金，第三，要把物業管理的關注點放在無物業小區的治理上，社區要把物業管理的重心移向無物業小區，特別是要抓好無物業小區的治安管理。
（五）機關事業單位和國有企業早期建設的既有老舊小區，因機關合并或企業改制，原建設單位已不復存在的，政府應做出規劃并列入年度建設計劃設立專項資金，對其市政基礎設施及公共服務設施逐年完善。
（六）加強物業管理人員的上崗培訓工作
市房地產主管部門要做出規劃，對物業公司管理及工作人員要采取“走出去，請進來”的方式進行業務培訓，努力提高物業管理人員的素質和服務水平。堅持物業管理人員戴證上崗，把好物業管理人員的進入關，徹底解決當前市區內物業管理低水平、低素質、管理無序和自生自滅的狀態。
物業管理調研報告15
20xx年4月到8月，我局在市、區政府部門領導下，積極與住建、環保、城管執法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業服務企業、社區居委會、業主代表等相關單位聯系人，對住宅小區物業管理情況進行了調研。調研組深入到20多個不同特點的物業小區進行了實地調查走訪；分別召開了8次物業服務企業代表座談會、10次業主委員座談會。
一、基本情況
物業管理工作起步較晚，物業管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發修建的商品房、綜合樓基本推行了專業化物業管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業服務，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業管理模式，由社區和業主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛生，占20%；（4）其余小區和老舊住宅無物業服務和管理，占30%。
二、工作開展情況
一是加強了制度建設。根據國家和省、市的有關規定，結合實際，先后制定了《前期物業和保障性住房物業企業服務收費標準》、《物業企業招投標制度》、《物業管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業收費服務模式。制定了《物業管理服務等級標準》，將物業服務內容劃分6個等級、6個小項，服務企業按對應物業收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業主期望的“質價相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業管理示范小區標準》，對創建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區。
四是積極開展了物業宣傳培訓工作。采取多種形式向業主和社會宣傳物業知識，增強業主的物業自治意識，努力贏得社會方方面面對物業管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業從業人員的素質，提高物業從業人員的物業服務能力。
三、存在的問題
（一）歷史遺留問題多，老舊小區治理改造難度大。
近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發展，以居住環境優美、物業服務規范為特征的現代化住宅小區保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，小區的規劃方案比較簡單,內部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環境衛生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發態勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區、北門市場觀音井小區、草壩街將軍公寓等小區基礎設施配套落后，管網嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
（二）物業管理體制不健全，監管工作合力不夠。
目前，物業管理制度體系還很不完善，物業管理活動涉及到的多個部門，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業服務關系還沒有完全理順；市、區、街道、社區之間沒有建立起系統協調的物業管理體制，相關職能部門沒有建立起物業管理聯動機制，如物業管理聯席會議制度、物業企業協會等目前尚未建立或成立。
（三）物業管理專業人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業管理專業人才匱乏，其從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員，缺乏專業理論素養和足夠的管理經驗；編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業服務企業進行專業指導和監管。區房管局物業管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業小區的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區無物業管理科室和專職管理人員。物業企業管理人員多為城市下崗再就業人員和農村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
（四）物業企業市場競爭不足，整體服務水平低。
物業企業缺乏必要的市場競爭，這樣，物業服務企業的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業公司是住宅小區原開發企業的子公司，與原開發企業存在依附關系，不是真正獨立的企業法人。甚至有的物業管理人員的工資在原開發企業開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業發展的長遠打算。有的物業服務企業服務態度和質量差，而且還擅自改變物業管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業，無法形成規模，企業盈利能力較差，使物業公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業管理產業的健康發展。
（五）業主委員會組建難，運作不規范。
業主普遍缺乏必要的物業管理知識，自治意識不強，不愿參與物業管理；即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。全區實施物業管理的居民小區中，只有46個小區成立了業主委員會，不足物業服務小區的5%。
從運行情況看，70%的業主委員會運作不規范，既沒與物業企業簽訂服務合同，也沒制定業主公約和議事規程，監管措施乏力；20%的業主委員會缺乏社區、物業主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；20%的業主委員會形同虛設，沒有發揮業主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
四、對策與建議
（一）列入民生重點，徹底治理推進。
建議組織力量對物業管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業管理的成功做法和根據實際特點進行創新結合起來，制定物業管理綜合治理方案，認真落實。
（二）有序推進老舊小區改造工作。
老舊小區主要位于江南老城，建議把老舊小區分片劃區，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區，對我區創衛生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區。四類小區主要是一些改造難度大的小區，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。
（三）建立有效的監管調處機制。
一要繼續加強房屋竣工驗收和物業承接驗收，確保物業服務設施設備保質保量，不出現各種隱患。二要盡快出臺物業管理方面的`規范性文件，明確物業服務企業，業主、社區、政府管理部門之間的責任。三要完善規劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網絡等部門組成的協調機構，建立物業管理聯席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區網絡化管理，管理員專人專職，要包片包區，并加大協調物業管理工作力度。
（四）培育物業服務市場。
一要加強對物業服務企業的管理，規范物業服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業信用、年審、評比制度，促進物業企業提升服務水平。二要支持、幫助物業企業吸納優秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業協會，發揮行業協會作用，鼓勵物業企業相互學習交流，向一流企業看齊，企業間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協助物業企業學習外地先進經驗，提升我區總體服務水平。四要實行物業管理招投標制度，建立企業、物業公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業企業的信用情況作為招投標、業主大會選聘、小區評優的依據。
（五）多方參與，推進業主委員會建設。
制定出臺業主委員會管理辦法。辦事處及社區要大力推進業主委員會建設，選出真正能夠代表業主利益，熱心公益事業、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業主委員會工作。發揮業主委員會、物業服務企業與業主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業主委員會和業主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業主委員會要向業主做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結引導業主遵守“業主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業管理費用，自覺支持物業管理工作。
附：服飾企業生產管理情況調研報告
一、調研概況
1.調研目的。通過對成衣整套生產流程的體驗，對國內服裝企業的現有運作流程有一個了解和認識，總結生產管理特色，提出改進建議。2.調研企業。泗陽某服飾有限公司。3.時間安排。一周的時間，具體時間安排如下：服裝生產前的準備工作，如服裝接單之后的制板技術及制作工藝分析，對面輔料及里料的認定，制作相應色卡，制版，樣衣制作等，三天時間；裁剪，及縫制環節，兩天時間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲，打包出倉，約兩天時間。
二、企業概況
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽縣經濟開發區，配備了具有國際先進水平的電腦平縫機、雙針機、鎖扣機、粘合機等設備3967臺(套)，是國內規模較大的具有現代化工藝水準的羽絨服生產基地，為集團公司提供配套服務。
三、企業生產管理的基本架構
該企業是生產基地，在生產模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產工藝單，按照客戶的指令組織生產，為集團公司提供配套服務。右圖為服裝生產管理的系統。下面為該企業的生產過程：生產通知單。由客戶發來生產通知單，根據提供的樣衣進行分析，得出制作成本，與客戶協商達成一致，投入生產之中。分析技術工藝及設計。分析服裝款式的技術工藝，制作難點，對面料、輔料、里料的確定，研制出相應的色卡，以便服裝生產過程準確進行。通過色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過打板，制作出單件的服裝成衣，由技術部確定裁剪要求、用料結構、縫制工藝要求及步驟等。經過排料劃樣投入生產。裁剪。裁剪是服裝生產的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗片、編號及捆扎等。在額定的縫制車間生產之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的款式要求，通過合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個工藝處理過程。縫制車間以小組為單位，一個小組36人，1個組長，1個副組長，30個縫位，4個輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務是服裝產品檢驗，人數上4個人一張臺板，3個人流動檢查，1個總檢，以及承擔服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質控制。成衣品質控制是使產品質量在整個加工過程中得到保證的一項十分必要的措施，貫穿于整個生產過程及后期的后道、及出廠之前的倉儲管理之中。成品倉儲。制作好的服裝成衣按規定的要求打包裝箱，根據銷售計劃運往地點或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色
在縫制車間會有品質部的巡檢，對于出現的問題及時修正，在小后道車間則是成衣的檢驗，配以流動檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會有質檢部進行抽檢，在出倉發貨之前保證服裝質量。
五、調研建議
（一）展望未來成衣發展趨勢
1.市場全球化。當今全球化的發展趨勢也給服裝企業帶來新的機遇，與此同時，很多國外服裝企業必定計劃在亞洲開展業務，很多外國企業必定在東南亞建立服裝制造工廠，對我國服裝業也帶來挑戰。2.全面質量管理(TQM)。許多服裝企業正在將全面質量管理方法應用到服裝生產、經營中。按照這一方法，整個組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產品和服務質量的方法，以能夠有效的縮短運轉周期、降低成本和提高生產效率等。3.新技術應用與創新。技術進步促進大量新產品和新工藝的出現。無疑計算機已經并將繼續對企業組織產生最大的影響。在新材料、新方法和新設備方面的技術進步也極大地影響著運作。產品工藝上的技術變化將直接影響到企業組織的產品質量及競爭力。4.流程再造。流程再造是指一切重來，對企業現有流程進行分析，找出問題所在，從而設計出新的企業流程。流程再造的核心是使現有企業流程得到重大改善。5.ERP與供應鏈管理。ERP的核心管理思想就是實現對供應鏈的有效控制。所謂供應鏈是指產品生產和流通中涉及的原材料供應商、生產商、批發商、零售商以及最終消費者組成的一個供需網絡。供應鏈管理從一個全新的高度對物流、資金流、信息流進行有效管理，是一種對原材料供應商、生產制造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的系統進行的管理。這也是目前許多企業正在積極努力的目標。6.準時化生產(JIT)與精益生產(LP)。準時化生產方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準則。其含義是在需要的時間和地點，生產必要數量和完美質量的產品和零部件，以杜絕超量生產，消除無效勞動和浪費，達到用最少的投入實現最大產出的目的。精益生產方式是指運用多種現代管理方法和手段，以社會需要為依據，以充分發揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業資源，最大限度地為企業謀取經濟效益的生產方式。強調的是質量、柔性、縮短時間和協同工作。準時化生產是精益生產方式的核心。
（二）建議
面對市場全球化的現狀，服裝企業在發展上應面對全球化帶來的機遇和挑戰，在發展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產品效率及運轉周期等，要動員管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產品和工藝上的技術變化對于企業組織的產品質量及其競爭力影響很大，對于產品技術上的創新，要及時的體現在產品生產中，要對原材料供應商、生產制造企業、批發商、零售商以及最終消費者等組成的供應鏈管理進行系統管理。
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