房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

時間：2022-11-14 11:40:04 調(diào)研報告我要投稿

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告精選15篇

　　在人們越來越注重自身素養(yǎng)的今天，越來越多人會去使用報告，通常情況下，報告的內(nèi)容含量大、篇幅較長。在寫之前，可以先參考范文，以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場調(diào)研報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告精選15篇

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告1

　　新穎的營銷理念

　　1、碧桂園“微信營銷”：開發(fā)商將項目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺，客戶通過手機或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺，實現(xiàn)了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營銷吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發(fā)布微全景當天，平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50

　　人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機上，引導客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)

　　2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

　　3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設立專人專辦，緊然有序。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。

　　本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務質(zhì)量，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動員拆遷，預計20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2

　　第一部分、阜新市概況

　　阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會，距沈陽直線距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區(qū)襟衣相連，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積674.02平方公里，建成區(qū)面積53平方公里。下轄兩縣五區(qū)，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區(qū)、細河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門區(qū)。此外，還有省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全市總人口193萬,其中城市人口78萬。全市有30個少數(shù)民族,共30.5萬人,占總人口的15.8%，其中蒙古族人口22萬，占總人口的11％。

　　阜新具有悠久的歷史文化。境內(nèi)的查海古人類遺址，距今已有7600年以上的歷史，著名考古學家蘇秉琦先生因此將阜新譽為“玉龍故鄉(xiāng)，文明發(fā)端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動區(qū)域，近年來發(fā)現(xiàn)了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內(nèi)的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內(nèi)的瑞應寺現(xiàn)有國務院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開采歷史。

　　近幾年阜新的房產(chǎn)市場呈現(xiàn)上升趨勢，而且有穩(wěn)步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。

　　第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場特征

　　一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況

　　①通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場具有以下特點：

　　②房產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模及價格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開發(fā)商品化程度偏低；③房地產(chǎn)市場還缺乏規(guī)范的市場化運作的體制及環(huán)境，規(guī)模化的市場初步形成；④整體的營銷手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但營銷水平并不落后；二級市場表現(xiàn)稍活躍，其價位與商品房市場步調(diào)接近。

　　二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　從整個阜新市房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應量不多，后續(xù)開發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發(fā)商較多；隨著競爭激烈程度的加強，發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強,戶型設計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據(jù)調(diào)查顯示，目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升，具有代表性的有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤進行具體分析，以便掌握阜新市未來的市場發(fā)展情況，為本案的開發(fā)與營銷提供參考資料。

　　1、代表性樓盤概況

　　規(guī)模普遍較小,建筑風格單一,以傳統(tǒng)多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場現(xiàn)狀，小高層市場有待于在今后的市場中逐漸培育，目前還處于初級階段；產(chǎn)品立面外觀多數(shù)以外墻涂料處理，品質(zhì)感稍顯不足；開發(fā)戶型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產(chǎn)品稀缺。大多數(shù)建筑面積在80——135平米之間。

　　2、代表樓盤對比

　　根據(jù)上述目前房地產(chǎn)市場在預售項目的供給量特征，本次調(diào)研特別針對市場上具有代表性的房產(chǎn)項目展開分析，有針對性的發(fā)掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場運作的經(jīng)驗，為本項目的規(guī)范化市場運作奠定基礎。

　　⑴海鑫國際

　　——項目定位：阜新人上層生活的坐標。

　　——項目規(guī)模：占地面積14.85萬平方米，由多層和小高層組成，分三期開發(fā)建設，共開發(fā)建設47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現(xiàn)已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現(xiàn)有16幢即將竣工，三期即將開工。

　　——建筑特色：簡潔、現(xiàn)代的建筑風格。

　　——工程進度：09年4月份而起進入市場以來，截至目前接近三年時間，目前工程進度接近完工。

　　——銷售情況：房屋接近售完，還有部分小戶型以及大戶型待售。

　　——價位情況：均價2500元左右，10樓參考價位3200元/㎡，最低、最高價在2300—3500元浮動。

　　——主力總價：以125㎡主力三房為例，市場總價為：35萬左右。

　　——商業(yè)分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價為33萬，與住宅類主力戶型的主力總價接近。

　　——項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院等配套設施均可以滿足社區(qū)居民的日常消費，配套完善。

　　⑵金地花園

　　——項目定位：戶型結構優(yōu)勢明顯，地理位置好。

　　——項目規(guī)模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。

　　——銷售情況：現(xiàn)已售完，二期建設完畢，已銷售65%，三期已規(guī)劃完畢，正在建設之中。

　　——價位情況：起價：2650元/平方米，最高價：3800元/平方米，均價3200元/平方米。

　　——主力戶型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。

　　——其他資料：金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行建造和規(guī)劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶數(shù)為1928戶，采取地熱。

　　——項目配套：周邊有小型菜市場、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區(qū)分布，2路、2環(huán)、12路、13路都在小區(qū)門口經(jīng)過。

　　第三部分、區(qū)域市場總體分析

　　一、該項目所在區(qū)域概況

　　小區(qū)位于位于人民街以東，東風路以北，工業(yè)街以西的34.8萬平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來各方的關注，如今，一期27幢15萬平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風情建筑呈現(xiàn)在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術的流暢與美感，簡約、美觀、莊重、大氣，品質(zhì)感優(yōu)越；線條、色調(diào)、建筑，都表現(xiàn)出了簡約、硬朗、莊重的氣質(zhì)，它對人的活動空間非常注重，無論是建筑物的外部，還是建筑物的內(nèi)部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。

　　二、地塊分析

　　阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準成立的房屋建筑工程總承包三級資質(zhì)的建筑公司。公司設有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應部、財務部、經(jīng)營部、保衛(wèi)處等部門。工程共49棟樓，建筑面積達到30萬平方米。

　　三、競爭分析

　　本項目周邊3公里半徑范圍內(nèi)具有代表性的是時代海鑫房產(chǎn)開發(fā)的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務員團購，目前該項目現(xiàn)房呈現(xiàn)，與本項目不構成直接的競爭局面。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告3

　　全區(qū)計劃開工的各類商務樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務商業(yè)樓宇(含商務辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。

　　調(diào)查表明，溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。近年來，隨著我區(qū)加快構建以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險、商務服務、旅游等高端服務業(yè)發(fā)展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計劃開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對我區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代服務業(yè)的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設的快速推進，其積極作用將更加凸現(xiàn)。

　　但是，如果進一步作深入分析比較，我們也會發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個方面：

　　一、特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。

我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務服務、創(chuàng)意等高端服務業(yè)的帶動作用不強，現(xiàn)有樓宇的結構遠遠不能適應區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所，形成了一定規(guī)模的中介機構匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強，就必然導致入駐企業(yè)關聯(lián)度低，難以形成品牌效應和集群效應。

　　二、綜合配套不完善。

從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個商務樓宇的檔次。目前，按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》，我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。

　　成都商務寫字樓評定標準

　　三、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想的原因分析。

　　通過分析梳理，我們認為，溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：

　　一是重視不到位。通過調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實施意見，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟辦公室，專門負責樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作，有力推進了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經(jīng)濟在推進產(chǎn)業(yè)轉型升級、構建以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段。

　　二是機制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會的聯(lián)動。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟工作機制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟的建設管理職能分散在發(fā)改、建設、商務、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關系也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調(diào)動。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問題也不能及時予以協(xié)調(diào)化解。

　　三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標，并制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進了杭州市樓宇經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺了促進現(xiàn)代服務業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關扶持政策，但專門針對樓宇經(jīng)濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展、推進樓宇招商、調(diào)動各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟的快速科學發(fā)展。

　　四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟城的過程中，加強商務樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動機制，加大對品牌集團公司的引進，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

　　四、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策思考

　　分析溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題，學習借鑒先進地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，我們認為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障。

　　1、加強組織領導。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟領導小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時提出處理意見，并督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發(fā)展狀況，以全面促進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。領導小組下設辦公室，主要負責全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務、協(xié)調(diào)工作，處理領導小組的日常工作。

　　2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，細化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅持“點塊結合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。

　　3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開發(fā)，對示范性和帶動性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標;對新開發(fā)高檔商務樓宇的，通過設臵相關前臵條件并實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設施、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規(guī)模的，對有關工作主體予以相應獎勵。

　　4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個性化服務不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫字樓進行管理，形成區(qū)域性特色商務樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務設施，改善樓宇配套狀況。

　　至于具體的推進途徑和工作措施，當前應著重抓好以下六個方面。

　　1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制，加快推進重點樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度，幫助協(xié)調(diào)解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、海科信息產(chǎn)業(yè)園二期等計劃開工項目，促進其盡快開工建設。

　　2、強化現(xiàn)有資源的盤活、挖潛。要實現(xiàn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現(xiàn)實、最快捷、最經(jīng)濟、最有效的

　　3、快產(chǎn)業(yè)升級轉型步伐，實現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘海科信息產(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng)業(yè)街等項目的潛力，同步實施閑臵標準廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設計、中介服務、配送服務、銷售服務等公司、項目、行業(yè)，促進工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

　　4、加大新建商務樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準，盡快設計建設一批甲級寫字樓，實現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動全區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

　　5、加大招商營銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財力雄厚、建設方經(jīng)驗豐富、管理方運作規(guī)范，才能確保樓宇定位準確、設計科學、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重。堅持政府主導、業(yè)主主體、市場配臵，創(chuàng)新樓宇招商機制，建立專業(yè)招商隊伍，強化企業(yè)總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡平臺，利用各種媒體及時發(fā)布信息，提高商務樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機構合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業(yè)入駐。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告4

　　一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　　1、房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展

　　據(jù)統(tǒng)計，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長45。9%。

　　與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

　　2、合肥市房價一路走高

　　目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。

　　據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

　　3、商品房總體上供小于求

　　據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據(jù)統(tǒng)計當發(fā)展中國家人均GDP達1000美元，城鎮(zhèn)化率達30%時，城鎮(zhèn)化將進入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。

　　4、賣方市場漸變買方市場

　　在20xx年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動二手房市場快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。

　　二、合肥市場潛力購房消費者特征分析

　　消費者是房地產(chǎn)住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢。

　　1、購房需求更旺，購房群體更年輕

　　按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調(diào)查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調(diào)查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調(diào)查總體的比例為47。8%。

　　2、不同年齡消費者購房意向分布

　　購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發(fā)生了變化：

　　一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經(jīng)濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關系的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；

　　二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產(chǎn)市場屬于典型的梯級消費市場，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會中堅力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場中堅力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開發(fā)商過度耗費需求資源有關；

　　三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；

　　四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。

　　三、合肥土地市場發(fā)展

　　自20xx年以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）

　　按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元。瑤海區(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。

　　土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達到了政府調(diào)控的要求。

　　四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢

　　1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。

　　2），適當發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會需求，又符合發(fā)展需要。

　　3），中小戶型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發(fā)揮舉足輕重的作用。

　　4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設備，并具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居住；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。

　　5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統(tǒng)；實行三表自動收費、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災情自動報警的智能系統(tǒng)；要運用生態(tài)技術，力求節(jié)約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標，促進人與環(huán)境的和諧發(fā)展。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告5

　　一、城市背景

　　1、城市概況

　　西安位于黃河流域中部關中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。

　　2、西安城市空間結構、布局、主要行政區(qū)域劃分

　　西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍田、周至、戶縣、高陵4個縣；共50個鎮(zhèn)， 52個鄉(xiāng)，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區(qū)居委會。

　　3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景

　　3.1、西安城市性質(zhì)

　　西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)基地。

　　區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟區(qū)域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險監(jiān)管構成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。

　　3.2、城市功能結構、布局

　　西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設西咸共建區(qū)；向南，保護和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)擴展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　二、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述

　　1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

　　城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，無疑也會經(jīng)歷一個漫長的規(guī)劃、建設及不斷改善的演變歷程。總體來講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價值為導向的理性開發(fā)階段。

　　① 80年代中期－90年代初期

　　隨著國家住房制度改革的推進，房地產(chǎn)市場從結合舊城改造進行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進入到商品房開發(fā)建設階段，住房分配制度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時代。

　　② 90年代初期－90年代中期

　　當住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。

　　③ 90年代中期－90年代后期

　　時代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的配套建設，推動西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設計，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設部評為西北首家“國家康居示范工程”，標志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。

　　④ 20xx年－20xx年

　　時代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標準、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民

　　購房多目標選擇，對細節(jié)要求越來越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場得以規(guī)范化發(fā)展，20xx年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進入，市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經(jīng)濟性和耐久性等綜合特點。

　　⑤ 20xx年起到未來3－5年時間

　　時代描述：進入20xx年，西安市場風云變幻，經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會有更好的機會，市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費者將更加理智，對產(chǎn)品的要求會更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內(nèi)強勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實力降低開發(fā)成本，獲取利潤。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告6

　　一、云陽概況

　　（一）區(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總人口129萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。

　　（三）區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由42.3:33.7:24.0調(diào)整到的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。

　　（四）區(qū)域基礎設施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。

　　（五）城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)情況

　　（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。

　　（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

　　三、土地市場分析根據(jù)云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預計云陽縣土地市場將在穩(wěn)定下來，呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50

　　四、土地儲備的幾點建議

　　（一）應抓緊進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應抓緊進行土地儲備工作。

　　（二）由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產(chǎn)生一定影響。特此報告

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告7

　　一、市基本概況

　　市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。

　　二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景

　　政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū)，建設小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。

　　市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達47。2%，比上年提高1。2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里，市區(qū)人口達31萬人。

　　三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查

　　1、房貸市場余額：

　　隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

　　2、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押

　　市以三個主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的`有效資本運作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當中審批過程煩瑣、手續(xù)復雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告8

　　為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù)，同時為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對綿陽市區(qū)目標地塊開發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境進行了初步的前期市場調(diào)查。通過考察現(xiàn)場、拜訪相關職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調(diào)查報告，供領導參閱。

　　第一部分目標地塊環(huán)境分析

　　第一節(jié) 目標地塊(財貿(mào)校地塊)環(huán)境分析

　　一、地塊位置及邊界：

　　地塊位于綿陽市涪城區(qū)濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設中的青年廣場，廣場面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬平米的水面；南臨一條規(guī)劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿(mào)校區(qū)道路），此路西邊為財貿(mào)校保留不搬遷的學生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。

　　（詳見附圖一）

　　二、面積指標：

　　該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長130米，南邊邊長130米，西邊邊195米，北邊邊長220米。

　　三、地塊形狀：

　　地塊外型類似于一個不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場的環(huán)形道路而形成弧型邊界。

　　四、地表附著物：

　　整個地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽發(fā)生洪澇災害時，地塊上沒有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結實。東邊距濱河南路7米處有座長100米、寬10米、高五層的教學樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一籃球場及兩個羽毛球場；其余地面均長著一些雜草。

　　五、現(xiàn)有街道狀況

　　目標地塊周邊現(xiàn)沒有成型的商業(yè)街道，根據(jù)現(xiàn)場考察來看，此地塊的商鋪開發(fā)只能做濱河南路及青年廣場的地邊，以及原財貿(mào)校內(nèi)道路。

　　六、地塊權屬及相關情況

　　成都中盛實業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標，通過其特殊的關系渠道及總規(guī)劃，獲得了該地塊的土地使用權（見綿國土函[20xx]136號）。中標總地價為￥2900萬元，63.6萬元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬元），按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉讓出來。據(jù)現(xiàn)場考察，此地塊現(xiàn)應是綿陽市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級土地，市場地價應為80萬/畝。

　　第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析

　　一、自然環(huán)境

　　（一）、自然景觀：

　　目標地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場及濱河南路兩旁的樹木將會形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場計劃今年11月份竣工）。

　　（二）、環(huán)境污染狀況

　　由于綿陽市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀，

　　所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。

　　二、人文景觀

　　1、緊臨目標地塊東側的青年廣場建成后將為目標地塊開發(fā)帶來一個較好賣點。

　　2、在目標地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標地塊的周邊環(huán)境大為增色。

　　三、社會環(huán)境

　　（一）、人居環(huán)境

　　該地塊所處涪城區(qū)是綿陽市的經(jīng)濟、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機關有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財政、學校、郵局、商場、賓館、醫(yī)院等單位。

　　各機關工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂，生活設施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。

　　（二）、社會治安環(huán)境

　　綿陽市整體社會治安情況較好，目標地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強力機關。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側的“南河花園”時有小偷入室行竊的現(xiàn)象，同時地塊東側的青年廣場修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風車輛時有經(jīng)過。

　　（三）、商務狀況

　　由于綿陽市是一個副省級城市，商務較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達，加之目標地塊所處區(qū)域為該市的商務中心，其中商務中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里，區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一，為外來商務人員、旅游人員臨時投宿的集中地。

　　第三節(jié) 社區(qū)生活配套

　　一、市政配套

　　1、道路與交通

　　目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過“南河花園”的道路，目前經(jīng)過“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊，隨著青年廣場的竣工，此路也將連通。

　　目前當?shù)厝司囕v數(shù)較多，街上過往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數(shù)量較多，副局級領導的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。

　　經(jīng)過地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點站在距目標地塊的150米處的濱河南路。

　　2、管網(wǎng)設施

　　由于目標地塊地處原財貿(mào)校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善，相對而言，寬帶網(wǎng)建設相對滯后，周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號方式上網(wǎng)。

　　目標地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用，沒有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問題不大。根據(jù)我們實地考察，污水提升泵站滿負荷工作時嘈聲不大，不會對將來的小區(qū)造成影響。

　　3、市政單位

　　目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門。居民在此生活將較為方便。

　　4、文化教育

　　在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學，150米處有綿陽一中，該校近三年來初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點高級中學——“南山中學”；在南街幼兒園周邊有綿陽廣播電視局，綿陽晚報、日報社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書店。

　　5、體育設施

　　緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂的“青年廣場”；地塊南側1200米處有目前綿陽市體育設施最齊全，檔次最高的“南河體育運動中心”，今年的“全國農(nóng)運會”及即將舉行的“全國少數(shù)民族運動會”都在此舉行。

　　6、銀行、郵政、電信系統(tǒng)

　　由于目標地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點眾多，附近中行、工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)。

　　二、生活配套設施

　　1、商業(yè)服務網(wǎng)點

　　目標地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒有中心地帶濃，不過范圍內(nèi)的日常生活品購買還是較方便，在建設路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門診部及其個體戶經(jīng)營的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以內(nèi)）。

　　2、休閑娛樂設施

　　當?shù)匦蓍e娛樂較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營狀況不理想。整體看來，這個區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設施不是很集中。

　　3、醫(yī)療衛(wèi)生設施

　　在目標地塊西側的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機關分院，綿陽市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右，該醫(yī)院是綿陽市醫(yī)療設施最先進，市民最信得過的醫(yī)院。

　　4、農(nóng)貿(mào)市場

　　在距目標地塊西側300米處有一建設路市場，為較大型的農(nóng)貿(mào)市場。

　　5、住宿、餐飲設施

　　較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。

　　在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺與目標地塊有一定的距離，但實際生活中，它們卻處在人們?nèi)粘Ｉ钪心軌蚪邮艿幕顒臃秶畠?nèi)。

　　第四節(jié)目標地塊分析

　　一、目標地塊價值分析

　　綜前所述，財貿(mào)校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來形容。無論從其環(huán)境、交通、服務配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設的不斷完善，住宅開發(fā)的價值較大。

　　二、成本分析

　　在目標地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫，將會導致建安成本大大增加，同時目標地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開發(fā)風險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場面的兩面。這樣也使項目投資風險進一步加大。不過經(jīng)實際考察后，項目的實際建安成本沒有我們最初預算的那樣高，多層建安約500元/M2。

　　因綿陽的開發(fā)商較多，整個綿陽市地價被炒得很高，據(jù)國土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價（凈地）大約為：

　　備注：

　　根據(jù)目標地塊的周邊情況及當?shù)厥忻褓彿康牧晳T，該地塊只適于進行多層或小高層住宅開發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告9

　　一、中國房地產(chǎn)業(yè)

　　(一)中國城市化建設與房地產(chǎn);

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會增加房地產(chǎn)的剛性需求。

　　(二)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策針對部分地區(qū)房價過快增長及房價過高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土

　　地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細則。20xx年國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內(nèi)容有：

　　1、完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。

　　2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

　　3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

　　4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

　　5、加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產(chǎn)走向理性化，規(guī)范化。從長遠來看，國家的干預是有助于中國房地產(chǎn)長期健康的發(fā)展的。

　　貴陽市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟指標

　　①、行政區(qū)位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)貴陽”的美譽。

　　貴陽市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。

　　貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、

　　洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國家級風景名勝區(qū)1個，國家4A級旅游區(qū)6個，國家3A級旅游區(qū)2個，省級風景名勝區(qū)8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮(zhèn)1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風情。

　　②、經(jīng)濟指標：xx年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產(chǎn)投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農(nóng)民人均純收入達8871元，增長18%。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告10

　　近年來，由于XX經(jīng)濟結構調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。

　　房地產(chǎn)業(yè)務是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結合前期走訪調(diào)研做分析如下：

　　一、基本情況

　　此次調(diào)研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內(nèi)人士進行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。

　　20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；

　　成交367。02萬平方米，同比下降57%；

　　供求比0。95，同比增長72%；

　　成交均價14139元/平方米，同比下降13%。

　　20xx年上半年海口商品住宅供應136。74萬平方米，同比上漲25%；

　　商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；

　　供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；

　　成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。

　　二、分析情況

　　（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀

　　海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。

　　第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。

　　第二階段：即20xx年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷；

　　20xx年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。

　　第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。

　　一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。

　　二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨螅痪觼喼薜谝坏娜齺喢舛惖旮俏鴥?nèi)外游客慕名而至。

　　三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。

　　四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進多家健康產(chǎn)業(yè)機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。

　　五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進了房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。

　　（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀

　　不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩(wěn)居高位。換句話說，XX調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪海口XXX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。

　　海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設的繼續(xù)推進，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告11

　　自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計局巴中調(diào)查隊采取實地走訪房產(chǎn)、國土等相關部門，與問卷調(diào)查社會群眾相結合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關情況報告如下，以期為黨委、政府及相關部門提供決策參考依據(jù)。

　　一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　(一)新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢

　　一是售價企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。

　　二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是20xx年國內(nèi)整體經(jīng)濟發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務工人員，帶回熱錢大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。

　　(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫

　　今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。

　　一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。

　　二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業(yè)反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。

　　三是租賃市場有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力較大、物價低位運行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。

　　二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場

　　通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機關、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點實施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點。

　　一是新政社會關注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著《條例》正式實施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點實施;對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點實施關注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關注，有49%的受調(diào)查者表示非常關注，有35%的受調(diào)查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。

　　二是具體內(nèi)容知之甚少。《條例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細內(nèi)容、登記范圍、實施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。

　　三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準備在近期處置不動產(chǎn)”問題時，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。

　　四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權、保護權利人合法財產(chǎn)權”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。

　　五是擔憂新政泄露隱私。對“《條例》實施后最大擔憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調(diào)閱機制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會被征過高的稅。”表明公眾對輿論傳導的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關政策實施時間表，利于群眾妥善處置相關事宜。同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應盡快出臺落實。

　　三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察

　　(一)企業(yè)多措并舉適應新政

　　為了適應《條例》實施、“降息降準”等新政實施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應對新政實施帶來的影響。

　　一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進、積極應對。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩(wěn)價保量。其次，對已納入開發(fā)計劃的項目進行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開發(fā)，放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進。

　　二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強化服務保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務水平，降低買賣雙方時間成本;同時采取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。

　　(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望

　　一是購房者觀望心態(tài)較重，等待價格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現(xiàn)，價格勢必會繼續(xù)下行，因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。

　　二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由于《條例》實施現(xiàn)屬于試點階段，且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實施細則、房產(chǎn)稅實施時間表等盡快出臺，利于社會群眾做出合理判斷和相應舉措。

　　(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯

　　3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關政策，標志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進一步?jīng)_擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量;但由于《條例》實施、房產(chǎn)稅實施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。

　　四、相關意見及建議

　　通過問卷收集和實地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：

　　一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進一步強化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實施細則，并給予支持配合，為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實施穩(wěn)步推進夯實群眾基礎。

　　二是強化責任落實，出臺配套政策。針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。

　　三是強化配套服務，夯實物權保障。進一步梳理職能，簡化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務質(zhì)量，從基本工作職能和各項具體業(yè)務事項出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴厲查處各類違法違規(guī)行為，增強不動產(chǎn)登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。

　　四是強化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場環(huán)境。加強對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享，實現(xiàn)跨部門、跨領域、跨地域信息實時傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場監(jiān)測和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場健康、有序運行。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告12

　　xx年貴陽房地產(chǎn)相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

　　2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施：擴大公積金貸款投放資金規(guī)模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購

　　買自住房的最高貸款額度調(diào)整為50萬元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。

　　由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調(diào)控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產(chǎn)項目不會造成很大的影響。同時相關優(yōu)惠政策正帶動整個貴陽市房產(chǎn)市場，如井噴式的發(fā)展。

　　貴陽典型樓盤分析

　　提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);

　　1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬㎡，其中1230萬㎡住宅，200萬㎡商業(yè)，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據(jù)了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項目，拆遷戶數(shù)21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開發(fā)成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產(chǎn)市場。經(jīng)走訪調(diào)查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，

　　3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區(qū)，是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂度假、商務休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場、室內(nèi)滑雪場、海洋館等。區(qū)內(nèi)包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業(yè)，70萬平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點項目，

　　使用同層排水、風力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測管理系統(tǒng)、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據(jù)了解，該項目總銷售量占貴陽房地產(chǎn)市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產(chǎn)品也是未來市場的發(fā)展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術加完美的規(guī)劃設計。綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當當?shù)膶嵙Φ拈_發(fā)商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰(zhàn)”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤不一樣的差異化產(chǎn)品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實現(xiàn)了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當?shù)胤康禺a(chǎn)的支持起主導作用，加之當?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區(qū)和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發(fā)展城市，外來人口和當?shù)厝丝诰幼⌒枨罅吭诓粩嗌仙?/p>

　　3、其它樓盤分析

　　(1)天譽城：由貴州譽浚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司隸屬廣州天譽臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規(guī)劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規(guī)劃戶數(shù)4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區(qū)門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。

　　分析：該項目優(yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區(qū)配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤整體空間局促。

　　(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區(qū)大營坡鹿沖關路，金陽新區(qū)與老城區(qū)交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場，目前該項目已

　　經(jīng)建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現(xiàn)房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。分析：該項目優(yōu)勢：屬于城中心樓盤，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動住宅銷售。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告13

　　今年以來，在國家擴大內(nèi)需、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應進一步顯現(xiàn)。

　　一、當前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。

　　市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資38.9億元，同比增長12.4%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。

　　從房地產(chǎn)投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。

　　(二)房地產(chǎn)建設規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。

　　1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米，同比增長75.5%;商業(yè)營業(yè)用房161.7萬平方米，同比增長52.5%。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。

　　(三)新政助今年商品房銷售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元，同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。

　　(四)開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來，隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元，同比增長12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長13.3%;上年末結余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個百分點。今年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為76.2億元，同比網(wǎng)增長19.2%，其中定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍，企業(yè)回籠資金情況良好。

　　二、房地產(chǎn)新政對市場影響的分析

　　1、房產(chǎn)新政累積效應得到進一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進作用。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

　　3、城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，XX年1-11月，人均達17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“80后”的結婚用房，另一方面，積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位，今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進一步釋放。

　　三、當前值得關注的兩個問題

　　首先，商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據(jù)分析，今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是當前部分開發(fā)企業(yè)對當前經(jīng)濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會影響到今后的市場供應量，也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。

　　其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。

　　四、促進我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點建議

　　1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎。

　　2、政府應規(guī)范土地市場，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理科學利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關鍵。

　　4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告14

　　一、研究背景、目的和意義

　　(一)研究背景

　　2007年11月以來，深圳、廣州房價在一路飆升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區(qū)為首引發(fā)的全國性房地產(chǎn)市場低迷對成都市房地產(chǎn)、溫江房地產(chǎn)市場帶來了同樣的影響;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加劇房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢，對于成都市周邊區(qū)、市、縣房地產(chǎn)市場起點高、發(fā)展快的“金溫江”來講，帶來了前所未有的危機和發(fā)展瓶頸。

　　(二)研究目的與意義

　　20xx年樓市的波動影響社會的各個層面，20xx年房地產(chǎn)政策及走勢將逐步利好房地產(chǎn)。但溫江房地產(chǎn)市場走勢如何?溫江的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景如何?這一系列問題是本方案研究的重點。因此，深入分析當前溫江房地產(chǎn)市場面臨的困難和問題，為本公司進軍溫江主城區(qū)提供決策依據(jù)。

　　二、20xx年房地產(chǎn)市場回顧

　　1、宏觀調(diào)控三劍齊發(fā)。

　　在20xx～20xx年相繼出臺的國家房地產(chǎn)調(diào)控措施中，除去70/90政策屬于硬性規(guī)定以外，其余所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績等問題等影響，在執(zhí)行上并非嚴格落實，所以收效并不明顯。但20xx年底，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從土地、金融、稅收這三方面進行深化，加強了政策的貫徹執(zhí)行力。

　　2、市場競爭更趨白熱化。

　　在20xx年的關鍵節(jié)點上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更重視以品牌、品質(zhì)和服務決勝，房地產(chǎn)市場加劇洗牌，市場越來越細分，精細化發(fā)展成為趨勢。

　　3、房價走勢。

　　從前幾年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實收益明顯。但隨著20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實施，在擠掉投資購房水分后，不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機的深入影響，20xx～20xx年溫江房價整體出現(xiàn)回落。

　　三、20xx年房地產(chǎn)市場預測

　　1、政策預測：

　　在經(jīng)歷歷時一年的宏觀政策調(diào)控之后，20xx年房地產(chǎn)市場政策調(diào)控幅度將減小，宏觀政策將趨于穩(wěn)定，但區(qū)域房地產(chǎn)市場仍有調(diào)整空間。

　　2、市場預測：

　　經(jīng)歷20xx年房地產(chǎn)市場的洗牌，市場精細化發(fā)展，各類房地產(chǎn)市場各顯其能，優(yōu)勢化競爭明顯，差異化與性價比成為競爭的關鍵。但溫江區(qū)域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場供給量較大，20xx年光華大道的急速調(diào)整，使得溫江區(qū)的電梯公寓市場與成都市區(qū)的對接出現(xiàn)斷裂，這對溫江的房地產(chǎn)發(fā)展帶來極大的挑戰(zhàn)。

　　3、房價預測：

　　經(jīng)過20xx年全球性金融危機的影響以及房地產(chǎn)市場的整體調(diào)整，成都房價出現(xiàn)一定回落，溫江區(qū)房價整體調(diào)低，特別是光華大道區(qū)域樓盤，下調(diào)幅度較大。預計：20xx年溫江房價區(qū)域穩(wěn)定，局部時段會出現(xiàn)一定振蕩。

　　四、溫江區(qū)SWOT分析

　　1、優(yōu)勢(S) (1)地理位置優(yōu)越。

　　處于成都的西面，歷來被認為是上風上水的區(qū)域，趨向于‘貴’的區(qū)域屬性，區(qū)域認知的心理層次將越來越高。

　　(2)交通便利。

　　成溫邛高速，光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區(qū)，規(guī)劃中的輕軌，更是讓溫江與成都無縫接軌。

　　(3)自然環(huán)境豐富。

　　溫江是國家級生態(tài)示范區(qū)，成都市的天然屏障，擁有13萬畝花土資源，區(qū)內(nèi)有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環(huán)繞，構建出最佳的人居環(huán)境。

　　(4)深厚的歷史文化。

　　4000多年前，古蜀國魚鳧王曾建都于此，20xx年xx月，繼魚鳧古城遺址后，兩處總面積達10000平方米的商周時期遺址在溫江重見天日，數(shù)以萬計的珍貴文物被發(fā)掘。

　　(5)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟集中。

　　溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與發(fā)展，為溫江帶來了強大的經(jīng)濟支撐與產(chǎn)業(yè)支撐。

　　2、劣勢(W)

　　(1)公建配套未能跟上城市化進程。

　　學校、醫(yī)院等基礎設施配套未能跟上城市化進程，導致溫江居住人氣不旺，房屋空置率較多。

　　(2)房地產(chǎn)市場過度依賴外地人口。

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，本地購買能力有限，過度依賴成都、省內(nèi)其它城市及省外城市購房群體。

　　(3)本地有影響力的項目較少。

　　溫江區(qū)有著豐富的自然、人文、歷史等資源，但開發(fā)不夠，有影響力的項目不多，導致溫江的影響力不夠。

　　(4)未形成有影響力的商業(yè)。

　　本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習慣到成都進行商業(yè)消費，影響了商業(yè)的發(fā)展，導致本地市民娛樂生活缺乏，這也是溫江房地產(chǎn)發(fā)展的一大契機。

　　3、機會(O)

　　(1)“4+1”西部新城新規(guī)劃。溫江處于“4+1”西部新城核心，市規(guī)劃局對溫江功能將以休閑、旅游、健康為主題。新規(guī)劃帶來新的業(yè)態(tài)調(diào)整，城市重新定位的契機，加速溫江融入大成都。(2)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)。溫江是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗區(qū)，將會大大加快溫江的城市化進程。 (3)“國際花園城市”榮譽。溫江被評為“國際花園城市”，也曾獲評“最佳人居環(huán)境獎”，這是對溫江生態(tài)環(huán)境的高度肯定。(4)“金馬湖”項目的啟動。“金馬湖”大型項目的啟動，必將吸引眾多市民的關注，使溫江再次成為關注的焦點。

　　4、威脅(T)

　　(1)成都二級圈層城市定位部分重復。

　　其它區(qū)縣都在融入大成都，建設中心城區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)，打造休閑旅游的周末經(jīng)濟，城市定位有部分重復，會造成一定競爭。

　　(2)其它城市相繼崛起，溫江關注度降低。

　　溫江前幾年的發(fā)展領先于成都二級圈層其它城市，現(xiàn)在其它區(qū)縣也開始注重城市基礎設施建設，重視城區(qū)科學規(guī)劃、建設宜居生態(tài)環(huán)境，并相繼招商引進大項目，勢必會吸引更多人的關注，相對溫江的關注度會降低。

　　(3)房地產(chǎn)持續(xù)低迷，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。

　　2008年溫江房地產(chǎn)持續(xù)低迷，并引發(fā)房屋價格大幅度下降，對地方經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展帶來障礙。

　　五、溫江房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧

　　1、20xx～20xx年土地成交情況。

　　(1)商業(yè)用地成交情況

　　(2)商住用地成交情況

　　2、20xx年～20xx年土地成交分析。

　　20xx年溫江土地市場活動頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝;20xx年、20xx年成交量穩(wěn)定在2000畝以上。受金融危機及地震影響，20xx年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預計20xx年溫江土地成交量將超過20xx年土地成交量。

　　3、20xx年土地供應有所減少。

　　20xx年全年供地計劃約3000畝，比20xx年減少15.13%，其中通過“招拍掛”成交月842畝。由此可見，為緩和土地市場供求矛盾，政府已著手減緩房地產(chǎn)用地供應力度，保持區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的平衡與穩(wěn)定發(fā)展。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落。

　　全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達60.56億元，比上年增長1.2%。房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱現(xiàn)象有所降溫。

　　5、商品房供應量有增無減;商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積;6、銷售量嚴重下滑;房地產(chǎn)銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.3;六、溫江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀;(一)區(qū)域市場整體分析;1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌;5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期;2、經(jīng)歷市場洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài);08年以來住房的投資性需

　　5、商品房供應量有增無減。

　　商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積為181.43萬平方米，竣工面積為96.32萬平方米。

　　6、銷售量嚴重下滑。

　　房地產(chǎn)銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.35萬平方米，下降52.1%，其中住宅銷售面積94.22萬平方米，下降52.1%;實現(xiàn)商品房銷售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷售金額達42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產(chǎn)成交萎縮嚴重。

　　六、溫江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

　　(一)區(qū)域市場整體分析

　　1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌。

　　5.12特大地震及金融危機的發(fā)生一方面將導致短期內(nèi)購房行為延后，加劇目前市場低迷態(tài)勢的延續(xù);另一方面，待市場步入正軌后，隨著四座新城規(guī)劃的實施，加之西城休閑、旅游、健康的主題定位，溫江區(qū)將增大對購房需求的吸引力。

　　2、經(jīng)歷市場洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài)。

　　08年以來住房的投資性需求和投機性需求減少，房地產(chǎn)市場將由供不應求轉變?yōu)楣┐笥谇螅?0xx年房價降幅明顯，但購房者仍持觀望心態(tài)，導致市場低迷現(xiàn)象持續(xù)。

　　3、市場供應旺盛，需求有待挖掘。

　　20xx年溫江區(qū)整體市場供應旺盛，而需求量卻有待發(fā)掘，03年～07年持續(xù)呈現(xiàn)的銷售增幅大于供應增幅的局面已發(fā)生扭轉。08年房價雖然有所下調(diào)，但是交易量卻急劇萎縮。

　　4、購房人群結構發(fā)生變化，市場推廣方向有待調(diào)整。

　　投資性購房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%;自住購房影響不大。市場盤整特征非常明顯，市場進入休整期。

　　5、配套設施完善差異導致入住反差明顯，削弱了區(qū)域整體市場競爭力。

　　溫江各區(qū)域生活配套設施差異較大，樓盤入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進一步影響到后期銷售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來優(yōu)勢明顯的溫江區(qū)在房地產(chǎn)市場中的區(qū)域競爭力受到削弱。

　　6、房屋銷售緩慢，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。

　　由于房屋銷售持續(xù)低迷，并引發(fā)土地價格大幅度下降，不僅影響當年稅收任務完成,區(qū)政府的城市改造計劃資金難以保證，而且對地方經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展帶來障礙。

　　(二)項目市場研究(公寓類)

　　通過對溫江主城區(qū)的電梯公寓物業(yè)進行研究分析：主城區(qū)的電梯公寓供應量超過500萬平米，按照100萬平米的消化速度，還需要3～5年的時間進行消化。溫江主城區(qū)電梯公寓的均價維持在3100元/㎡左右，但各個樓盤的促銷力度較大，成交均價在3000元/㎡左右。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告15

　　一、xx概況

　　（一）區(qū)域基本情況

　　xx縣位于xx市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總人口129萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

　　（二）區(qū)域自然環(huán)境

　　xx地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。

　　（三）區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件

　　“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，20xx年全縣GDP達到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由20xx年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。

　　（四）區(qū)域基礎設施及交通條件

　　城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

　　xx交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在xx港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過xx境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車，xx長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。

　　（五）城市定位

　　xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個地處偏遠的移民新城，以xx新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與xx直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開館，被評定為國家AAAA級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。

　　新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

　　根據(jù)xx縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)情況

　　（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢

　　xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。

　　為此，我們進行了“xx縣住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。

　　（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀

　　沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標。

　　1、開發(fā)現(xiàn)狀

　　麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

　　濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。

　　2、本區(qū)域競爭樓盤分析

　　針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。

　　濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預銷售很樂觀；

　　外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。

　　麗江景苑座落于以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預銷售很樂觀；

　　福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預銷售很樂觀；

　　由于走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

　　三、土地市場分析

　　根據(jù)xx縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。

　　表1xx土地出讓交易情況年度

　　價格

　　20xx

　　最高價（萬元/畝）

　　70．47

　　15．18

　　70．72

　　63．91

　　22．72

　　44．13

　　75．50

　　最低價（萬元/畝）

　　2．00

　　1．64

　　4．40

　　6．98

　　5．68

　　4．40

　　35．50

　　平均價（萬元/畝）

　　4．50

　　5．44

　　23．22

　　28．94

　　14．20

　　24．27

　　55．50

　　可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預計xx縣土地市場將在20xx年穩(wěn)定下來，20xx年呈上升勢頭。根據(jù)xx縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復到正常水平，20xx年開始有大幅增幅。

　　表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況

　　年度

　　價格