杭州房地產開題報告
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一、本課題的研究意義和目的
為了應對20xx年9月全球金融危機對我國房地產經濟的影響，20xx年中國政府在中央經濟工作會議和國務院常務會議先后出臺多個房地產業(yè)相關政策，從“繼續(xù)適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到“恢復營業(yè)稅征免時限至5年”到“抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，遏制部分城市房價過快上漲”，房地產業(yè)政策正從“鼓勵”轉為“趨緊”。
房地產業(yè)已經成為我國國民經濟的支柱產業(yè)，只有平穩(wěn)、健康、協(xié)調地發(fā)展了，才能對國民經濟起到持續(xù)的促進作用，要避免大起大落。杭州市房地產開發(fā)同其國民經濟一樣,呈現(xiàn)穩(wěn)步、健康、快速發(fā)展的勢頭。房地產開發(fā)不僅對拉動經濟增長起重要作用,同時對完善城市功能,加快城市基礎設施建設,改善居民生活質量等各方面都作了較大貢獻。
杭州房地產市場一直為業(yè)內所關注，在長三角地區(qū)，杭州是這一輪房地產周期中，啟動最早的城市。但在房地產業(yè)生產、銷售、管理中存在著矛盾和問題，住宅租售比偏低，已存在潛在的泡沫風險，必須通過有效政策措施，約束過熱的虛擬需求，保證合理有效需求、消費性需求;通過抑止投機性、炒作性的需求，穩(wěn)定房價，實現(xiàn)房價軟著陸，這對保持房地產業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，保護好群眾的根本利益和房地產商的積極性，促進杭州國民經濟健康增長有著重要意義。
以住宅為主的房地產市場只有健康理性地發(fā)展，才能對拉動經濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮重要作用。
本文試圖通過對我國房地產行業(yè)現(xiàn)狀的梳理，結合房地產經營與管理的相關理論，分析了杭州市房地產行業(yè)現(xiàn)狀及其影響因素。目的是為了更好地通過宏觀與微觀的不同視角，來深刻了解房地產行業(yè)在國家與地方的發(fā)展現(xiàn)狀，探究出有利于國家與地方房地產行業(yè)發(fā)展的有效途徑，以及解決房地產行業(yè)發(fā)展中存在的問題。
二、本課題的國內外研究狀況
房地產作為第三產業(yè)的一個細分產業(yè)，其在第三產業(yè)乃至整個國民經濟中都具有舉足輕重的地位。作為先導性產業(yè)和基礎性產業(yè)，它的健康穩(wěn)定發(fā)展會給整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展提供重要基礎。相反，如果房地產業(yè)發(fā)生重大波動，其對國民經濟系統(tǒng)的平穩(wěn)發(fā)展所帶來的危害也是巨大而深刻的。
房地產業(yè)發(fā)展對經濟增長的貢獻份額大，在發(fā)達國家和地區(qū)中已普遍成為國民經濟的支柱產業(yè)。從房地產業(yè)在GDP中所占的比重來看，19xx年日本達到10.4%，19xx年中國香港地區(qū)為20.6%，19xx年中國臺灣地區(qū)為10%，美國為10%~15%。而在中國內地這一指標值較低，19xx年達到1.72%，預計20xx年可達到10%左右。在未來20年我國經濟增長過程中，房地產業(yè)發(fā)展將對經濟增長做出巨大貢獻。房地產業(yè)對相關產業(yè)的拉動作用是全方位、多角度的，它從生產、流通、消費三個環(huán)節(jié)上拉動經濟增長。
目前杭州市房地產市場的整體是健康的。近年來，隨著杭州經濟社會的快速發(fā)展、城市環(huán)境的不斷優(yōu)化，特別是隨著“住在杭州”品牌的日益打響，杭州市的房地產業(yè)得到了快速發(fā)展，產銷兩旺，已經成為國民經濟的重要支柱。與此同時，城市居民的住房條件也得到了很大改善。
三、本課題的基本內容和重點
1.研究內容：
a.我國房地產行業(yè)近期運行情況
在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，09年大陸房地產市場表現(xiàn)遠好于預期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。
b.杭州市房地產行業(yè)現(xiàn)狀
杭州的房地產成交量震動明顯，量價高于往年。20xx年12月杭州市商品房成交6059套，成交面積67.72萬平方米(環(huán)比上漲20.61%)，均價19805元/平方米(環(huán)比上漲15.23%)。20xx年全年，杭州商品房銷售65803套，銷售面積713.82萬平方米，同比08年上漲151.88%，杭州商品房銷售均價14430元/平方米，同比08年微跌1.71%。20xx到20xx年杭州商品房交易量波峰均在每年第二季度，金九銀十一反常態(tài)成為調整期。20xx年杭州商品房月均成交面積遠高于歷年水平，但波動幅度更大;20xx年杭州市房地產價格表現(xiàn)則是穩(wěn)中有升。
c.杭州市房地產現(xiàn)狀的影響因素
20xx年到20xx年，我國房地產市場波動較大，存在著一系列的不確定性。就目前而言，諸多因素影響了杭州市房地產市場價格的走向，其中最主要的幾條是：經濟因素、政策因素、社會因素、其他因素等對杭州房地產現(xiàn)狀的影響。
d.規(guī)范杭州市房地產市場的建議
在充分分析杭州市房地產行業(yè)現(xiàn)狀及其影響因素的基礎上，就規(guī)范房地產
市場提出以下幾點建議：
①提高認識，明確指導思想;
②繼續(xù)改善住房消費環(huán)境;
③活用金融、稅收、貨幣化安置杠桿，刺激全面發(fā)展;
④完善對土地一級市場的調控和土地二級市場的管理;
⑤營造房地產業(yè)發(fā)展的良好社會氛圍。
2.研究重點
通過本課題的研究,力求在科學發(fā)展觀的指導下，能夠盡快改善杭州市房地產行業(yè)現(xiàn)狀，為杭州市房地產行業(yè)的交易創(chuàng)造良好的'發(fā)展環(huán)境，使杭州市房地產行業(yè)能夠得到又好又快的發(fā)展。
3.研究難點
杭州市房地產行業(yè)的現(xiàn)狀，以及國家政府對此出臺的政策等方方面面都存在著一些尚未解決的問題，并且這些現(xiàn)狀比較復雜，要想徹底地改善持續(xù)幾年的房地產市場交易的不穩(wěn)定現(xiàn)象，除了需要來自于國家政府出臺一系列的宏觀調控政策以外，更需要運用社會主義市場經濟的有效機制進行調節(jié)和房地產行業(yè)自身行為和制度的規(guī)范。
四、本課題的研究方法
為了更好地對杭州市房地產行業(yè)現(xiàn)狀及其影響因素的研究，在本課題中，運用了如下的研究方法：首先，運用了理論與實際相結合的方法，根據(jù)房地產和城市管理的有關理論與杭州市房地產行業(yè)的實際情況相結合，對杭州市房地產行業(yè)現(xiàn)狀的主要影響因素進行了深入分析。
其次，運用了靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合的方法，通過利用靜態(tài)分析使研究的問題簡化，從而有助于對復雜問題的解構，通過抓住房地產行業(yè)出現(xiàn)問題的核心部分，快速作出判斷和解答，同時又通過動態(tài)分析來把握杭州市以及我國房地產行業(yè)發(fā)展的變化規(guī)律，可以實現(xiàn)更精確地判斷和預測。
再次，運用了宏觀與微觀相結合的方法，我國房地產市場是社會主義市場經濟的重要組成部分，是最基礎的要素市場，考察諸如杭州市等微觀的房地產市場，有助于從不同的研究視角來對房地產行業(yè)緊系分析研究。最后，結合我國房地產行業(yè)出臺的宏觀調控政策以及杭州市房地產行業(yè)自身存在的問題提出了解決方案，并對杭州市房地產行業(yè)以及我國房地產行業(yè)以后的發(fā)展充滿信心。
五、本課題的整體提綱前言
第1章我國房地產業(yè)概述及其現(xiàn)狀
1.1房地產業(yè)概述
1.1.1房地產業(yè)的系統(tǒng)分析
1.1.2房地產業(yè)的產業(yè)界定
1.1.3房地產業(yè)的產業(yè)地位
1.1.4房地產業(yè)的發(fā)展機制
1.2我國房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1.2.1投資增長：逐季加快，回升勢頭好于20xx年預期
1.2.2銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增
1.2.3價格上漲：同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù)上行
1.2.4資金來源充裕：國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快
1.2.5供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈
1.2.6國房景氣指數(shù)持續(xù)走高
第2章杭州市房地產行業(yè)現(xiàn)狀分析
2.1杭州市房地產行業(yè)現(xiàn)狀
2.2杭州市房地產行業(yè)發(fā)展概況
2.2.1杭州市住宅樓市場運行狀況
2.2.2杭州市別墅市場運行狀況
2.2.3杭州市商業(yè)地產市場運行狀況
2.2.4杭州市二手房市場和廉價出租屋市場運行狀況
第3章杭州市房地產現(xiàn)狀的影響因素分析
3.1經濟因素的影響分析
3.1.1物價因素
3.1.2居民收入因素
3.1.3貨款利率因素
3.1.4匯率因素
3.1.5房地產投機因素
3.2政策因素的影響分析
3.2.1政治安定狀況因素
3.2.2政府政策因素
3.3社會因素的影響分析
3.3.1人口狀況因素
3.3.2社會治安因素
3.3.3城市化因素
3.4其他因素的影響
3.4.1地理位置因素
3.4.2居住環(huán)境因素
第4章規(guī)范杭州市房地產市場的建議
4.1提高認識，明確指導思想
4.1.1充分認識房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義
4.1.2進一步明確房地產市場發(fā)展的指導思想
4.2繼續(xù)改善住房消費環(huán)境
4.2.1加大保障性住房建設力度
4.2.2進一步鼓勵普通商品住房消費
4.3活用金融、稅收、貨幣化安置杠桿，刺激全面發(fā)展
4.3.1金融手段
4.3.2稅收手段
4.3.3貨幣化安置
4.4完善對土地一級市場的調控和對土地二級市場的管理
4.4.1政府實現(xiàn)對市場供求關系的有效調節(jié)
4.4.2加強制度建設，完善土地市場交易管理
4.5營造房地產業(yè)發(fā)展的良好社會氛圍
4.5.1完善房地產行業(yè)機制體系
4.5.2加強房地產市場監(jiān)管，整頓市場秩序
小結與討論致謝參考文獻畢業(yè)設計小結
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指導教師簽字：
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